Всем привет! Продолжаю рассказывать нашу историю об освоении земельного участка.
Как уже писала, официальной дороги к нашему участку нет. Есть накатанная грунтовая дорога, проходящая через поле вне границ населенного пункта, между двумя земельными участками сельскохозяйственного назначения. По данным кадастровой карты, между ними расположена полоса шириной 5 метров, относящаяся к землям общего пользования. В аналогичной ситуации находятся еще два у земельных участка, на одном возведены два объекта капитального строительства.
Если хотите избежать проблем со строительством (особенно при оформлении кредита), лучше до покупки попросить продавца направить уведомление о планируемом строительстве. При наличии ограничений администрация района даст ответ быстро. Да, существует «дачная амнистия», но она может не сработать, если ограничения окажутся существенными.
Мы не стали запрашивать эти документы заранее, боялись срыва сделки. Вдруг появится покупатель, готовый заплатить изначальную цену, а мы как раз сторговались на меньшую сумму, аргументируя это расположением участка. Кроме того, тот факт, что на соседнем участке с разрешённым использованием под ИЖС в 2023–2024 годах построили и зарегистрировали жилой дом, добавил нам уверенности.
В сентябре 2024 года мы запросили в администрации градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). В нём были указаны отступы от границ для объектов капитального строительства, в том числе отступ в 5 метров от красной линии. Также в ГПЗУ содержалась информация о видах разрешённого использования (ВРИ): основных, условно разрешённых и вспомогательных. Напомню, наш участок находится в деревне, в зоне Ж1, но его назначение значилось как «для садоводства».
Осенью 2024-го мы занимались расчисткой участка и ещё не определились с планами застройки. А для подачи уведомления о строительстве требуется схема расположения объекта (её можно бесплатно подготовить на официальном сайте ПКК). В итоге уведомление мы отправили только в январе 2025 года – и получили отказ с формулировкой "отсутствует улично-дорожная сеть".
Тут началось наше «увлекательное» взаимодействие с местной администрацией.
Я направила обращение через официальный сайт с просьбой признать существующую грунтовую дорогу подъездом к участку. Письмо было составлено просто, без ссылок на нормативные акты. Я наивно полагала, что достаточно указать на факт наличия дороги, проходящей по землям общего пользования, и приложить схему. Кадастровые номера и географические ориентиры я, конечно, указала, но правового обоснования не привела.
В ожидании ответа мы решили изменить ВРИ участка. Это можно сделать через Росреестр (потребуется усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП) – её можно оформить через приложение «Госключ»). Госпошлина составляет 1000 рублей. Мы изменили ВРИ с «для садоводства» на «для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)», что соответствовало правилам землепользования и данным ГПЗУ. Вариант ИЖС нам не подошёл, так как по местным нормативам под него отводятся участки от 5 до 15 соток.
Данные на кадастровой карте обновились 1 апреля – муж сначала решил, что я разыгрываю его.
Через несколько дней пришёл ответ администрации. Прямого отказа в признании дороги не было, но и положительного решения тоже. Самое удивительное – большая часть письма была посвящена тому, что наша смена ВРИ «противоречит» правилам землепользования, градостроительным нормам и даже неким санитарным требованиям. При этом конкретные пункты нормативных актов указаны не были.
Более того, в письме содержались ошибочные требования к параметрам дороги – администрация ссылалась на нормы для городских улиц (ширина 10–15 метров), хотя речь шла о сельской местности. В завершение нам «рекомендовали» вернуть прежний ВРИ и лишь затем заниматься вопросом подъездных путей. Похоже, нам намекали на необходимость оформления частного сервитута.
Однако польза от этого письма всё же была: в нём перечислялись нормативные документы, которые я использовала при подготовке второго письма в администрацию муниципального округа.
Кроме того, администрация подтвердила, что между участками находится земля общего пользования, и доступ к ней у нас имеется.
Согласно законодательству, изменение ВРИ может осуществляться по заявлению собственника без согласования с местными властями, если позволяют ПЗЗ. У меня на руках был ГПЗУ с перечнем допустимых ВРИ, что позволило обосновать законность изменений и указать на неправомерность требования вернуть прежний вид
Закон предусматривает возможность установления частного сервитута, но это – на случай отсутствия доступа к землям общего пользования. А поскольку проблема затрагивает несколько собственников, вопрос приобретает публичный характер.
Месяц мы ждали ответ – нервы были на пределе. Удручало еще то, что электричество нам так и не подключили.
Но перед майскими праздниками пришёл долгожданный ответ: строительство дороги включат в план развития территории! Да, сроки неопределённые, да это пока только планы. Но главное – администрация признала свою ответственность за решение этого вопроса. А нам остается держать процесс под контролем.
Прикрепляю документ с со статьями из нормативно-правовых актов по подъездным путям к участку и дорожной деятельности. Надеюсь, будет полезно.
