1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 0/10 0,00оценок: 0

Технадзор: частник или фирма?

Тема в разделе "Затраты на строительство", создана пользователем NR14, 27.03.10.

  1. NR14
    Регистрация:
    27.03.10
    Сообщения:
    35
    Благодарности:
    1

    NR14

    Участник

    NR14

    Участник

    Регистрация:
    27.03.10
    Сообщения:
    35
    Благодарности:
    1
    Адрес:
    Here
    Всем привет!

    Если у кого-то был подобный опыт, подскажите, пожалуйста...
    Задача: задумываемся над строительством дома в Подмосковье (для себя). Считаем, что привлечение помошника(ов), помогающего со всеми техническими вопросами в итоге окупится. Проще говоря, думаем над привлечением технадзора.
    Что хотим от технадзора:
    1. Консультации на начальном этапе (с чего начать, примерный план работ,...)
    2. Помощь в выборе организации-проектировщика (или частного архитектора, проектировщика и т.д.)
    3. Проверка проекта (архитектурный, конструктивный, электрика,...) и советы на этапе проекта (типа "лучше тут сделать так - будет проще (надежней, дешевле,...)"
    4. Помощь в выборе подрядчика
    5. Проверка сметы
    6. Приемка работ с выездом на стройку
    7. Возможность телефонных консультаций

    Главный вопрос: привлекать частника или фирму? Вопрос, понятно, возникает в виду ограниченности денежных ресурсов :)

    Плюсы частника: цена
    Минусы: этот должен быть человек-оркестр

    Плюсы фирмы: возможность привлекать рзных специалистов для разных работ (проверка проекта, стройка,...)
    Минусы: цена...

    Спасибо за ваши мнения!
     
    NR14 , 27.03.10
    #1 + Цитировать
  2. майская
    Регистрация:
    12.09.08
    Сообщения:
    1.064
    Благодарности:
    5.297

    майская

    улыбка-понятие растяжимое

    майская

    улыбка-понятие растяжимое

    Регистрация:
    12.09.08
    Сообщения:
    1.064
    Благодарности:
    5.297
    Адрес:
    Москва
    Технадзор требуется на последнем этапе строительства, а экспертиза на первом. Естественно, один человек по вашим требованиям выполнить этого не в силе.
     
    майская , 27.03.10
    #2 + Цитировать
  3. NR14
    Регистрация:
    27.03.10
    Сообщения:
    35
    Благодарности:
    1

    NR14

    Участник

    NR14

    Участник

    Регистрация:
    27.03.10
    Сообщения:
    35
    Благодарности:
    1
    Адрес:
    Here
    Я тоже так думал, но в процессе поиска по этому форуму наткнулся на сайт одного из его активных участников, где перечисляются практически все пункты из нашего списка требований.
    В любом случе, я правильно понимаю, что такой гипотетический супер-универсал либо не существует, либо ну очень дорого стоит?...

    А есть ли у кого-то какой-нибудь отрицательный отпыт привлечения технадзора? Я имею ввиду только реальный отпыт...
     
    NR14 , 27.03.10
    #3 + Цитировать
  4. Алексей ЗАО

    Алексей ЗАО

    Алексей ЗАО

    Гость

    Таких "гипотетических супер-универсалов" достаточно много.есть и на данном форуме. Опытный строитель-управленец или опытный застройщик вам легко в этом поможет. Технадзор нужен по ходу всей стройки , а не только в конце.


    С одного человека намного проще спросить за качество его технадзорной и прочей экпертно-консультационной работы, чем с организации где и концов если что -не найдёшь--будут валить друг на друга , на сотрудников , которые уволились или в отпуске.можете попробовать--сами всё поймёте по результату:)
     
    Алексей ЗАО , 27.03.10
    #4 + Цитировать
  5. Петрович
    Регистрация:
    26.12.07
    Сообщения:
    5.875
    Благодарности:
    8.425

    Петрович

    Живу здесь

    Петрович

    Живу здесь

    Регистрация:
    26.12.07
    Сообщения:
    5.875
    Благодарности:
    8.425
    Адрес:
    Москва
    Очень разумный план действий. Только я разделил бы все пункты условн на 2 этапа: С 1 по 3 пункт и с 4 по 7.
    Скользкий вопрос выбора подрядчика (п.4). Важно, чтобы помощь в выборе подрядчика не превратилась бы в лобирование Вашим технадзором именно своего подрядчика. Тогда контроль прекратится в фарс.
    Частник конечно дешевле. Но если дойдет до судебных тяжб - его адм.ресурс ограничен. Как вариант представитель компании, оказывающий частные услуги.
    И еще. Некоторые конторы работающие в этом секторе рынка могут оказать и медвежью услугу - их задача не столько построить вам дом, сколько показать важность и трудность своей работы. Так иногда врач не лечит, а затягивает лечебный процесс, адвокат простое дело искуственно превращает в процесс века, чтобы пропиариться с увеличить гонорар. Вывод -искать по знакомству.
     
    Петрович , 27.03.10
    #5 + Цитировать
  6. NR14
    Регистрация:
    27.03.10
    Сообщения:
    35
    Благодарности:
    1

    NR14

    Участник

    NR14

    Участник

    Регистрация:
    27.03.10
    Сообщения:
    35
    Благодарности:
    1
    Адрес:
    Here
    Просто возникают сомнения, что этот человек может грамотно проверить такие разные акспекты, как, например, расчет конструкций, фундамента, проект по электрике, вентиляции и т.д.
    Насколько я знаю, то есть специалисты по той же вентиляции, которые только такими расчетами и занимаются. Получается, что этот "гипотетический супер-универсал" должен быть сравним по знаниям и опыту с более узким специалистом, чтобы дать действительно стоящую независимую оценку


    Спасибо за оценку нашего плана... :)

    По поводу п.4 тоже были такие же мысли. Натыкался в интернете на сайты организаций, занимающихся строительством "под ключ", включая, проектирование, строительство и технадзор(?!). Сделал для себя вывод, что технадзор должен быть независимым и, в идеале, данная компания не должна больше ничем заниматься, кроме оказания собственно такого рода услуг.

    По поводу поиска по знакомству... Это должен быть достаточно специфический круг знакомых: те, кто строились + использовали услуги технадзора + им все понравилось и они могут его порекомендовать. К сожалению, это не наш случай...
    Может у Вас есть какие-то рекомендации, по поводу того, на что обращать внимание при общении с такого рода компаниями? что спрашивать? ...или может привлечь еще одну компанию по выбору технадзора? :)]
     
    NR14 , 28.03.10
    #6 + Цитировать
  7. Алексей ЗАО

    Алексей ЗАО

    Алексей ЗАО

    Гость

    Если бы вы строили серьёзный бизнес-центр--одним человеком-спецом тут бы точно не обошлось. На строительстве коттеджа--одного толкового спеца-достаточно. Если он сам и не сможет что-либо оценить-просчитать--он просто обратится с коллегам -смежникам , причём к тем в квалификации которых он уверен и которые уже проверены в деле. А неопытный застройщик будет вынужден проверять спецов-контролёров методом проб и ошибок.
     
    Алексей ЗАО , 28.03.10
    #7 + Цитировать
  8. akm
    Регистрация:
    22.08.07
    Сообщения:
    495
    Благодарности:
    224

    akm

    Живу здесь

    akm

    Живу здесь

    Регистрация:
    22.08.07
    Сообщения:
    495
    Благодарности:
    224
    Адрес:
    Москва
    Вы хотите в одном лице проектировщика,архитектора,технадзор... Еще бы и дом построил он же! Заказываете проект, а технадзор следит за качеством материалов, технологиями, строгом следовании проекту. И не надо заставлять его проектировщиков проверять. Проще всего найти такого из соседей-самостройщиков. Тех кто лето будет жить в поселке.
     
    akm , 28.03.10
    #8 + Цитировать
  9. Алексей ЗАО

    Алексей ЗАО

    Алексей ЗАО

    Гость

    Так я уже писал, что опытному застройщику -это вполне по силам. Если человек построил хотя бы два-три дома и прошёл "крым и рим" , знает все подводные камни --он выдаст топикстартеру именно тот контроль который и нужен, а не кучу малопонятных бумажек и часы заумной говорильни.
    . Насчёт возможных судебных баталий и административного ресурса. При нормальном контроле не нужно потом ни с кем судиться. Максимум неприятностей-это какие-то мелкие недоделки из за которых только конченный кретин судиться будет. Да и соизмерять нужно возможные затраты на контроль -технадзор и всю стройку в целом.
     
    Алексей ЗАО , 28.03.10
    #9 + Цитировать
  10. NR14
    Регистрация:
    27.03.10
    Сообщения:
    35
    Благодарности:
    1

    NR14

    Участник

    NR14

    Участник

    Регистрация:
    27.03.10
    Сообщения:
    35
    Благодарности:
    1
    Адрес:
    Here
    Ув. akm, я правильно понимаю, что Вы советуете не проверять работу проектировщиков? Это вполне серьезный вопрос с моей стороны, т.к. у меня нет никакого опыта строительства и хотелось бы разобраться еще до начала самого строительства.

    Пока у меня такие мысли по поводу проекта:

    Заказывать проект (ландшафтный дизайн, сам проект дома, электрику, и т.д.) в компании, которая занимется только проектированием.Какие я вижу плюсы в этом:
    1. при нормальном проектировании все составные части проекта тесно взаимосвязаны. Например:
    * форма участка диктует возможные варианты расположения дома, которые ведут к определенным вариантам проекта дома и ландшафтного дизайна на участке
    * дизайн интерьера напрямую влияет на проект по электрике (хотя бы расположением розеток, выключателей)

    2. то что проектировать будет одна организация, а строить другая, есть конечно и серьезный минус тоже, т.к. строители всегда могут сказать, что все так дорого (или долго) получется, потому что проект плохой и непродуманный. Но с другой стороны, почему-то кажется, что если будет строить и проектировать одна организация, то всей правды о косяках я возможно и не узнаю (точнее, когда узнаю, уже будет поздно) + авторский надзор немного теряет свой смысл.


    Поэтому и возникает мысль с привлечением независимого консультанта на каждом этапе. В соответствии с моим планом, технадзор может выполнить следующие функции:
    1. Проверить проект на полноту, качество
    2. Насколько он реализуем на практике в нашем бюджете

    Я знаю, что все это стоит денег, но пока, думается, что это окупится...

    Все выше перечисленное - только мое ИМХО, т.к., повторю, что абсолютно никакого опыта стоительства у меня нет...

    PS А по поводу судебных тяжб - лучше конечно не доводить. Т.е. КОНТРОЛЬ с первого дня! :)
     
    NR14 , 28.03.10
    #10 + Цитировать
  11. Алексей ЗАО

    Алексей ЗАО

    Алексей ЗАО

    Гость

    Вы очень правильно полагаете, что проектирование нужно тесно увязывать с оценкой воплощения..
    На моей памяти -ни один проект дома или коттеджа не был построен без доработок конструкции и планировки и часто полной переработки проекта ибо не всегда то , что красиво на бумаге или в 3D -реально радует потом в реале.
     
    Алексей ЗАО , 28.03.10
    #11 + Цитировать
  12. Amotkov
    Регистрация:
    08.06.09
    Сообщения:
    428
    Благодарности:
    53

    Amotkov

    Живу здесь

    Amotkov

    Живу здесь

    Регистрация:
    08.06.09
    Сообщения:
    428
    Благодарности:
    53
    Адрес:
    Москва
    Можно я тоже немного прокомментирую, будучи в теме?
    1. Проект "технадзор в Вашем понимании" проверить может и даже следует это сделать, НО надо понимать, что результат проверки может быть следующего содержания:
    а) Верность общей концепции, основных решений
    б) В конструктиве можно просмотреть основные моменты, выполнить расчет основных узлов наиболее сложных/сомнительных
    в) В архитектуре - посмотреть общую концепцию
    г) В инженерке - посмотреть общий ход мысли, логичность принятых решений.
    РЕЗУЛЬТАТОМ РАБОТЫ ТЕХНАДЗОРА может быть ТОЛЬКО СПИСОК ВОПРОСОВ-ЗАМЕЧАНИЙ К РАЗРАБОТЧИКАМ, не более. Т.е. технадзор может указать на слабые места и потребовать разъяснения/дополнительных аргументаций (например расчетов), не более того. ЗА ВСЕ ПРИНЯТЫЕ РЕШЕНИЯ НЕСЕТ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ РАЗРАБОТЧИК, он под это свою лицензию в т.ч. прикладывает (если делает лицензированная организация)

    Ненадо путать технадзор/консультанта с независимой экспертизой по всем разделам, это мягко говоря разные вещи. В рамках малого строительства - технадзор /а фактически конструктор/проектировщик / может приближаться к уровню эксперта (если знания позволяют и опыт), но это всетаки не одно и тоже.

    Очень резонно и верно.

    То, что проектировать будут одни, а строить другие - в наших условиях это главный плюс. И вот как раз задача технадзора - быть представителем заказчика и отстаивать его интересы, ведя технадзор и требуя строго соблюдения проектных решений.
    Что касается "скажут, что проект непродуман..." - проект отдается строителям на детальное ознакомление-осмечивание-задавание вопросов до подписания договора на выполнение строительных работ. Так что вопросы, которые могут появиться - появятся до того, как они выйдут на площадку.
    Очень советую на этапе стройки вести как положено дневник работ и вести постоянную фото/видеофиксацию.


    1. Еще раз повторюсь - консультант может проверить проект только на общие моменты и задать вопросы, отвечает за проект - только разработчик. Если Вы больше доверяете консультанту - поручите ему выполнение проекта.
    2. Бюджет вполне можно оценить имея полный проект, тут вроде особых вопросов нет.
    3. Технадзор безусловно окупится - я знаю много людей, построивших большие дома, которые, выражаясь фигурально, подпишутся под этими словами "собственной кровью" (а в действительности - деньгами и нервами сохраненными или потраченными, в зависимости от того, какой путь был выбран)
     
    Amotkov , 28.03.10
    #12 + Цитировать
  13. akm
    Регистрация:
    22.08.07
    Сообщения:
    495
    Благодарности:
    224

    akm

    Живу здесь

    akm

    Живу здесь

    Регистрация:
    22.08.07
    Сообщения:
    495
    Благодарности:
    224
    Адрес:
    Москва
    Не проверит консультант проект! А если проверять начнет-гоните в шею. Закажите два проекта фундамента в разных конторах-удивитесь! Но оба будут с запасом сделаны, и оба "живучие". Материалы, технологии, следование проекту-вот что Вам нужно от технадзора!
     
    akm , 28.03.10
    #13 + Цитировать
  14. Amotkov
    Регистрация:
    08.06.09
    Сообщения:
    428
    Благодарности:
    53

    Amotkov

    Живу здесь

    Amotkov

    Живу здесь

    Регистрация:
    08.06.09
    Сообщения:
    428
    Благодарности:
    53
    Адрес:
    Москва
    Не соглашусь с Вами - консультант (давайте так называть человека на стадии проектирования, пока он не пошел контролировать стройку на площадке) не будет отвечать за проект и говорить, что все надо переделывать, потому что ему кажется. Но он в состоянии определить:
    1. Откровенно сомнительные моменты/грубые ошибки и указать на них
    2. Указать на нерациональные решения и дать предложение по наиболее рациональной схеме (конечно на его взгляд, но это будет вопрос к проектировщику, которому нужно будет аргументировать свои решения, а это важно)
    3. Указать детали/моменты требующие более детальной проработки.

    Что касается двух разных ф-тов в разных фирмах - конечно так может быть, но это не значит, что один правильный, а другой хороший, просто разные конструкции. Но может быть третий фундамент - откровенно неработоспособный и имея соотвествующий опыт/знания на стадии изучения проекта его можно выявить и потребовать, например, расчета и обоснования (что является неотъемлемой частью всякого проекта)
     
    Amotkov , 28.03.10
    #14 + Цитировать
  15. NR14
    Регистрация:
    27.03.10
    Сообщения:
    35
    Благодарности:
    1

    NR14

    Участник

    NR14

    Участник

    Регистрация:
    27.03.10
    Сообщения:
    35
    Благодарности:
    1
    Адрес:
    Here
    Алексей ЗАО, понимаю... По большому счету, вся эта история с технадзором, это попытка уменьшить количество доработок на стадии строительства. Я уже вижу, что опыт знающих людей говорит о том что, как бы не был проработан и проверен проект, надо быть готовым к тому, что что-то будет обязательно будет переделано, перестроено...

    Amotkov спасибо за детальный анализ

    Единственный раз приходилось сталкиваться с проектом (в серьезном понимании этого слова) - это был проект по электрике для двухкомнатной квартиры. Честно говоря, никаких отрицательных моментов не было, и я не знаю насколько можно было "накосячить" на таком маленьком объеме (опыта нет)... Но, когда речь идет уже о доме (хотя это тоже не дворец, площадь ~250-300м2), то хотелось бы проверки знающим человеком.

    Вообщем пока склоняюсь к привлечению технадзора, но с пониманием того, что это не 100% гарантия. Главное найти ту золотую середину и не скатиться, как сказал akm, к заказу двух проектов... :)
     
    NR14 , 28.03.10
    #15 + Цитировать