1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 10/10 10,00оценок: 1

Аннулирование сделки купли продажи земельного участка ИЖС

Тема в разделе "Споры, конфликты, судебная практика", создана пользователем Andrey1O, 18.08.16.

  1. Andrey1O
    Регистрация:
    17.08.16
    Сообщения:
    7
    Благодарности:
    0

    Andrey1O

    Участник

    Andrey1O

    Участник

    Регистрация:
    17.08.16
    Сообщения:
    7
    Благодарности:
    0
    Аннулирование сделки купли продажи земельного участка ИЖС
    Добрый день, форумчане!
    Я на форуме новичок, пишу первый раз. У меня такая ситуация. В начале этого года мы с женой стали счастливыми обладателями 7 соток ИЖС в Подмосковье. Купили с помощью ипотечного кредита. У предыдущего собственника эта земля была в аренде с апреля 2011 г, затем, в октябре 2011 г. был построен и зарегистрирован хозблок, а в июне 2012 г. земельный участок был выкуплен у администрации и через два месяца было получено свидетельство о регистрации.
    А на днях на работе коллега рассказал, что он так же купил участок с хоз блоком у собственника бывший когда-то в аренде. Владел он им чуть меньше года и две недели назад его сделку аннулировали. Мотивируя тем, что при приватизации первым собственником должен был стоять не хозблок а капитальное строение.
    После его новостей стало мне как-то не по-себе, ведь у меня исходные данные по земле схожи.
    Подскажите пожалуйста нужно ли предпринять, что-нибудь на опережение. Или я паникую раньше времени.
    Почитал в сети, что сейчас выкуп земли с хозблоком, а не кап. строением не возможен, но ведь раньше так многие делали (вроде можно было). И что, теперь эти сделки будут признавать недействительными в массовом порядке?
     
  2. Dremlin
    Регистрация:
    02.08.11
    Сообщения:
    2.776
    Благодарности:
    1.461

    Dremlin

    Консультант

    Dremlin

    Консультант

    Регистрация:
    02.08.11
    Сообщения:
    2.776
    Благодарности:
    1.461
    Адрес:
    Россия, Ярославль
    Выясняйте, что было задекларировано первым собственником. Может, и не хозблок
     
  3. Andrey1O
    Регистрация:
    17.08.16
    Сообщения:
    7
    Благодарности:
    0

    Andrey1O

    Участник

    Andrey1O

    Участник

    Регистрация:
    17.08.16
    Сообщения:
    7
    Благодарности:
    0
    В свидетельстве о регистрации и в моем и в его написано: Хозблок, назначение нежилое 1- этажный, общая площадь 12 кв. м.

    Очень переживаю, т. к. плачу ипотеку за эток участок. Строил с женой и ребенком грандиозные планы о переезде в собственный дом! Неужели теперь все пропало!
     
    Последнее редактирование модератором: 18.08.16
  4. Светлана0604
    Регистрация:
    16.03.09
    Сообщения:
    1.219
    Благодарности:
    3.451

    Светлана0604

    статус - это количество перьев

    Светлана0604

    статус - это количество перьев

    Регистрация:
    16.03.09
    Сообщения:
    1.219
    Благодарности:
    3.451
    Адрес:
    Московская область
    Если даже ваш продавец в свое время там что-то нарушил, то вы в данном случае - добросовестный приобретатель.
    Закон не запрещает покупать участок земли хоть с домом, хоть с сараем, хоть голую землю. На основании чего аннулируется такая сделка?
     
  5. Andrey1O
    Регистрация:
    17.08.16
    Сообщения:
    7
    Благодарности:
    0

    Andrey1O

    Участник

    Andrey1O

    Участник

    Регистрация:
    17.08.16
    Сообщения:
    7
    Благодарности:
    0
    Да, добросовестный, но у моего коллеге расторгли сделку приватизации с первым собственником, а куплю продажу с ним анулировали автоматом т. к. первая сделка незаконна. Из-за того, что хозблок а не кап строение. Он сам толком не понял, ходит в шоке. А я теперь опасаюсь за свой участок. Может есть способ сыграть на опережение?
     
  6. Светлана0604
    Регистрация:
    16.03.09
    Сообщения:
    1.219
    Благодарности:
    3.451

    Светлана0604

    статус - это количество перьев

    Светлана0604

    статус - это количество перьев

    Регистрация:
    16.03.09
    Сообщения:
    1.219
    Благодарности:
    3.451
    Адрес:
    Московская область
    Какое тут может быть опережение?
    Только хорошенько изучить все Законы, которые так или иначе касаются вашего вопроса.
    Я сейчас навскидку не смогу привести нормы про выкуп земли со строениями и без у администрации поселения.
    А про добросовестного приобретателя - вот:
    ГК Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя
    1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

    Исходя из этой статьи, закон на вашей стороне.
    Имел ли право ваш продавец отчуждать (продать вам участок)? Да, имел, так как участок был у него в собственности.
    Имеет ли собственник (администрация) истребовать у вас имущество (аннулировать сделку)? Нет. Так как имущество ими не было ни утеряно, ни похищено. Они продали участок не помимо своей воли.
    К развитию событий по аналогии с вашим знакомым нужно юридически подготовиться.
    Но, я не ручаюсь... куда повернет дышло.

    Вот еще, что я заметила в ваших сообщениях. Вы пишете, что у вашего знакомого первым собственником участок был приватизирован. А ваш участок первым собственником был выкуплен у администрации. Приватизация и сделка купли-продажи - это две большие разницы.
    Если это так, то ваши случаи не аналогичны.
     
    Последнее редактирование модератором: 18.08.16
  7. Andrey1O
    Регистрация:
    17.08.16
    Сообщения:
    7
    Благодарности:
    0

    Andrey1O

    Участник

    Andrey1O

    Участник

    Регистрация:
    17.08.16
    Сообщения:
    7
    Благодарности:
    0
    Надеюсь все будет хорошо. Просто коллегу уже лишили права собственности, теперь будет судится. Его адвокат говорит, решение 50 на 50, вот я и переживаю. Может показать документы мои кому нибудь?

    Я думал это одно и тоже. А приватизация у него или нет я не знаю. Просто ситуации схожие у нас.

    Риэлтор мой очень внимательно изучала докуметы, никаких вопросов не возникало. Отношения к этому участку у нее никакого небыло. Да и Сбербанк что-то там проверял. Земля то пока в собственноси банка (ипотека). И продавец опасения не вызывал, он вообще живет на соседнем участке. Может я раньше времени панику развел! Просто посвила какая-то неопределенность в голове. Так платишь кредит, начнешь строить дом, а потом бац... и приехали.
     
    Последнее редактирование модератором: 18.08.16
  8. Glorf
    Регистрация:
    17.02.14
    Сообщения:
    322
    Благодарности:
    263

    Glorf

    Живу здесь

    Glorf

    Живу здесь

    Регистрация:
    17.02.14
    Сообщения:
    322
    Благодарности:
    263
    Адрес:
    Москва
    Если прошлый владелец не химичил с ценой выкупа (там были существенные изменения с 1 июля 2012 года), то рисков не вижу.

    Не вводите в заблуждение - признать добросовестным приобретателем может только суд. Само понятие "добросовестный приобретатель" существует только в рамках судебного разбирательства.
     
  9. Светлана0604
    Регистрация:
    16.03.09
    Сообщения:
    1.219
    Благодарности:
    3.451

    Светлана0604

    статус - это количество перьев

    Светлана0604

    статус - это количество перьев

    Регистрация:
    16.03.09
    Сообщения:
    1.219
    Благодарности:
    3.451
    Адрес:
    Московская область
    Только для тех, для кого не существует Законов, например, Гражданского Кодекса. ГК Статья 302. ... о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), ...
    Как видите, "понятие" дано в статье.
    Вы, наверное, хотели сказать, что придется через суд отстаивать свои права, как добросовестного приобретателя. Так об этом и речь в топике.
    Поэтому нужно проштудировать все законы, относящиеся к делу, о чем я и говорила выше.
    То, что нужно каждую статью и каждый пункт своего права доказывать через суд, если дело не разрешается миром, это понятно. Но это не значит, что понятия и определения, данные в законах - не существуют.
    Сначала - понятие или определение дает Закон, сначала - право или запрет прописаны в Законе, а потом оно отстаивается в суде. Если бы до суда понятий или прав не существовало, нечего было бы и доказывать.
     
    Последнее редактирование: 18.08.16
  10. Andrey1O
    Регистрация:
    17.08.16
    Сообщения:
    7
    Благодарности:
    0

    Andrey1O

    Участник

    Andrey1O

    Участник

    Регистрация:
    17.08.16
    Сообщения:
    7
    Благодарности:
    0
    А как мне это узнать? На что обратить внимание в его с администрацией дкп?

    ДКП между первым собственником и администрацией был подписан в июне 2012 г. Цена выкупа по договору равнялась десятикратной ставки земельного налога.
     
    Последнее редактирование модератором: 18.08.16
  11. Glorf
    Регистрация:
    17.02.14
    Сообщения:
    322
    Благодарности:
    263

    Glorf

    Живу здесь

    Glorf

    Живу здесь

    Регистрация:
    17.02.14
    Сообщения:
    322
    Благодарности:
    263
    Адрес:
    Москва
    Не так. В статье речь о истребования имущества у добросовестного приобретателя, а истребование возможно только через суд. В свою очередь, в суде придется обосновывать добросовестность приобретения (вот это вот "не знал и не мог знать"). Более того, согласно пункту 24 постановления Пленума ВАС N 8:
    "24. В соответствии со статьей 302 ГК РФ иск собственника об истребовании имущества у добросовестного приобретателя, который приобрел имущество по возмездной сделке у лица, не имевшего права его отчуждать, может быть удовлетворен лишь в случаях, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
    При этом собственник должен доказать, что имущество выбыло из его владения или владения лица, которому имущество было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств.
    Приобретатель должен доказать, что он приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.
    Покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых покупателю было известно, и если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными."

    Т. е. решать, признать или нет добросовестным приобретателем - это компетенция суда.

    ps "Еще раз подчеркнем, что добросовестный приобретатель не наделен правом обратиться в суд с иском о признании права собственности или с иском о признании его добросовестным приобретателем, поскольку, в силу сложившейся правовой конструкции, добросовестный приобретатель может быть исключительно ответчиком по виндикационному или реституционному иску. Право собственности он может приобрести только в случае отказа в этих исках. Поэтому защита владения добросовестного приобретателя осуществляется не путем признания права (ст. 11, 12 ГК РФ), а путем ограничения виндикации и реституции." http://vs.hak.sudrf.ru/modules.php?name=press_dep&op=4&did=14
     
    Последнее редактирование: 18.08.16
  12. Светлана0604
    Регистрация:
    16.03.09
    Сообщения:
    1.219
    Благодарности:
    3.451

    Светлана0604

    статус - это количество перьев

    Светлана0604

    статус - это количество перьев

    Регистрация:
    16.03.09
    Сообщения:
    1.219
    Благодарности:
    3.451
    Адрес:
    Московская область
    Что ж вы теперь на истребование перескакиваете - на действие?
    Вы говорили не об истребовании, а о "понятии":
    Еще и обвиняете собеседника в введении в заблуждение форумчан. Просто признайте, что в начале написали глупость - не подумали. Поступите нормально, по-мужски. А не "прыгайте в кусты" - с предмета на действие.

    В предыдущем посте я уже отвечала по поводу необходимости доказательств в суде своего правового статуса. Приходится повторять (это уже местная традиция):
     
    Последнее редактирование: 18.08.16
  13. Dremlin
    Регистрация:
    02.08.11
    Сообщения:
    2.776
    Благодарности:
    1.461

    Dremlin

    Консультант

    Dremlin

    Консультант

    Регистрация:
    02.08.11
    Сообщения:
    2.776
    Благодарности:
    1.461
    Адрес:
    Россия, Ярославль
    А в техпаспорте что сказано? Про фундамент там и прочее?

    Земля в залоге. а не в собственности.

    Приватизация - это частный случай купли-продажи, когда продавец - государство или муниципалы.
     
  14. Glorf
    Регистрация:
    17.02.14
    Сообщения:
    322
    Благодарности:
    263

    Glorf

    Живу здесь

    Glorf

    Живу здесь

    Регистрация:
    17.02.14
    Сообщения:
    322
    Благодарности:
    263
    Адрес:
    Москва
    Понятие "Истец", "Отвечик", как и "Добросовестный приобретатель" существуют только в рамках судебного процесса (Более того, в ст. 302 ГК РФ термин "добросовестный приобретатель" де-факто используется во вспомогательных целях и не имеет самостоятельного правового значения, поэтому и взят в скобки). Решать, является ли ответчик добросовестным приобретателем - это исключительно компетенция суда. До суда можно оперировать лишь вероятностью - признает суд или нет добросовестным приобретателем.
     
  15. Светлана0604
    Регистрация:
    16.03.09
    Сообщения:
    1.219
    Благодарности:
    3.451

    Светлана0604

    статус - это количество перьев

    Светлана0604

    статус - это количество перьев

    Регистрация:
    16.03.09
    Сообщения:
    1.219
    Благодарности:
    3.451
    Адрес:
    Московская область
    Именно так. В этом и заключается то отличие, которое и может привести к тем рискам.
     

Смотрите также: