1. Зарегистрироваться

    Вебинар "Почему нужно работать на Бирже FORUMHOUSE" состоится 27.04.2018г., с 10 до 11 часов (время Мск.).В режиме онлайн вы сможете узнать как работает Биржа, как найти заказчиков, а также сможете задать вопрос команде FORUMHOUSE.

    Скрыть объявление
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 0/10 0,00оценок: 0

Покупка участка в КП (помогите оценить и минимизировать риски)

Тема в разделе "Коттеджные поселки", создана пользователем Ben Nevis, 29.07.16.

  1. Ben Nevis
    Регистрация:
    20.10.09
    Сообщения:
    51
    Благодарности:
    2

    Ben Nevis

    Участник

    Ben Nevis

    Участник

    Регистрация:
    20.10.09
    Сообщения:
    51
    Благодарности:
    2
    Адрес:
    Москва
    Покупка участка в КП (помогите оценить и минимизировать риски)
    Доброго всем дня,

    Рассматриваем покупку земли в КП Федоскино парк/Ривер Ленд от Каскад Недвижимость.
    Судя по информации в инете, история компании небезупречная (есть и откровенно сложные объекты типы Зыковского уезда), однако есть и на первый взгляд более успешные поселки с соблюдением обещаний, пусть и с некоторой сдвижкой сроков (Караваево озеро, Зеленоградский).

    Собственно юридическая конструкция такая: часть стоимости оплачивается владельцу земли (ИП), вторая часть - в ДПК на прокладку коммуникаций (обещаны газ, вода, канализация, электричество) и на благоустройство. Причем в ДПК вступаем не как член, а как кандидат... Кандидат становится членом, со слов Каскад, после сдачи в эксплуатацию, чтобы девелопер мог легче принимать решения и вести работы (думаю, толика истины в этом есть). Понимаю (в том числе по итогам изучения данного форума), что для покупателя такая конструкция наименее защищенная. Со слов Каскада, сейчас суды на стороны потребителей, так что при любых конфликтах встают на их сторону. Но во-первых, собраться 250 человекам и пойти в суд очень непросто, а во-вторых землевладелец, насколько я понимаю, влиятельная фигура в мытищинском районе, так что не уверен я в судебных перспективах.

    Какие риски я вижу:

    1. Задержка сроков сдачи коммуникаций, без возможности на них повлиять (в договоре присоединения к ДПК сроки не прописаны, я как кандидат запрашивать финансовую документацию права не имею). Вплоть до того, что они вообще не будут проложены, полностью либо частично.
    2. При такой юридической конструкции (вроде как финансирует строительство коммуникаций землевладелец, потом за деньги их передает ДПК вместе с ЗОП), бюджет строительства коммуникаций может существенно увеличиться. Итог - уважаемые товарищи, несите дополнительные деньги, иначе коммуникаций не будет. Каскад заверяет, что это не произойдет, но слова есть слова. Да и в принципе средства ДПК, насколько я понимаю, могут расходоваться (часто так и происходит) очень вольготно (=себе в карман), итог - дополнительные оплаты.
    3. Благоустройство, инфраструктура. Опять же объем благоустройства (детские площадки, парк и т. д) не прописан в ДКП на землю, а очень общими фразами описан в договоре присоединения к ДПК, без конкретных спецификаций и обязательств. То есть, объем благоустройства может быть любым.
    4. Эксплуатационные платежи. Сейчас устно заявлен один уровень оплаты, но пока я не член ДПК, я даже голоса не имею, чтобы хоть как-то на нее повлиять. Так что риск повышения этой суммы считаю присутствует.
    5. В уставе ДПК очень обтекаемо написано про возможность второй части паевого взноса (при покупке участка я вношу первую), дополнительных сборов, солидарной ответственности для членов. То есть, опять же, возможность для доп. сборов имеется.

    Понимаю, что логически наверное самый правильный способ от такого варианта отказаться, но уж очень сильно нравится место, да и поселок обещан красивый (вот только будет ли все это), плюс желание жить в КП пока есть)

    Собственно вопросы:
    1. Правильно ли я себе представляю риски - возможно есть какие-то иные дополнительные важные риски, а возможно какие то из приведенных мною надуманные и в реальности не существуют?
    2. Какие существуют способы минимизации рисков?
    3. Действительно ли суды поддерживают потребителя и можно чего то в них добиться?

    В целом буду признателен комментариям, соображениям, советам.

    Огромное спасибо!
     
  2. Guric
    Регистрация:
    29.08.12
    Сообщения:
    30
    Благодарности:
    3

    Guric

    Участник

    Guric

    Участник

    Регистрация:
    29.08.12
    Сообщения:
    30
    Благодарности:
    3
    Адрес:
    Москва
    Тоже присматривался к участку в одном из их КП. После прочтения документов, решил отказаться.
    Отдать деньги и стать вечным кандидатом в члены (без прав, но зато с кучей обязанностей) - перспектива незавидная.
     
  3. tulaone
    Регистрация:
    26.02.14
    Сообщения:
    69
    Благодарности:
    40

    tulaone

    Живу здесь

    tulaone

    Живу здесь

    Регистрация:
    26.02.14
    Сообщения:
    69
    Благодарности:
    40
    Адрес:
    Тула
    Тысячу раз обсуждалось.
    Хотите проблем и самоуправства местечковых наполеончиков либо неконтролируемых поборов, то приобретайте участок вне населенных пунктов с частными дорогами (это то, чем каждый раз на Вас будут давить) в КП, ДНТ и т. д. Сети вряд ли передадут в ИОП, останутся чей -то собственностью, хотя построят их на ваши деньги. В ДНТ не примут никогда. Житель КП - кормовая база хозяина. Сначала пряник (цена сотки) потом кнут (зависит от фантазии хозяина). Либо поборы. Если денег много то вэлком.
    Не хотите проблем поищите землю в границах населенных пунктов.
    Не наступайте на грабли, по которым до Вас прошли тысячи человек.
     
    Последнее редактирование: 03.08.16
  4. Ben Nevis
    Регистрация:
    20.10.09
    Сообщения:
    51
    Благодарности:
    2

    Ben Nevis

    Участник

    Ben Nevis

    Участник

    Регистрация:
    20.10.09
    Сообщения:
    51
    Благодарности:
    2
    Адрес:
    Москва
    Спасибо за отклик! Наступать на грабли совсем не хочется, поэтому и советуюсь здесь. В договоре присоединения к дпк в приложении с перечнем и характеристикой имущества общего пользования указано 'земельные участки общего пользования, включая территории рекреационного назначения и земельные участки, на которых располагаются внутриплощадочные дороги, объекты инженерной, транспортной инфраструктур и коммунально-бытового назначения'. Разве не значит это, что все эти объекты оплачиваются моим паеаым взносом?

    И второй момент. Предъявил требовпние застройщику, включить меня сразу в члены, без кандидатов. Если согласится, это сильно укрепляет мое положение? Или на объем доения это не повлияет, а я буду поосто знать чуть больше кандидатов в члены?
     
  5. tulaone
    Регистрация:
    26.02.14
    Сообщения:
    69
    Благодарности:
    40

    tulaone

    Живу здесь

    tulaone

    Живу здесь

    Регистрация:
    26.02.14
    Сообщения:
    69
    Благодарности:
    40
    Адрес:
    Тула
    Вступление в ДНТ ничего Вам не даст. Не забудьте, что долги ДНТ распределяются солидарно на всех членов.
    Не будьте так наивны. Никто ничего никуда не передаст. Не ввязывайтесь в авантюру.
    В догонку.
    Запрет проезда на авто в КП
     
  6. Ben Nevis
    Регистрация:
    20.10.09
    Сообщения:
    51
    Благодарности:
    2

    Ben Nevis

    Участник

    Ben Nevis

    Участник

    Регистрация:
    20.10.09
    Сообщения:
    51
    Благодарности:
    2
    Адрес:
    Москва
  7. Vyachgenov
    Регистрация:
    09.09.15
    Сообщения:
    197
    Благодарности:
    71

    Vyachgenov

    Живу здесь

    Vyachgenov

    Живу здесь

    Регистрация:
    09.09.15
    Сообщения:
    197
    Благодарности:
    71
    Подниму тему. Никто больше не рассматривал этот поселок?
    Вроде, как присоединили их к деревне. На публичной карте земли населенных пунктов с разрешенным использованием под ведение дачного хозяйства.
    Дороги внутри значатся "для размещения объектов инженерной и транспортной инфраструктур"
     
  8. Павел Т.
    Регистрация:
    06.01.10
    Сообщения:
    2.888
    Благодарности:
    3.523

    Павел Т.

    Живу здесь

    Павел Т.

    Живу здесь

    Регистрация:
    06.01.10
    Сообщения:
    2.888
    Благодарности:
    3.523
    Адрес:
    Королёв
    Гены крепостных предков покоя не дают..:aga: Решил попробовать "барщину" на собственной шкуре. ну. ну.
     
  9. Ben Nevis
    Регистрация:
    20.10.09
    Сообщения:
    51
    Благодарности:
    2

    Ben Nevis

    Участник

    Ben Nevis

    Участник

    Регистрация:
    20.10.09
    Сообщения:
    51
    Благодарности:
    2
    Адрес:
    Москва
    Шикарный поселок получился. Сожалею, что в 2016 отказался от покупки там земли. Да и их предложение 160 метровых дуплексов с 5 сотками земли было отличным.
    Побоялся судов с минкультом мособласти, поселковых платежей, да и про темпы работы врали (я опасался, что вообще коммуникации не проведут, как иногда бывало в поселках каскада).
     
  10. Vyachgenov
    Регистрация:
    09.09.15
    Сообщения:
    197
    Благодарности:
    71

    Vyachgenov

    Живу здесь

    Vyachgenov

    Живу здесь

    Регистрация:
    09.09.15
    Сообщения:
    197
    Благодарности:
    71
    Ну сейчас можете купить :)

    Съездили посмотрели поселок этот. Не впечатлились. Во-первых судя по их генплану на сайте и карте, а так же в реале они различаются. Не деревца, никакой зоны погулять, кроме обещанного пляжа, которого пока и нет. И не понятно зачем он, если сами менеджеры говорят, что речка так себе для купания. Те дома, которые якобы проданы на генплане на самом деле даже еще не построены и их предлагают сейчас. То есть ажиотаж создан искусственно. Коммуникации заводят в дом, кроме газа. За газ + 300 000, чтобы просто завести в дом.
    По договору уверяют, что оформляют долевую собственно на ЗОП, проект обещали выслать. Есть ДПК, жители становятся членами со слов менеджера, когда застройщик заканчивает строительство и уходит из поселка. Попросил устав ДПК, обещали выслать, но не факт. Менеджера сильно напрягала ситуация, что я вообще этим интересуюсь и всячески переводили разговор на другие темы.
    Сейчас обслуживание у них стоит 3000/ месяц - вывоз мусора, чистка снега, охрана. При этом практические еще и не заселена первая очередь. Только делают ремонт люди. Все остальные (свет, газ) со слов менеджера прямые договора со сбытом. Оплата по счетчикам.
    Сдаются дома просто коробка. Внутри свободная планировка.

    Отдельно хочется отметить дорогу. Когда это все заселится, по утрам думаю на Дмитровку выехать, чтобы надо будет отстоять пробку. По дороге есть еще коттеджные поселки, плюс местные деревни. За Леруа Мерлен логистический центр какой то. Сразу как съезжаешь с Дмитровки на другой стороне от Леруа строится малоэтажный поселок многоквартирных домов. Может таунхаусы. К самому Федоскино парк ведет узкая дорога.
     
  11. Ben Nevis
    Регистрация:
    20.10.09
    Сообщения:
    51
    Благодарности:
    2

    Ben Nevis

    Участник

    Ben Nevis

    Участник

    Регистрация:
    20.10.09
    Сообщения:
    51
    Благодарности:
    2
    Адрес:
    Москва
    Сейчас не те цены и уже нет просто участков.

    Устав дпк высылают без проблем, ну понятно, что защита членов дпк там прописана слабо. В будущем, если жильцы смогут собраться, ДПК с каскадовской администрацией реально сместить и создать иную форму управления.

    Дома то коробки, но построены из хорошего материала (51 поротерм это один из лучших вариантов).

    300 тыс за газ в дом это в принципе цена рыночная.

    Конечно, небольшой искусственный ажиотаж есть. Но 1 очередь они продавали подольше, шли суды, потом разогнались и вторая очередь ушла меньше чем за год (во 2 очереди стали поменьше участки, дома посадили иначе, в общем стали оптимизировать затраты).

    Рядом с поселком шикарный лес.

    В общем за те деньги что просили в 2016, мне вариант кажется отличным. За бОльшие - ну так, хотя народ метет.

    Я себе купил участок, чуть дальше по дмитровке, в кп с выходом к икшинскому вдхр
     
  12. Vyachgenov
    Регистрация:
    09.09.15
    Сообщения:
    197
    Благодарности:
    71

    Vyachgenov

    Живу здесь

    Vyachgenov

    Живу здесь

    Регистрация:
    09.09.15
    Сообщения:
    197
    Благодарности:
    71
    Вполне да. Но судя по соседнему Вита Верде там есть проблемы у людей с этим. Понятно, что другой застройщик, но все они по одному принципу работают.

    Тут объективно не оценю, но при условии, что труба уже доведена до дома и все проекты сделаны и вложены в цену, то чисто за ввод 300 тыс. на мой взгляд дофига.
     
  13. Ben Nevis
    Регистрация:
    20.10.09
    Сообщения:
    51
    Благодарности:
    2

    Ben Nevis

    Участник

    Ben Nevis

    Участник

    Регистрация:
    20.10.09
    Сообщения:
    51
    Благодарности:
    2
    Адрес:
    Москва
    Как я понимаю, газ все таки идет по границе участка. 300 тыс - проект, врезка в общую трубу, прокладка по участку, ввод в дом.
     
  14. Vyachgenov
    Регистрация:
    09.09.15
    Сообщения:
    197
    Благодарности:
    71

    Vyachgenov

    Живу здесь

    Vyachgenov

    Живу здесь

    Регистрация:
    09.09.15
    Сообщения:
    197
    Благодарности:
    71
    Мы смотрели готовые дома, там газ уже возле дома, но не введен в дом. Со слов менеджера, чтобы не навязывать клиентам, где размещать котел.)
     
  15. sovenko
    Регистрация:
    14.03.18
    Сообщения:
    1
    Благодарности:
    0

    sovenko

    Новичок

    sovenko

    Новичок

    Регистрация:
    14.03.18
    Сообщения:
    1
    Благодарности:
    0
    Тоже подумываем купить таун, где правда - не решили пока. Свободная планировка на мой взгляд хорошо наоборот, можно по своему вкусу все обустроить) Меня привлекает близость природы, и охраняемая территория, жена очень боится детей отпускать одних на улицу, в поселке с этим будет безопаснее)
     

Смотрите также: