1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 0/10 0,00оценок: 0

Незарегистрированный договор купли-продажи

Тема в разделе "Оформление имущественных прав", создана пользователем mitha, 21.05.09.

  1. mitha

    mitha

    mitha

    Гость

    Помогите разобраться
    Соседка С. предлагает нам купить свой участок с домом, но есть "НО".

    Она в 2002 году уже продала участок за символические деньги, одной знакомой М. ( та хотела, выписать брата из Казахстана в Россию).
    Соседка выписала Ген. доверенность на свою сестру Л., проживающую постоянно в городе нахождения участка. Знакомая М. приехала в город из столицы. Они вместе с Л. зашли к нотариусу и оформили договор купли продажи. и М. получила все документы на землю и дом. После этого М. пошла в милицию и получала там отказ в прописке брата.
    После чего ужасно расстроилась и уехала обратно ни с чем.
    В Рег. палату она так и не обратилась. Участок и Дом по прежнему принадлежат С. (я заходил проверял)
    С. сейчас не может найти М. (телефон отключен, адреса она и не знала).
    Как быть?
    Ведь если мы купим и оформим на себя, то в любой момент может появиться М.( или кто-то из ее наследников) и через суд выгнать нас.
     
    mitha , 21.05.09
    #1 + Цитировать
  2. Йоссариан
    Регистрация:
    06.02.08
    Сообщения:
    1.491
    Благодарности:
    1.331

    Йоссариан

    nobody

    Регистрация:
    06.02.08
    Сообщения:
    1.491
    Благодарности:
    1.331
    Адрес:
    Nowhere
    Договор купли-продажи недвижимости вступает в силу с момента его государственной регистрации.
    Не было регистрации - договор не действует...
    Хотя это и неприятно для тех кто "приобрел" участок с домом. Формально соседка осталась собственницей... А ежели еще и акта передачи не было (и договором не обусловлено, что договор является таким актом и передача состоялась) - то тем более...
     
    Йоссариан , 21.05.09
    #2 + Цитировать
  3. Полинка
    Регистрация:
    29.08.06
    Сообщения:
    12.896
    Благодарности:
    16.393

    Полинка

    Модератор

    Полинка

    Модератор

    Регистрация:
    29.08.06
    Сообщения:
    12.896
    Благодарности:
    16.393
    Адрес:
    Россия, Москва
    А деньги и документы? Оплачено и передано, на руках у соседки теперь даже бумаг нет, получается. Надо по-хорошему искать М...
     
    Полинка , 21.05.09
    #3 + Цитировать
  4. Traks
    Регистрация:
    30.12.06
    Сообщения:
    8.611
    Благодарности:
    5.999

    Traks

    Наблюдаю за происходящим

    Traks

    Наблюдаю за происходящим

    Регистрация:
    30.12.06
    Сообщения:
    8.611
    Благодарности:
    5.999
    Адрес:
    Домодедово
    ИМХО - надо искать другой дом ...
     
    Traks , 21.05.09
    #4 + Цитировать
  5. Полинка
    Регистрация:
    29.08.06
    Сообщения:
    12.896
    Благодарности:
    16.393

    Полинка

    Модератор

    Полинка

    Модератор

    Регистрация:
    29.08.06
    Сообщения:
    12.896
    Благодарности:
    16.393
    Адрес:
    Россия, Москва
    Согласна. Юридическая закавыка. С одной стороны нет зарегистированного права, с другой - есть договор и передача денег с документами.
     
    Полинка , 21.05.09
    #5 + Цитировать
  6. mitha

    mitha

    mitha

    Гость

    Спасибо за отзывы.
    Дело не в доме , а в участке. :) он же соседский да и почти халява.
    А дом, там все равно за 7 лет развалился уже..
    М. ищем.. Соседка сегодня обещала перерыть все старые записные книжки.
    Попробуем сходить к нотариусу, может даст списать, паспортные данные М. с договора.
    Какие варианты у нас есть? можем ли подать в суд? чтобы суд признал сделку ничтожной?
     
    mitha , 21.05.09
    #6 + Цитировать
  7. Йоссариан
    Регистрация:
    06.02.08
    Сообщения:
    1.491
    Благодарности:
    1.331

    Йоссариан

    nobody

    Регистрация:
    06.02.08
    Сообщения:
    1.491
    Благодарности:
    1.331
    Адрес:
    Nowhere
    А что оспаривать? Переход права не состоялся... И уже не состоится, так как не состоявшийся собственник даже не сможет собрать документы для регистрации, а действие старых уже закончилось (инвентаризация -то раз в пять лет должна быть!)
    Т.е. формально - собственница соседка.
    А по-человечески - все наоборот.
    Как-то так.
     
    Йоссариан , 21.05.09
    #7 + Цитировать
  8. лена+
    Регистрация:
    20.05.09
    Сообщения:
    19
    Благодарности:
    0

    лена+

    Живу здесь

    лена+

    Живу здесь

    Регистрация:
    20.05.09
    Сообщения:
    19
    Благодарности:
    0
    Адрес:
    Московская область
    Знакомая ситуация. Ход здесь такой. Сначала нужно найти гражданку М. затем ваша соседка и М. должны прийти к нотариусу и отменить договор купли-продажи. И на договоре еще нотариус обычно ставит штамп, что отменён. Только после этого Вы можете выкупить участок без последствий в будущем.
    В данный момент участок покупать нельзя. Хоть люди и не прошли рег палату, они могут сделать это в будущем и так как они раньше приобрели участок, то они и настоящие владельцы.
     
    лена+ , 21.05.09
    #8 + Цитировать
  9. GOOSE
    Регистрация:
    06.10.07
    Сообщения:
    2.932
    Благодарности:
    3.917

    GOOSE

    Интересующийся

    GOOSE

    Интересующийся

    Регистрация:
    06.10.07
    Сообщения:
    2.932
    Благодарности:
    3.917
    Адрес:
    Санкт-Петербург
    У нотариуса хранятся копии договоров, если уже нет, то записи в реестре есть точно. Сторона по договору может взять копии, и "просить списать данные" не надо :) ибо вам откажут :)
     
    GOOSE , 21.05.09
    #9 + Цитировать
  10. mitha

    mitha

    mitha

    Гость

    Спасибо всем откликнувшимся
    Будем искать гражданку М. и по результату решать.
     
    mitha , 21.05.09
    #10 + Цитировать
  11. OLDR
    Регистрация:
    20.05.08
    Сообщения:
    624
    Благодарности:
    640

    OLDR

    Живу здесь

    OLDR

    Живу здесь

    Регистрация:
    20.05.08
    Сообщения:
    624
    Благодарности:
    640
    Адрес:
    Московская область
    Если вы хотите купить этот участок то покупайте, но только не на прямую.
    Схема такова. С этой хозяйкой вы заключаете договор купли продажи, но только не на себя, а на третье лицо которое с вами не связано (друг). Регистрируете переход права собственности. В договоре обязательно должно быть указано, что продавец гарантирует, что настоящий участок не продан, не заложен и не имеет ни какого обременения. После этого ваш друг продает этот участок Вам. Вы по любому добросовестный приобретатель. А эта тетка возвращает деньги первым покупателем. Вот и все. Далее вы ставите на этом участке дом - регистрируете его и все. Если нет регистрации перехода прав собственности, то договор не заключен. Есть разумные сроки для исполнения обязательств - 314 ГК.
     
    OLDR , 21.05.09
    #11 + Цитировать
  12. Полинка
    Регистрация:
    29.08.06
    Сообщения:
    12.896
    Благодарности:
    16.393

    Полинка

    Модератор

    Полинка

    Модератор

    Регистрация:
    29.08.06
    Сообщения:
    12.896
    Благодарности:
    16.393
    Адрес:
    Россия, Москва
    Чем больше я размышляю, тем больше у меня вопросов.
    1. Участок, как я понимаю, в деревне, так? Ну раз речь зашла о прописке. На каком основании М. ходила в милицию хлопотать о прописке? У неё же ни черта на руках не было! Естественно, её послали. Но это не повод бросать оформление документов на середине пути. Взять и бросить дом - бред...
    2. На руках у соседки никаких документов нет, она их все отдала М. для дальнейшего переоформления, так? Значит, сейчас ей придется восстанавливать ВЕСЬ пакет заново. Это надолго . А без доков никакого нового договора не будет, и никакой сделки - тоже.
    3. Зачем идти к нотариусу просить данные из копии договора? А где её экземпляр?!
    Резюме: да не обидится на меня хозяйка участка, но у меня сложилось весьма нелицеприятное мнение. По второму кругу продает один и тот же участок. Дальше у меня приличные слова кончились.

    Или мы не знаем всей правды и что-то важное скрыто?

    4. Как вы думаете, на месте М. вы бы отдали участок обратно? Она ведь сама живет в России и знает, что значит земля здесь сегодня.
    Надо собирать всю информацию и идти за консультацией к юристу, это вопрос не для форума.
     
    Полинка , 21.05.09
    #12 + Цитировать
  13. Йоссариан
    Регистрация:
    06.02.08
    Сообщения:
    1.491
    Благодарности:
    1.331

    Йоссариан

    nobody

    Регистрация:
    06.02.08
    Сообщения:
    1.491
    Благодарности:
    1.331
    Адрес:
    Nowhere
    По уверениям топикстартера в регистратуре есть сведения о собственнице-соседке. Т.е. в ЕГРН все есть, и даже отсутствие свидетельства не проблема. Право зарегистрировано и это главное. Восстанавливать ничего особенно и не надо, дубликат свидетельства собственник всегда может получить. Это лишь бумажка.
    По всем остальным пунктам - согласен абсолютно... Мутновато что-то...
     
    Йоссариан , 21.05.09
    #13 + Цитировать
  14. aziat
    Регистрация:
    20.09.08
    Сообщения:
    656
    Благодарности:
    282

    aziat

    Живу здесь

    aziat

    Живу здесь

    Регистрация:
    20.09.08
    Сообщения:
    656
    Благодарности:
    282
    Адрес:
    Россия
    Позвольте поспорить.

    ГК РФ Статья 425. Действие договора
    1. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
    Поэтому Регистрация такого Договора лишь констатирует факт перехода права собственности: Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
    1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

    Далее: Срок Регистрации покупки неустановлен, он может быть 1 месяц а может быть и 1 год. Это не повод, чтобы нельзя было пользоваться купленным. Об этом говорит п.2 ст.551 - Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
    И Регистрацию можно сделать через суд - ст.551 пункт 3 - В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

    Так что здесь нужно быть осторожным.


    Мне лично нравится такой предложенный вариант.
    Окольным путем, но вполне законно.
    Но нужно иметь ввиду:
    В соответствии со статьей 302 ГК РФ иск собственника об истребовании имущества у добросовестного приобретателя, который приобрел имущество по возмездной сделке у лица, не имевшего права его отчуждать, может быть удовлетворен лишь в случаях, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
    При этом собственник должен доказать, что имущество выбыло из его владения или владения лица, которому имущество было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств.
    Приобретатель должен доказать, что он приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.
    Покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых покупателю было известно, и если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

    Таким образом,если покупатель (собственник на настоящий момент) окажется добросовестным приобретателем, то помещение останется у него.

    Так что здесь придется кому то врать (или скажем так - не говорить правду), что не есть хорошо.


    ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    ПОСТАНОВЛЕНИЕ
    от 25 февраля 1998 г. N 8

    О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРАКТИКИ
    РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ЗАЩИТОЙ ПРАВА
    СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ

    14. Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
    Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости.
    При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.

    Теперь думаю все предельно ясно.
     
    aziat , 21.05.09
    #14 + Цитировать
  15. Йоссариан
    Регистрация:
    06.02.08
    Сообщения:
    1.491
    Благодарности:
    1.331

    Йоссариан

    nobody

    Регистрация:
    06.02.08
    Сообщения:
    1.491
    Благодарности:
    1.331
    Адрес:
    Nowhere
    Да. С оговорками. Оглядываясь на ст.558 ГК РФ. При купле-продаже ЖИЛОЙ недвижимости совершаются два регистрационных действия:
    - регистрация собственно сделки (договора) купли-продажи (с этого момента она признается заключенной в соответствии с ч. 2 ст. 558 ГК РФ);
    - регистрация перехода права собственности к покупателю (ч. 1 ст. 551 ГК РФ).
    Данные регистрационные действия могут совершаться как одновременно, так и поочередно (сначала регистрация договора, затем регистрация права). поэтому , ввиду отсутствия регистрации такой договор считается незаключенным.
    Если сделка так и останется незаключенной, то сторона, исполнившая по ней обязательство, может обратиться к другой стороне с требованием о возврате неосновательного обогащения (гл. 60 ГК РФ).
    Согласно ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

    Опять согласен. Но вообразите процесс регистрации спустя семь лет! Только по решению суда и получится. Если получится. При грамотном подходе. Обычная процедура не прокатит без содействия "формального" владельца...
    Поддерживаю все сказанное.
     
    Йоссариан , 22.05.09
    #15 + Цитировать

Смотрите также