Подскажите последовательность этапов в коттеджных посёлках

РЕКЛАМА НА ФОРУМХАУС

Доброго дня, непервый день читаю форум, стараюсь всегда сам найти информацию, но вот пришло время когда помочь могут только советы и практика других пользователей, долго не мог понять в какую ветку отписать свой вопрос, надеюсь выбрал правильно.
Начну с короткой предыстории: всю жизнь живу в частном доме, покупать квартиру не хочется, привык уже к частному дому, это очень глубоко вросло, выбирать бревенчатый дом 1950-х годов в границах города по неслабым ценам тоже желания мало (а других почти не продают), попытки найти земельный участок в городе по вменяемой стоимости также ни к чему не привели. В результате начал задумываться о покупке недорогого участка в каком-нибудь КП на расстоянии до 1км от города и строительстве коробки из сэндвич-панелей (да и выбора пожалуй другого нет).
Выбрал пару подходящих кп, позадавал вопросы, получил немного информации и отсюда уже начали появляться сотни вопросов, учитывая, что ниразу таким не занимался - очень хотелось бы узнать какие на практике этапы проходили (если строились в кот. поселках) и сколько минимально по сумме это может стоить, есть ли подводные камни - словом если можете подробно описать как у Вас проходила процедура покупки участка и дальнейших действий по строительству и подводу коммуникаций к дому - буду очень признателен!
По моим расчётом выходило: участок в 10 соток - 600тыс, строительство коробки - 1млн (суммарная площадь около 100м2, 1этаж+мансардный), дальше конечно двери\окна, внутренняя отделка, только я почти уверен, что я не учёл каких-то ещё затрат из разряда "так, участок Вы у нас купили, а теперь..." и такую информацию они врядли кому-то сообщат открыто.
Подвод газа к участку стоит слишком много, около 300тыс, вероятно используются золотые трубы, поэтому возникает вопрос - кто-нибудь обходится без газа и когда вообще о нём нужно задумываться - перед строительством или можно всё отсроить и только потом вообще думать - а нужен ли газ в сип-доме?
Информацию излагаю на данный момент очень сумбурно, так как практики в подобных вопросах ещё нет (работаю в совсем другой сфере), но если кому и заниматься этим - так самому.

 

Могу поделиться своим опытом. Однако, не следует делать выводы, что так везде. У разных людей опыт в КП сильно различается.

Процедура покупки участка прошла идеально. Но сама по себе процедура очень рискованная. Заключили договор купли-продажи + договор с ДНТ, написал доверенность на осуществление за меня регистрационных действий в Росреестре, сделал предоплату 100% безналичным перечислением со своего счёта на счёт продавца. Через месяц получил на руки Свидетельство о Регистрации участка и вернули доверенность. Это самый нервный этап, потому что при такой схеме деньги можно заплатить, а участка не увидеть. Пошёл на такую авантюру только после того, как перерыл весь Интернет и не нашёл ни одного негативного отзыва по существу вопроса. Соственно, негативных отзывов море, но к делу отношения не имеют. Сегодня, в условиях кризиса, когда банкротятся даже старые компании с хорошей репутацией, вряд ли бы так поступил.

Из коммуникаций у меня только электричество. После получения Свидетельства позвонил в управляющую компанию и спросил как фактически подключается электричество. Сказали, что нужно оплатить счётчик - 9000 руб. Оплатил и через неделю на руках была стопка документов о выделении мощности, присоединении к сети и т. п. Электрик по звонку на мобильный приезжает через 15 минут и осуществляет подключение. Тарифы на электроэнергию сельские, счётчик двухтарифный день/ночь.

Дороги в КП уже 20% полноценный асфальт с бордюрным камнем, остальное очень хорошо утрамбованная асфальтовая крошка. ВДоль всех дорог дренажные канавы, которые регулярно обновляются. Чистят зимой так, что на любой пузотёрке можно проехать до любого участка даже в тех местах посёлка, где ни одного участка не продано. За въезд грузовых автомобилей платы нет. Но есть ограничение на въезд с 1 марта до 1 июня при нагрузке на ось более 8 тонн, по-моему. Многих очень смущает, что дороги юридически не дороги. У нас также. По документам это такие же участки для дачного строительства. Но пока проблем не было. Если будут, будем решать по мере поступления. В соседнем КП той же компании, где почти все участки проданы, собственники участков оформили на дороги "Запрещение сделок с имуществом", согласно сайта Росреестра.

Месячная плата где-то в 3 раза меньше, чем за 1-к квартиру. Но понятно, что сравнение некорректное, т. к. в квартире в эту сумму входит отопление. Во дворе многоквартирного дома и рядом, где я сейчас проживаю, зимой дороги чистят гораздо хуже, чем в КП. Пару раз за зиму на своём переднем приводе застревал прямо рядом с домом и откапывался лопаткой...

 

Не знаю - на сколько пригодится мой опыт.
Подмосковье. земля куплена в чистом поле в 2007г. Поле рядом с нас. пунктом. Изначально позиционировалось как КП со свободной застройкой. Всего около 250 участков от 15 до 45 соток.
В первый год было раскуплено около половины участков, потом процесс замедлился.
Строится народ очень медленно. На вскидку застроено/находится под застройкой около 25-30% участков.
На сегодняшний момент постоянно живет всего 3 участка (семьи)!
В последующие годы владелец земли нарезал за свой счет дороги и отсыпал их гравием.
Электричество стоило около 300т.руб. (10кВт), появилось через пару лет (по моему в 2009г.), лично я строился от генератора.
Газ магистральный провели к 2011г., контракт стоил около 300т.руб. на участок заходит среднее давление, т. е. нужен еще и индивидуальный ГРП.
В прошлом году (2014) нас присоединили к ближайшему нас. пункту (в принципе это изначально планировалось), поменяли назначение использования на ИЖС.
Зимой дороги (на мой взгляд) централизовано не чистятся, но и необходимости в этом в последние годы нет - дороги укатаны постоянно проезжающим автотранспортом, да и к себе на участок я спокойно заезжаю без всяких чисток - снега особо нет. Тем более что у большинства владельцев участков есть снегоуборщики.
Никаких дополнительных сборов нет, да и за что? Обычная деревня. Централизованной охраны нет, кому надо - есть ФГУП МВД Охрана по госрасценкам, приезжают через 10минут.
Про стоимость постройки и благоустройства участка писать ничего не буду - все очень индивидуально.
С ув.

 

Спасибо за информацию, такие отзывы и хотелось получить, появляется какая-то ясность, конечно каждый случай индивидуален, но хочется сформировать общий порядок действий перед покупкой земли.
Рикша, Billy
я так понимаю пока не планируете переезд в кп на постоянку, что-то определённое мешает или просто пока не получается собраться (либо кп далеко от места работы)?

 

Какой, однако, у нас разный опыт. Я купил участок год назад и в радиусе пары сотен метров не было ни одного освоенного участка. Глядя на это, я начал размышлять о фундаменте на забивный сваях (для забивки требуется, чтобы рядом не было построек).

Однако, уже к осени два соседа возвели дома (пока только коробки), третий залил фундамент. И за ними тоже много кто построился.

 

Пока переезжать некуда. Планировал весной этого года брать ипотечный кредит и начинать строительство, но видите ставки теперь какие.

Немного просчитался с расстоянием. Наслушался тех, кто считает, что 20-25 км от МКАДа или 50-60 - практически одно и то же, т. к. пробки якобы только у Москвы. На практике выяснилось, что это далеко не так.

Расчёты с калькулятором показали, что если ежедневно ездить на работу из КП, то в месяц транспортные расходы будут сопоставимы со стоимостью аренды квартиры в ближайшем Подмосковье у станции электрички (включая стоимость проездного). Естественно, считал не только бензин, но и амортизацию, значительно более частую замену расходников и более частые ТО.

Московские власти свинью подложили с вводом платной парковки в пределах ТТК. Поэтому рядом с работой парковаться невозможно. 40 руб/час = 400 руб/день - не вариант.

Пока дома нет, но планы на будущее уже строю. Дом свой хочу. Именно для ПМЖ, а не летнюю дачу, и именно в КП, где купил участок. Место мне нравится и с соседями очень повезло. Да и в самом КП пока, не смотря на все страшилки, нет ничего, чтобы омрачало моё существование. Стало быть с выбором повезло. В доме жить все выходные, праздники, отпуска и, возможно, приезжать в середине недели (в среду). И вдобавок снимать квартиру если и не у офиса, то так, чтобы до офиса ездить по одной ветке метро, без пересадок, не более 30 мин. При наличии своего жилья, где все крупногабаритные вещи и всё то, что в данный момент не нужно (несезонные вещи, например), проживание на съёмной квартире превращается в проживание в гостинице, когда переезжаете не на грузовике, а налегке с парой чемоданов. Соответственно, переезд почти не требует усилий или времени. Это даёт возможность быть более гибким в поиске работы, т. к. нет привязки к месту. А неработающая жена и дети вполне могут постоянно жить в доме (это совсем далёкие планы), если так удобнее.

 

В принципе дело не в работе и не в способе как добираться до нее. Пару лет я ездил в Москву по такому графику (знакомому половине Подмосковья): утром на машине до электрички (машину бросал около станции), на электричке до Москвы, пересадка на метро, немного пешком. Вечером - обратный траффик. Но на самом деле все не так грустно - по времени около 2ч туда и 2ч обратно.
Сейчас живу в квартире около станции электрички (до Москвы ровно пол часа езды). Конечно это намного удобнее - спору нет. Но летом, когда семья живет на даче, езжу до Москвы по старой схеме - ничего смертельного. Так что дело совсем не в этом.

А дело вот в чем. Уважаемый товарищ Рикша! Суровая проза жизни говорит о том, что нечего делать в деревне жене и детям. От слова ВООБЩЕ.
Точнее в сезон - жене там дело есть. Она любит ковыряться с грядками.
Проблема с детьми - оба учатся в школах (11 и 1 класс), куча внешкольных занятий. В итоге, если жить за городом, то жена превращается в наемного водителя - вся ее жизнь с сентября по июнь будет посвящена развозу детей туда-сюда.
Так что лично для меня (да и похоже для абсолютного большинства моих соседей по КП) переезд за город на ПМЖ будет актуален только после того, как вырастут и выпустятся из школы последние дети.

Естественно вариант раздельной жизни с семьей (муж на съемной в Москве), жена с детьми в доме в Подмосковье в принципе не рассматривается по причине его полной "утопичности" и оторванности от жизни. Это в принципе не реально. Через совсем короткий промежуток времени это закончится развалом семьи со 100% гарантией.
С ув.

 

Я бы с Вами согласился, если бы перед глазами не было несколько ещё более утопичных вариантов, когда годами живут вообще в разных городах, видятся раз в месяц и пока семьи не развалились. Понятно, что лушче быть здоровым и богатым, но не всегда получается. Жить вместе зачастую означает, что либо большим семейством придётся ютиться в арендуемой малогабаритной московской однушке, либо в своем просторном доме в Мухозасиженске, но без денег вообще, т. к. работы нет. А этот самый свой дом в тех местах стоит столько, что в Москве на эти деньги можно только один квадратный метр жилья купить. По сравнению с такими вариантами, предложенный мной не такой уж плохой.

 

А чем к примеру не устраивает вариант КП в паре км от города-миллионника? Это ведь самый практичный вариант, конечно уровень зп совсем другой (но и затрат на поездки меньше), но зато оптимально по возможностям, времени поездки до работы, свободному времени и простору для действий. И наверно самое главное - города со временем расширяются.
Проблемы переезда могут быть только во времени и сложности контроля: покупка участка, строительство коробки и первичных коммуникаций ~ 1 год, зато потом почти весь город в 15-30 минутной доступности.

 

Слишком высокая цена. В случае Москвы она будет просто заоблачная. И КП эконом-класса вблизи города я не видел, а те что есть - элитные или бизнес-класса, в которых абонентская плата может достигать десятков тысяч рублей в месяц.

А вот это большой минус. При расширении города с частным сектором обычно не церемонятся. В случае с Большой Москвой даже специальный федеральный закон приняли, что сначала участок изымается на нужды города, а потом судитесь сколько хотите.

 

Насчёт аб. платы конечно не знаю, а вот по частному сектору - даже в миллионниках очень много районов частного сектора (даже ближе к центру), первым образом взялись бы за них, но пока такого в городах не происходит, да и вокруг городов обычно полно свободного места. Также надеюсь, что мы всё-таки движемся к цивилизованным городам (и кп это одна из ступеней), где есть пригороды и у каждой семьи домик наподобие тех, что строят себе в КП (эконом версии - каркасники или сип-панели).
Москва это совсем отдельная страна, земля даже рядом с этим городом как золото, но в большинстве других городов частный сектор живет стабильно без притеснений, просто покупать старый бревенчатый дом не хочется.

 

Вы все смешали в одну кучу.
Любой дом (хоть сип, хоть каркасник) в любом КП - это уровень жизни сильно выше среднего. Сильно...
Кстати - почему эконом версия должна быть обязательно каркасник или СИП ?
Эконом строительство СИП и каркас - это удел загнивающего запада. Там эти дома строятся на заводах на основе типовых проектов и их стоимость действительно сильно ниже других классов.
В России - эконом строительство это пеноблоки, шлакоблоки и т. д.

Ваш первоначальный посыл -
-начал задумываться о покупке недорогого участка
-участок в 10 соток - 600тыс, строительство коробки - 1млн (суммарная площадь около 100м2, 1этаж+мансардный),
-Подвод газа к участку стоит слишком много, около 300тыс,

Так вот этот подход - это не выбор дома в КП около крупного города.
Вы просто поймите - в КП вокруг Вас будут строиться люди, готовые за несколько лет вложить в свой дом/участок от 5 и выше млн. рублей (в среднем сильно за 10, а в нынешних ценах я вообще не знаю - сколько это все будет в итоге стоить).
А вы рассуждаете о том, что 300 на газ - это очень дорого.
Может конечно мы с Вами вкладываем в понятие КП разные смыслы, но в моем понимании КП - это место построенное с нуля за счет его жителей. А это все придется оплачивать Вам - так или иначе.

А если нет на это средств и "духу" все это поднять - лучше на браться за это вообще.

 

Совершенно верно, вкладываем в понятие кп разный смысл. В моём понимании кп (если там нет преписки "бизнес", "элитный") - это покупка недорогого участка вне города (потому и недорогого) и возведение на нём дома (когда искал информацию, по шлакоблокам цены были выше раза в полтора за готовую коробку чем за сип), а в дальнейшем небольшая абонентская плата за охрану и мелкие работы (чистка дорог, вывоз мусора), ну и естественно эл.+газ+вода, кп где я присматривал участок по генплану 200 участков.
Кстати, может подскажете, на вопрос - "в дальнейшем будет организовано товарищество или кп перейдёт к какому-либо муниципалитету и будет считаться деревней" мне ответили что адресно это будет деревня (правильно ли понимаю, что это ни о чём не говорит и я просто неверно поставил вопрос? хотел выяснить чем кп станет после юридически).
А само определение Коттеджный Посёлок у меня ассоциируется только с хорошим поводом для организации-продавца поднять цены на землю и с позавлекать покупателей, так как по факту в КП обычно ничего нет больше, даже интернет не проводят нормальный по оптоволокну (а интернет если честно сейчас уже далеко не игрушка, а важная составляющая делового мира), не знаю насколько в кп сидят зажиточные люди, но на оптоволокно они жопятся по полной, близ города где живу ни в одном кп инета проводного нет.
В чём ещё могут заключаться затраты (возможно конечно дет. сад, рестораны, магазины на территории кп, но это уже полачивается отдельно)? Я как раз не знаю какие могут быть ещё затраты, потому и спрашиваю. Тему создал именно по этой причине - узнать практический опыт приобретения (а дальше что уже расскажут, инфу по аб. плате не надеялся получить, она слишком разная будет в зависимости от региона), а в целом слишком ответственный шаг чтобы просто взять и купить участок, у меня цель только коробку построить сторонними силами и на этом серьёзные затраты закончатся, а всю внутреннюю отделку, проводку, сантехнику, отопление делать самому.

 

Неужели Вам мало имеющихся на форуме тем про КП? Ну все уже разжевано. Только читайте.
Что будет конкретно у Вас Вам никто не подскажет. У Вас не только города (поселка) в подписи нет, а даже региона.

 

Вы даже не представляете себе - как Вы ошибаетесь.
Именно в этом и вся проблема.
С ув.