1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 0/10 0,00оценок: 0

Покритикуйте стратегию выбора подрядчика

Тема в разделе "Затраты на строительство", создана пользователем Упырь Лихой, 16.03.12.

  1. Упырь Лихой
    Регистрация:
    27.07.11
    Сообщения:
    602
    Благодарности:
    138

    Упырь Лихой

    Живу здесь

    Упырь Лихой

    Живу здесь

    Регистрация:
    27.07.11
    Сообщения:
    602
    Благодарности:
    138
    Адрес:
    Москва
    Покритикуйте стратегию выбора подрядчика
    Покритикуйте стратегию выбора подрядчика.
    Что лишнее, что неважно?
    Чего не хватает, что лучше сделать по-другому?
    Что маниловщина?

    Цель - выбор подрядчика для строительства 1-этажного дома из тёплой керамики, строительная площадь 140 м2, общая площадь - 90,5 м2, место - Чеховский район МО. Степень готовности - коробка под крышей, отделка фасадов, окна.

    Критерии выбора подрядчика:
    - возможность привлечь к ответственности, в случае нужды
    - Наличие персонала в штате, а не привлечение сторонних бригад
    - Наличие собственных инженеров, архитекторов в штате
    - Разумность цен
    - готовность работать с техническим надзором (технадзор участвует в приёмке скрытых работы и составлении актов а также 2 раза в неделю выезжат на стройплощадку)
    - способность обеспечить качество работ по снипу

    1 этап выбор списка подрядчиков по Интернету.
    критерии
    - хороший сайт, наполненный фактической информацией, а не рекламой
    - декларирование членства в сро (проверить по сайту сро, регистрацию сро проверить по списку Ростехнадзора)
    - проверить информацию на сайте сро, что допуски выданы на профильные работы.
    - деловая культура персонала

    2. Первоначальный опрос
    - получить рыбу договора
    - получить данные юрлица, которое будет заключать договор
    - данные о членстве (отсутствия членства в СРО)
    - выяснить готовность составить смету по элементным нормативам (ТЕР МО 2001 (?)) с выделенинем этапов (котлован-фундамент-орграждающие конструкции-перекрытия-крыша и т. п.), (оплата работы - ок) Входные данные - геодезия, типовой проект (полный), отчёт инженерной геологии.
    - что у фирмы есть (производство, техника и пр.)
    - сколько человек работает (строительный персонал, инженерный персонал)

    3. Оценка документов
    Уставные документы
    - Кто директор по выписке и фактически
    - Основные средства - наличие на балансе
    - Устав - какие виды деятельности прописаны
    - дата регистрации, уставной капитал, история исков в арбитражных судах)

    расходы, источники - получение выписки егрюл, + есть система в которой можно смотреть балансы в налоговой сроком год назад.

    Смета
    сравниваем сметы, которые получены от компаний-кандидатов на предмет
    - разумности цены на материалы (прайс-листы торговцев стройматериалами)
    - величине цены на работы (друг с другом)
    - разумности цены на использование машин и механизмов (по телефонам из бесплатных объявлений по услугам профильной техники)

    Договора
    готовность работы по схеме
    - фиксация стоимости договора (оптовая закупка стройматериалов - ок)
    - расчёт поэтапно по факту принятия этапа работ котлован-фундамент-... приёмкой по акту скрытых работ
    - каждый этап по схеме - аванс (размер не более?) - акт - окончательная оплата.
    - установка срока выполнения этапа с санкциями за превышение (фора - неделя) размер, например 0,1% в день от стоимости этапа
    - в случае обнаружения тех. надзором несоответствия готового решения в отношение конкретного узла (кладка, армировка, устройство перемычек и т. д.) проекту штраф 25 тыс. рублей. Устранение выявленного нарушения полностью за счет фирмы, ведущей строительство.

    4. Дальнейшние контакты и действия
    - познакомиться с директором наилучшего кандидата лично, убедиться, что это то же лицо, которое будет проходить по документам.

    5. Визиты на стройплощадки выбранного кандидата (от первого кто первый удовлетворит)
    (нужно найти эксперта) на предмет оценки культуры производственных работ.
     
    Упырь Лихой , 16.03.12
    #1 + Цитировать
  2. Gaser
    Регистрация:
    19.01.11
    Сообщения:
    7.491
    Благодарности:
    7.973

    Gaser

    Консультант "Вентиляция"

    Gaser

    Консультант "Вентиляция"

    Регистрация:
    19.01.11
    Сообщения:
    7.491
    Благодарности:
    7.973
    Адрес:
    Москва
    Сама стратегия выглядит вроде правильной и продуманной, но изложу свои мысли.

    Исходные данные:
    Дом небольшой (всё относительно, мой (описан на персональной странице) имеет (согласно "утверждаемой части проекта", сделанной для получения разр. для сроит-ва) при площади застройки 106м2 общую 163 и жилую 70,2м2) и одноэтажный. Технологии строительные вроде понятные, заказчик имеет представление о процессе строительства.

    Мои вопросы - зачем при таких
    "небольших" (еще раз извиниться готов) объемах строительства,
    серьезном и продуманном подходе к вопросу обеспечения строительства
    нанятом технадзоре (кстати, за что и как он должен отвечать и какова его система вознаграждения) Заказчику нужна серьёзная компания-подрядчик, да еще и с поставкой стройматериалов.

    попробую развернуть -
    ИМХО действительно серьёзной компании небольшой объем коробки не очень интересен, особенно в сезон (если "по честному" считать - заработка немного, будут однозначно прикручивать коэффициент за малый объем работ - розницу проще, мои друзья с инж рынка именно так и делают - жизнь заставляет, от 10%).
    Увидев такой подход Заказчика, любой грамотный продавец услуг (а в серьёзной компании он будет серьёзно грамотный) прикрутит "за вредность" и "на штрафы" возможные еще пару десятков %% к "прайсу".
    Затраты на технадзор никуда не денутся (если это не мой случай - за шашлык и коньяк три раза за строительный сезон, но это и не технадзор уже) - думаю не менее 2-5% % сметы.
    Маржа строителей на поставляемые материалы может быть (здесь теория чистая) в диапазоне от самых минимальных 10% до самых "наглых" 100% (боюсь и это может не быть пределом). Средней и близкой к реальности накруткой считаю 30%.
    Накрутка на "своих" штатных архитекторов, инженеров и аммортизацию техники, документальное сопровождение (СРО, разрешения и тд, кстати на этой же странице контекстная реклама говорит - сколько может "стоить СРО") - имхо от 5-ти% на смету.

    Теперь назовем сметой сумму затрат на оплату труда работников (рядовые строители + оперативное ими техническое руководство компании, грубо - люди на земле, долю приму в 30%), аренду техники и транспорта (не более 7-ми %) и условно покупку материалов по "закупочным ценам" (остальные 63%).

    Теперь считаем накрутки на смету =10+20+3+(30% из 63% от сметы=18,9)+5= 56,9%. Это я просто сложил циферки, часто делается 100руб+10%+20%+3%+18,9%+5%, так уже получается 69,73%. И это без стандартной ПРИБЫЛИ конторы, менее чем за 20% врядли кто-то будет строить. это конретно будет считаться 156,9+25%=196,25%.
    Вывод из цифр - при Вашем подходе компания-подрядчик увеличит смету по минимуму в 2 раза.
    Теперь моя хитрость - смета по составу затрат является приблизительно бюджетом строительства при найме "бригады" с работающим прорабом. Не учтены затраты на подключение инжсетей, доки и прочая, так как обычно они и не включаются вотношения с подрядчиками.

    Теперь вопрос.
    Какие услуги какого качества и какие гарантии (при нашей арбитражной и административной системе) Заказчик ожидает получить от компании-подрядчика, за которые заплатит 100% сверху достижимой суммы? Особенно актуальным мне видится этот вопрос конкретному заказчику с опытом.

    PS
    Не пытаюсь рушить рынок и уводить чьих-либо клиентов куда-либо, просто есть своё видение отношений Заказчик-Подрядчик и принципы "сбычи мечт", хочу понять мотивацию разных Заказчиков.
     
    Gaser , 18.03.12
    #2 + Цитировать
  3. Упырь Лихой
    Регистрация:
    27.07.11
    Сообщения:
    602
    Благодарности:
    138

    Упырь Лихой

    Живу здесь

    Упырь Лихой

    Живу здесь

    Регистрация:
    27.07.11
    Сообщения:
    602
    Благодарности:
    138
    Адрес:
    Москва
    Коллега, большое спасибо за ответ.
    У меня на сейчас есть только теория, поэтому я вижу цель ветки - получить практические советы.
    Про маленький заказ - совершенно верно, пара звонков в стройкомпании уже навели на эту мысль.

    1) В моих приоритетах - обойтись без оперативного руководства стройкой. Я категорически не имею времени на это, проще заработать деньги на маржу строительной компании, чем сэкономить их, беря на себя работу прораба, снабженца и технического заказчика. Что готов брать на себя - решение коммерческих вопросов - найти подрядчика, заключить договор, присутствовать на стройке пару часов в неделю, а также при приёмке скрытых работ.

    2) У меня нет строительного образования и опыта работы, построив забор, имея опыт достижений и ошибок с бригадой узбеков с опытом, работающиими по принципу "чего изволите, чтобы мы сделали?", глядя в три альбома чертежей, я понимаю, что а) прорабом и проч. на этом проекте я буду плохим, неизбежно будут ошибки б) навыки и знания, которые я бы приобрёл, для меня лишние, зарабатывать на жизнь строительством у меня нет мотивации.
    Я знаю, как правильно сделать шов облицовочной кладки, но знаю, что есть море таких вещей, которые я узнаю после окончания работ. Чтобы соблюсти п. 1 полагаю средством, которое позволит добиться успеха, опытную компанию и технадзор.

    3) Требование к качеству строительства - качество, которое соответствует СНИПам.

    4) Технадзор, я пока не изучал вопрос, цифры, которые бросались на глаза - 30 000 рублей в месяц, с другой стороны 3% сметы плюс минус - для меня приелемо.

    5) Конечно, вопрос цены важен, средство борьбы с завышением отчасти вижу в сравнительном анализе как минимум 3х смет, составленных в одном стандарте.
     
    Упырь Лихой , 19.03.12
    #3 + Цитировать
  4. Sintetik
    Регистрация:
    01.07.10
    Сообщения:
    2.461
    Благодарности:
    3.267

    Sintetik

    Живу здесь

    Sintetik

    Живу здесь

    Регистрация:
    01.07.10
    Сообщения:
    2.461
    Благодарности:
    3.267
    Адрес:
    Москва
    У вас коробка минимум в 1,5млн встанет если делать бригадами, значит вы готовы подарить фирмам 1,5млн или больше 100 000р в месяц. Честно скажу - завидую той легкости с какой вы их готовы заработать и отдать.
    Насчет смет, у меня их было под сотню, треть очевидный мусор.
     
    Sintetik , 19.03.12
    #4 + Цитировать
  5. Gaser
    Регистрация:
    19.01.11
    Сообщения:
    7.491
    Благодарности:
    7.973

    Gaser

    Консультант "Вентиляция"

    Gaser

    Консультант "Вентиляция"

    Регистрация:
    19.01.11
    Сообщения:
    7.491
    Благодарности:
    7.973
    Адрес:
    Москва
    "Усё верно, усё, справедливо. Но документы, граждане, треба носить з собой" (Пасюк, "Место встречи...")
    5. Вопрос не в завышенных сметах от конкретных исполнителей, а в их общих для всех накрутках (как я показал, до 100% на смету "бригады" при самостоятельной поставке материалов.

    ну и про практику - гляньте про мой домик у меня на стр (при желании и наличии времени), а вдруг что приглянётся.
     
    Gaser , 19.03.12
    #5 + Цитировать
  6. Упырь Лихой
    Регистрация:
    27.07.11
    Сообщения:
    602
    Благодарности:
    138

    Упырь Лихой

    Живу здесь

    Упырь Лихой

    Живу здесь

    Регистрация:
    27.07.11
    Сообщения:
    602
    Благодарности:
    138
    Адрес:
    Москва
    Тема ушла с вопроса выбора компании из нескольких на "прораб против компании". Это тоже интересно, вопрос, однако, может ли прораб со своей бригадой работать без ежедневного контроля со стороны заказчика или его представителя - причём, без потери в качестве.
     
    Упырь Лихой , 20.03.12
    #6 + Цитировать
  7. Gaser
    Регистрация:
    19.01.11
    Сообщения:
    7.491
    Благодарности:
    7.973

    Gaser

    Консультант "Вентиляция"

    Gaser

    Консультант "Вентиляция"

    Регистрация:
    19.01.11
    Сообщения:
    7.491
    Благодарности:
    7.973
    Адрес:
    Москва
    ИМХО и без разжигания любой розни. Пытаюсь "нарисовать" портрет искомого.

    Есть на Руси редкий и специфический тип людей - честные. В основном - из Сибири и Дальнего Востока мне лично встречались, но были и выходцы с Украины (Беларуси и т. д.). Мусульмане - не тот менталитет, хотя работяги некоторые в плане дисциплины - факт. Но - торговля у многих в крови, как и распространенный миф о выходцах из Земли обетованной. Выходцы с Кавказа - другое, у горца доблесть - у соседа коня увести со двора (да никого не обижу).
    Заметьте - никаких национальностей. Это предисловие.

    Конкретный ответ на конкретный вопрос - да, может. Работают же (есть сосед по лестничной клетке - его такие клиенты не чаще раза в 2 недели появляются, он - "прорабом" выступает). Не обязательно ежедневный контроль - но постоянный, с внезапными появлениями. Обязателен контроль скрытых и особо ответственных работ (промежуточных их этапов). Грамотная договоренность и мотивация прораба. Ведь можно его мотивировать на достижение если не общей цели с Заказчиком, то хотя бы близких?!. Это (имхо) - искусство Заказчика, его может быть главный капитал - способность сделать выгодным наёмнику достижение своей цели.
    НО - если наёмник задумал воровство как способ получения дохода - то только систематический жесточайший контроль при понятной наёмнику системе демотивации.

    Тема вроде серьёзная - людей мало участвует. Хотя первый пост ТС практически заканчивает любые дискуссии - взвешенно...
     
    Gaser , 21.03.12
    #7 + Цитировать
  8. Andrey_47840
    Регистрация:
    19.11.08
    Сообщения:
    515
    Благодарности:
    11

    Andrey_47840

    Живу здесь

    Andrey_47840

    Живу здесь

    Регистрация:
    19.11.08
    Сообщения:
    515
    Благодарности:
    11
    Адрес:
    Москва
    Украинцы. Прораба украинца (особенно западного) и не обрусевшего взял бы в последнюю очередь. За всех говорить не буду, но риски очень и очень высоки. В глубине души считают себя обиженными, обделенными. Жадность может перекрыть все мыслимые пределы, просто доходить до абсурда, хотя вы этого не заметите, а когда заметите будет поздно. Поныть о том, что тот-то плохой, этот плохой, обманывают его, один он честный - запросто. А потом просто цинично и жестоко обмануть, сделать жесточайший косяк (зная, что вы нуль в строительстве) - запросто. Соврать и глазом не моргнуть - семечки.

    Среди них много кто лезет в прорабы, чтобы рулить вашими деньгами. Доверить украинцу рулить вашими деньгами - анекдот, вот только потом не смешно будет.

    Далеко не лишены ума (себе в карман), порой артистические способности на высоте. Когда будет день расплаты, и что-то не понравится, может быть истерика, обида - мол я так все делал, так советовал, такой я благодетель и т. д. Деньги по ходу дела могут вытянуть такими разнообразными изощренными схемами, что диву дашься.

    Готов к жесточайшей критике, бану и т. д. Но это мое личное мнение, и пускай другие будут повнимательнее.

    Узбеки, таджики. Про понятия совесть, честь надо забыть сразу и навсегда - это отсутствует напрочь. Хотя это не исключает того, что об этом будет разговоров масса - все это пустое. Но в тоже время работники очень выносливые и дисциплинированные. (в том плане, что без запоев и прогулов). Качество работы низкое. Нужен постоянный присмотр. Раньше узбеки/таджики были "ломать/копать", думаю мало что поменялось, кроме увеличившегося гонора.

    Дагестанцы. Не знаю, не работал с ними. Но у нас упорно ходят слухи, что очень прилежные каменьщики. Хотя и очень требовательные - подавай кирпич им на верх краном и т. д. По ходу дела могут разводить на доп. работы - надо быть внимательным заранее. В плане денег - если не заплатить или заплатить меньше, то так дело не оставят.
     
    Andrey_47840 , 22.03.12
    #8 + Цитировать
  9. Алексей Анд-ич
    Регистрация:
    14.03.11
    Сообщения:
    883
    Благодарности:
    204

    Алексей Анд-ич

    Программист

    Алексей Анд-ич

    Программист

    Регистрация:
    14.03.11
    Сообщения:
    883
    Благодарности:
    204
    Адрес:
    Раменское
    Очень интересная тема. Особенно психологические портреты. Я бы еще добавил про русских. Уже который раз (один раз и на своей шкуре) наблюдал как они работают.
    Высокомерны, считают себя выше низкой работы, считают себя выше и лучше приезжих.
    За что и денег просят много.
    Пьют, курят, отдыхают бесконечно: работать трудолюбиво просто не умеют.
    Считают доблестью обмануть хозяина, развести на деньги и ничего не сделать.
    Но деньги выманивать хитро (как указали выше) не умеют.
    Я бы русских работяг себе бы не нанял. Постоянных контроль ничего не даст - всё равно работать не умеют.
     
    Алексей Анд-ич , 22.03.12
    #9 + Цитировать
  10. grem
    Регистрация:
    19.01.10
    Сообщения:
    1.887
    Благодарности:
    1.949

    grem

    Практик

    grem

    Практик

    Регистрация:
    19.01.10
    Сообщения:
    1.887
    Благодарности:
    1.949
    Адрес:
    Волхов
    Деревенская бригада- оптимальный выбор. Если люди не избалованы потребительством (а выбор в деревне не велик), то и запросы у них умеренные.
    И молдаван тут еще не обсуждали)
     
    grem , 22.03.12
    #10 + Цитировать
  11. Sintetik
    Регистрация:
    01.07.10
    Сообщения:
    2.461
    Благодарности:
    3.267

    Sintetik

    Живу здесь

    Sintetik

    Живу здесь

    Регистрация:
    01.07.10
    Сообщения:
    2.461
    Благодарности:
    3.267
    Адрес:
    Москва
    +100
     
    Sintetik , 15.12.12
    #11 + Цитировать
  12. costeapechnik
    Регистрация:
    13.12.09
    Сообщения:
    4.274
    Благодарности:
    1.948

    costeapechnik

    Живу в Молдавии

    costeapechnik

    Живу в Молдавии

    Регистрация:
    13.12.09
    Сообщения:
    4.274
    Благодарности:
    1.948
    Адрес:
    Молдова
    Я надеюсь, хотели написать "молдавских строителей"!
     
    costeapechnik , 21.12.12
    #12 + Цитировать
  13. grem
    Регистрация:
    19.01.10
    Сообщения:
    1.887
    Благодарности:
    1.949

    grem

    Практик

    grem

    Практик

    Регистрация:
    19.01.10
    Сообщения:
    1.887
    Благодарности:
    1.949
    Адрес:
    Волхов
    Если в теме "Покритикуйте стратегию выбора подрядчика" затронули национальный вопрос (см.# 8), то почему бы не пообсуждать молдован. У моей мамы девичья фамилия Згура, но я не ищу шовинистической подоплеки в словах. Удивляюсь, почему это вас так задело.
     
    grem , 21.12.12
    #13 + Цитировать
  14. costeapechnik
    Регистрация:
    13.12.09
    Сообщения:
    4.274
    Благодарности:
    1.948

    costeapechnik

    Живу в Молдавии

    costeapechnik

    Живу в Молдавии

    Регистрация:
    13.12.09
    Сообщения:
    4.274
    Благодарности:
    1.948
    Адрес:
    Молдова
    Повторная попытка! Можете обсудить молдавских строителей, но не молдаван как нацию. Формат темы не тот да и полномочий у Вас на то нет. Поэтому и надеюсь что опечатка...
     
    costeapechnik , 21.12.12
    #14 + Цитировать
  15. grem
    Регистрация:
    19.01.10
    Сообщения:
    1.887
    Благодарности:
    1.949

    grem

    Практик

    grem

    Практик

    Регистрация:
    19.01.10
    Сообщения:
    1.887
    Благодарности:
    1.949
    Адрес:
    Волхов
    Я и не предлагал тут никого обсуждать, а просто констатировал факт.
     
    grem , 21.12.12
    #15 + Цитировать