Как подготовиться и самостоятельно организовать строительство дома.

Начало: 24 февраля 2020 г.
3 поста

Цикл статей с пошаговыми действиями для человека, желающего жить в своем доме.

Алексей_Мастер
6 марта 2020

Как подготовиться и самостоятельно организовать строительство дома./Запрос сметной стоимости у потенциального подрядчика

Итак, вы получили готовую проектно-сметную документацию. К ней мы ещё не раз вернемся, её значение вообще сложно переоценить. На базе этой документации вы проводите выбор подрядчика. Более того, сметная составляющая в проекте – это основное, что позволит вам провести сравнение. Без неё предложения могут отличаться в разы. Вы можете увидеть предложение, как с 50-ю, так и со 150-ю кубическими метрами бетона (например) на один и тот же проект. Потенциальный подрядчик может быть найден вами, как на бирже форумхаус, также и посредством запроса вами предложений в строительных компаниях, интернет сервисах объявлений и т.п. От потенциального подрядчика вы должны получить ценовое предложение. Поэтому направляйте проектно-сметную документацию и текст, примерно следующего содержания: «Предлагаю после согласования стоимости распечатать проект в двух экземплярах. Оформить проект как приложение к договору, его неотъемлемую часть. Прошнуровать, на шнуровке поставить печать вашей организации (подпись бригадира, если частная бригада) и надпись ознакомлен. Стоимость работ указать в договоре таким образом, чтобы в стоимость работ входили все необходимые для производства работ по проекту (Приложение № 1 к договору) материалы, расходные материалы, сопутствующие работы, доставки и разгрузки материалов, подъем и поднос материалов к месту работ. Направленное вами предложение по сметной стоимости оформить, как неотъемлемую часть договора – Приложение № 2. С отметкой в договоре, что за указанную стоимость будет выполнено всё, что предусмотрено проектной документацией, без возможности оплаты дополнительных работ и дополнительно поставленных материалов».   За счет этого вы сможете уйти от рисков требования от вас оплаты «невключенных» в договор работ. Также такой подход снизит ваши риски по наращиванию стоимости в процессе работ. «Забыл» подрядчик посчитать строительные леса, а в процессе требует за них денег - вы покажете ему договор и напомните про Карлсона, который жил на крыше без лесов. Если люди не умеют считать и учитывать работы - это не ваша проблема.   После этого необходимо проверить распределение денег на материалы и работы относительно времени. Ведь потенциальный подрядчик может заполнить смету с указанием более высокой стоимости материалов и работ в начале строительства и практически за бесценок в конце строительства. При том, что предложенная им финишная сумма может быть весьма привлекательной по сравнению с конкурентами.  Таким образом, подрядчик может на не конкурентной (и заранее не выполнимой) стоимости договора что-то заработать в ущерб вашим задачам. И получив большую часть от суммы договора на старте прекратить работы и потеряться. Проверить распределение трат можно, как самостоятельно, путем сравнивая смет между собой и сравнивая стоимость материалов со среднерыночной (например, посредством сети интернет), так и привлечь специалиста на экспертизу. Сравнение это несложное и такая работа будет не дорога. Конечно, всегда останется риск, что подрядчик будет требовать дополнительных оплат, несмотря на договор. И выгнав его, вы потеряете время строительного сезона на подбор другой бригады/компании. С этим риском средств борьбы пока не придумано. По крайней мере, в частном секторе. Помним, что смета у вас разбита по количеству и сортам материалов. На базе этой сметы вы сравниваете предложения. По табличным данным. Напомним ещё раз - смета для запроса обязательна. Без неё каждый потенциальный подрядчик будет самостоятельно пересчитывать объемы материалов и вы можете прийти к тому, что сравнивать придется сметы со значительно отличающимся объемом материала и работ. Обратите внимание на то, что должны быть зафиксированы расходные материалы – это принадлежности к инструментам (сверла, биты), ГСМ (масла, бензин для виброплит, бензопил), СИЗ (перчатки, респираторы). В предложение потенциального подрядчика должна входить полная и конечная стоимость расходных материалов или указание на то, что расходные материалы входят в состав работ. Получив от потенциальных подрядчиков заполненные сметные таблицы вам останется провести чисто математическое сравнение предоставленных данных. Так как таблицы одинаковы, материалы, которые подрядчик обязуется поставить – одинаковы, графы доставок и разгрузок также подлежат заполнению. Максимально просто. Не имеет смысла рассматривать предложения, в которых потенциальный подрядчик пытается уйти от выбранной вами системы оценки, утверждая, например, что стоимость оценивается по квадратным метрам здания. Таким образом, можно провести предварительную оценку. Но у вас на этом этапе совсем другая задача. Получив сметы и сравнив их между собой, следует выбрать подрядчика. Имеет смысл позвонить или написать потенциальному подрядчику письмо, в котором ещё раз обратить внимание на формат договора и уточнить все ли работы и материалы, которые необходимы для возведения дома по проекту включены в состав предложения. Оценивая сметы не стоит зацикливаться на одном предложении, так как данный подрядчик при выходе на заключение договора может обозначить более высокую стоимость, отличающуюся от предоставленной в его предложении – с таким подрядчиком работать не нужно, сразу отметайте возможность работы с ним. Также подрядчик может не выйти на договор вообще, по самым разным житейский причинам. Наконец он может не пройти ваш контроль «ответственности», о котором мы поговорим отдельно. Имейте ввиду несколько вариантов.

2
107
0
Алексей_Мастер
26 февраля 2020

Как подготовиться и самостоятельно организовать строительство дома./Подготовка проектно-сметной документации

После того, как для вас были выполнены геологические исследования, пришел черед заказать разработку проектно-сметной документации. В состав вашего технического задания проектировщику должны быть включены: результаты геологических исследований, карта участка с указанием сторон света, желаемая этажность, желаемый материал стен, кровли, площадь дома и общие данные, которые вы сформулировали в процессе осмысливания вашего дома.  У опытного проектировщика, как правило, составлен опросный лист, который высылается вам на заполнение и за счет которого проектировщик уточняет подробности того, что вы хотите получить. Обратить внимание следует на ответственность проектировщика/проектной организации. Как правило, любой подрядчик потребует включить в договор пункт, исключающий его ответственность за ошибки в проекте. То есть, если в результате ошибочно рассчитанных сечений и узлов, детально выполненных вашим подрядчиком на площадке, ваш дом даст трещину, то спросить с подрядчика не получится – он выполнил всё строго по проекту. В идеале, если подрядная организация состоит в СРО и имеет лицензию на выполнение подобных работ. В большинстве случаев сумма страхования проектной организации составляет до 25млн. рублей. Сам факт состояния организации или ИП в СРО подразумевает более высокую ответственность и специализацию на данном виде работ. В крайнем случае (актуально для частного сектора) необходимо удостовериться в наличии построенных и простоявших длительное время домах, возведенных по проектам выбранного вами проектировщика, совсем замечательно, если есть возможность пообщаться с подрядчиком, возводившим дома, по проектам выбранного вами проектировщика на предмет ошибок, потребовавших корректировки. Ведь в данном случае может вырасти стоимость выполнения работ, так как образуются дополнительные работы, не предусмотренные проектом. Следующее явление в современном Российском строительстве – это люди, освоившие чертежные программы. Научиться чертить в программе, намного проще, чем конструировать. Результатом такого явления становятся проекты с многократным перезакладом материалов. Например, человек не умеет/не хочет считать сечения и нагрузки и закладывает в фундамент арматуру 16мм., вместо достаточных 12-ти мм. и монолитные стены/плиты толщиной 60см., при достаточных 20-ти см., закладывает железобетонный каркас в газобетонный дом в условиях, когда газобетонных стен достаточно в соответствии с нагрузками и регионом строительства. Основное требование проектной документации – сечения, марки, количество материалов и применяемые узлы - должны быть не только достаточными, но и не быть избыточными. Заказчику, не разбирающемуся в строительстве и проектировании, проще всего добиться данных параметров путем экспертизы. В идеале – установить в договоре с проектировщиком отлагательное условие приемки проектной документации после экспертизы. В договоре с проектировщиком также необходимо предусмотреть ответственность, в виде компенсации затрат на экспертизу, в случае выявления ошибок, требующих корректировки проектной документации и гарантийную корректировку в соответствии с замечаниями экспертизы. Здесь сразу нужно отметить, что введение вами данных условий многократно сократит количество потенциальных проектировщиков, готовых с вами работать. Причина проста – проще сдать заказчику пачку бумаги с картинками, чем проектную документацию. Чертежнику проще найти заказчика, которому можно нарисовать на бумаге картинки и получить за это деньги. На ответственность по разработке проектной документации могут выйти лишь уверенные в своей квалификации проектировочные команды. Именно такие, которые вам подходят. Конечно вы понесете затраты на экспертизу, но неверно выполненный проект может принести убытки и необоснованные траты на десятки, сотни, а иногда и большее количество тысяч рублей, а стоимость экспертизы, как правило, измеряется единицами тысяч рублей. В составе документации должна быть актуальная смета, которая также проверяется на соответствие вышеуказанной экспертизой. Смета должна учитывать детальную спецификацию материалов по проекту, вплоть до мелочей. В спецификации материалов должны быть указаны марки предусмотренных материалов, с учетом возможности приобретения аналогов. Удаленный проектировщик может заложить в проект такие марки материалов, которые в вашем регионе потребуют значительных трат на доставку из другого региона. Классический пример, когда проектировщик заводит в проект строительные материалы для каркасного дома, распространенные в Санкт-Петербурге и поставляемые из Финляндии или Белоруссии. Если ваш дом будет возводиться за Уралом, то доставка материалов будет нецелесообразна. На базе данной сметы вы можете принять решение закупить материалы самостоятельно. Также на базе проекта и сметы вы сможете сравнивать предложения подрядчиков. Каждый потенциальный подрядчик в своей сметной стоимости указывает, за какую единичную расценку он способен поставить вам данный материал, сколько будет стоить общее количество материала по выбранной позиции и общая стоимость материалов по проекту в целом, а также какова будет стоимость его доставки. Сметная стоимость по материалам становится максимально прозрачной. Вам просто и понятно сравнивать. Также актуальная смета в составе проектно-сметной документации позволяет вам избежать ситуации, когда подрядчик «забывает» проектные данные и указывает в стоимости значительно меньшее количество материалов, выходя, таким образом, на первое место в выборе вами подрядчика за счет не конкурентной стоимости.  Для более подробного разбора приведенных в тексте статьи моментов, мы подготовим отдельные статьи по проверке сметной стоимости материалов от подрядчика и проверке сметной стоимости работ. Этот раздел будет относиться к процедуре выбора подрядчика на строительство вашего дома.

2
158
0
Алексей_Мастер
24 февраля 2020

Как подготовиться и самостоятельно организовать строительство дома./Введение. Начинаем с геологии.

Как подготовиться и самостоятельно организовать строительство дома. На страницах форума неоднократно задаются вопросы с просьбой вывести несколько пунктов, позволяющих подготовиться к строительству. Вроде 200 советов по строительству. Двухсот советов не понадобится, но основные моменты мы (наша команда) решили обозначить. В декабре 2019 года была опубликована наша статья -  https://www.forumhouse.ru/stories/883/posts/1319 Результаты которой показывают, что очевидные для строителей вопросы, совершенно непонятны для человека, далекого от стройки, даже при попытке их объяснить. Было принято решение создать пошаговую инструкцию по подготовке к строительству, для человека, который принял решение жить в своем доме. В цикле статей, посвященном правильной организации строительства вашего дома мы не будем затрагивать такие моменты, как оформление участка, вынос границ и получение разрешения на строительство. Рассмотрим по порядку такие этапы подготовки и строительства, как: - Геологические исследования - Разработка проектно-сметной документации - Выбор и договор со специалистом технического надзора - Особенности сметной документации - Подбор и договор с подрядной организацией или бригадой - Приемку строительных материалов на участке - Проведение строительных работ, процесс строительства - Особенности технического надзора - Порядок взаимодействия на всех этапах - Приемка готовых этапов/выполненных работ - Остатки строительных материалов/нехватка строительных материалов - Вывоз мусора, процесс уборки участка в процессе строительных работ - Сохранность строительных материалов в процессе проведения работ Начнем непосредственно с подготовки участка. Геология. Первым этапом подготовки к строительству коттеджа на вашем участке будет выполнение геологического исследования. Сразу же, в начале статьи выделим исключения из правил. Геологические исследования можно не выполнять при установке свайно-винтового фундамента. В данном случае роль указанного исследования может выполнить «пробное/контрольное бурение». На ваш участок завозят контрольную сваю с комплектом удлинителей. Выполняют бурение «до остановки/упора». При необходимости наращивая сваю удлинителями. Упор, когда оборудование перестанет погружать сваю в землю или начнет её деформировать и есть требуемая глубина погружения. К ней добавляется требуемая высота цоколя и вам становится понятен размер свай, необходимых для вашего дома. Из этого пункта также понятно, почему неприемлемы такие предложения бригад и компаний, как: «фундамент 6х6, 8х8. 10х10 и т.п. под ключ за X рублей». Причина в том, что типовое количество и параметры свай, включенных в коммерческое предложение, могут не подойти к вашим условиям. В остальных случаях необходимо выполнение геологических исследований.  Процесс с бурением скважин, отбором и исследованием грунтов оставим для отдельной статьи. Здесь рассмотрим необходимость выполнения исследования. Возможны несколько вариантов ошибок и злоупотреблений. Например, одна и та же организация выполняет геологическое исследование, проектирование и строительство. Для того, чтобы получить прибыль, организации, прежде всего, необходимо получить заказ. Получить от вас заказ организация или бригада могут и за счет высоко-конкурентного предложения, т.е. за счет снижения стоимости готового объекта. Таким образом, организация может либо не проводить исследование, подготовив только формальный отчет, либо выполнить исследование, но проигнорировать его реальные данные. Недобросовестная организация получает возможность выполнить проектную документацию без привязки к геологическому исследованию. Это в свою очередь дает возможность двум вариантам развития событий.  Во-первых, ради демпинговой стоимости организация может подготовить проектно-сметную документацию с объемом работ и материалов не соответствующую несущей способности грунтов. В результате такого развития событий вам может быть предложена низкая стоимость на более дешевый фундамент, характеристик которого будет недостаточно для вашего дома. Во-вторых, при наличии у заказчика хорошего бюджета на строительство, ради получения прибыли на бОльших объемах работ организация может подготовить отчет с ухудшенными данными относительно реальных и подготовить проектно-сметную документацию с существенным превышением объемов работ и материалов, относительно необходимых. Следовательно, технически более верно заказать геологическое исследование у специализированных организаций, не связанных с вашим проектировщиком и подрядчиком на строительство.  Почему необходимо геологическое исследование?  На базе данных исследования, проектная организация осуществляет расчеты по несущей способности грунтов, глубине залегания грунтовых вод, следовательно, от исследования будет зависеть объем работ и материалов, наличие и характеристики дренажных систем. Если вы попробуете заказать проектную документацию, не имея геологического исследования, то большинство вменяемых проектных организаций откажутся выполнять проектные работы из-за отсутствия полного технического задания. Некоторые проектировщики согласятся, но, не зная требуемых характеристик будут ориентироваться в лучшем случае на общие геологические карты района и, соответственно, закладывать избыточные решения, которые подойдут практически при любых условиях, что повлечет необоснованные траты заказчика. Либо, как второй вариант – будут закладывать неудобные, но наиболее простые решения, страхующие от возможных проблем, например, заложение свайного фундамента, в том случае, когда возможно заложить более удобные для последующего строительства и использования дома типы фундамента. В этой статье неоднократно упоминается проектная документация. Почему нельзя приступать к строительству дома не имея проектной документации, кому доверить её разработку и как проверить выполненные работы по проекту – об этом в одной из следующих статей.

0
102
0

Уникальный опыт нашего сообщества

Лучшие практики и разбор полётов при ошибках в стройке, опыт проектирования и эксплуатации, DIY и альбомы идей. Журнал нашей загородной жизни.

Написать историю

Посты месяца

Домашний СПА курорт
Откатные ворота своими руками в 3 раза дешевле и за 2 дня. Полная инструкция
Дом за год. Ответы на вопросы, планы на будущее...
Мини дом 4 на 4 ◆ Лучшая планировка!
Лестница из лиственницы своими руками.