Незарегистрированный договор купли-продажи

Помогите разобраться
Соседка С. предлагает нам купить свой участок с домом, но есть "НО".

Она в 2002 году уже продала участок за символические деньги, одной знакомой М. ( та хотела, выписать брата из Казахстана в Россию).
Соседка выписала Ген. доверенность на свою сестру Л., проживающую постоянно в городе нахождения участка. Знакомая М. приехала в город из столицы. Они вместе с Л. зашли к нотариусу и оформили договор купли продажи. и М. получила все документы на землю и дом. После этого М. пошла в милицию и получала там отказ в прописке брата.
После чего ужасно расстроилась и уехала обратно ни с чем.
В Рег. палату она так и не обратилась. Участок и Дом по прежнему принадлежат С. (я заходил проверял)
С. сейчас не может найти М. (телефон отключен, адреса она и не знала).
Как быть?
Ведь если мы купим и оформим на себя, то в любой момент может появиться М.( или кто-то из ее наследников) и через суд выгнать нас.

 

Договор купли-продажи недвижимости вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Не было регистрации - договор не действует...
Хотя это и неприятно для тех кто "приобрел" участок с домом. Формально соседка осталась собственницей... А ежели еще и акта передачи не было (и договором не обусловлено, что договор является таким актом и передача состоялась) - то тем более...

 

А деньги и документы? Оплачено и передано, на руках у соседки теперь даже бумаг нет, получается. Надо по-хорошему искать М...

 

ИМХО - надо искать другой дом ...

 

Согласна. Юридическая закавыка. С одной стороны нет зарегистированного права, с другой - есть договор и передача денег с документами.

 

Спасибо за отзывы.
Дело не в доме , а в участке. он же соседский да и почти халява.
А дом, там все равно за 7 лет развалился уже..
М. ищем.. Соседка сегодня обещала перерыть все старые записные книжки.
Попробуем сходить к нотариусу, может даст списать, паспортные данные М. с договора.
Какие варианты у нас есть? можем ли подать в суд? чтобы суд признал сделку ничтожной?

 

А что оспаривать? Переход права не состоялся... И уже не состоится, так как не состоявшийся собственник даже не сможет собрать документы для регистрации, а действие старых уже закончилось (инвентаризация -то раз в пять лет должна быть!)
Т.е. формально - собственница соседка.
А по-человечески - все наоборот.
Как-то так.

 

Знакомая ситуация. Ход здесь такой. Сначала нужно найти гражданку М. затем ваша соседка и М. должны прийти к нотариусу и отменить договор купли-продажи. И на договоре еще нотариус обычно ставит штамп, что отменён. Только после этого Вы можете выкупить участок без последствий в будущем.
В данный момент участок покупать нельзя. Хоть люди и не прошли рег палату, они могут сделать это в будущем и так как они раньше приобрели участок, то они и настоящие владельцы.

 

У нотариуса хранятся копии договоров, если уже нет, то записи в реестре есть точно. Сторона по договору может взять копии, и "просить списать данные" не надо ибо вам откажут

 

Спасибо всем откликнувшимся
Будем искать гражданку М. и по результату решать.

 

Если вы хотите купить этот участок то покупайте, но только не на прямую.
Схема такова. С этой хозяйкой вы заключаете договор купли продажи, но только не на себя, а на третье лицо которое с вами не связано (друг). Регистрируете переход права собственности. В договоре обязательно должно быть указано, что продавец гарантирует, что настоящий участок не продан, не заложен и не имеет ни какого обременения. После этого ваш друг продает этот участок Вам. Вы по любому добросовестный приобретатель. А эта тетка возвращает деньги первым покупателем. Вот и все. Далее вы ставите на этом участке дом - регистрируете его и все. Если нет регистрации перехода прав собственности, то договор не заключен. Есть разумные сроки для исполнения обязательств - 314 ГК.

 

Чем больше я размышляю, тем больше у меня вопросов.
1. Участок, как я понимаю, в деревне, так? Ну раз речь зашла о прописке. На каком основании М. ходила в милицию хлопотать о прописке? У неё же ни черта на руках не было! Естественно, её послали. Но это не повод бросать оформление документов на середине пути. Взять и бросить дом - бред...
2. На руках у соседки никаких документов нет, она их все отдала М. для дальнейшего переоформления, так? Значит, сейчас ей придется восстанавливать ВЕСЬ пакет заново. Это надолго . А без доков никакого нового договора не будет, и никакой сделки - тоже.
3. Зачем идти к нотариусу просить данные из копии договора? А где её экземпляр?!
Резюме: да не обидится на меня хозяйка участка, но у меня сложилось весьма нелицеприятное мнение. По второму кругу продает один и тот же участок. Дальше у меня приличные слова кончились.

Или мы не знаем всей правды и что-то важное скрыто?

4. Как вы думаете, на месте М. вы бы отдали участок обратно? Она ведь сама живет в России и знает, что значит земля здесь сегодня.
Надо собирать всю информацию и идти за консультацией к юристу, это вопрос не для форума.

 

По уверениям топикстартера в регистратуре есть сведения о собственнице-соседке. Т.е. в ЕГРН все есть, и даже отсутствие свидетельства не проблема. Право зарегистрировано и это главное. Восстанавливать ничего особенно и не надо, дубликат свидетельства собственник всегда может получить. Это лишь бумажка.
По всем остальным пунктам - согласен абсолютно... Мутновато что-то...

 

Позвольте поспорить.

ГК РФ Статья 425. Действие договора
1. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Поэтому Регистрация такого Договора лишь констатирует факт перехода права собственности: Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Далее: Срок Регистрации покупки неустановлен, он может быть 1 месяц а может быть и 1 год. Это не повод, чтобы нельзя было пользоваться купленным. Об этом говорит п.2 ст.551 - Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
И Регистрацию можно сделать через суд - ст.551 пункт 3 - В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Так что здесь нужно быть осторожным.

Мне лично нравится такой предложенный вариант.
Окольным путем, но вполне законно.
Но нужно иметь ввиду:
В соответствии со статьей 302 ГК РФ иск собственника об истребовании имущества у добросовестного приобретателя, который приобрел имущество по возмездной сделке у лица, не имевшего права его отчуждать, может быть удовлетворен лишь в случаях, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
При этом собственник должен доказать, что имущество выбыло из его владения или владения лица, которому имущество было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств.
Приобретатель должен доказать, что он приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.
Покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых покупателю было известно, и если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Таким образом,если покупатель (собственник на настоящий момент) окажется добросовестным приобретателем, то помещение останется у него.

Так что здесь придется кому то врать (или скажем так - не говорить правду), что не есть хорошо.

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 февраля 1998 г. N 8

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРАКТИКИ
РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ЗАЩИТОЙ ПРАВА
СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ

14. Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости.
При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.

Теперь думаю все предельно ясно.

 

Да. С оговорками. Оглядываясь на ст.558 ГК РФ. При купле-продаже ЖИЛОЙ недвижимости совершаются два регистрационных действия:
- регистрация собственно сделки (договора) купли-продажи (с этого момента она признается заключенной в соответствии с ч. 2 ст. 558 ГК РФ);
- регистрация перехода права собственности к покупателю (ч. 1 ст. 551 ГК РФ).
Данные регистрационные действия могут совершаться как одновременно, так и поочередно (сначала регистрация договора, затем регистрация права). поэтому , ввиду отсутствия регистрации такой договор считается незаключенным.
Если сделка так и останется незаключенной, то сторона, исполнившая по ней обязательство, может обратиться к другой стороне с требованием о возврате неосновательного обогащения (гл. 60 ГК РФ).
Согласно ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Опять согласен. Но вообразите процесс регистрации спустя семь лет! Только по решению суда и получится. Если получится. При грамотном подходе. Обычная процедура не прокатит без содействия "формального" владельца...

Поддерживаю все сказанное.