Перевести жилой дом в нежилое строение

Построили жилой двухэтажный дом, до этого получили РнС, ГПЗУ, дом и земля уже в собственности.
В ГПЗУ участка в основном виде указана общественно жилая зона, и указана возможность строить торговые магазины площадью до 1000кв. Кроме того, при строительстве т. к. участок небольшой 310 кв. получили разрешенные отклонения от предельных расстояний до 1 метра по периметру трех сторон и по фасаду 1,5 метра, зона застройки позволяла застроить 80% участка, у нас получилось примерно 70% противопожарные нормы от соседнего здания в норме 6 метров. Обременений по охранным зонам в схеме ГПЗУ не имеется.

Решили перевести здание в нежилой фонд, получили отказ.
Кроме того в отказе сослались на самострой и нарушения градостроительного кодекса
Суд первой инстанции проигран

У кого есть дельные советы?

p. s. Собираемся провести строительно-техническую экспертизу и опротестовать решение.

 

Каков предмет иска?

От кого получали отказ?

Что указано в решении?
У меня недостаточно информации, но мне кажется Ваши действия были не верными. Опишите ситуацию поподробнее.

 

В ходе строительство в отделке здания по фасаду вылезли на 0,50 см, но от забора остался 1 метр. В разрешении на строительство и ГПЗУ указан был 1,5 м. Но насколько я знаю это не является СУЩЕСТВЕННЫМ нарушением градостроительного кодекса, общественные здания можно легко строить по красной линии (естественно для этого пройти согласования) Перед зданием в 4,5 метра проходит ВЛ 10 кв., там они начали тоже выдумывать, что нарушения и нужны согласования. Хотя при строительстве мы проходили публичные слушания и сократили расстояние именно до 4,5 м. от здания и как подчеркивал ранее в ГПЗУ не указана данная ВЛ10кв как охранная зона. Кроме того, если изучать ПЭУ-7 данные линии в населенных пунктах разрешаются ставить от здания на расстоянии 2 метра, а при условии проводки СИПовских проводов, то и вообще над зданием.

 

Формально - это нарушение требований ГПЗУ и проекта. Это нарушает права неопределенного круга лиц.
Суд может принять во внимание это нарушение и с этим невозможно спорить поскольку строить надо по проекту, а проект должен соответствовать требованиям ГПЗУ.

Публичные слушания не дают прав сокращать расстояния охранных зон. Где-то в в постановлениях было что надо получить разрешение собственника ЛЭП на строительство в охранной зоне. Насчет СИП 10 кв над зданиями не помню такого.
В любом случае самостроем здание назвать нельзя, но Вас могут попросить устранить недостатки до перевода в нежилой фонд поскольку нельзя использовать здание построенное с нарушениями.

Вы не ответили, кто Вам отказал в переводе в нежилой фонд?
Вы жилое здание ввели в эксплуатацию?

 

По поводу охранных зон и ВЛ посмотрите ГПЗУ участка, его разрешенное предназначение.

Обременений нет. Участок в собственности, дом также в собственности. В эксплуатацию дом не сдавали.
Получен технический паспорт на дом

 

Получили отказ от Архитектуры. В отказе нас обвинили в самострое. Опротестовали решение в суде, но началось как всегда в нашей стране ... фактически прямым текстом сказали позолотить ручку. Суд отказал нам сославшись на статью 51 Градостроительного кодекса, то что мы нарушили размер жилого дома с 14на12 на 14на13+маленькая пристройка, хотя в чертеже ГПЗУ нами было разрешено фактически застроить весь участок. Кроме того отступы от границ участков соблюдены везде, кроме фасада не много залезли (и то были вынуждены это сделать). Суд мягко говоря как на рыночном базаре сослался на охранную зону 10 кв (не указав при этом постановление, закон или статью) сославшись на слова архитектуры и постановление правительства РФ от 2009 г.№160. Хотя там указано что в населенных пунктах разрешается строить с отступом по обе стороны от провода ВЛ - 5 метров. (если я правильно пониманию, то обе стороны - это окружность расстояния) Но тут даже не важно не помню закон, но вроде как в ГПЗУ обязано было быть эта сама охранная зона! А ее как видите ее там нет. А руководствуясь Градостроительным кодексом общественные здания вообще можно при согласовании строить по красной линии.

 

@powerman999, вы изначально пошли неправильным путём, нарушили процедуру предусмотренную Градкодексом. Вам надо было выбрать из ПЗЗ вид разрешённого использования из основных видов и вспомогательных без всяких проблем, а затем согласно ГПЗУ делать проект на магазин и получать разрешение на строительство магазина. Да, конечно, это не СПОЗУ на строительство жилого дома, тут надо проектировщиков привлекать и геодезистов. Зато не было бы самостроя и судов.

 

Извините, ну какой тут самострой? (РНС-есть, тех. паспорт - есть, кадастровый паспорт-есть, свидетельства о собственности - есть)
ВРИ вообще то по закону можно самостоятельно изменить через кадастровую палату, или нет?
(понятно, что в корумпированной стране, как обычно, ну зачем тогда нам законы?)

И вообще тогда зачем нам жилищный кодекс?

 

самострой у вас есть, вы сами писали про котельную в другой теме.
ВРИ можно менять самостоятельно через кадастровую, всё верно, если ПЗЗ утверждены и зоны зарегистрированы в кадастре, выбираете из основных и вспомогательных видов

а у нас Градостроительный

 

Ольга Вы чертеж ГПЗУ смотрели участка? Котельная пристроена к зданию не нарушая границ допустимой застройки, как она может быть при этом самостроем? Особенно с учетом того, что сейчас дачная амнистия до 1 марта 2015 года и разрешения на строительство вообще можно не брать.

Хорошо объясните мне пожалуйста варианты развития изменения ВРИ участка на допустим: магазины общей площадью до 1000кв.м. с учетом того, что генеральный план города прошел зонирование и наш участок находиться в общественно-жилой зоне, а в РнС и гГПЗУ нашего участка в основных разрешенных видах, находиться разрешенное использование участка под магазины общ. площадью 1000 м2?

Про жилищный кодекс я указал, потому что по идеи у нас есть земля и жилой дом, которые находятся уже давно в собственности. Кроме того никаких обременений нет и мы могли спокойно переводить имея отдельный вход в здание и т. п. (там все в норме, т. к. строили дом со смыслом, что когда понадобиться мы можем перевести 1-й этаж в нежилой фонд, оставив при этом 2-й жилым. Закон как бы это не запрещает.

 

@powerman999, Про котельную - вы получали разрешение на жилой дом, а на котельную нет, про экспертизу проекта на котельную я уже писала, потому и самострой. На работу котельной ещё надо допуск получать, подробностей не знаю погуглите в интернете.
Про изменение ВРИ. есть ПЗЗ, в них есть зоны, зоны ставятся на кадастр. В зонах есть основные, условно разрешённые и вспомогательные ВРИ. ИЗ основных и вспомогательных вы сами самостоятельно ВРИ выбираете и идёте менять доки в кадастр. На условно разрешённые - получаете разрешение в администрации через публичные слушания, и потом в кадастр. Смотрите Градкодекс и Федеральный закон о введении его в действие
Про Жилищный кодекс - закон не запрещает, но и Градостроительный кодекс как-бэ применяется. Вы пишете всё-ж таки про первый этаж... вам надо было сразу строить жилой дом с магазином. Теперь вам придётся доказывать экспертизой и доработкой проекта (стоянки-парковки, наружное освещение, фасады, реклама, газоны-цветники и т. п) ну и котельная конечно тоже в том числе, не забудьте про СЗЗ от котельной

 

Ну котельная не отдельная то здание как бы? А пристроена изначально к дому. К дому подключены все коммуникации газ, свет, канализация. Сделано отопление. Есть все ТУ и проекты по подключению

По ВРИ смотрел картографический ген план города, наша улица прошла зонирования, то как нам нужно.
Как поменять так до этого всего мы уже пытались это сделать Хотя я знаю, что это незаконно.

Блин, мысли бегут вперед текста ВРИ уже пытались, но нам отказали, сказали, что мы это не делаем

 

Не поняла. ПЗЗ есть. А зоны из ПЗЗ в кадастре стоят на учёте? Если стоят, то всё нормально, можно менять ВРИ из основных и вспомогательных видов самостоятельно. Это законно. Статья 37 Градостроительного Кодекса.

 

Ну по идеи если утвержден генеральный план города с этим зонированием, они должны стоять в кадастре.
Объясните, поменяем мы ВРИ через кадастровую палату. Что это нам даст?

Мы можем тогда не переводить жилой дом? Правильно?

 

Нет, переводить жилой дом под магазин будет больше оснований

В теории да