Минимальный (максимальный) размер образуемого участка имеет значение?

Ситуация следующая:
место действия - спб
есть участок ижс площадью 12 соток
есть желание скинуться с приятелем, купить его в долях 50 на 50 процентов, после размежевать на два независимых участка по 6 соток и далее уже каждому из нас строиться самостоятельно.
этот чудесный план осложняется следующим обстоятельством: согласно правилам землепользования и застройки санкт-петербурга все ижс-участки разделены на две категории т1ж2-1 и т1ж2-2. при этом минимальная площадь участка для размещения индивидуального жилого дома - у категории т1ж2-1 полторы сотки, а у категории т1ж2-2 аж 12 соток. участок, на который мы нацелились, увы, относится к т1ж2-2.
а теперь собственно вопросы:
если мы таки этот участок купим, то откажут ли нам в межевании его на две самостоятельные единицы на основании того, что он относится к категории т1ж2-2?
или не откажут, но размежевать размежуют, а разрешений на строительство на каждой из получившихся 6 соток не дадут на основании того, что участки слишком маленькие?
если всё же откажут, и мы поделим участок не де-юре, а де-факто и построим каждый по дому - сможем ли мы получить на это разрешение, и можно ли будет это как-то легализовать, или один из домов должен будет считаться хозпостройкой? и чем вообще такой вариант чреват?

 

В межевании скорее всего откажут, по крайней мере мне отказали (в Питере), когда я пытался объединить два участка по 500кв.м. в один площадью 1000кв.м., при минималке в 1200кв.м.
Насчет разрешения вам все таки нужно в вашей местной администрации узнавать.

 

А как вам удалось купить эти участки по 500 м, если они находились в зоне с минималкой 1200? и, если не секрет, как сложилась их дальнейшая судьба? ведь выходит, что раз их площадь меньше 1200, то возводить на них ничего нельзя... у вас получилось там что-то построить?

 

Это не мои участки, я как кадастровый инженер выполнял работы по объединению ЗУ для пользователя этого форума и получил отказ, можете с ним даже ознакомиться https://www.forumhouse.ru/threads/219967/. Я так понимаю участки были куплены до введения ПЗЗ. А о дальнейшей их судьбе можете поинтересоваться у собственника (см. указанную мной ссылку), насколько знаю сейчас собственник пытается решить проблему на уровне местных КИ.

 

Спасибо, познавательно.
а если просто построить на этом участке два дома, не пытаясь получать никакие разрешения, то чем это чревато? на нас подадут в суд и присудят их снести? или сносить не заставят, но не зарегистрируют, и мы будем по документам оставаться собственниками лишь участка, но не домов? или таки зарегистрируют по какой-нибудь "амнистии"?
гуру форума, просветите плз, наверняка кто-то уже сталкивался с подобным. какое решение для данной ситуации может считаться оптимальным?

 

Означает ли это, что один из домов должен быть якобы хозпостройкой, и в соглашении о порядке пользования будет написано что-то типа "мне собственно дом, а тебе гостевой домик"?

 

это как жена на двоих) будете сиамскими близнецами на век.

 

в чём именно это будет выражаться кроме сложностей с поиском согласного на такое покупателя в случае потенциальной продажи?

 

вам уже писали - не дай Бог поссоритесь, или жены, что еще хуже), все разногласия превратятся из мухи в слона...
Мало ли что, вдруг одному СРОЧНО надо продать дом, а другому - нет.
Тут родные люди такое устраивают в судах, что Шекспир отдыхает...

 

Имеем участок в общей долевой собственности. Раздел разрешается. Хотим поделить на 2 тоже в общей долевой, на одном из участков остается дом, предполагается отчуждение в пользу одного (меня то есть) посредством договора мены. Но плохо то, что я снесла старую веранду 9кв м и сделала пристройку 21 кв м самовольно, сделала новый паспорт со всякими плохими сведениями - самовольная пристройка, изменение границ, перестройка без проекта (снесла перегородку в комнате) и понесла это регистрировать одна. Отказали в регистрации прекращения права на старый объект и возникновения права на новый, так как нет согласия собственников, разрешения на реконструкцию. (сособственники отказались в этом участвовать).Дали новый кад. номер дому, поставили на учет под новым №. Вопрос: как это скажется на процессе раздела? Требуется для межевания кадастровый паспорт на строение. Пройдет ли это с такими замечаниями? Можно ли одновременно заниматься разделом и получением разрешения на реконструкцию? Можно ли вопросы с домом решить после раздела?

 

На разделе ваша проблема вообще ни как не скажется. Для раздела вообще не нужно никаких документов, максимум документы на присвоение адреса и смены разрешенки. Соответственно можно заниматься одновременно и разделом и домом.

 

У нас похожая ситуация, но еще хуже. Участок в городе, неделимый, 6.5 сот на двоих соседей, по 1\2 каждому. (и земли и дома). Дом 2 эт. первый -наш, второй- соседа. Хотим на нашей части участка строить домик. Была 2 раза у главного архитектора района, он сказал "...разрешение на строительство не дадим, но и сносить не будем, нет у нас таких полномочий и даже службы, которая это отслеживает нет..."...но возьмите, на всякий пожарный разрешение на постройку у соседа и заверьте нотариально..." Юристы говорят, эта бумажка от соседа имеет юр. силу, пока не сменится сосед (продажа, наследство и пр.) Новый владелец может быть и не согласен с этой бумажкой. ВОТ ТАК ТО...
Мы решили сделать вот так:
Строим дом, отступив сколько смогли (по метру) от границ. Бахнули 7*8 на всю нашу негласную половину з\у и назвали "банькой". Для дома отступы не возможно сделать, да и разрешение не дают на строительство. https://www.forumhouse.ru/threads/237919/page-4#post-8017482
От посягания соседа на нашу "баньку" думаю спасет третий пункт и все чеки на стройку;

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС
Статья 245.

Определение долей в праве долевой собственности

1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

Комментарий к статье

п. 2 ст. 254; п. 2 ст. 1042 ГК) является одним из проявлений общего принципа гражданского законодательства - соблюдения требований разумности и справедливости при регулировании гражданских правоотношений. Участникам отношения общей долевой собственности предоставлена возможность достигнутым соглашением изменить обычный порядок и установить иные размеры долей в праве общей собственности.

2. Под улучшениями законодатель понимает разумно и оправданно произведенные изменения имущества, увеличившие его стоимость или оптимизировавшие его потребительские свойства. Отделимыми улучшениями признаются те, которые могут быть отделены от вещи без существенного вреда для нее. Если причинение такого вреда, ухудшение вещи по сравнению с ее первоначальным состоянием неизбежны, улучшения считаются неотделимыми.

Приращение доли сособственника в качестве следствия произведения им неотделимых улучшений допускается лишь в том случае, если улучшение производилось в соответствии с достигнутым сособственниками соглашением о порядке использования общего имущества. Отделимые улучшения по общему правилу не приобретают правового режима общей собственности и считаются собственностью того, кто их произвел. По смыслу закона участник общей долевой собственности, который произвел отделимые улучшения в нарушение согласованного порядка использования общего имущества, несет риск невозможности извлечения полезных свойств из этих улучшений в случае их отделения.

Кроме того все-таки буду пробовать межевание на две части. Даже если не получится и откажут, для последующего суда уже есть аргумент (мы пытались).
Неделимость участков- тоже спорный вопрос. Поговаривают эти ограничения распространяются только на вновь создаваемые участки, а не на разделение старых.
Если успеем, может и "дачной амнистией" воспользуемся.

Приложите все усилия для того, чтоб уйти от долевой собственности.(неспокойно с ней).

 

У меня такой вопрос. Имелся участок 7,5 соток. 2 хозяина. У одного мы купили его долю, т. е. 3,75 соток. Хотели провести межевание, а нам сказали, что участок менее 4 соток не межуется. Хотелось бы узнать на основании какого нормативного акта.
Теперь вопрос в том, что сосед отказывается продавть свою половину, отказывается также купить у нас наш участок.
Единственный выход подать в суд о признании сделки недействительной, так как нас ввели в заблжудение при продаже.
У кого какие мнения на этот счет? Нужен дельный совет