Проверка юридической чистоты ЗУ перед покупкой

Уже давно, участвуя в жизни форума и оценивая актуальность и содержание многих вопросов, решил создать новую тему.
Думаю, что поднятые в ней вопросы могут быть актуальны для многих пользователей форума, поэтому просил бы модераторов сделать эту тему прикрепленной.
И так, давайте обсудим важный вопрос проверки юридической чистоты тех объектов, которые Вы покупаете.
Предлагаю сосредоточится только на земельных участках (ЗУ). Полагаю, что ЗУ с зарегистрированными на них домами можно выделить в отдельную тему.
И так, начнем.
Далее следует только МОЕ понимание вопроса. Я могу пропустить часть или многое, поэтому прошу, дополняйте.
При покупке ЗУ покупатель обязан изучить документы на землю.
К ним, в первую очередь, относятся: Свидетельство о праве собствености, и документы, являющиеся основание выдачи свидетельства о праве собственности.
Далее идет изучение участка по кадастровому номеру. Совершенно разные аспекты, которые можно разглядет на кадастровой карте.
Конечно, нужно изучить, каким образом участок попал в собственность продавцу.
Необходимо изучить вопросы связанны с межевание. Поставлен ли участок на кадастровый учет с уточненными границами? Возможно нужно сделать вынос границ участка в натуру.
Нужно также озаботиться вопросом наличия долгов у продавца участка.
Вот это для затравки. Прошу высказывать мнения.

Эта тема не предназначена для консультирования по вопросам покупки участков или других объектов недвижимости, с такими вопросами пожалуйте в https://www.forumhouse.ru/threads/317558/
А здесь идет обсуждение общих вопросов, которые нужно проверять при покупке любых участков. Ну, и еще обсуждаем нестандартные случаи "с подвохом".

 

Перечень документов сам по себе ничего не даст, надо еще понимать, что в этих документах можно увидеть

Свидетельство о праве собственности.
Не самый полезный документ.
Дает: ссылку на правоустанавливающий документ, описание объекта недвижимости, кадастровый номер.
Нужно: да ничего не нужно с ним делать, снять копию и отложить в сторонку.

Правоустанавливающий документ.
Это может быть постановление о предоставлении земельного участка, договор купли-продажи/дарения/мены, свидетельство о праве на наследство, соглашение о выделе доли, судебное решение.
Дает: информацию об основаниях возникновения (перехода) права.
Нужно: оценить документ с точки зрения его действительности, соответствия НПА, действовавшим на момент составления документа, соответствия другим документам по участку.
Поскольку возможны цепочки сделок с участком, желательно проверить их настолько глубоко, насколько получится. В идеале у продавца должен быть как минимум такой же пакет документов в отношении предыдущего собственника участка. Учитываем сроки исковой давности.

Кадастровый паспорт
Дает: информацию о границах, о смежниках, о категории и ВРИ ЗУ
Нужно: проверить наличие межевания, убедиться в соответствии данных другим документам, соответствии данных о смежниках реальному положению дел, проверить, в какой системе координат устанавливались границы, соответствие категории и ВРИ генплану и ПЗЗ. Убедиться, что координаты в кадастровом паспорте совпадают с координатами из землеустроительного дела.

Землеустроительное дело
Дает: информацию о том, как межевался участок, кто согласовывал границы, где эти границы находятся.
Нужно: сопоставить с данными других документов. Проверить, согласованы ли границы надлежащим лицом или надлежащим образом, если смежники сейчас другие - проверить, что те, кто подписывал акт согласования, были именно предыдущими собственникам смежных участков.
Если участок межевал не продавец, у него может не быть дела. Точно не скажу, но, думаю, продавец в состоянии запросить дубликат в кадастровой палате.

Публичная кадастровая карта
Дает: информацию о расположении участка, возможность убедиться, что участок действительно стоит на кад учете, убедиться в отсутствии наложения границ.
Нужно: проверить соответствие документам на участок. Проверить площадь участка, вручную измерив границы (на сайте есть инструмент), посмотреть информацию по смежникам, на спутниковых картах посмотреть, где проходят границы
Информация может быть устаревшей или вовсе отсутствовать. Это вовсе не означает, что всё ужас-ужас. Спутниковые карты могут иметь смещение относительно реального положения дел, но такое смещение обычно одинаково по всем участкам и хорошо видно по линиям улиц.

Выписка из ЕГРП
Дает: актуальные сведения по участку
Нужно: проверить соответствие другим документам на участок.

Сверка в натуре
Дает: возможность увязать "документальные данные" с реальным положением вещей
Нужно: сверить с документами на участок, убедиться в реальности смежников, убедиться, что заборы стоят по границам, что границы не вылезают на ЗОП, проверить наличие построек, столбов, знаков охранных зон и т. д., в т. ч. и на соседних участках.

Ну и в интернете провести поиск по судам в отношении участка, по публичным слушаниям, по установлению охранных зон и т. д.

 

Для полноты картины - найти соответствующие документы и оценить перспективу развития той территории, на которой расположен ЗУ.
Не планируется ли вблизи строительство промышленных объектов, аэропорта,
автомагистрали и т. п.

 

Раз уж так, то и справки у продавца на дееспособность запросить нужно.

 

...не справки, а судебные решения запрашивать надо...

 

Конечно, в идеале желательно изучить историю участка с момента его формирования. Но с учетом наличия в законодательстве срока исковой давности по сделкам, так ли это нужно? Кстати, СИД он какой и от чего зависит?
Dremlin, не могли бы Вы более подробно раскрыть этот пункт?

 

Сроков-то несколько
общий - 3 года с момента, когда лицо узнало или должно было узнать (при виндикации, например, по признанию права отстутствующим)
последствия ничтожности - 3 года с момента начала исполнения сделки
недействительность и последствия недействительности оспоримой - 1 год с момента, когда лицо узнало или должно было узнать об основаниях недействительности.
Плюс есть специальные сроки, но такие ситуации вряд ли случатся с обычным человеком.
На практике проще считать, что 3 года дают более-менее реальную уверенность, что СИД по потенциальным претензиям уже истек.

Но не вредно помнить, что по негаторным требованиям, по искам о признании права собственности сроков давности нет.

 

Создавая тему, я рассчитывал, что она будет полезной для участников форума. Так как тема касается юридической стороны вопроса приобретения загородной недвижимости, то полезной она может быть только в том случае, если в ней будут изложены юридически грамортные советы, сформулированные правильным языком.
Вы же понимаете, что справки "на дееспособность" быть не может. Могут быть справки о том, что человек не стоит на учете в ПНД и НД. Правда, вопрос насколько эти справки могут обезопасить продавца? Если бы прямо во время сделки врач-психиатр проводил обследование продавца и давал письменное заключение, что человек находится в здравом уме, твердой памяти и полностью осознает свои действия именно в момент подписания им договора, вот это был бы железный документ.

 

На самом деле, это как раз тот, кто вздумает оспаривать сделку по основаниям неспособности понимать значение действий должен будет доказать, что именно в момент сделки продавец (покупатель) был не способен понимать и руководить. Не раньше, не позже, а именно в момент. У меня таких дел не было, но я знаю, что это далеко не просто. Даже если у человека незадолго до или после сделки происходило обострение заболевания, эксперты (а за ними и суды) говорили, что это вовсе не значит, что обострение было и во время заключения договора.

 

А если человек лишен дееспособности, и тщательно скрывает этот факт?

 

И какие тогда справки вы от него ожидаете получить, если он "тщательно скрывает этот факт"? Не говоря уж о том, что медики дееспособности не лишают и не ограничивают

 

Ну если он стоит на учете в ПНД или НД, то этот факт уже говорит о том, что чел. не совсем в адеквате. И этот факт насторожит покупателя...

 

Сомневаетесь - идите к нотариусу. Он вам за неумеренную мзду напишет на договоре магическую фразу "дееспособность проверена". Как они это ухитряются делать - бог весть. Некоторые, правда, требуют приносить справки из ПНД и НД. Другие обходятся богатым опытом и знанием человеческой натуры Впрочем, если что, претензий к нотариусу вы всё равно предъявить не сможете.

 

Продавца, как и документы на участок можно тоже "рассмотреть" с разных точек зрения.
Здесь, пожалуй, главное возраст и адекватность общения.
Лучше, если продавцов у имущества несколько (сособственники).

Если продавец стоит на учёте в ПНД или НД, то это никак не мешает ему продавать своё имущество. А риски покупки такого имущества можно минимизировать освидетельствованием врачом на день сделки. Если, конечно, это нужно.