Как изменить ВРИ сельхозпроизводства

Добрый день.
Поиск пользовал - полностью ответ на свой вопрос не нашёл.
Прошу помочь общественность.

Сейчас ищу участок под дачу.
Хочется участок побольше, поближе к городу и подешевле, прописка не важна.

Правильно ли я понимаю, что самый оптимальный вариант для дачи, это ВРИ - садоводство?
- И налоги на землю самые низкие;
- И дом можно строить любой (главное следовать СНИПам и отступам);
- И налог на дом нет.

Если я всё правильно понял про садоводство, то вопрос второй:
Нашел вариант - 80 соток, категория земли сельхоз назначение, ВРИ - сельхозпроизводство.
Насколько быстро и какая процедура изменения ВРИ на садоводство?

 

Так СНТ нет.

Есть 80 соток с/х земель, ВРИ - сельхозпроизводство. Хочу изменить ВРИ на садоводство, чтобы можно было построить дом и платить налогов по-минимуму и не заморачиваться организацией КФХ, отчетностью в налоговую итд.

Реально ли это? Если да, то в какие сроки и какая процедура?

 

При покупке главное выбрать два пункта из этих трёх.

А если присутствуют все три разом, то надо понимать, а почему это дешево.

 

Cedric_1, Liga - спасибо за комментарии.

Но всё же вопросы были о другом:
1) Правильно ли я понимаю, что на землях с/х назначения, самый оптимальный вариант ВРИ (с точки зрения налогов) - садоводство?
2) Какова процедура перевода ВРИ сельхозпроизводство в садоводство? И сколько это займет по времени?

 

1. Не анализировала налогообложение с этой точки зрения - потому не знаю.
2. Моё мнение по процедуре перевода вы раньше уже слышали.
Считаю, что это либо мало реально, либо сильно затратно.
Механизм знаю по переводу садоводства в ИЖС по ЗНП. Здесь сельхозка, это первое, а второе - максимальный размер участка явно превосходит допустимый максимальный для участков с ВРИ садоводство.
Если же делить между несколькими гражданами... Но речь об организации на этой земле СНТ или ДНП в старт-посте не шла.

 

Вот что нашёл в интернете:
1) Изменение ВРИ:
В свою очередь, порядок зонирования установлен главой 4 Градостроительного кодекса РФ: это и есть принятие правил землепользования и застройки (ПЗЗ) и градостроительных регламентов. Если районный муниципалитет принял (установил) эти правила (ПЗЗ), то начинает действовать ст. 37 Градостроительного кодекса РФ. А именно: появляется право самостоятельного выбора (выбора по своему усмотрению) одного из видов разрешённого использования земельного участка. Эти виды устанавливаются теми же ПЗЗ.

Для тех районов и поселений, где задача принятия ПЗЗ остаётся задачей переходного периода, изменение категории происходит через решение муниципалитета после публичных слушаний, то есть по общему правилу в соответствии со ст. 4 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса». Решение об изменении вида разрешённого использования принимается Главой местной администрации. Обязательным условием принятия такого решения является проведение публичных слушаний.

То есть, если ПЗЗ нет - то геморроя больше, но всё же это не уровень губернатора, а уровень местной администрации.

Ольга, а почему максимальный размер участка имеет значение?

В статье 33 ЗК РФ говорится следующее: 1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства – нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

То есть, если я правильно понимаю, то в законе говорится о нормах при выделении земли из государственной или муниципальной собственности. А в моём случае будет договор купли-продажи.

Вот ещё интересное письмо:
УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
ПИСЬМО от 26 июня 2008 г. N 13399-1
О ПРИМЕНЕНИИ ТРЕБОВАНИЙ К ПРЕДЕЛЬНЫМ РАЗМЕРАМ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Кроме того, отказ в проведении кадастровой процедуры по причине несоответствия размера земельного участка вышеуказанным требованиям к предельным размерам предусмотрен Законом только для случая постановки земельного участка на кадастровый учет.

А в моём случае участок уже стоит на кадастровом учете.

 

Насколько я понимаю ГрК и ППЗ тут не причём, т. к. земли сельхоз.

Хорошо, что участок стоит на кадастре, теперь осталось только убедить власти, что изменение ВРИ - это хорошо. Я считаю, что именно максимальный размер участка может послужить вероятным поводом для отказа в изменении ВРИ.
Но это я так думаю, что будут думать власти - я не знаю! )
Кстати, а почему продавец не изменил ВРИ для удорожания своего имущества?

 

Позвонил в Отдел архитектуры, градостроительства и землепользования Администрации сельского поселения, где находится участок. Сказали, что изменения ВРИ в ближайшие полгода сделать никак нельзя - что-то они там отдали на согласование. И в том числе сказали, что изменение ВРИ станет возможным после принятия ПЗЗ.

Если чего хочу знать более точно - то только на личный приём к руководителю этого отдела. Как съезжу - отпишусь о результатах.

Да кто ж его знает, связь через риэлтора. Продают участки под ФХ. Я как и все люди ищу более выгодный вариант. Но все наиболее выгодные варианты - всегда с какими то недостатками. Если недостатки можно исправить просто, то надо брать и исправлять.

Но конечно если окажется, что ВРИ можно изменить только через полгода - то рисковать не буду, многое может поменяться за это время. Да и раз фермерством заниматься не буду, соответственно есть риск, что землю изымут за нецелевое использование.

И тогда придётся впрягаться в ипотеку и платить в 2 раза дороже за участок в 3 раза меньше, но с категорией - земли населенных пунктов:-(

 

Либо, достаточно вероятно, в Администрации не стали разбираться по телефону и просто отговорились.

 

Был сегодня в отделе архитектуры, градостроительства и землепользования Администрации сельского поселения, где планировал купить земельный участок.

Вот их ответ:
Не важно, что земля сельхоз, изменение ВРИ возможно, если это позволяет генплан поселения и ПЗЗ (у них пока нет ни того, ни другого). При мне открыли проект генплана - показали что земля попадает в сельхоз сектор. ПЗЗ ещё нет, но мне сказали что для этого сектора будет один основной ВРИ и несколько вспомогательных. Во вспомогательных точно не будет ни садоводства, ни дачного строительства.

До момента принятия генплана ещё можно было внести изменения в него. И многие так и сделали - перевели земли, на которых находились их наделы, в жилой сектор. Но на данный момент проект генплана ушел на согласование в правительство московской области, и сейчас правки внести уже нельзя.

Как генплан и ПЗЗ примут, то изменить ВРИ для ЗУ, на тот, что нет в ПЗЗ, будет возможно только изменив генплан. По времени, это процедура займет более года.

Спросил у них в том числе, насколько просто получить разрешение на строительство дома на землях для сельхозпроизводства. Мне сказали - что если некапитальное строение, то стройте, что хотите. Если хотите именно дом, то у них такой практики нет. Можно открыть КФХ и пробовать через него, но сказали, что этот способ не быстрый - у них сейчас один фермер пробует получить разрешение на строительство дома для открытого КФХ, согласование всех проектов длиться уже год.

 

Ну чтобы мне правильный ответ дали, нужно сначала правильно сформулировать вопрос Естественно с этим могут быть проблемы - так как я не являюсь профессионалом по земле.

Значит дело было так - пришёл я, спрашиваю как поменять ВРИ на ЗУ. Показал кадастровые номера, при мне руководитель отдела архитектуры открыл предварительный генплан. Посмотрел на нём и говорит - земля остаётся в зоне сельхоз, изменить ВРИ можно только изменив генплан. Говорю, а в ПЗЗ будет возможность внести дополнительный ВРИ типа садоводства. Сказали - нет, нельзя. Спрашиваю, а то что участок сельхоз - это тоже определяется генпланом и ПЗЗ, ответ - да.

Cedric_1 - подскажите, пожалуйста, со ссылкой на закон - правы они или нет?