Записки самостройщика (от покупки земли до переезда)

Здравствуйте всем, по прошествии 3х строительных сезонов решился завести свою тему-отчёт о строительстве дома, с целью помочь определиться сомневающимся, передать свой накопленный опыт как положительный так и отрицательный, предостеречь от наступания на грабли.

Забегая вперёд сразу скажу что наш переезд пока не состоялся, но дело уже не горами (идет внутренняя отделка).

По самому дому тоже скажу сразу, это достаточно компактный газобетонный дом 170м совместного с супругой проекта. Позже могу выложить комплект чертежей, если кого заинтересует т. к считаю что проект очень удачный для семьи из 3-4 человек. Если кто задумает строить нечто подобное может пригодиться, да и мне приятно.

 

Предыстория всей затеи была следующая 4 года назад мои родители переехали из городской квартиры в дом, который они строили на протяжении 8 лет. В строительстве того дома я тоже принимал посильное для студента - начинающего работника участие. Так вот, после их переезда бывая там достаточно часто мы с супругой достаточно быстро усмотрели все преимущества жилья в загородном доме.

Желание иметь свой собственный дом совмещалось с жутким страхом ввязываться в такое непростое дело в свои 27 лет, практически полным отсутствием строительного опыта, и с очень ограниченными финансовыми возможностями, весь наш капитал на тот момент это свободная однокомнатная квартира в старой хрущёвке.

Но решение принято: строительству быть!

Не совсем понимая во что ввязываемся начинаем поиски земельного участка. Газеты, объявления, пустые поездки и просмотры, цены сопоставимы с ценой квартиры а то и дороже. Один раз дело дошло практически до сделки, участок в черте города 6 соток, фундамент с плитами перекрытия первого этажа, забор, из коммуникаций - центральная вода, эл-во, городской газ (это очень важно) - всё это мы собирались поменять на квартиру баш на баш, благо в последний момент не срослось что-то по документам. Первое время жалели, сейчас понимаем если бы всё тогда совершилось остались бы совсем без штанов и телепались бы теперь где-нибудь на уровне возведения крыши или вообще не вытянули бы.

И вот в очередной раз просматривая объявления находим вроде подходящий участок, ещё и всего в 2х кварталах от родительского, цена немного ниже среднерыночной в этом районе 650 т. р. за 12 соток с проплаченным электричеством (на тот момент эл. сети были частные), газ идёт через дорогу но не оплачен, воды нет, подъезд плохинький, место ровное. Съездили посмотрели, а месяц был октябрь, вроде сухо, продавцы - приятная достаточно молодая пара, в общем ничего нас не смутило (на следы от грузовика глубиной в колесо мы тоже внимания особо не обратили).

 

Заинтриговал. Ждём продолжения.

 

Почти уверен, что вы купили участок который являлся болотом и старые хозяева его усиленно подсыпали в течении сезона, а осенью решили не связываться со стройкой и продавать)

 

Ха, то-ли ещё будет! Но обо всем по порядку.

 

Итак продолжу.

Квартира продана за 1280т.р., на дворе декабрь назад дороги нет! В середине декабря встречаемся с продавцами, всё по прежнему хорошо, заключаем договор, передаем деньги, сдаём документы в регпалату и довольные готовимся к встрече нового 2010 года.

Вроде ничего не предвещало беды, но по пути от друзей со встречи нового года 2 января раздаётся телефонный звонок с незнакомого номера очень нас напрягший, так можно и в аварию угодить.

Звонящий
"Здравствуйте меня зовут (пусть будет Вася), это вы купили земельный участок такой-то? Так вот вас обманули, эти продавцы мошенники и у меня тоже есть документы на этот участок, я уже деньги за него отдал!
Давайте встретимся и порешаем этот вопрос."

Я
" (в огромном замешательстве, а про себя с..ка, твою мать, как так-то) Пока я не готов с вами встречаться, и не считаю целесообразным, должен переговорить с продавцом " (вешаю трубку)

Через минуту набираю продавцов (назовем её Оля)

Я
"Оля мне только что звонил некий Вася по такому то вопросу, пожалуйста прокомментируйте ситуацию"

Оля
"Не переживайте, да за ваш участок уже был внесен задаток другим покупателем, но это наш вопрос мы его сами порешаем, всё будет нормально."

Я
"Так какого х..ра, я об этом не знаю, давайте срочно встречаться, несите все документы по этому задатку, всю информацию по покупателю"

Оля
" Ну извините, мы не посчитали нужным вам об этом сказать, думали сами разрешим, хорошо давайте встречаться.

 

И где же продолжение и фотографии надела?

 

Пишу продолжение, с фотографиями как-то туговато, сам не знаю почему но в процессе стройки фотографировали очень мало, но позже пороюсь может чего найду.

В общем в конце каникул встречаемся с продавцами, требуем разъяснения ситуации, также привлекаем хорошего знакомого юриста с целью оценки вероятности попадания на деньги. Из Олиного объяснения выясняем, что Вася местный "хитрожопый деятель" строящий дома на продажу в нашем районе, и что он также намеревался купить этот участок в течении уже года. Вернее так, примерно за год он заключил с Олей договор о намерениях приобрести данный участок за 1800т.р (такие цены были до пика кризиса 2008г.)и внес задаток 300т.р, при этом в предварительном договоре не была указана дата окончательной сделки. После чего считая этот участок практически своим, Василий стал всяческими способами уклоняться от совершения окончательной сделки особенно учитывая тот факт что цены стали резко падать. Поскольку окончательная сделка с Васей постоянно переносилась, Ольга решает искать других покупателей и даже несколько раз их находит, но тут же появляется Вася и говорит мол не продавай - завтра принесу оставшуюся часть денег, и так несколько раз.

В результате последними Ольга находит нас и не оповещая Василия и умолчав о предварительном договоре продает нам участок.

Итак что имеем на руках, у нас полный пакет документов в регпалате, у Василия договор о намерениях, у Ольги задаток от Василия.

В общем в последние дни каникул проходит еще несколько встреч мы-Ольга, мы-юрист, Василий - Ольга. Василий давит на Ольгу расторгнуть с нами сделку пока документы еще в палате, мне же это вовсе не интересно остаться без квартиры и без земли даже с условием полного возврата денег, просим Ольгу потянуть время.

В первый же рабочий день стартую в регпалату, объясняю ситуацию и прошу ускорить по возможности оформление документов, так-же сообщаем начальнику отдела, что кто-то из палаты слил конфиденциальную информацию (мой телефон Василию никто не давал).
В палате не подвели огромное им спасибо за это, документы о регистрации сделки были у меня в конце того-же рабочего дня.
Встречаемся с юристом, отзваниваемся Ольге и сообщаем что документы оформлены и находятся у нас, теперь остановить сделку не возможно и дальнейшее разбирательство будет между ней и Василием.
Юрист нам объясняет, что с этого момента попадает либо Василий либо Ольга.

В конечном итоге Ольга возвращает Василию задаток в однократном размере, берёт с него расписку об отсутствии претензий и копию для нас.

Всё ура ура участок наш! Всё закончилось хорошо, но осадочек остался.​

​

С тех пор, я очень внимательно стал относиться к документам, юристам, условиям договора и. т. д. и уже в процессе дальнейшей стройки не раз убедился, что значимой может оказаться ЛЮБАЯ неприметная бумажка. Может местами мы излишне перестраховываемся, но мне лично знакомы люди, которых совсем недавно просто кидали на большие деньги, хотя вроде мы живем в современном правовом государстве.​

​

Продолжение следует ​

 

Очень правильная реакция. Этот несостоявшийся застройщик мог бы Вас по-разному накрутить, хотя из документов у него только предварительный договор, который ну никак не подтверждает право собственности на участок.

Продавцы тоже хороши - имея не исполненный и не расторгнутый предварительный договор - продавать земельный участок. Можно было погрязнуть в судах.

С Росреестром (ну, регпалатой) - тоже повезло - обычно им пофиг на все проблемы граждан, есть срок для регистрации - месяц, значит и будут месяц регистрировать. Получить свидетельство о праве собственности так быстро - из разряда фантастики (приходилось неоднократно сталкиваться).

В общем, и целом, высшие силы на Вашей стороне, если верующий - обязательно поставьте свечку.

Ждем продолжения.

 

Оба хороши, но надо сказать что продавцы повели себя более достойно и несколько раз извинялись.
Василий же оказался просто хамлом, с которым мне приходилось уже после неоднократно сталкиваться по другим вопросам.

История с покупкой закончилась, настала пора решать другие вопросы а именно
1) Выбор проекта
2) Получение разрешения на строительство

С проектом все начиналось как у всех, борьба хотелок и возможностей, книги и диски 1000 проектов, 2000 тысячи проектов, 10000 проектов , короче сплошной вынос мозга.
Жена "мне нужна бытовая комната и кладовка, а гараж не нужен"
Я "мне нужен гараж и камин" чуть до драк не доходило.
В какой-то момент разум взял верх, сформировали для себя ТЗ.
Дом должен быть компактным 110-180м макс. не более 2х этажей
По помещениям должен содержать;
Кухню-столовую 15-16м
Гостинную с камином 20м
Бытовую комнату 10-12м
Холл с лестницей
3 спальни/детских по 12-16м
Тамбур 2-3м
Гараж 18-20м
Котельную 4-6м
2с\у
Одно из основных требований - дом должен быть красивым внешне и не выглядеть как простая коробка.

Готового проекта который полностью нас удовлетворял найти не удалось, пришлось самим садиться за автокад и путём последовательных приближений делать проект, за основу был взят какой-то маленький домик надо было с чего-то начать, но в итоге от него ничего не осталось.
(Тут небольшое отступление, я и супруга - оба имеем техническое образование, она так вообще ПГС т. е строитель так что малевать чертежи на компьютере для нас не проблема. Еще надо сказать что общегражданское строительное образование не совсем подходит для малоэтажного строительства, вернее может приводить к крайне неэффективным финансовым затратам ИМХО.
В то же время я не встречал чтобы наши вузы готовили специалистов именно по малоэтажке, а жаль, потребность велика.)

При разработке старались учитывать такие вещи как, расположение санузлов друг под другом, для удобства прокладки стояков вентиляции и канализации, близость кухни к этим-же стоякам, расположение будущего септика (лос) относительно дома, освещенность и. т. д., старались всячески упростить дальнейшее строительство. В результате дом должен был выглядеть примерно так.


Тем временем решили получить разрешение на строительство (можно конечно и без него было обойтись, но как я говорил выше лучше иметь бумажку чем не иметь). Предполагая что в департаменте земельных отношений не всё будет просто - будут требовать разработанный фирмой и утвержденный проект, вооружаемся распечатками из закона, который гласит что для самостроищиков т. е. людей которые строят сами для себя хозспособом проект не требуется.
Приходим пишем заявление и отдаём, нам тут же возвращают мол где проект, без проекта нельзя. Показываем распечатки и просим встречи с начальником, нам во встрече отказывают но дают пример оформления документа, который показывает посадку дома на участке, его привязку к красным линиям. Этого документа будет достаточно.
Тут же просим у одной из сотрудниц ножницы, линейку, клей, делаем копию из кадастрового плана и на нее же наклеиваем наш дом и дорисовываем необходимые элементы. Потом с этой аппликации делаем ещё одну копию и её уже сдаем вместе с заявлением и еще какими-то документами. Всё, документы приняли.
Разрешение выдали дней через 10, маленькая победа.

 

На дворе ранняя весна, а у нас не утихают споры о том из чего строить.
кирпич - дорого и не эффективно по теплопотерям, брус как-то не очень (у родителей дом из бруса и его не слабо продувает, а про профилированный или клееный я еще тогда ничего не слышал), несъемная опалубка не экологично. Останавливаемся на газобетоне с облицовочным кирпичом, но опять же просчитав стоимость лицевой кладки из кирпича понимаем что долгострой лет на 10 нам обеспечен. принимаем окончательное решение газобетон+навесной фасад с утеплителем (тут хоть сошлись с супругой во мнениях, что газобетон надо брать заводского изготовления размером 250*300*600, он хоть со стабильными размерами и характеристиками). Причём я настаивал и спорил что для экономии блок нужно класть на ребро т. е толщина стены 250мм + 100мм утеплителя потом. Она нехотя со мной согласилась "типа я победил". (Забегая вперёд скажу, что как только начали первый ряд на ребро, я понял что это полная фигня, стали класть плашмя)

Одновременно с этим всем заморачиваюсь бурением скважины, вернее начал обзванивать все конторы, частников и узнавать цены. По ценам у всех было примерно одинаково 2000+_100 руб/м, а вот технология исполнения, гарантия, наличие\отсутствие паспорта и договора у всех по разному. В результате нахожу одну контору с очень большим опытом (работают еще с совковых времен), работают по договору, дают паспорт на скважину, год гарантии + сами делают анализ воды. По конструкции останавливаюсь на пластиковой обсадной трубе от забоя до устья + стальной кондуктор на 16м, по опыту соседей знаю что бурить придется метров на 28-30. Почему именно пластик - несколько раз приходилось сталкиваться с заменой насоса в старых скважинах, обсаженных сталью, ржавчина там образуется не хилая.
Заключаю договор, делаю предоплату и начинается ожидание т. к. техника занята на каком-то госпроекте и освободится через 2 месяца. Ну да ладно я вроде не сильно тороплюсь. (Еще один плюс паспорта скважины, помимо того, что он есть сам паспорт, еще и геология твоего участка)

 

Время пролетело очень быстро наступил май, снег растаял и пришла пора выдвигаться в поле. Выдвинувшись в поле первый раз мы обнаружили что большая его часть затоплена водой от растаявшего снега, это касалось не только нашего участка но практически всех соседних (хотя у родителей к тому моменту было практически сухо). Ладно фигня, подождем ещё маленько. Через пару недель вроде подсохло и как раз освободилась бурильная техника, а раз так то нечего ей простаивать - приезжаю к ним в контору, даю координаты скважины и объясняю как проехать, договариваемся что приедут завтра.
На следующий день утром звоню с работы "ну как там бурение идет, небось уже половину пробурили?"
АГА, машина и близко к тому месту не подъехала - застряла на границе нашего и соседнего участков, а это не газель какая-нибудь это трехосный зил со всеми ведущими колесами, да застряли так что порвали кардан и что то еще в трансмиссии. Вытащили только поздним вечером призвав на помощь еще один такой-же и добавив колей глубиной в колесо себе и соседу.

Тут мне вспомнились колеи оставленные предыдущими хозяевами, у них тут на участке оказывается даже баня раньше была но они её вывезли дальше не стали строиться. Причина продажи ими участка так и осталась для нас загадкой, они говорили что собирались по жилью расширяться и что им на самом деле жалко продавать землю, но задом чувствую что не только в этом была причина.

Ладно еще подождем пока подсохнет, а пока сохнет - покупаем железный разборный гараж в качестве бытовки за 20т.р и привозим его на газели максимально близко куда можно подъехать, и на руках метров за 50 перетаскиваем его на место установки. Для сборки наняты два студента, которые за пару тысяч его собирают на следующий день.

(Тут сделаю отступление по поводу студентов, студенты - отличная альтернатива Талибам (рабочим из средней Азии) так вот, работают они гораздо более ответственно и в большинстве своем не испорчены шальными деньгами. Само собой что им нельзя поручить многие виды работ, но при хорошем объяснении и контроле могут выполнять очень разные работы, мне например они делали следующие работы собирали гараж, обустраивали скважину, утепляли крышу и делали подшиву, копали канавы, демонтировали старый забор, утепляли и заливали бетоном пол в гараже и. т. д., стоило это все в 2-3 раза дешевле чем у талибов, с точки зрения качества, меня все устраивало. При этом за хорошо проделанную работу мы иногда платили им больше договоренного и они снова просились что-нибудь сделать. Так что рекомендую!)

Итак, гараж - бытовка установлен надо бы теперь электричество на участке организовать, звоним хозяину местных электросетей (напомню они частные) договариваемся насчёт электрика. На неделе приходит электрик, собирает простенький щит, вешает в гараже и подключает его к столбам. Удовольствие обходится в 8т.р.
На этапе физического подключения проблем не возникло, а вот с документами все было очень нудно и долго. Технические условия на подключение мы еще как то получили, но справку о их выполнении этот товарищ сделал нам только через месяцев 8 после еженедельных звонков и напоминаний. (Забегая вперёд еще скажу, что справка эта в дальнейшем нам помогла сэкономить около 13т.р и сохранить немного нервов , большинство соседей не имевших такую бумагу были этого лишены)

 

На счет студентов это верно! Тоже думаю знакомую молодёжь поддержать финансами.
А как решил вопрос с подьезедом? У меня схожая проблема - участок в поле, колея от трактора осталась глубиной см 40-50 в проёме ворот при заливки фундамента.
Продолжай писАть!


Подписываюсь!

 

Вопрос решался отсыпкой недостающих 50ти метров битым кирпичем и завозом тяжелых строиматериалов в самое сухое время в июле. Т. е. тяжелую технику в сырое время года старались не гонять, а сейчас в ней и надобности нет.

Уж лето наступило а стройка не идет, сыро . Вроде пешком ходишь - нормально, а возьмешь кусок метровый арматуры так он почти без усилий втыкается на всю длину. А еще раз гнать вхолостую бурилку как-то не хочется и так им лишних проблем добавили. Тем временем привезли насколько камазов битого кирпича и размазали по дороге, теперь хоть до участка стало возможно проехать.

В любом случае время мы зря не теряли, расскажу как выбирали тип фундамента. А сначала как все, пошли по соседям узнавать, "у вас как - а вот так" в общем обошли всех соседей, насмотрелись несколько подвалов -бассейнов. Не знаю почему но 90% соседей делали т. н. свайно-ростверковые фундаменты причем делали их на мой инженерный взгляд не правильно.
Бурились дырки на глубину 1,8-2м в них ставлялась треугольником арматура, все это заливалось бетоном. После его застывания обкапывалась канава под ростверк, делалась некоторая подсыпка, армирование, опалубка, но суть в том что ростверк всеми соседями лился без зазора т. е прямо на подсыпку.
Меня этот вариант не устраивал прежде всего затратами на бурение дырок, и лишний объем бетона с арматурой. Супруга сначала тоже настаивала либо на "как у соседей" либо на ленту на глубину промерзания. Час от часу не легче, напоминаю что денег на момент начала стройки было около 700т.р. на все, и наследства из Америки ждать не приходилось. Начали читать разные книжки и натолкнулись на книгу Сажина (не помню инициалы), внимательно изучив выполнили упрощённые расчеты и решили делать мелкозаглубленную ленту шириной 40-45см с заглублением 50см и общей высотой 1м со всеми там полагающимися подушками.
Одновременно в дружественной строительной конторе супруге предложили по очень выгодной цене арматуру, причём диаметром то ли 16 то ли 18, остатки с крупного объекта, а так же была возможность сразу ее нарубить на специальной машине. Т. к. с фундаментом уже определились и даже все начертили отказаться было невозможно да и 16-18 диаметр нам только на руку поскольку оставались сомнения в своих прочностных расчетах. Купили, привезли и затащили ее в гараж сидим ждем как все просохнет.

 

У меня похожая ситуация на даче: болото... делал так: раскатал по всему участку материал из чего делают мягкие контейнеры (достался по случаю на халяву), после чего загонял на этот материал машины с подсыпкой и трактор подсыпку разравнивал - теперь участок выше всех соседей.