Хочешь дом? Бери и строй дом

Доброго времени суток.
Таки начну «дневник» строительства моего дома.
В далеком 2009 году, решил я заменить автомобиль, выбор пал на новенький Ниссан Х-треил. С мыслями по продаже старого автомобиля, начал узнавать про автокредиты. Дал объявления во все возможные источники, даже на заднем стекле написал «ПРОДАЮ». В один прекрасный день меня осенило, а живу-то я с Родителям. А пора бы и о семье подумать, автокредит был переквалифицирован в ипотеку, условия которой мне страсть как не понравились, а деньги на квартиру нужны. Начался поиск альтернативных источников финансирования.
Как раз в это время звонит мне одна предприимчивая знакомая (спасибо, что мы с ней знакомы), и говорит: «Евгений, есть участок земли за понятные деньги». Поехали смотреть.
Минусы: место осмотра, это окраина села, намека на коммуникации в радиусе 500 метров нет, ну лес, глухой лес, вообще глухой.
Плюсы: расстояние от подъезда до места осмотра 30км (25 минут). Населенный пункт со своей инфраструктурой: фельдшерский пункт, несколько магазинчиков, школа, общественный транспорт до города и пр. В перспективе на этом месте должен будет появиться охраняемый котеджный поселок, с коммуникациями, дорогами и прочими радостями. Ну и главный плюс – ЦЕНА!
В общем, кто не рискует, тот не пьет шампанского. Был успешно куплен участок 21 сотка, с целью дальнейшей перепродажи и на вырученные деньги покупки собственного отдельного жилья. Хотя страсть как переживал, ибо был велик шанс купить кусочек бесперспективного леса. Сразу отвечу на не заданные вопросы:
-по документам леса нет и никогда не было, узнавал во всех возможных инстанциях и через знакомых.
-да лес очень жалко. Но перевесила жадность и мысль о том, что все равно будет продан, не мне так другому. И в конце концов, в последствии я очистил только место для дома и сделал санитарную рубку. Но об этом чуть позже.
А поселок тем временем начал образовываться, а именно выпиливаться улицы, появились столбы с электричеством, вода, газ, поселок, охрана и пр. На момент покупки даже намека (кроме слов продавца) на все это не было.

 

Мистикааа...

 

Ну мог же он сам по себе вырасти, ведь так бывает в природе!)


Одновременно с «рождением» поселка, у меня начала зреть мысль, а может ну ее, эту квартиру, ведь мужчина должен «построить дом, посадить дерево и воспитать сына» - под этим лозунгом и продолжу свой «дневник». На семейном (я и жена) совете было принято решение, что от квартиры отказываемся, строим дом, не смотря на то, что кочуем от тещи к свекрови и обратно на протяжении порядка 5 лет на тот момент.
Другими словами зима с 2009-2010 год была посвящена придумыванию проекта будущего дома и планировки участка. В итоге получилось вот что.

 

И наоборот,- там, где по документам лес есть и всегда был, его как раз и нет (сгорел?выбросили в пропасть..?) .
Интересно узнавать истории других застройщиков и сравнивать со своей. Тем более, когда хронологически совпадают события. Ждем продолжения.
У меня похожая метаморфоза имело место быть. Менять автомобиль, еще новый, не было смысла. На квартиру (для дочки) не хватало. А хватало как раз на участок прямо за городом. Ну и понеслось: все шары теперь в одну корзину.

 

Неплохо получилось! Чтоб дом получился настоящий, стоимость материалов, возведения, инженерки и начинки будет составлять две стоимости квартиры, на которую Вы хотели ипотеку брать. Ну наприме это было 6млн руб. Значит дом настоящий будет стоить 12 000 000 руб. И не важно из чего он! Хоть из клееного бруса, хоть из пенобетона! Вас спасет только строительный личный опыт и самострой! Тогда Вас не обманут!
Ради смеха посчитайте сколько будет стоить забор по периметру Вашего участка из профлиста высотой 2м на мет. столбиках.
Если Вы с царем в голове и руки не из ж растут, то сами потихоньку возведете его с понятными затратами, а именно 2000р погонный метр. Если наймете фирму, то точно такой же будет стоить уже 4000 р. за погонный метр. Если весь периметр Вашего участка 200 метров, то только забор+ворота+калитка+подъзд к гаражу+ливневка своми силами встанет от полумиллиона рублей! Силами не своими миллион! Вот Вам пример 20-погонных метров забора который я сделал сам, высота 2,5 метра+сложная ливневка из-за того что низина+отсыпка газончика перед этим забором+воротца+подъезд к участку из бетона, всего ушло 160 000руб и я все делал в одиночку.

 

К осени 2010 года, начались строительные работы. Но у меня все как обычно, через одно место получается. Если кто помнит, летом 2010 года на территории РФ бушевали лесные пожары. Слава богу мой лес уцелел. А вот строительные материалы взлетели в цене не менее чем на 20%, к слову в 2012 году я покупал цемент дешевле, чем в 2010. Ведь в 2010 году нужно было восстановить сгоревшие населенные пункты, вот заводы и не растерялись и подняли цены на стройматериалы. В общем за цоколь я слегка переплатил. Результат 2010 года: котлован, и 4 ряда блоков, до пожаров бюджета бы хватило еще на перекрытие плитами и монолитный пол.

Это сейчас я уже понимаю, что вкладывать деньги буду всю жизнь, а на тот момент планировал уложиться в 3млн с отделкой. Я думаю недооценка затрат - это первая и самая распространенная ошибка застройщиков-чайников.

 

Вы абсолютно правы! Только на ремонт построенного дедом деревянного дома я потратил уже более одного миллиона рублей: провел газ, заменил 70м забора, снес и построил заново ветхие надворные постройки, сделал полы по грунту+новая проводка+крыши и т. п.

С газом вообще ржака была! У соседей он есть и был всегда...Наружная часть возводимой мной ветки не превышала 25 м. Денег у меня было неограниченно! За год полмиллиона накопил. В газовой компании меня улыбнула сметчица, сказав что в 70 000 уложусь. Итог: целый год гемороя, пачка разрешительных бумаг, построенная вручную котельная и все про все 300 000р.
Итог: дома +28+31 в любой мороз! Это стоило того!
Вы не отчаивайтесь! Свой дом стоит того! Это просто песня!
А представляете какая обширная педагогическая практика Вас ждет, когда ребеночка родите и он будет видеть как Вы все своим горбом создаете! Он Вас заобожает, влюбится в стройку и Вы станете для него примером навечно! Сложно стать примером, когда по 12 часов в офисе деньгу заколачиваешь! А какой кайф чувствовать себя профессионалом в строительстве! Через пару лет к Вам весь поселок будет бегать за советами!

 

Не зная, как другие, а я бы сейчас ни за что не согласился на приобретение строящихся сейчас квартир. И понял это, по сути, занимаясь своим строительством. Кто, из чего и как строят сейчас многоэтажное жилье.... Это за гранью добра и зла. И за озвученную цифру Вы приобретаете голые стены из сомнительного качества материалов, построенные некомпетентными строителями, часто даже без проводки, разводки коммуникаций, в месте точечной застройки, где уже НИКОГДА не будет нормального проезда, приличной парковки. Да еще подсадят на управляющую компанию (на первые годы, а когда начнутся проблемы с эксплуатацией дома, слиняют и оставят жильцов с их бедами один на один, слив на съедение ЖКХ. Про проблемы обманутых дольщиков вообще молчу.
Потом ведь озвученную сумму нужно выложить почти сразу, за короткий отрезок времени, часто взяв кредит или ипотеку (тоже вешалка за гранью добра и зла - 20% годовых, если ты не член правления).
Можно продолжать дальше до бесконечности. Вообще складывается впечатление, что весь дивелоперский бизнес, это такая место для быстрого вложения "отпиленных", "откатаных", "ограбительнных" стредств среднего уровня (высого уровня это там, где яхты, острова и замки в закордонщине). Иначе трудно понять как можно продавать ТАКОЕ колличество жилья ТАКОГО качества за ТАКИЕ деньги. Сорри за оффтоп.

 

Вы абсолютно правы! Средневековье возвращается! Раньше свинцом лицо пудрили, ртуть пили как лекарство по незнанию! Теперь травятся в новых домах намеренно

 

В 2011 году дом практически не вырос. А именно был залит монолитный пол. Предусмотрен канал для дальнейших коммуникаций. Использован раствор М200. Результат мне категорически не нравится по сей день. Уклон на 10 метрах – сантиметров 5-7. После пола подняли цоколь до укладки плит, ну собственно и уложили плиты.
За время выведения нулевого уровня, я наступил на грабли:
1. Перед тем как покупать/заказывать проект, лучше показать участок архитектору и/или прорабу, который опытным взглядом увидит особенности участка: уклон, вода, газ, дорога и пр. Я отделался легким испугом, не учел уклон на участке, на одном из въездом в гараж придется делать пандус.
2. На мой взгляд можно было не заказывать проект укладки фундаментных блоков, т. к. все равно сделали по-другому. При опытном прорабе это возможно. Быть может через лет надцать я об этом пожалею, но пока считаю, что поступил правильно.
3. Осторожнее с размерами в проекте. Архитектору нужно строго указать, что материалы должны быть универсальными, т. е. минимальное количество строк в счете. Особенно это касается ФБС и ЖБ плит. Очень дорого обходится доставка из разных мест, т. к. не факт, что вы найдете завод который быстро сделает все наименования плит (не факт, что он вообще все плиты сделает), которые запланировал архитектор.
4. Обязательно нужно приглашать геодезиста, перед тем как копать котлован. Я сэкономил на геодезисте, отмерял все сам рулеткой и веревками. Как следствие переплатил за рытье котлована больших размеров, т. к. ошибся с углом расположения дома на участке. Выяснилось это когда уже в котловане геодезист размечал оси дома.
5. Доставку стройматериалов лучше организовывать самостоятельно, как выяснилось позднее доставка у продавцов материалов существенно дороже, чем у независимого водителя. Возможно это особенность региона или поставщиков которых я выбирал.
6. При расчете количества рейсов и способа разгрузки, если бюджет ограничен нужно сравнить доставку манипулятором или длинномером и разгрузкой подъемным краном, в разных случаях может быть разный результат. Все зависит от размера, веса и количества стройматериалов, а так же скорости загрузки товара у поставщика.
7. Жалею, что не сделал нормальную гидроизоляцию пола в цоколе. Послушал строителей.
8. Считаю, что не стоит экономить на цементе, т. е. покупать с запасом. Обоснование: во круг куча соседей, которые с руками оторвут оставшийся цемент после окончания стройки, это существенно дешевле, чем ехать за 10 не хватившими мешками. И вообще материалы лучше покупать с запасом. Данное условие не распространяется на земельные участки с неблагополучным окружением, т. е. воришками.
9. Плиты можно укладывать прямо с машины, нужно только взять дополнительного подсобника, чтоб раствор замешивать успевал. Это все равно дешевле, чем разгрузить плиты, а потом с земли их укладывать. Экономия состоит во времени работы подъемного крана.
10. Обязательно нужно иметь под рукой номера телефонов по которым можно заказать технику. У меня сломался подъемный кран, когда машина с ФБСами была на подходе. Благо под рукой оказалась старая газета с объявлениями и нашелся свободный крановой. На данный момент у меня целый список телефонов: подъемные краны, самосвалы, длинномеры, манипуляторы, гезелисты и пр. И вообще желательно иметь проверенного водителя, которому можно дать денег, сказать куда ехать, что покупать и он привезет это. Все равно дешевле, чем тратить свое время.
11. Установите табу для всех на слово «ПОТОМ» на своей стройплощадке. Только сейчас и только с заданным качеством, ни каких откладываний на потом и переделок. Возражение строителей «ПОТОМ», легко преодолевается «Оплата тоже будет ПОТОМ». Потом никого не поймаете и не заставите что либо сделать. Увы, но грабли – «ПОТОМ», - это самые часто наступаемые мной грабли.
Обращаю внимание, что мои «грабли» вообще могут не являться «граблями» именно для Вас, поэтому принимайте удобные для Вас решения.

 

Да уж! Грандиозные затраты нервов и денег! И самое интересное в стране начисто отсутствует культура малоэтажного строительства как производства! и оно не является системой отношений: заказчик-архитектор-проектант-геолог-геодезист-гидролог-разрешительный орган власти-инженер-конструктор-прораб-строитель.

Нет системы отношений между заинтересованными лицами. Застройщику приходится учиться на своих ошибках. Он будет трижды обворован всеми ими, если хоть на минуту снимет руку с пульса стройки...

На этой стройке надо жить: открывать ее рано утром для рабочих и закрывать за ними на ночь. А еще кто-то должен следить за соблюдением проекта, за технологиями, за подвозом материалов, за соответствием возводимоо объекта требованиям снипов и т. п.

Крупная фирма такую мелочевку на себя не возьмет, зачем ей эксплуатировать свои мощности на 3-х этажах, когда можно сразу на 25.

Но свято место пусто не бывает...И найдетсядобрая сотня мелких фирмочек негодяев, которая почтет за честь оставить застройщика без порток.

Дошли до того что эти фирмочки даже от офисов отказываются...А зачем он им? Дома поставил компьютер, нарисовал красочный сайт, указал ай-си-кью и вперед...Дураки клюют, пишут звонят...Приезжает добрый дядя, который подпишется на все за Ваши деньги. У этого дяди даже лопаты завалящей нету, зато есть блокнотик с сотней номерков таких же дядь как он и потекут дружно к Вам на стройку Джамшуты и Заравшаны, появится и прораб по совместительству из смежной конторы...И высосут из Вас все деньги, найдут карстовый провал под фундаментом, айсберг под участком и многозначительно приободряя Вас удесятерят стоимость дома.

Потом предложат по дешевке по великому блату и раствор и цемент, стыренный у соседа и минвату, скидку от которой положат себе в карман...

Такие люди не знают что такое одеть каску на стройку, для них является нормой привести рабочих без рукавиц на стройку. У них то лопат нет, то мастерки потеряли...Целый день они будут курить, а к вашему приезду начнут усилено изображать разгар рабочего дня...Им то все равно, оплата почасовая...

Нет главного человека на стройке! Зовут его инженер-конструктор! Он не сотрудник стройфирмы, не друг архитектора и не толкач стройматериалов по дешевке. Он не грабит застройщика. Он квалифицировано помогает ему во всем и бдит весь день пока идут работы!

Эту функцию обычно выполняет прорабушка той фирмы которую Вы наняли, одной рукой кирпич кладет, другой ворует и думает а как бы еще нажиться...

Он не знает и знать не хочет что такое проект, что такое новые материалы в строительстве, что такое профессиональная этика. Ведь он еще параллельно себе любимому домик ваяет из Вашего бетона и дерева...

Нет целого класса специалистов с образованием и опытом малоэтажной застройки! Нет квалифицированного руководителя стройки, которому бы нужно было доверять!

Да это еще что! Нет ни одного НИИ в стране по малоэтажке, по токсикологии стройматериалов...А зачем? Какие могут быть претензии у бывших жителей хрущевок к пенопласту или фенольной вате? Да они рады не рады будут травиться любой химией лишь бы съехать из засраного подъезда 5-этажного дома.

Вот так было все нулевые и продолжается и по сию пору.

 

Это у вас такие цены на заборы? Странно, у нас насколько мне известно, стоимость забора (все вместе работа+ материалы) колеблется сейчас в пределах 2-2.5т.р. Это столько бригады берут. Реальной стоимости материалов на метр получается примерно 1-1,2т.р. остальное за работу.

Все так наивно надеяться)

Вот именно. И довольно неприятная ошибка. Всегда надо брать с запасом, как и материалы

Точно!

Почему, думаете трещины могу пойти? В любом случае ФБС блоки на изгибающие нагрузки практически не пригодны работать, на это есть монолитные армирующие пояса...

 

В общем-то прям нервотрепка со стройкой началась в зиму 2011-2012, не смотря на то, что строительство коробки еще не началось. Хуже, начался выбор материалов. Я конечно понимал из чего я буду строить дом еще на этапе проектирования, но выбор конкретных производителей еще не был сделан. Итак, пирог стены был таков: газобетонный блок «Аэробел» 300мм паз-гребень, утеплитель роквул кавити батс 100мм, Железногорский керамический облицовочный кирпич. Для межкомнатных перегородок использовались керамические блоки 2,1 НФ, в последствии строил перегородки из чего придется, в основном из брака облицовочного кирпича. Больше всего остался недоволен облицовочным кирпичом, а именно очень много брака, сколы по краям и не правильная геометрия, не могу рекомендовать его к покупке. Застройщику на заметку, берите материалы с запасом, все равно пригодится, на забор, на подсобные помещения, на пандус и пр. Покупать материал лучше заранее, даже зимой, т. к. когда в процессе стройки кирпича стало не хватать, я не мог его найти за любые деньги, т. к. в сезон кирпич «улетает» как горячие пирожки. Для себя сделал вывод, что дешевле покупать кирпич у мелких ИП-шников, которые торгуют с завода машинами, т. е. без разгрузки на складе. Экономия состоит в том, что доставка фуры прям до места бесплатная, будь так добр разгрузи. Если я не ошибаюсь, у меня было порядка 5 фур. Если бы забирал со склада, то доставка стоила бы отдельных не малых денег, да и кирпичу не пойдет на пользу очередная транспортировка. Доставка до участка – это отдельная тема, из 3-х фур блоков застряло 2. Хорошо рядом была тяжелая техника у соседей, за 500 рублей выдернули. Т. е. если будете договариваться о доставке, оговорите, чтоб доставка была на Камазе или МАЗе, т. к. «иномарки» низкие, мощные и оборотистые. На одной из фото ниже, на заднем плане «на пузе» лежит Рено, в то время как МАЗ благополучно разгружается. Альтернативный вариант разгрузки с фуры – это манипулятор. Глубокой зимой мне привезли облицовочный кирпич, фура при любом раскладе не прошла бы до моего участка. Так вот, фура остановилась в 300 метрах от места разгрузки, а манипулятор на базе Камаза благополучно доставил кирпич до места.
ПС: отдельный пост будет посвящен выбору дымоходов.
ПСПС: обратите внимание, я был вторым покупателем в поселке, вокруг начинают появляться соседи.

 

Забыл сказать. Из пустот плит слил воду. После дня работы с перфоратором, потом неделю болели плечи)

Начитавшись форума, пообщавшись со знакомыми, пришел к выводу, что нужно обязательно гильзовать дымоходы. Оказывается тут тоже не так все просто, нужно продумать его крепление и выбрать производителя. Чем дальше в лес, тем больше дров как говорится. Выбор пал на дымоходы из нержавеющей стали. Как оказалось для разного типа топлива, нужны свои марки нержавеющей стали. Тут я вообще оказался в ступоре, ибо продавцам в розничных магазинах было все равно что продавать, они втюхивали, что было в наличии. Совершенно случайно удалось выйти на производителя дымоходов, вот эту организацию: https://www.feflues.ru/
После консультации с менеджером на заводе, остановился на стали толщиной 0,8мм, для газового котла 316 марки, для камина 321. В холодные каналы, т. е. за пределами крыши, были запланированы трубы-сендвичи.
Если с выбором вопрос был решен, то как закрепить дымоход в уже частично построенный канал, это была вторая проблема. Пришлось выдолбить проем для крепления. Увы не нашел фотографии с конструкцией, она самодельная. Если кому нужно будет, со временем смогу сфотографировать.

 

Еще не много фотографий цоколя.