Стратегия, тактика и "военное" искусство при выборе подрядчика

Спасибо и Вам за оценку моей темы. Про ошибки - думаю, без ошибок даже профессионал не обойдётся на таком длинном пути строительства. Пока у меня всякие мелочи выплывают, а главное - не совершить ошибку в выборе и значит, не потерять деньги или не получить какие-то необратимые или трудновосстановимые конструктивные неприятности. Наверное, даже при самом тщательном и щепетильном подходе к смете, мы, "строительные чайники", как Вы выразились, не в состоянии предусмотреть ВСЁ. Поэтому у меня возникли дополнительные расходы на организацию выводов канализации через фундамент из всех помещений, я не достаточно хорошо изучил схемы электрики и сейчас пытаюсь не потерять на этом (а у меня скрытая проводка - значит каналы в брусе. Не хочу уродовать красивый материал распаечными коробками и витыми парами), я плохо контролировал хранение строительного материала (думаю, нужно настоять на организации навеса для защиты бруса от дождя, а то нет никакой уверенности, что при начале дождя вся бригада бросится накрывать строительный материал - брус плёнкой), и вообще, при самой безоговорочной уверенности в том, что нужно контролировать строительство хотя бы раз в неделю (при моих расстояниях до строительства), у меня не хватило на это сил и я контролирую реже и об этом я пожалею. По поводу конкретных СК, напишите мне в личку сами и я постараюсь ответить, что смогу.

 

В свою очередь могу сказать, что печально мне наблюдать как женщинам приходится заниматься таким несвойственным для них делом. Особенно при наличии дееспособного мужа.

 

Да, мне это тоже печально! Именно поэтому, Ваша стратегия и тактика привела меня в такой восторг .

 

Про одну штуку я забыл подробнее написать, про телефоны для рекомендаций. Наряду с прочими обязательными мероприятиями для неленивых (посещение предприятия, готовых и строящихся объектов) обязательно нужно получить от СК телефоны их клиентов, которые могли бы ответить на Ваши вопросы. Могу сказать, что все лидеры моего списка дали такие телефоны (одни меньше, другие больше) и со всеми я разговаривал. Были сначала подозрения, что могут быть подставные, но правильно поставленные вопросы их рассеяли. Основные вопросы были такие:
1. Сколько лет в эксплуатации? Постоянно или на лето?
2. Какие выявились недостатки?
3. Как проводятся работы по компенсации усадки?
4. Кто делал проект? АР, КР. ИНЖ? Были ли ошибки проектирования с последствиями? Как устраняли, за чей счёт?
5. Как вообще выполняются гарантийные обязательства?
6. Строили под ключ или по этапам с разными? Почему? Если с разными, не жалеете, что не под ключ?
7. Качество бруса. Нет расклеек, растрескивания, брака (выпадающих сучков и т. п.)?
8. Качество сборки. Щели и т. п. Тепло?
9. Когда появилась точная смета, до Договора? Выдержали?
10. Как выглядели названия в смете? Чеки получали на материалы?
11. Сроки постройки выдержали?
12. Были ли конфликты и как решались?
13. Совпала ли окончательная стоимость с ожиданиями?
14. Фото, видео отчёт прораба? Как часто он бывал на объекте?
15. Почему выбрали именно их? Как выбирали? На заводе были?
Все респонденты отвечали очень охотно, но чувствовалась разница в их подходе к выбору СК и ко всему строительству вообще. Очень многие выбирали СК, ближайшую к дому, чья реклама их устраивала. Например, один сказал мне, что он очень доволен своим выбором, но мне удалось посетить именно его дом (на стадии завершения). И я без помощи всяких там уровней увидел, что один из перерубов настолько кривой по вертикали, что когда взяли отвес, то отклонение составляло около 3 см. А строители (я был там с прорабом) этого "не видят". Когда я спросил прораба, как такое допустимо, он сказал буквально следующее: " ну, вот так мы строим". Даже не пытаясь как-то оправдаться.
Так что даже мнение уже построивших людей иногда бывает не совсем объективным.
Короче - только комплексный, системный подход к анализу максимально возможного количества информации поможет Вам сделать правильный выбор. Удачи!

 

Здорово! Ничего себе работу Вы проделали! Жаль, что мне не надо строить дом из бруса, а то бы попросила контакты понравившихся Вам компаний. Всё-таки, чтобы самому собирать такой материал, надо обладать огромным терпением. Спасибо.

 

Да, и это касается только выбора подрядчика!
Представляете себе, какая работа предстоит дальше в процессе постройки дома? Ведь несмотря на правильный выбор подрядчика, почивать на лаврах тут никак нельзя, предстоит контролировать весь процесс от и до.

 

Silvuple, здравствуйте.
Снимаю шляпу, признав тщательнсть проработки выбора СК и контроля за строительством.
Поскольку в вашем профиле написан адрес Москва, крайне интересно узнать список 5 компаний, которые вы внесли в шот лист.
Согласитесь, проработать тот же объём информации и сравнить на конце результат весьма заманчиво, но очень трудоёмко. Воможно, в итоге я просто не потяну финансово брусовой дом...
Если не сложно, дайте пожалуйста итог выбора СК и ваши реалии относительно разницы проектной стоимости и стоимости фактической.
Был ли вами рассмотрен (пусть теоритически) вариан типового дома общей площадью до 150 кв. м?
С уважением Евгений Петрович.

 

ЕвгенийПетрович, я думаю, что здесь нельзя заниматься рекламой и, если я выложу названия и мнения о СК, меня отмодерируют. Пишите в личку, там смогу.


А вообще есть такое устойчивое мнение СК (иногда тщательно скрываемое), что дом из клееного бруса "под ключ" стоит 40 000 руб. за квадратный метр. Плюс/минус на уровень инженерки, окраски (3 слоя с антисептиком и двумя шлифовками или просто один раз помазать), площадь фундамента и количество стропил и кровельного материала (у квадратного двухэтажного дома площадью 200м и одноэтажного 200 м площади фундамента и кровли совсем разные), откуда берём воду и газ, куда деваем отходы и многое другое.

 

Silvuple, вполне доходчиво о грубой прикидке цены.
Но...
Именно совершенно резиновое понятие "под ключ", вкладываемое различными СК в итог своей работы, заставляет меня конкретизировать вопрос.
ИМХО абсолютно необходимый минимум:
1. Фундамент с гидроизоляцией, начиная с разравнивания пятна посадки дома.
2. Вводы-выводы за пределы фундамента канализации и воды.
3. Возведение стен, внутренних перегородок, лестниц, крыши, обработку стен, стропил, чердачного помещения противогрибковыми и противопожарными реагентами.
4. Подготовка всех оконных и дверных проёмов под установку окон и дверей.
5. Прокладывание всех скрытых полостей, межэтажных и межкомнатных переходов для электрики и системы отопления.

 

Это на самом деле очень трудно - ответить на этот вопрос. Нюансов так много, что конечная цифра может Вас порадовать, а может огорчить.

Фундамент. По некоторым прикидкам (не моим) фундамент стоит 1/5 стоимости дома. Речь о хорошем, надёжном фундаменте. Поставить столбики или винтовые сваи недорого. Будет ли дом стоять, вот вопрос. Если Вы задумались о надёжном фундаменте, нужно исследовать состав грунта, глубину его промерзания, УГВ, уклон участка. Такие исследования стоят в разных местах от 40000 до 100000 рублей. Можно исследования не делать, а спросить у соседа. Хотя у Вас всё может быть наоборот в 50 метрах от него. Многие (и я в их числе) не заморачиваются, а делают что-то типа универсального фундамента для данного грунта. От чего завист:
- свайно-ростверковый, лента, мелко-заглубленная лента, плита или что-то ещё. Количество материалов и работ совершенно разное. Вроде считается, что СРФ дешевле. Но ещё многое зависит от того, что на фундамент ставите: кирпич или дерево - вес совсем разный.
- как я уже писал, площадь (и ширина ленты). Если будут большие помещения, то нужно усиливать фундамент под ними и прокладывать линию не только под стенами, но и посередине помещения. Это увеличивает количество материала и работы.
- высота. Для нашей зимы лучше 50 см минимум. Если есть уклон, в самом низком месте будет больше - увеличение объёма материала.
- материалы. Марка бетона, его наполнение, сечение и материал арматуры, из чего опалубка.

Вы понимаете, что только Вы сами сможете ответить на свой вопрос? Посчитав объём бетона и т. п.
Если Вы получаете от СК примерную смету на примерный дом, будьте уверены, что это самый низкий, самый тонкий, самый дешёвый вариант и будьте готовы к увеличению реальной сметы минимум в полтора раза. Могу сказать только, что самая дорогая часть сметы это работа (у меня ростверк - 1000 руб за мп), затем бетон (у меня 4900 за кубометр), затем арматура, доска для опалубки, остальное - по мелочам. И ещё для ориентира мой свайно-ростверковый фундамент (139 мп ростверка, 82 сваи и плита поверху 15 см, площадь 200 кв м) стоил 1 100 000. Думаю, если без плиты и пониже, то можно было и в 700 000 уложиться.

Вводы-выводы. Это копейки, не заморачивайтесь. Главное помнить, что их нужно сделать сразу, т. к. потом это будет уже дорого.

Стены и внутренние перегородки. Это одно и то же (лучше делать из того же, из чего и стены). Зависит от сечения, площади дома и пропитывают ли чем-то при производстве. Поищите, где-то я видел раскладку, сколько кубометров бруса нужно на определённую площадь дома. У меня на 300 м ушло 139 кубометров, но зависит от проекта. Кубометр готового к сборке (с чашками и отверстиями) и пропитанного антисептиком бруса может в разное время года стоить от 20 000 до 26 000 руб. На более дешёвое вряд ли стоит обращать внимание. Работа стоит, как правило, в районе 4 000 руб. за кв м.

Лестницу будете делать потом отдельно (СК может поставить самую примитивную).
Крыша это стропила и кровля. Стропила могут быть обычной доской, а при больших пролётах и большой нагрузке (например черепица), должны быть клееными (т.е. более дорогими). Форма крыши (а значит и устройство стропильной системы) очень сильно влияет на цену. Самая простая, двухскатная - самая дешёвая. Кровля - кровельный пирог + материал кровли. Кровельный пирог - толщина и материал утеплителя, какие плёнки. Самый дешёвый материал кровли - металлочерепица, самый дорогой - керамическая черепица. Моя кровля (без стропилки) площадью 335 кв м с покрытием ЦПЧ стоит 1 135 000 (при стоимости работы 1110 за кв м).

Подготовка под установку окон и дверей - это установка окосячки - это не те деньги, о которых нужно говорить. Нужно только предусмотреть для неё пазы.

Трубы отопления, ГВС и ХВС прокладыаются в перекрытиях и прокладывают их, как правило не СК (и лучше, если не СК).
С электрикой сложнее. Если Вы хотите открытую электропроводку, то проблем нет. А если скрытую, то нужно на этапе сборки коробки определяться с разводкой по помещениям (розетки, выключатели и т. п.) и заказывать СК сверление каналов в брусе согласно этой схеме разводки. Здесь главное даже не цена, а не ошибиться Вам и СК в прокладке этих каналов.

Ну, вроде всё.

В заключение. Только зная до тонкостей, из чего состоит дом, готовый для жилья, Вы можете определить, чего не хватает в предложении СК "под ключ" и вытащить из них недостающую информацию.

 

Я бы посоветовал ориентироваться на 50.000 за квадрат.
Без особых изысков, но с инженеркой среднего ценового диапазона.

 

Ага, ККИ, Вы здесь, у меня проявились. Я сегодня Вашу тему исследовал, жаль раньше не подлючился, мощно. Успел прочитать 26 страниц, до конца не добрался. Ещё не поздно там у Вас вопросы позадавать или лучше в личку?

А квадраты разные бывают. У меня по осям 340 кв м, а жилых - 260 (грубо, без балконов и террас, при толщине бруса 200).

 

"Легальные" - милости прошу в тему, ну а "запрещенные" - в личку.
Буду рад видеть Вас в своей теме.

Эти имел ввиду.

 

Я Вас тоже в своей. Как я понял, у нас приблизительно одинаковые подходы как к строительству, так и к цели этого строительста.

 

Читал Вашу "Стратегию" - знакомо.
Согласен со всем материалом, изложенным здесь.
Большую работу проделали, а, главное, поделились своим видением проблем выбора подрядчика с читателями.
Уважительно жму руку.