Защита прав добросовестного приобретателя

Приветствую всех пользователей форума и прошу помочь мне разобраться в правовом вопросе.
Для понятности я изменю фамилии участников на общеупотребительные типа Иванов и т. д. Начнем.
28.05.2010 я Иванов вместе с Петровой и Сидоровой приобрел в общую долевую собственность у Михайловой земельный участок с кадастровым номером ...125. При этом Михайлова предъявила договор купли-продажи этого участка у Романова от 04.11.2008. Сделка была зарегистрирована в установленном порядке в Федеральной Регистрационной Службе. После этого 23.03.2011 мы (Иванов, Петрова и Сидорова) производим раздел земельного участка и прекращаем общую долевую собственность. Образуются новый участки с номерами ...160, ...161, ...162 а участок с прежним номером ...125 прекращает существовать. Участок с номером ...160 отходит мне. Раздел мы регистрируем в установленном порядке в Федеральной Регистрационной Службе. 05.05.2012 меня вызывает на допрос в качестве свидетеля следователь. В ходе допроса я узнаю, что Михайлова мошенническими действиями присвоила себе участок с номером ...125, что Романов вообще ничего не знает об этом участке, права собственности у него никогда не было и он вообще живет за 2000 километров от этого участка. В настоящий момент мой участок не арестован и пока никем мои права не оспариваются, но я так думаю в скором времени местная администрация у которой Михайлова украла участок может предъявить требования ко мне. Вопрос как у классика "Что делать?", как подготовиться, что предпринять.

 

Найти грамотного адвоката в реале.

Украсть можно, например, шапку. А участок не шапка, его просто так не украдешь. Вы свидетельство Михайловой на право собственности на участок смотрели? Что было записано в документах-основаниях?

 

Договор купли-продажи от 04.11.2008. Земля покупалась у Романова. А Романов вообще ничего не знает об этом участке, права собственности у него никогда не было и он вообще живет за 2000 километров от этого участка. Скорее всего Романов был "прокладкой" и действия происходили по утерянному паспорту.

 

Плохо. У нас в районе периодически всплывают такие истории. Чем заканчиваются - не знаю.
Вот последние, относительно свежие, новости.
https://realty.newsru.com/article/27apr2012/afera

 

А договор кем подписан, и документы на регистрацию кто сдавал? Как бы сам Романов или кто-то по доверенности? Что с Михайловой, она арестована?

Читая такие заметки, очень хочется спросить, чем занимается регпалата в течение месяца, отведенного на регистрацию сделки, если она не проводит проверку того, выдавались ли когда-нибудь представленные на регистрацию документы или нет? Ведь мошейничество по описанной схеме возможно только в том случае, если проверка вообще не проводится.

 

Подробности сделки между Романовым и Михайловой я не знаю, договор Михайлова показывала но его содержание я уже не помню, осталась только копия её свидетельства о регистрации права собственности. По информации следователя Михайлова под подпиской, наш гуманный "Гарант Конституции" усиленно либерализировал ответственность лиц совершивших экономические преступления.

Мне бы вашу уверенность... Сегодня общался с юристом. У юриста мысли следующие:
1. Добиться признания меня потерпевшим, а не свидетелем
2. Подать в суд на администрацию и Росреестр, он назвал это "упреждающим" иском.
Кстати по такой же схеме Михайлова продала еще 14 участков в том же населенном пункте.

Может это звенья одной цепи мой район соседний - Сергиево-Посадский.

 

Ничего хорошего не вижу. Такие вещи периодически случаются, когда мошенники неправомерно получают от государства/муниципалов землю/квартиру, а потом это всё вскрывается. При этом недвижимость считается похищенной, а значит - может быть истребована и у добросовестного приобретателя. Единственно, не помню, что там с исчислением срока исковой давности (обычный срок по виндикации три года), но, скорее всего, суд пойдет навстречу госорганам, и начнет исчислять срок, например, с момента вынесения приговора Михайловой.
С другой стороны, если найти хорошего юриста, то можно попробовать обосновать, что ввиду публичности сведений в ЕГРП, срок исковой давности должен исчисляться с момента регистрации права сосбственности на первого гражданина, т. е. с момента совершения первой незаконной сделки.

1. Вряд ли, имущество (земля) похищено у государства, у вас с мошенницей не уголовные отношения, а гражданско-правовые, так что у вас обычный гражданский иск. Впрочем, могу ошибаться, я в уголовке не силен.
2. Какой иск и о чем? признание права собственности? так оно и так у вас уже...

Кстати, есть еще шанс проехаться на тему того, что имущества (земельного участка) уже не существует, т. к. он был разделен. В арбитраже такая позиция не выигрышная, т. к. есть решения ВАС, что при разделе участка сам участок остается, и может быть истребован, а вот в СОЮ может прокатить.

 

Иск о компенсации мне документально подтвержденных расходов (стоимость участка, стоимость оформления, стоимость раздела, стоимость построек) из-за ненадлежащего исполнения гос. органами своих прямых обязанностей. Почему росреестр не проверил законность первичной сделки? Почему сельсовет с 1994 года не знает что творится с его землями? По моему в обязанности должностных лиц муниципального образования входит контроль (или мониторинг) за муниципальной собственностью, коей является участок. И выставив в иске сумму миллиона в 2 может они подумают, что проще оставить меня в покое.
По поводу раздела. Исходный участок при разделе перестает существовать.

 

И каковы правовые основания для такого иска к Росреестру или сельсовету? Какому закону не соответствуют их действия? Какие обязательные по закону действия он не совершили?
Не говоря уж о том, что в суд можно идти для защиты уже нарушенных прав, у вас же, как я понял, пока землю никто не забрал, в чем нарушение ваших прав? Да и никто не препятствует обращаться с иском к Михайловой, взыскивайте с нее уплаченные деньги. Это примерно то, что вам скажет суд.

Я как бы в курсе

 

Вот вам аналогичная история из Раменского района.
Уголовное дело https://titovo-online.ru/2011/11/chto-proizoshlo-s-uchastkami-na-beregu-moskva-reki-versiya/
Истребование в суде http://titovo-online.ru/2012/04/1391/

А что бы сделать это, как мне кажется, совсем не обязательно иметь кого-то в местной администрации. Берется откуда-то бланк чего-нибудь 1993 года или еще ранее, ставится якобы подпись бывшего главы (а он может уже и умер, и уже никогда не скажет, что подпись не его), берется тупой кадастровый инженер, который даже не выезжая на местность все рисует (река, озеро, соседи, дорога - какая разница) и дальше с этими "документами" в Росреестр. Ну а потом, купля-продажа, купля-продажа, купля-продажа...

 

Что регпалата при первой регистрации земельного участка вообще не проверяет выдавалось ли когда-нибудь постановление главы администрации или нет?

 

А как вам такая веселуха. "В ходе проверки было установлено, что земельные участки поставлены на кадастровый учет и им присвоены кадастровые номера с <номер> по <номер> включительно. При этом кадастровые дела в Раменском отделе ФГУ «Кадастровая палата» отсутствуют. Из кадастровых паспортов земельных участков следует, что одним из оснований постановки земельных участков на кадастровый учет послужили свидетельства о праве собственности на землю <дата> (л.д.211), однако ни постановлений о предоставлении земельных участков, ни свидетельств, подтверждающих право собственности на них, не имеется... Будучи допрошенными в ходе проведения проверки, ФИО2 и ФИО3 отрицали предоставление им земельных участков в д. Титово, а также их оформление в собственность и дальнейшую продажу (л.д.305-308)." Кстати, по первому судебному процессу перекупщикам двух этих участков в n-ом поколении, т. е. тех кого можно назвать добросовестными приобретателями отказали в защите границ участка (эти участки-фантомы еще оказались размечены поверх уже существоваших участков).