Ну, "поехали"! - строим дом в Прибалтике

Всем привет,

В этой теме буду, в режиме реального времени, рассказывать о том, как проходит моя стройка дома в Риге - вернее, в 5 км от границ города, в лесу на озере Балтезерс. До центра города - около 14 км, пробок в городе не бывает почти.

Для тех кто не в курсе - в Латвии есть закон, согласно которому "инвесторы", приобретащие недвижимость в стране на определенную сумму (~6млн рублей на наши деньги) имеют право на получение Вида на Жительство (ВНЖ получают все члены семьи, включая несовершеннолетних детей). Это неограниченная виза в Евросоюз, подразумевающее переезд на постоянно жительство. Через 5 лет можно сдать экзамен на знание языка и получить Постояннный ВнЖ. Отказываться от Российского гражданства для этого не нужно, но если вы находитесь в шенгене более 6 месяцев в году, то становитесь налоговым резидентом Латвии (то есть платите налоги там, а не в России).

Цены в Латвии (настоящие, а не те которые выставляются посредниками российским клиентам) - от 250 до 500 евро/м2 за коробку дома, и где-то 700-800 евро за законченный дом с ремонтом хорошего качества, но без изысков. Время от времени попадаются объекты "среднего" интереса (может, место на самое удачное, или еще чего) по цене сильно ниже себестоимости (как правило по цене "остаточной ипотеки"). Описанные мною цены подразумевают участок земли обычного размера (8-12 соток); и почти не зависят от региона - в 10 или 80 км от города качественные объекты будут стоить одинакого (потому что "ниже некуда"). Цена земли - от 3500 евро/сотку (в хорошем месте, Юрмале или Балтезерс) и от 1000 евро/сотку вокруг Риги. В регионах земля может стоить еще дешевле.
Однокомнатную квартиру в центре Риги можно купить за 22-25 тыс евро (но 1 такая квартира не даст право на ВНЖ). Это так - для понимания. (Говорят, что до 2008 года земля в Юрмале и Балтезерс стоила по 15-20 тыс евро/сотку) Понятно, что везде есть свои "рублевки" - например в Priedkalne (с другой стороны озера Балтезерс), в поселке с яхт-клубом, приличных объектов дешевле 500 тыс евро нет и сейчас...



Итак, в январе мы нашли участок 13 соток с недостроенным домом. Стройку забросили в 2007 году, мы долго к нему присматривались и к февралю закончили переговоры о цене.
Объект с планируемой площадью 261м2 с участком обошелся нам в 100 тыс евро (4 млн руб), плюс 2% гос. пошлины за регистрацию и услуги нотариуса, юристов и пр.

Забора на участке нет. Электричество и газа пока тоже, как нам сообщили продавцы (которые оказались посредниками). Потом, правда, выяснилось, что это не совсем так, нам на счастье...
вход со стороны улицы:





Экспертиза оценила качество объекта, с учетом стоимости земли, в 120-125 тыс. евро; то есть даже с учетом посредника мы сделали неплохое приобритение.

На сегодня ситуация такая:
- на участке есть эл-во (13 кВт, 3 фазы)
- вода и канализация городские
- ждем обновления тех. условий по газовому подключению
- нанят ген. подрядчик, детали договора согласовываются
- нанят лицензированный тех. надзор (70 евро за день, 1 раз в неделю)
- имеются варианты подрядчиков по воротам, котельной, кондиционерам

В ближайшие две недели мы должны сделать ввод воды, канализации и электричества в дом, начать установку забора (вот отсюда: https://www.zogudarbnica.lv/lv/zogu-darbnica/galerija).
Все это будет без моего присутствия, будем держать связь со строителями по скайпу

Затем будем делать разводку отопления и воды по дому.

 

По самому дому - в принципе мы будем делать все по оригинальному проекту, как и задумывалось, и будем менять только расположение котельной - местами с санузлом на 1 этаже (сделаем котельную рядом с гаражом, а туалет наоборот, рядом с центром дома возле кухни/гостинной).



Сам дом из газосиликатных блоков 300мм, перекрытия деревянные (250х150 и более) (по ним мы сделаем бетонную стяжку для звукоизоляции).
Отопление - теплые полы на 1 этаже (среднесезонная t зимой = -5C), и радиаторы - на 2 этаже. Котел - газовый, бойлер - от газового котла + солнечные коллекторы на крыше гаража (газ в Европе Российский, поэтому ОЧЕНЬ дорогой). Спецификацию котельной сейчас обсуждаем с поставщиками.

Планировка - забавная, нам очень нравится:
1 эт. - кухня гостинная с большим эркером, общ. пл 72м2.
Плюс еще кабинет и комната для гостей. Гараж, котельная и с/у.

2 эт. - две спальни (взрослая и детская), с/у и гардеробная. Весь второй этаж обшит гипсокартоном.

Что под ним, - будем выяснять.

 

Комфортный климат в доме будут поддерживать сплит-системы Mitsubishi (их называют еще "теплонасосами воздух-воздух", т. е. они работают и на отопление тоже) и рекурператор. Помимо этого будут еще мощные потребители - индукционная варочная панель, эл. духовка, много света и пр.

На следующий день после получения документов (регистрация сделки обычно занимает 10 дней, но мы попросили - и нам сделали, без взяток!, за 8 дней -потому что мне нужно было возвращаться в Москву) выяснилось, что на участке есть электричество, 3 фазы. За уличным шкафом строители в 2007 году вставили в землю дощечку с 3 розетками (1 трехфазная, 2 обычных). Такое "временное решение" для подключение строительной техники. Посредники о таком "бонусе" не знали.
Мощность ограничена договором и опечатанным вводным автоматом - 20Ах3фазы. То есть где-то по 4кВт на фазу, что проблематично при распределении нагрузки по помещениям.

Поэтому я, когда заключал договор с ЛатвЭнерго, спросил их - а нельзя ли увеличить мощность? Сказали что "наверное проблематично". Процедура подписания договора заняла 15 минут (с учетом ожидания в электронной очереди), еще за 5 минут мы оформили заявку на увеличение мощности. Было это 9 марта. Мне сказали, что нужно "ждать около месяца", а потом они выдадут тех. условия, где объявят стоимость строительства линии под новую мощность... и у меня будет 60 дней на принятие решения. Строители сказали, что в поселке мощностей не много, все распределены по домам, и в каждом по 20А, поэтому мы особо и не надеялись.

Прошла ровно неделя. Сегодня по эл. почте пришел документ. Тех. условия. Стоимость строительства линии подключения 24кВт (40Ах3фары)... 350 евро +НДС. Причем, если я правильно перевел латышский документ, я как абонент должен буду оплатить только 60%, поскольку остальное - это "развитие инфраструктуры населенного пункта" и со-инвестором будет выступать латвэнерго...
... в понедельник позвоню им, скажу что "так и быть, согласен".

Верится с трудом. В России у меня ушел год и 5000 евро, чтобы сделать себе несчастные 7кВт, в московской области... видимо есть все-таки НОРМАЛЬНЫЕ страны

На сегодня все - задавайте вопросы, если интересно - буду отвечать.

удачи всем,
Павел

 

А как утеплять бетонный (?) угол между двумя рамами в угловом окне?

 

Он не бетонный - он стальной... и честно говоря я не очень знаю как ответить на этот вопрос То есть понятно, что "снаружи" (весь дом утепляется по технологии "мокрый фасад" - каменной ватой толщиной 120мм); конструктива этого элемента в чертежах нету, но на общих планах видно, что стойки зашиваются деревом (видимо с утеплитем внутри) - доложусь как только узнаю подробнее. Указанный на чертеже dabiga akmens apdare - это "отделка натуральным камнем" (для этого у доме сделаны "пятки" - их видно на фото). Но в нашем варианте камня не будет, скорее всего.




Вообще мне эти окна в углах не очень нравятся (со стороны эркера получается такой "бегемот" с глазами по сторонам), но в прибалтике это довольно часто встречающийся архитектурный элемент (и особенно часто у бюро Rigers, которые делали этот индивидуальный проект). Но и от варианта "раздвинуть" окна мы тоже отказались (перемычки позволяют раздвинуть окна на 40-50 см+) - все-таки света такой "угол" дает много, приятного...

 

У российских граждан, при царе в начале прошлого века, была хорошая привычка покупать дачу на Рижском взморье..) Так что можно сказать, что историю возрождаете..

 

Сколько стоит кВт*ч электричества и кубометр газа в Латвии?

 

Хочется думать, что не самая плохая часть общества тогад покупала "дачи" на взморье... И еще больше хочется думать, что и сейчас это будет не самая плохая часть общества)

Дороже, чем в России, разумеется (по-моему дешевле только в Белорусии). Газ в Латвии российский, а если совсем конкретно, то:
- Газ - от 22 до 34 руб за куб
- Электричество - в среднем 5 руб/кВт (разница между дневным и ночным тарифом около 20%)
- Бензин, э... 56 рублей за литр 95-го.

Это, конечно, минус. С другой стороны, я с радостью платил бы по этим тарифам у нас, если бы получал тоже качество услуг.
Кроме того, тарифы эти говорят лишь о том, что наши, внутрироссийские, тарифы - и дальше будут стремиться к этим отметкам (законы рынка никто не отменял). Вопрос времени. Ну, процесс сближения конечно в предвыборный период будет подтормаживаться.

Хорошая новость в том, что расстояния там совсем другие (в РФ я проезжаю около 70-75 тыс. км в год; в Латвии расчетная цифра - менее 20 тыс км в год). И по отоплению - другая среднегодовая температура, что сказывается на бюджете... Кстати, за энергоресурсы можно платить по среднегодовому выравненному тарифу - кому как удобнее.

И еще несколько цифр:
- Налог на дом 300 кв. м. и участок земли - около 11 тыс рублей
- Страхование такого дома, от всех рисков без франшизы, - около 7000 руб в год (!)
- Транспортный налог на седан 206 л. с. - ~5000 рублей
- тарифы на ОСАГО чем-то похожи на российские
- тарифы КАСКО на порядок ниже (2-4%) и можно застраховать машину любого года

 

Итак, продолжаем про стройку.
За прошедшие 3 дня из Латвии звонили с десяток раз. (наши операторы выкатывают бешенные цены на роуминг - входящий звонок на мой латышский номер в москве обходится в 120руб/минута; в других странах - в 10-15 раз дешевле).

Во-первых, готовы тех. условия по газификации. Заявку подавали 9 марта, то есть не прошло и двух недель. Только в отличии от электричества, их не прислали почтой в pdf, а позвонили (а не дозвонившись прислали SMS)

В доме заработала вода и канализация. Теперь нужно бы съездить заключить договор, но строители не рекомендуют торопиться.

Определились с воротами и автоматикой. Будем ставить Nice, ROAD400 на откатные у забора и SN6041 на гаражные секционные. Гаражные поставят уже в ближайший вторник, 27 марта. После этого можно ехать к местной охране - они обещают поставить "предварительный" вариант охранной сигнализации (блок, ups, датчики движения на основные помещения). Базовое оборудование сигнализации ставят бесплатно, абон. плата - 650 руб/месяц (11 лат). Каждые 2-3 поселка можно увидеть дежурную машину с охранником.

Монтаж столбов забора тоже начнут на след. неделе.

Из плохих новостей - сняли гипсовую зашивку потолков, и под ней утепления меньше, чем хотелось бы. То есть в некоторых местах есть 15-18 см, а в некоторых меньше. Будем разбирать каркас и делать 250 мм. Беда еще в том, что за 6 лет в неотапливаемом помещении гипсокартон то ли влаги набрал, то ли просто издох - и, как сказал прораб, изменил структуру и стал более хлипким. Так что при монтаже обратно скорее всего эти же листы использовать не получится.


Еще один подрядчик прислал вариант сметы на котельную, но я пока с ним не разобрался - вроде все разумно, но как-то очень дорого. Часть проблемы описана тут.

Пытаюсь заказать камин - Supra, пока остановился на модели Temporis 3D как самой технологичной. Литовский дилер две недели не отвечал на письма, а сегодня выяснилось что они кириллицу не понимают (в Латвии многие даже писать на ней могут, а уж читают-то точно все). Цена на топку - 1600 евро, (в России 2000-2200 евро).

Заказал также контроллеры Siemens Logo, которые будут контролировать вентиляцию и освещение в доме и в саду (3 комплекта по 16 выходов, 7-е поколение - все будут объеденины в общую сеть обычным Ethernet'ом). Но цена на них в Москве оказалась почти такой же, как в Латвии (с учетом того, что мне предоставили скидку в представительстве Siemens в Риге напрямую). Просто в Москве дилеры ради увеличения объемов продают сильно ниже рекомендованной розничной цены. В итоге главный модуль 24RCE 0BA7 стоит около 150 евро всего.

Вообщем, решил в понедельник на 2 дня слетать в Ригу. Строители просили расположение сантехники и радиаторов, а по чертежам я не рискну - нужно еще раз живьем посмотреть. Ну и плюс все вышеупомянутые дела по газу/электричеству/кровли - хочется лично убедиться. Посчитал бюджет поездки - 6300 руб в оба конца билеты на самолет, 50 евро аренда машины на 2 дня, остановиться мне есть где. Итого меньше 10000 рублей - в москве я столько платил за 1 выезд технадзора на пару часов.

С ув., Павел

 

По-моему, часть ваты отсырела, а значит все ее теплоизоляционные качества сильно уменьшатся. Попробуйте взять несколько кусков, измерить их объем и массу, а потом сравнить с требуемой плотностью.

Мне кажется или там нет пароизолирующей мембраны между помещениями и кровлей? Тогда причина ясна.

Ну или еще один косвенный метод контроля - вата становится менее упругой. Я имею в виду ту, что снизу.

И по-моему, стыки ветро-влагозащитной мембраны не проклеены соединительной пленкой, просто уложены внахлест.

 

В принципе, конечно, все эти опасения имеют место быть. Строители говорят, что отсыреть ничего не отсырело, утеплитель вполне в норме. Я даже если и сомневаюсь в их словах, не стал просить технадзор туда приезжать на этой неделе - они сейчас будут заниматься каркасом и какой-нибудь одной комнатой, а в понедельник мы нагрянем с инспекцией
Изнутри помещения за гкл была не мембрана, а пленка. В принципе это не супер, но допустимо (?) кажется. Сверху ваты - влаговетрозащита, и к ней претензий нет. Дом стоит 6 или 7 лет, единственный подтек - из-за того что в какой-то момент мансардное окно не было закрыто
Понятно, что утеплитель, в доме без утепления, и слежался и т. п, но точный диагноз сейчас - это гадания.

В принципе я планирую купить тепловизор (fluke скорее всего, сейчас есть приличные модели в пределах 60-90 тыс руб) и если успеем запустить отопление до окончательной жары - сможем оценить утепление кровли в деталях.

 

Ну да, пленка и служит мембраной)

 

Утром вылетаю в Ригу, а пока - выкладываю промежуточный вариант фасада, над которым еще предстоит работать. Как вам такой вариант? (несимметричное окно уже должны были заложить - раньше там была котельная, теперь санузел - и его можно смело убрать).


С ув., Павел

 

В 9 утра выехал из дома, в 12:10 (!) по местному получил в аэропорту прибытия свою арендную Peugeot 307 (900 руб в день на 3 дня). Эти 10 минут опоздания машины мне стоили потом опоздания в ЛатвГаз

По порядку:
- получить разрешение на строительство = 10 минут и 600 рублей. (в прошлый свой приезд подъехал, заполнил бумажку-заявку и все - сказали нужно пару дней чтобы достать дело из архива и возобновить разрешение по утвержденному проекту).
- встретился с техназдором, обсудили конструктив перекрытия (чтобы не спорить при подрядчике и поехали на объект. Предварительно обсуждение не помогло - технадзор начал спорить со мной (!) при подрядчике (!), а почему руки чешутся его уволить. Об это подробнее позже.

В 14:20 были на объекте. (фотки сделаны сегодня, но уже в конце дня). На объекте работали 3 бригады - заборщики (3 чел), гаражные-ворота-автоматика (2 чел) и собсно строители (не знаю, человека 4 наверное). Ну и прораб.

В будке никто не ночует - все разъезжаются по домам. Там хранят рабочую одежду и инвентарь. На туалете надпись "Ключ находится в кафе"


Столбы начали устанавливать сегодня. За день сделали замеры, разгрузку, буровые работы и установили несколько штук. Завтра придут в 7:30 утра, чтобы к вечеру закончить все 23 столба.

Вот так пока выглядит ввод воды в дом:

Под ним - канализация для конденсата котла (и технических нужд котельной). Это труба отдельно выходит на улицу под фундаментом и соединяется в общую канализацию через тройник уже за пределами дома.
К слову - завтра буду делать изучение этого места на предмет возвожного замерзания вялотекущего конденсата в зимнее время (в период отсутствия хозяев). Хотя строители утверждают, что глубина там 1,5 метра и что этого никогда не произойдет. В этом году -30 было несколько дней подряд, и в соседнем доме конденсат замерз, забив собой трубу 300мм (!) - правда замерзание началось в колодце, крышка которого не утеплена. Вот в таком:

 

Основной канализационный ввод сделан прямо в санузел "гостевой", на данный момент выглядит вот так:


Также поставили гаражные ворота, но к вечеру так и не успели наладить автоматику.