Многоквартирный дом в СНТ (ДНТ)

Доброго времени суток, форумчане.

Пользовался поиском, нашел некоторые схожие темы, но конкретно мои вопросы не обсуждались. За сим создал новую тему. Надеюсь, информация, которая тут будет собрана, окажется полезной не только мне.

Недавно мне предложили проинвестировать один проект, суть которого заключается в строительстве малоэтажного многоквартирного дома в СНТ и дальнейшей продажи в нем квартир. Площадь планируемой постройки - около 600кв/м, три этажа + мансарда. Категория земли - сельхоз. назначения. Юридически это выглядит так - частным лицом покупается участок и строится дом. Дом регистрируется. После чего собственник дома распродает в нем доли.

На бумаге все выглядит хорошо, но пугают два момента:
- дошла слухи, что администрация ленинского района Московской области, в том числе БТИ, на отрез отказывается регистрировать дома, имеющие признаки "многоквартирности".
- прочитал несколько статей о судебных решениях по сносу подобных домов, где причина сноса - не целевое использование земли.

Отсюда у меня следующие вопросы:

- разве я не могу строить дом какой мне угодно планировки? Может, у меня 8 детей и я им каждому хочу оставить квартиру. Где именно описаны эта самая многоквартирность в законе?

- В юридических вопросах касательно недвижимости я профан, но разве бОльшая часть СНТ не застроена так, что в принципе каждому хозяйству с более-менее приличным можно предьявить нецелевое использование земли? Что есть целевое использование для СНТ?

- Где в законе прописана максимальная площадь возводимой постройки и этажность при строительстве в СНТ?

- Ну и подводящий итоги вопрос - реальна ли схема, описанная мною выше? Можно ли, соблюсти все нормы (площадь, этажность, и т. д.) построить небольшой дом на несколько квартир без каких либо предварительных согласований и затем продать в нем квартиры в виде долей?

Всем спасибо.

 

Недавно рассматривал какраз похожее дело и в Ленинском районе) Там был таунхаус на 2 квартиры, в БТИ написали что дом многоквартирный и собственника никак не пропускали в администрации.
Он же хотел узаконить все через суд по 222 ст., там назначили экспертизу, однако перед этим он сделал одну очень хитрую вещь.
Многоквартирным признается дом где помещения полностью обособленные друг от друга (или как то так, смысл в общем такой). Этот человек долго не думая сделал проем в стене между смежными коридорами и уже дом из многоквартирного стал одноквартирным) Вызвал БТИ и там уже написали что это одноквартирный, и с этим не поспоришь. Чем закончилось не знаю.

 

Если ошибаюсь, пусть меня поправят, но слышала, что "площадь застройки" не должна превышать определенной части участка, например 20% (цифра из головы, просто для примера)...
Далее вопрос - а как Вы собираетесь обслуживать дом? Коммуникации, канализация и т. п... Ну, электричество, возможно, и подведете самостоятельно, а всё остальное!
Про что-то подобное была передача по тв, в разделе типа "человек и закон"...

 

Все возникающие вопросы будут развеяны после похода в архитектурный отдел муниципалитета. С него начинается разрешение на строительство. Далее (при положительном ответе) вы пойдёте за проектом и прочим. К моменту разговора с БТИ у вас будет пакет документов и двери прорезать не нужно будет.
Если строить дудете без разрешения, то снести не снесут, но и регистрировать с отступлениями не будут.
Я тоже не помню наизусть СНиП 30-02-97 (и СП на его основе), но по моему в СНТ разрешено только малоэтажное строительство не выше 2-х этажей.

 

Чтобы строить многоквартирный дом, участок должен быть не для садоводства и не на землях с/х. Не разрешат строительство, не зарегистрируют, не пропишут.
Т. е. схема нереальная, даже не думайте вкладывать деньги в такой проект. Даже на ВРИ ИЖС многоквартирный дом вряд ли разрешат, а уж в садоводстве тем более.
Посмотрите судебную практику - все МКД на землях с ВРИ "для садоводства" сносят по решению суда, даже если добыть нужные бумажки. Достаточно соседу написать иск.

 

Ознакомьтесь с СП 55.13330.2011 "Дома жилые одноквартирные" и всё поймёте сами.

 

О каком разрешение идет речь, если для строительства домов на участках "для садоводства" и "дачного строительства" не требуется никаких разрешений? Почему не зарегистрируют дом, если для регистрации нужна только декларация?
Перечитайте первый пост - идет речь о фактически многоквартирном доме, а регистрировать его будут как "жилое строение", продавать как доли в собственности на дом и участок. Таких домов по Лен. области - полным полно и никто ничего не сносит. Главное, чтобы дом соответствовал "жилому строению", т. е. был не более 3 этажей. Если кто-то отгрохает 9-ти этажку, то понятно, что снесут, т. к. нарушены уже сами строительные нормы.

Какие могут быть основания для сноса "жилого строения", у которого, скажем, 4 собственника и каждый имеет свою 1/4?

Дом могут зарегистрировать как "жилое строение" в СНТ.

 

А где именно это регламентируется? Общался с председателем СНТ. Говорит, что этажность и площадь никак не ограничена уставом.

С коммуникациями именно на этом участке ситуация более-менее приемлемая.

Можно ли надеяться на то, что многоквартирный дом "пройдет" все инстанции?

Что значит не будут регистрировать с отступлениями? Не совсем понял.
То есть, даже если я не нарушу СНиПы, построю со всеми требованиями, но дом будет поделен на квартиры - его не зарегестрируют? Где именно запрещено делить дом на квартиры, при том, что дом всему остальному соответствует: этажность, отступы от границ, площадь как в процентном отношении от участка, так и общая жилая площадь?

Знаю несколько таких домов, которые были зарегестрированы и люди в них прописаны. Но были и такие, что прошли регистрацию и прописку, но потом суд выносил решение о сносе. Какие именно нормы нарушаются в случае "многоквартироности"?

Кто из соседей имеет право подавать иск? Если быть уверенным, что граничащие соседи подавать иск не станут, то остается ли риск получить иск просто от человека из того же СНТ?

 

Я вам и ответила что это за бизнес, который вы собираетесь проинвестировать. Кратко и мягко, без эмоций рассказала суть происходящего. Все, что происходит на самом деле, еще страшнее. Кто из садоводов, решился воспрепятствовать этому строительству, поджигают, избивают и даже... убивают и бросают в коллекторы, сваливают на гастарбайтеров и дела закрываются и т. д. не буду про подробности. Председатели все в "деле" и за это получают хорошие деньги от застройщиков. Делайте выводы, думаю достаточно написала, что бы принять правильное решение. Если же Вас интересует сеюминутная выгода, то не стоит даже задумываться. Вы почитали Решения судов, но это Вас не остановило, пошли дальше, узнать как можно обойти Закон. В связи с вашим "благим делом" в полку обманутых дольщиков еще прибавиться один многоквартирный дом на 6-ти сотках, которому судьба заранее вам уже известна - СНОС.(Решения судов) Прежде вы заработаете на этих дольщиках. Председателю на все наплевать, потому как он точно будет в шоколаде. Речь о человеческой морали. Сегодня "потерпевшие" бьются во всех инстанциях плоть до президента. Их никто не слышит. Мы все под богом ходим, все плохое, сделанное кому-то всегда возвращается нам, чаще нашим детям и внукам.

Да, и спасибо Вам за эту тему, давно хотела ее открыть, дабы уберечь людей.

 

Согласно закону 66-ФЗ "О садоводческих... объединениях граждан" на землях с/х назначения с ВРИ садоводство разрешается пока что строить жилое строение без права регистрации в нём, а не жилой дом. Нюансы с постройкой жилого дома рассматриваются, если садовый участок, принадлежащий гражданину, находится в черте населённого пункта или же разрешённое использование участка - "дачное строительство". Это статья 1 ФЗ 66-ФЗ.

Пока только так.

 

А решения судов по сносимым домам в МО есть у кого-то?

Теперь по поводу "моральности" подобного бизнеса. Я лично смотрел квартиру в аналогичном доме. Дом был двухэтажный, разделен на 16 квартир. Мне продавец и риэлтор сразу сказали, что зарегистрирован он как жилой дом и продают они официально 1/16 долю в жилом доме и в участке. Сразу сказали, что газ и воду я буду проводить за свой счет и своими силами. И про то, что электричества 15квт на все 16 квартир - это тоже очевидно... Так в чем кидалово? Где обманутые дольщики? Если продавец все говорит заранее? У таких домов куча минусов и один огромный плюс - ЦЕНА. Я смотрел несколько объектов - у всех цена значительно ниже, чем у "настоящих" квартир.

Конечно, если продавец "умолчал" о всех подводных камнях и обещал полноценную квартиру в садоводстве или на земле ИЖС... То это уже кидалово, кто спорит.

PS а я честно говоря с трудом могу представить на основании чего суд мог принять решение о сносе таких домов, да еще если там люди уже купили квартиры и живут. У нас вон на сельхоз полях в Лен. области многоэтажек понастроили, а обещали питерскую прописку людям... Так в итоге область была вынуждена эти бывшие поля городу отдать. Про то, как застройщик многоэтажные дома ВНЕ какого-либо нас. пункта на сельхоз. землях построил вообще речи не шло! И никто не собирался их сносить вместе с жильцами...

 

https://www.mn.ru/big_moscow/20111227/309402629.html
В «новой Москве» продолжается битва за коттеджи. Власти Ленинского района Подмосковья подают иски в суд с требованием снести 150 домов в садовых некоммерческих товариществах (СНТ) на присоединенных территориях. По мнению чиновников, здания построены с нарушениями – у них много этажей и владельцев.

По данным министра строительства правительства Московской области Павла Перепелицы, «сформирован реестр строительства многоэтажных многоквартирных жилых домов в Подмосковье. В него включены более 150 объектов в 20 муниципальных образованиях». Их все могут снести, хотя чиновники оговариваются, что узаконение таких построек возможно и «к решению проблемы каждой самовольной постройки будут подходить индивидуально».

«Администрация Ленинского муниципального района уже несколько лет осуществляет работу по выявлению и устранению на территории района нарушений земельного законодательства, связанных с неразрешенным строительством», - пояснили в управлении по строительству и транспорту районной администрации. Там добавили, что создана специальная «межведомственная комиссия по борьбе с самовольным строительством».

Корреспондент «МН» поинтересовался, почему районные власти требуют сноса домов только сейчас, когда здания уже построены, проданы и в них уже в течение нескольких лет живут люди? «К сожалению, комиссия не может принимать меры к самовольным застройкам на стадии «фундамент», - ответили в администрации района. - Для суда нужны аргументы, подтвержденные документально. К примеру, что постройка является многоквартирной. На начальной стадии строительства «многоквартирность» и «многоэтажность» доказать проблематично. Самое главное: в садовых товариществах можно строить только садовые дома. Как только строящийся дом приобретает признаки многоквартирности, комиссией начинается сбор документов для судебного разбирательства. Именно поэтому информация о наличии многоквартирного дома на территории СНТ поступает в администрацию района только после завершения строительства и появления собственников».

Что же касается возможных последствий, если решением суда дома будут снесены, то у жильцов останется в собственности земля.

Какое здание в таком случае могут вновь возвести жильцы на этом участке? «В СНТ можно строить только садовые дома, не многоэтажные и многоквартирные, - ответили в администрации. - Жилая застройка территорий регулируется генеральным планом поселения, правилами застройки и землепользования, а также Градостроительным кодексом. Все эти документы обеспечивают полноценную застройку, включающую в себя объекты социальной инфраструктуры, дорожной сети и инженерные коммуникации. Только при сочетании всех этих факторов возможна полноценная застройка, обеспечивающая в первую очередь безопасность проживания населения».

«Люди – совладельцы коттеджей - оказались заложниками двойных стандартов федерального законодательства, которые изложены в Градостроительном и Жилищном кодексах, - полагает ситуацию член комитета Госдумы РФ по строительству и земельным отношениям Константин Ширшов. - Фактически в нашей стране в жилье подобной категории проживают около 10% жителей. Мегаполисы на одну треть развивались за счет строительства именно таких зданий. И если суды сейчас начнут практику выселения и сноса подобных домов, то мы фактически ставим под сомнение дальнейшее развитие этого сектора строительства». По словам Ширшова, строительство и сдача в эксплуатацию подобных сооружений не запрещена. С другой стороны, основания, которые были приняты во внимание членами рабочей комиссии, дают право подавать иски в суды. «Вопрос состоит в том, кому выгодно начинать масштабную кампанию по сносу сотен домов на присоединенных территориях», - подчеркнул депутат.

Кампания по сносу многоквартирных коттеджей на присоединенных территориях началась в ноябре 2011 года. На данный момент снесен один дом в Одинцовском районе. По пяти домам есть решения судов о сносе или приостановке строительства.

Шесть семей в трехэтажном коттедже в СНТ «Круиз» Ленинского района Московской области ожидают выездного заседания суда. Иск с требованием снести дом подала в Видновский суд администрация района. Всего, как сообщили «МН» в администрации, «по объектам, расположенным на территории СНТ «Круиз», подано 18 исковых заявлений в судебные органы».

 

Власти Подмосковья признали снос коттеджей в Ленинском районе, уже названный новым «Речником», законным. Владельцы сносимого дома готовят кассационную жалобу на решение Видновского суда Московской области, который постановил снести их жилье на землях садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ). Риэлторы отмечают, что строительство подобных объектов в области продолжается, и заявляют о необходимости введения запрета на их возведение.

Жильцы дома в СНТ «Гавриково-1», расположенном на присоединяемых к Москве территориях, подают кассационную жалобу. Они не согласны с решением суда подмосковного города Видное от 5 декабря 2011 года (имеется в распоряжении «МН»). Согласно документу ответчики должны «осуществить своими силами или за свой счет снос жилого дома в СНТ «Гавриково-1» сельского поселения Сосенское, участок 187» (такое же решение в конце ноября было вынесено в отношении еще одного дома в СНТ «Дары природы» Ленинского района). Как ранее сообщали «МН», многоквартирный дом был построен на земле сельхозназначения и зарегистрирован, а затем продан в долевую собственность. И только после этого администрация Ленинского района подала иск в суд против долевых собственников.

В кассационной жалобе ответчики утверждают, что вывод суда о нецелевом использовании земельного участка, находящегося в собственности ответчика, не основан на законе. Кроме того, истцом не доказано, а судом не установлено, что нарушения являются существенными и неустранимыми.

«Мы получили решение Видновского суда и обязаны снести квартиры, за которые заплатили немалые деньги, — рассказала жительница Наталья Новикова. — Судей не смущает даже то, что без жилья остаются семьи с малолетними детьми. Когда мы покупали квартиру в этом доме, мы проверяли документы, нас заверили, что все они в порядке».

Семья Натальи Новиковой — одна из 15 долевых собственников, которые приобрели квартиры в спорном доме. Жильцы недоумевают, почему только сейчас, когда закончился ремонт, власти заметили нарушения, допущенные при строительстве здания. В частности, одной из главных причин сноса стало нецелевое использование земель. Многоквартирный дом построен на земле сельхозназначения.

Министр строительства правительства Московской области Павел Перепелица уверен в незаконности возведения жилья. «В последние два года, пользуясь тем, что государство упростило процедуру строительства и регистрации индивидуального жилья, некоторые недобросовестные дельцы использовали данную ситуацию в своих корыстных целях, — сообщил он «МН». — Их тезисы о создании доступного и комфортного жилья далеки от истины, так как для создания в этих домах условий, приемлемых для проживания, необходимо вложить как минимум столько же, сколько оплачено. Получить технические сведения и выполнить работы по инженерному обеспечению таких домов невозможно, так как строительство объектов инженерной инфраструктуры на данных территориях не предусматривалось. Одним из таких объектов и стали дома в СНТ «Гавриково-1».

«Конечно, многоквартирные дома строить на землях сельхозназначения нельзя, это разрешается на категории земель «для малоэтажного жилищного строительства», — сообщил юрист пострадавших Михаил Захаров. — Но все дело в том, что статус многоквартирности не прописан ни в одном законе. Количество дольщиков — а дом находится в общей долевой собственности — не может быть признаком и не может свидетельствовать о его многоквартирности». Чтобы дом признать таким, пояснил Захаров, суду или экспертам надо признать как один объект права квартиры в данном доме. «Данное строение я назвал бы индивидуальным многокомнатным либо индивидуальным, состоящим из многих помещений домом. А индивидуальный дом можно строить. Генеральный план зонирования территории не утвержден», — отметил юрист.

«Так как юридически дом не многоквартирный, следовательно, нет нецелевого использования земельного участка в соответствии с его назначением, — добавил Захаров. — В то время когда дом строился, федеральным законом 93 допускался упрощенный порядок регистрации прав. Значит, дом не самовольная постройка. Кроме того, факта угрозы жизни и здоровью любому неограниченному числу лиц не установлено, и судом данный вопрос не рассматривался. В деле имеется экспертное заключение, что дом пригоден для проживания».

Сергей Рябокобылко, старший исполнительный директор и партнер Cushman amp; Wakefield, FRICS, считает, что подобных многоквартирных строений в Подмосковье, возведенных на землях СНТ, — сотни. Ответственность за их возведение лежит на недобросовестных участниках рынка. Рябокобылко считает, что дома, построенные с нарушениями, в итоге придется сносить. «Некоторые проблемы иногда приходится решать хирургическим путем», — отметил эксперт.

По словам министра строительства Перепелицы, «в целях оперативного реагирования на факты самовольного строительства на территории Московской области создана рабочая группа по контролю за ситуацией со строительством многоквартирных домов на участках под индивидуальное жилое строительство и в садоводческих и дачных товариществах под руководством зампредседателя правительства области Владимира Жидкина». В составе группы — представители подмосковных министерств и ведомств: министерства строительного комплекса, Главного управления (ГУ) региональной безопасности, ГУ Госстройнадзора, ГУ архитектуры и градостроительства, ГУ государственного административно-технического надзора, а также областной прокуратуры и администраций муниципальных образований. «Снесен один дом в Одинцовском районе, по пяти объектам имеется разрешение о сносе или приостановке строительства», — подчеркнул министр.

Источник в мэрии Москвы сообщил «МН», что возведение зданий с нарушениями на подмосковных землях было возможно лишь при попустительстве местных властей и надзирающих структур. «Если люди приобрели в собственность жилье с необходимой документацией, то нельзя оставлять без наказания тех чиновников, которые позволили не только возвести, зарегистрировать, но и продать здания. Они должны понести соответствующее наказание за допущенные нарушения. Сейчас же получается, что ответчиками выступают одни лишь покупатели спорного жилья», — отметил собеседник.

«Два года два назад возведение подобных построек было очень распространенным бизнесом. До сих пор такие проекты еще появляются в районах Румянцево и Дудкино на Киевском шоссе», - говорит директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Дмитрий Цветков. По его мнению, выходом из сложившейся ситуации должен быть запрет на строительство подобных сооружений: «Нужно, чтобы их изначально не позволяли строить, а не принимали решение сносить».

Более 80% собственников жилья в квартирах, оказавшихся под угрозой сноса, — москвичи. Многие продали квартиры в мегаполисе, чтобы перебраться поближе к природе, но не потерять в качестве жизни, — садовое товарищество расположено неподалеку от границы с Москвой. Часть экспертов уже назвала ситуацию в «Гавриково-1» новым «Речником», где также сносилось жилье и чьи жители считали решение властей о демонтаже строений незаконным.