Продали участок с ограничением от газпрома

Расскажу о том как попал и о странных выводах суда. Всем будет полезно.
В общем год назад решили купить участок в Подмосковье в деревне и построить домик (новая Москва). Присмотрели участок на краю деревни ИЖС.
Покупали через агенство и агенты обещали при сделке, что все в порядке, можно строить свой дом. Егрн был без проблем и без каких то пометок. Все доки в порядке и нотариально заверено. Через участок строился дом, а по бокам в домах жили люди. Продавец утверждала, что строить можно, никаких проблем, говорила, что узнавала в администрации и все ок. Цена была высокой и сопоставима с однушкой в Москве, подозрений не было. Я просто глянул план поселения градостроительный и ничего там не найдя, успокоился. В процессе сбора разрешений для строительства вылезла зона минимальных расстояний от газопровода, как оказалось за 3 года до покупки участка, Газпром доложил еще 2 магистральных трубы и расширил ограничение до 300 метров (вся деревня попала) Соответственно весь участок был с запретом и полностью в зоне ограничения. Было получено официальное письмо Газпрома и запрет на строительство от Администрации Марушкино. Далее предложили расторгнуть договор продавцу, он сначала вроде был согласен, но потом ушел в отказ. В общем пришлось подавать в суд. В итоге суд проигран, а судья утверждает, что: (От себя: по сути судья считает что если продавец говорит что не знал об ограничении, то и за продажу с обременением и ограничением не несет. По идее из этого получается что, можно продавать землю с ограничениями, зная о них, так как доказать факт владения данной информацией невозможно, при этом указывать в егрн и других документах их никто не обязан)
-
Расположение земельного участка истца в границах зон минимальных расстояний объектов магистрального трубопроводного транспорта не нарушает его права на использование земельного участка по назначению, так как обязательные нормы о правилах застройки уже предусматривают ограничение в использовании территории любого земельного участка вдоль его границ. (Ну бред же, одно дело когда есть пятно застройки, другое дело когда его нет и есть официальный запрет и от администрации и от газпрома)

Наличие охранной зоны объекта газопровода не является обременением объекта недвижимости правами третьих лиц, поскольку это специальная территория с особым режимом использования.

Расположение земельного участка истца в границах зон минимальных расстояний объектов магистрального трубопроводного транспорта не нарушает его права на использование земельного участка по назначению, так как обязательные нормы о правилах застройки уже предусматривают ограничение в использовании территории любого земельного участка вдоль его границ.

Наличие охранной зоны объекта газопровода не является обременением объекта недвижимости правами третьих лиц, поскольку это специальная территория с особым режимом использования.
И все в таком духе, хотя была проведена экспертиза и было установлено, что строить нельзя.
По сути позиция суда, что раз купили с этим ограничением то сами виноваты, хотя это противоречит :«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2018)
Статья 469. Качество товара
Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
«Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 31.12.2017)
Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков

1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
-
Так же приложил решение суда, может кому полезно будет, от себя добавлю, теперь видимо придется официальный запрос делать во все инстанции, видимо даже у президента надо все узнать про покупаемый участок, хотя это займет не один месяц и порою даже годы.(что в общем нереально) Советую в общем брать ГПЗУ, но по опыту, его один из 10 продавцов соглашается сделать, в моем ГПЗУ вкладка обременения также пустая и лишь на схеме есть пометка о какой то подземной охранной зоне коммуникаций и не факт что администрацию сразу уведомили при строительстве труб, если бы знал про ГПЗУ при покупке, было бы проще, но его все равно только собственник может запрашивать.

Интересно было бы услышать советы о том, как оспорить данное решение в суде.

 

Да обжалуйте со всеми доводами из первой инстанции

 

Вы неправильно трактуете заключение судьи. Чёрным по белому написано

Однако, истцом не представлено допустимых и относимых доказательств того, что переданный ему земельный участок не соответствует условиям договора по качеству или земельный участок имеет какие-либо недостатки, не оговоренные в договоре.

 

Судья выносит решение, а не заключение, для справки
Нахождение участка в зоне газопровода, в которой не допускается строительство на участке ижс, является недостатком, не оговоренным в договоре, и приведенный Вами вывод из решения суда неверный

И трактовать решение не нужно, с ним нужно соглашаться или нет, в последнем случае - обжаловать

 

@LLMNTR, вы дали совершенно глупый совет "обжалуйте со всеми доводами из первой инстанции". С таким советом он и второй суд проиграет.

 

О, умнейший, подскажите же, как правильно надо обжаловать судебные постановления. Жду

 

Она пишет по большей части бред, так как была проведена экспертиза, в ходе которой было установлено что участок по назначению не может использоваться (из за этого снижена цена в 5! раз), из за запрета на строительство и куча ограничений от этой особой зоны. Так же ей были предоставлены, письмо официальное из газпрома, где говорится что строить нельзя и куча других ограничений. Так же ответ администрации с полным запретом строительства, по причине этой зоны, при этом они все путаются, даже судья говорит, то зона ограничения, то охранная зона, в гпзу охранная зона написано =).(то есть 3 официальных документа предоставили из которых следует что по целевому назначению нельзя использовать, просто она их игнорирует и пишет что участок можно по целевому использовать, по идее она должна назначить экспертизу предоставленных письма и ответа от администрации) Просто эти зоны не так давно перевели в статус ограничения и под договора с обременением не подпадает.(еще недавно суды трактовали обременение и ограничение как синоним и одно и то же значение, поэтому шаблоны договоров еще не успели поменять и много ли кто про это знает, если даже агенства об этом не слышали, что уж говорить про простых покупателей, далеких от судебных процессов)

 

@Mikhail90, это всё доказательства того, что вы не можете использовать участок так, как себе представляли.

А в решении суда вам указывают на то, что вы не доказали в суде то, что то что вы купили не соответствует условиям договора.

Разницу чувствуете?

 

Участок в договоре ИЖС и подразумевает строительство, как я представлял и как все представляют. В договоре не упоминается наличие ограничения, но и не говорится что я купил с этим ограничением. Если вам продадут с обременением и начнут это называть ограничением в обход договора, вас видимо устроит. Какие вы доказательства имеете ввиду? По вашему мнению можно продавать участок с запретом на строительство из за особой зоны, под видом ИЖС, просто не прописывая в договоре об этом и умолчав? Само отсутствие упоминания об обременении или ограничении, уже является поводом для суда.
По итогу мы предоставили все документы доказывающие что участок по назначению не может быть использован (под строительство жилого дома) и вправе требовать расторжения или компенсации .

 

Вообще-то да, именно это и написано в ЗК РФ.

Кроме того, суд опирается на то, что

Поскольку ограничения, накладываемые ЗОУИТ в этом перечне отсутствуют, и нет ситуации с поддельными документами, в которых продавец подчистил ЗОУИТ, то участок соответствует условиям договора. А вам придется говорить, что эта ЗОУИТ, выявившаяся только потом, является скрытым дефектом, который вы не могли выявить при покупке (еще вопрос - могли ли? типа, не проявили должную осмотрительность).

Ну, да, бред. Но, возможно, судья говорит о разрешенных ВРИ, не связанных со строительством?
И еще возникает вопрос - к кому вы вправе предъявлять претензии? К продавцу или к Газпрому? И какие именно?

Я бы требовал не расторжения договора, а уменьшения цены, тем более что вы пишете, что и экспертиза имеется, тогда вы бы за счет продавца хотя бы частично компенсировали затраты, а он обратился далее к Газпрому, который наложил обременение ЗОУИТ, благо закон такое позволяет. Вот вы сами к Газпрому иск подать не можете, т. к. участок купили уже с обременением.

Сейчас решайте, если срок еще не истек - подавайте иск на уменьшение цены, т. к. в апелляции изменение предмета не допускается.
Параллельно обжалуйте решение, бейте на то, что участок покупался по рыночной цене соответствующей использованию именно для строительства дома, для иных целей (садоводство там или еще что) участок стоит существенно дешевле и вы бы не заключили договор по такой цене. Т. е. тут надо бить даже не столько на осведомленность продавца об ограничениях (это бы имело смысл, если бы газпром уведомил продавца перед продажей, или были другие доказательства осведомленности продавца), сколько на несоответствие участка целям, для которых он приобретался (несоответствие участка по качеству). Особенно если в договоре был указан ВРИ ИЖС, т. е. предполагалось, что на участке можно построить объект ИЖС.
Ну, грубо говоря, если купить автокран, у которого на работает трансмиссия, это не мешает использовать этот кран как стационарный, но это явно не то использование, которое предполагалось, когда приобретали кран. Аналогия грубая, в суде её использовать не надо Что-то более доходчивое можно придумать.

Сравнение некорректное, т. к. обязательные нормы застройки оставляют пятно застройки и ограничивают строительство только на части участка, а не на всем участке

Игра слов обременение / ограничение.

 

Dremlin,
Мы досудебно просили расторгнуть (думали по человечески договориться), но иск по тем же соображениям что и у вас, об уменьшении покупной цены или компенсации. Судья считает что скрытых дефектов не было, но предложила подавать в суд на газпром (по сути она признает что не все в порядке с землей), хотя это точно гиблое дело, так как на момент покупки уже было обременение (ограничение точнее).(вы о том же пишите) Так же она пишет, что я мог писать куда угодно, чтобы все про участок узнать, но тут все же я считаю, что все таки продавец отвечает за эти ограничения, так как это относится к качеству товара.(Да и гпзу и рнс только собственник может получить, так может дойти до того, что покупатель должен будет при покупке велосипеда, писать чуть ли не в министерство или лично президенту) Тут есть некоторая предвзятость в выводах суда...А то что ври ИЖС указан, это да. Просто тут проблема в том что она играет словами с ограничением, обременением и игнорирует 3 документа в которых написано что строить запрещено на участке ижс и пишет, что можно использовать по назначению (строить жилой дом, ведь ври указан четко в договоре, ижс). Получается, мнение судьи противоречит и газпрому и администрации и экспертизе. В общем будем обжаловать.

 

@Mikhail90 Так что там в договоре дословно? Надеюсь ваш юрист не подвержен фрустрации как вы

 

Не тратьте время на бесполезные дискуссии
Я считаю, что единственный вариант это судиться дальше
Или как вариант попросите у продавца уступить Вам право требования по возмещению убытков к Газпрому и судитесь с ним

 

Кстати, а что в данном конкретном случае Вы думаете про строительство дома и регистрации его по амнистии с указанием года постойки до установления зоны?