Мини-гостиница на земле ИЖС

@bondar100, ну, ладно, администрацию Вы хотите надурить... Но нас зачем?

 

Хочу построить банный комплекс на ИЖС (в коммерческих целях) + дом для себя.
Имеет ли смысл разделять участок на 2 и менять ВРИ ? Или строить, получать доход, платить налоги как ИП и решать проблемы по мере их поступления? Сложнее ли потом разбить участок ИЖС при существующем доме и бане и сменить вид разрешенного использования, чтобы узаконить банный бизнес?

 

Перечитала дважды ветку форума, и всё-таки очень хочу спросить мнение модератора по поводу своей ситуации.
Уже построен дом 2-этажный на земле ИЖС, есть документы на собственность на землю и на дом. При строительстве изначально было заложено 2 входа в дом - один со стороны улицы, один со стороны двора. Дом узаконили через суд, так как не получали РнС. Всё прошло спокойно. Сейчас прошло пару лет, как живём в доме, пользуемся входом, который во дворе. Уличный вход фактически не функционирует.
Теперь думаем над тем, чтобы с помощью отдельного уличного входа оборудовать отдельную квартиру на 1 этаже площадью порядка 40 метров со своим с/у и кухней, м сдавать (в идеале посуточно через Booking).
В этой ветке прочитала такую мысль, что если дом ИЖС, то и использоваться может для сдачи только одной семье. Можем ли мы подойти под такое объяснение? Планируем выделить таким образом и сдавать только одну квартиру со входом с лицевой стороны дома. Сами будем продолжать жить в доме. Отделить квартиру от первого этажа можем и капитальной перегородкой, и просто дверью, смотря как лучше с точки зрения законодательства.
Налоги платить готовы, есть действующее ИП. Добавить ОКВЭД 55.20, который сейчас все используют для посуточной аренды, и пытаться "косить" под прочие места размещения, не под гостиницу, не оказывая никаких доп услуг.
Отсутствием доп услуг, отсутствием ресепшена, отсутствием услуги питания и тд сейчас все посуточники в квартирах "обеляются" и убирают от себя слово "гостиница".

Вот текст ОКВЭДов, планируем выбрать 55.20

Деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания
Эта группировка включает:

- предоставление мест посетителям для проживания на срок от дня или недели, преимущественно для временного пребывания

Она включает предоставление комфортабельных меблированных гостевых комнат и апартаментов с заправкой постели, сменой постельного белья и ежедневной уборкой. В перечень дополнительных услуг входят: обеспечение питанием и напитками, предоставление автостоянки, услуги прачечной, библиотеки, плавательных бассейнов и тренажерных залов, комнат отдыха и развлечений, а также предоставление конференц-залов и залов для совещаний

Эта группировка включает:

- деятельность гостиниц, в том числе гостиниц с номерами люкс и квартирами;

- деятельность мотелей

Эта группировка не включает:

- предоставление домов и меблированных или немеблированных квартир для долгосрочного проживания, в основном на срок от месяца до года, см. Класс 68

Подкласс

55.2

Деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания

Код ОКВЭД 55.20

Деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания

Эта группировка включает:

- предоставление мест клиентам для временного проживания на ежедневной или еженедельной основе, с предоставлением отдельной площади, состоящей из полностью меблированных комнат или помещений с местами для проживания и сна, а также с местами для приготовления и потребления пищи, с кухонными принадлежностями и полностью оборудованной кухней

Это может быть комната или квартира в небольших отдельно стоящих многоэтажных зданиях, комнаты в сельских домах или группа зданий (одноэтажные бунгало, шале, коттеджи и домики), при этом возможно предоставление дополнительного минимального объема услуг

Эта группировка также включает:

- жилье, предоставляемое детскими лагерями на время школьных каникул и в остальное время, домами отдыха, в том числе детскими, гостевыми квартирами, молодежными общежитиями, туристическими базами, лагерями, в том числе горными

Эта группировка не включает:

- обеспечение комфортабельного меблированного временного жилья с услугами по заправке постели, смене постельного белья и ежедневной уборке, предоставлению кулинарной продукции и напитков, см. Код ОКВЭД 55.10;

- предоставление мест в домах и меблированных или не меблированных квартирах для долгосрочного проживания, см. Класс 68

 

Если не пройдет идея просто сдавать одной семье (именно одной, а не 3-4-5), и продолжать просто жить с документами на ИЖС, то возникла идея выделить в натуре долю дома (так как есть отдельный вход с улицы), может быть, даже получить статус "квартира" внутри многоквартирного дома. Понятно, что придется тогда по собственной воле подать заявление на переделку ИЖС на многоквартирный дом, но думаю, что в принципе, это вполне реально. Ведь делят же дома на 2 части при наследстве, например, или при разводе. может быть, мы тоже разводиться с мужем собрались, и поэтому выделяем ему долю) а он этой своей доле распоряжается как хочет - в частности, сдает в аренду.
Подскажите, пожалуйста, что мы упускаем в этом сценарии?.. очень хочется услышать Ваше экспертное мнение.

 

Вы слишком заморачиваетесь, ставите перегородку из гипсокартона, сдаете как комнату или часть дома. Если будете оформляться как ИП, то при продаже обязаны будете заплатить налог, даже, если деятельности уже не будет.

 

В этой ветке модератор cedric_1 достаточно сурово (но справедливо) отвечал многим товарищам, которые не хотели заморачиваться...(
Поэтому и хочется услышать по-максимуму, какие негативные сценарии мы упускаем, чтобы по возможности подстраховаться, оформить как-то по документам по-другому и тд.

 

И от уплаты налогов при продаже вроде освободили ИП с 2019 г.
https://yandex.ru/turbo?text=https%3A%2F%2Fjournal.tinkoff.ru%2Fnews%2F2019-bez-nalogov%2F

 

Видимо с этого года убрали, ну, здорово тогда
По поводу оформления документов...при попытке как-то реально переоформить дом вы сделаете только хуже себе, сдавайте просто как долю в доме или что-то подобное, а не как квартиру с отдельным входом. Если бы вы пытались сделать 10 квартир и сдать их, то тут да, есть проблемы.

 

О чем и речь.

Это, если мы оказываем гостиничные услуги (целый комплекс мер), сдача имущества посуточно таковым не является.
А не целевое (многоквартирник) использование это как раз из разряда, когда пытаешься оформить в доме отдельную часть в натуру и сдавать её как отдельную единицу, но по закону не запрещено сдавать часть дома/квартиры.
В целом у нас законодательство такое, что по сути с одной стороны вы и имеете право и нет одновременно.

 

Получается, что вроде бы можно, оформившись самозанятым, сдавать часть дома в аренду посуточно? Не станет здесь своеобразным минусом то, что у нас есть отдельная дверь в этот отсек (фактически в квартиру)? Мы можем не отделять от первого этажа капитально, а сделать дверь, прикрытую со стороны квартиры шкафом, например)
Проверяющих, я так понимаю, в какой-то момент всё равно нужно ждать, и быть готовым четко отвечать согласно своей линии поведения - сдаем часть жилого дома, в котором сами проживаем. То, что проживаем, это очевидно по факту, но по документам не прописывались и не хотели бы, если возможно.

Смогут доказать, что это какая-нибудь мини-гостиница или что-то такое? Сдаем только одну часть, не 2-3-5.

 

@KarlaMarksa, строго посуточно? А если кто-то захочет неделю или месяц?

 

Так это и подразумевает посуточная аренда. Кто-то сутки, кто-то неделю, кто-то две недели. Месяц встречается редко, насколько я знаю, так как гостям это уже не очень выгодно, можно просто снять на месяц-два жилье за меньшие деньги.

Это как-то влияет на законность/незаконность сдачи в найм части жилого дома?
Я пытаюсь всё понять, будут ли какие-то сильно негативные последствия.

 

Прочитала ветку форума про разделение дома, которую здесь цитировали. У нас получается часть первого этажа со своей кухней и с/у, соединенная через дверь со второй половиной первого этажа. Естественно, общий фундамент, так как это просто половина первого этажа. Капитальной стены, отделяющей эту часть от первого этажа, нет и не может быть, коммуникации тоже "впадают" в основные коммуникации дома. НО есть отдельная дверь на улицу. Дом регистрировался пару лет назад, всё зарегистрировали.
Как только вывесим объявление о сдаче, ждать проверяющих и занимать линию обороны?...

 

И будет ли всё-таки законной такая деятельность? договора можем заключать, наверное, на найм жилого помещения.