Отдельно стоящее здание или пристрой к дому?

По отдельности по-любому лучше, а получиться одновременно или нет от позиции КИ зависит,

 

Предлагаю прояснить для начала пару вопросов про постройки, где жилое блокируется с хозяйственным. Т. е. жилой дом с гаражом, баней, мастерской etc.

1) Все-таки, применима ли для ИЖС норма пункта 6.9 СП 53.13330.2011 (по СНиП 30-02-97):
"В случае примыкания хозяйственных построек к жилому строению или жилому дому расстояние до границы с соседним участком измеряется отдельно от каждого объекта блокировки, например: дом-гараж (от дома не менее 3 м, от гаража не менее 1 м);"?

Есть ли действующий аналог этой нормы применительно конкретно к ИЖС?

2) И - вытекающий - второй вопрос. В письме Минэкономразвития No ОГ-Д23-3198 от 22.03.2017г., оно, с присущей ему грамотностью и однозначностью сообщает:
"Включение/не включение площади автостоянки или гаража в площадь жилого дома зависит от их взаимного расположения и конструктивного решения (с учетом соблюдения требований законодательства к их организации и строительству):если гараж (автостоянка) расположен внутри здания (встроенный) – его площадь не исключается из площади этажа здания и, соответственно, из площади самого здания; если гараж (автостоянка) является пристроенным к зданию – решение о включении его площади в площадь здания зависит от характера блокирования построек (является блок гаража автономным или нет).
Если блок гаража не является автономным (конструктивно не может эксплуатироваться независимо от жилого дома (равно как и жилой дом конструктивно не может эксплуатироваться независимо от такого блока гаража) такой «блок» является частью здания и, следовательно, его площадь не исключается из площади здания.
Если блок гаража является автономным (то есть блок гаража и жилой дом конструктивно могут эксплуатироваться независимо друг от друга) такой «блок» не является частью здания и, следовательно, его площадь исключается из площади здания (в данном случае такой «блок гаража» рассматривается в качестве самостоятельного здания/сооружения);"

То есть определение блокирования предполагает, по сути сказанного, просто наличие отдельных входов у гаража и дома. На крайняк - раздельную инфраструктуру (отопление и т. д.).
Но значит ли это, что они могут при этом располагаться на едином фундаменте (в т. ч. плитном) и иметь общую стену?
Или "автономность" предполагает разные фундаменты и стены? Не запрещает ли "автономность" проходы между блоками?

Есть ли более конкретное и вразумительное определение блокирования жилых и хозяйственных построек, при котором они трактуются отдельными постройками, закрепленное в судебной практике, нежели желейные размышлизмы развивателей?

Многим, наверное, было бы полезно выйти на конкретную информацию по данным конкретном вопросам.

 

Но если на ЗУ ИЖС сперва строится жилой дом, регистрируется, а позже достраивается пристроенный гараж (общая стена и дверь в дом, крыши разные, фундаменты условно разные) - не может ли быть отказано в регистрации ОКС на основании:

1) Не получено уведомления о соответствии на реконструкцию (если градостроителям взбредет трактовать как расширение общей площади);
2) Либо на основании нарушения положений СП о минимальных расстояниях между жилыми и хозяйственными постройками (если взбредет трактовать как разные постройки)?

Как сделать так, чтобы блокированный гараж при пристраивании был однозначно трактован как блокированная застройка?

Могут ли в случае именно блокирования требовать уведомления? Однозначного ответа в талмудах пока не нашел.

 

А если взбрындят, что было необходимо выдержать расстояния от жилого до хозяйственного? Точно ли есть однозначность в беспрепятственной регистрации хозпристроев как ОКС?

Ведь могут представить как реконструкцию либо строительство нового объекта с необходимым выдерживанием расстояний по СП? Просто четких определений порядка согласования строительства именно хозяйственных пристроев при первом приближении нигде нет.

В моем случае этот вопрос важен как способ сплавить гараж к границе, на расстояние метра.

 

Не слушайте брындений и не читайте надписи на заборах, для всего должно быть основание...

А п. 1-3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ тогда о чем? Если бы вы пристраивали к дому не гараж, а помещение которое должно было бы являться частью это дома, то обязаны были бы уведомить (согласовывать) это как реконструкцию дома на основании ст. 51.1 ГрК РФ...

 

"Не, все понятно... Но что конкретно"?
Фишка в том, что в приведенных статьях нет четкой дефиниции норм для блокированных жилых и хозпостроек. Минэкономразвития попытался в письме N ОГ-Д23-3198 от 22.03.2017г., но, как и все остальное у них, вышло вяло и неумело.

Единственный критерий - автономность. Но что это - отсутствие проходов, общих стен, функций, общих коммуникаций и т. д? Все от балды. Никаких критериев - ни по фундаментам, ни по перекрытиям, ни по общим конструктивам.

Остается надеяться лишь на разность функционального предназначения, прописанную в других нормативах. Но, опять же, лишь для отдельных, а не блокированных построек.

Мне все это было бы по барабану, но по специфике геометрии необходимо, чтобы пристроенный гараж был в метре от границы. Дом, соответственно, в пяти-шести. Если автономность не будет усмотрена - будет нарушение норм отступа.
Тем паче, если загоню в гараж, к примеру, бойлерную. Что было бы недурно.

Так что не все так благостно однозначно. Ведь, по законам драматургии: там, где мелким вершителям судеб - поле для маневра, людям - минное поле. Потому что маневр будет не в их пользу.

Похоже, окончательную ясность с блокированными постройками привнесла бы практика регистраций и судов. Главный критерий наших законов - метод тыка.

 

Да, есть такое. Дорогу осилить идущий. По моему опыту основная фигура в этом - грамотный КИ для регистрации, у которого в голове не только понятия, но и знание актуальных НПА...

Мой ЗУ шириной 18м, с левой стороны дома пристройка 4м шириной в виде гаража в 1 метре от соседского забора. В этой же пристройке топочная и баня на газе, а на ними зимний сад и мастерская. Высота пристройки 8м, всего на 1,5 метра ниже дома. И дом и пристройка из ГБ, Слева от гаража, в 3м от межи (4м от гаража) соседский дом из сруба, поэтому в пристройке пожарный сухотруб по периметру для собственного спокойствия. При получении РнС, на ПЗУ было обозначено как место положение будущего дома, так и пристройки как вспомогательного ОКС. Ни у кого вопросов пока не возникло.

 

Не посоветуете, по опыту и ощущениям, как лучше: оформить дом, а потом пристроить и зарегистрировать гараж или сразу подать на дом и гараж вместе? Материал - ГБ, фундамент один, на гараже планирую мансардный этаж.
С КИ проблем нет - напишет что надо.

У Вас, получается, было одно заявление на РнС с двумя подписанными контурами в ПЗУ (или поэтажкой проекта)? Обозначенное только как гараж, или с полным перечнем назначений блоков? И пристройка была сразу обозначена как 2-х этажная?

То есть, на выходе было одно РнС и два техплана на каждый ОКС? И в кадастр и в реестр на регистрацию пошло два ОКС?

На предыдущем объекте у меня тоже был пристроенный гараж - контур здания в техплане был общий, но площадь здания обозначена без гаража. Прошло. Но там был запас по отступам от границ.

 

Построить и то и другое одновременно, но дом и гараж регистрировать по отдельности как разные ОКС разными заявлениям с разными техпланами. КИ без разницы что вы будете регистрировать, можете только дом, но делать два разных техплана ему выгоднее, чем один. Главное, чтобы границы ОКС не пересекались, а примыкают они друг к другу или нет без разницы, если регистрируете ОКС как нежилое вспомогательное, то РнС или уведомление на него в регистрационный пакет КИ не включает и соответственно контроль расстояний до внешних границ как на отдельное нежилое ОКС по ГПЗУ только...

Да. На СПЗУ было обозначено два контура застройки на дом и гараж, контур гаража примыкал к контуру дома. По старому порядку получение РнС на гараж также не требовалось, но в ПЗУ к заявлению на РнС нужно было обозначать как имеющиеся, так и планируемые ОКС. По дому и гаражу я указывал только площадь застройки и высоту и включал ее в общий процент застройки. В выданном РнС была указана только площадь застройки дома, но коэффициент застройки указан вместе с площадью гаража. Может это ошибка, но это не что не повлияло в дальнейшем.

Все правильно, КИ так и должен сделать, только отдельно для дома и для гаража - контур будет одинаковый в обоих техпланах, но в первом будет все только по дому, во втором только по гаражу.

Да, как два разных ОКС, дом как жилое, гараж как нежилое. Кадастру без разницы, есть между ОКС пространство или нет, главное чтобы границы не пересекались и назначение ОКС было разное...

зы: я очень глубоко погружался в эту тему тогда, сейчас уже все детали не помню, что смог вспомнить изложил тут

 

То есть, в текущих реалиях, имеет смысл подать уведомление на дом, но в схеме, во избежание лишних толкований, "чтоб не нарушать отчетности" , показать дом без гаража, отдельно, с соответствующими расстояниями от границ? Ведь поскольку гаража пока нет, необходимости в его указании тоже нет.

А потом, получив уведомления о соответствии и наваяв собственно объекты, подать уведомление об окончании строительства на дом и декларацию на гараж также раздельно. И так же раздельно подать на регистрацию.
Ну и, если будет на руках уведомление на соответствие уже построенного, в техпланах можно указывать уже общие контуры, если кадастру действительно по барабану.

Так мы уходим от необходимости обозначать расстояние между объектами. Во избежание введения слуг народа во искушение отказать и зарубить.

Теоретически, даже если все пойдет через одного специалиста и он въедет в расклад, объективной причины для отказа у него вроде как быть не должно?

 

На гараж не требуется получать уведомление, только для ижс...

На гараж также не требуется.

Называть можете как хотите, хоть шубохранилищем, важно назначение: жилое или нет. Гараж и ижс регистрируются по разным правилам и с разными пакетами документов, при регистрации вспомогательного ОКС уведомление о соответствии от администрации не требуется.

 

Я уже спохватился и исправил вопрос. Знал с момента принятия, но сработал инстинкт, по которому бумажек много не бывает .

Главный вывод - лучше заявлять и регистрировать все отдельно, а не подавать сразу на блокированные постройки. Простота - залог покоя).

Остается лишь вопрос - при подаче уведомления об окончании строительства дома - не могут ли по закону подлости припереться на площадку и упереться рогом, что план застройки в первичном уведомлении не соответствует результату. Несмотря на подачу декларации на гараж и трактуя гараж как часть здания? Хз что будет в их критериях "автономности", если в гараже будет бойлерная и два прохода в дом. Теоретически дом свою "автономность" тогда теряет).

Смех смехом, но по крайней мере один случай такой выездной проверки на ИЖС и стандартный дом я уже знаю.

 

Да, именно так, хотя и дороже. Два отдельных техплана на жилой и на пристроенный нежилой ОКС, что они блокированные значения не имеют, т. к. у них будет разное назначение - жилое и не жилое, а значит и разные требования по местным правилам застройки.

Могут. И именно рогом, так как других законных оснований нет. Так же как и нет полномочий на кадастровые работы на вашем ЗУ у администрации. Есть у КИ и у судебного эксперта, если до этого дойдет.
Что бы нивелировать вероятность в уведомлении сразу обозначайте пристрой, как отдельный планируемый не жилой ОКС имеющий вспомогательное назначение по отношению к дому, площадь застройки пристройки включайте в общую площадь застройки, для того, чтобы показать что значение коэффициента застройки не вылезает за допустимые. Это сохранится в ИСОГД и у вас будет в дальнейшем доказательная база что вы не посягали на мошенничество.

"Хз" для другого раздела форума, а пристройка это и так по определению часть одного здания, поэтому автономность не является критерием. Топочная как в пристройке так и в отдельно стоящем не жилом ОКС распространенное конструктивное решение имеющее много плюсов. В вашем случае будет в пристроенном нежилом ОКС - гараже. Нет никаких ограничений против этого и по кол-ву проходов и переходов. У меня, например, два прохода из пристройки в дом на первом, одно на втором и одно на чердак, причем это единственный вход на чердак для дома. Не считая ворот в гараж и выход во двор из топочной. Процитирую самого себя от сюда:

 

Термин "блокированная застройка" есть в ЖК и не имеет отношения к тому, о чём Вы ведёте речь. Блокированная застройка это жилые дома разных собственников, у которых одна общая или вплотную стоящие стены, имеющие отдельные выходы на либо свой участок земли, либо муниципальную землю.

Гараж может быть либо отдельным, либо частью дома. Третьего не дано.

 

Наводящий вопрос: на каком расстоянии от ИЖД в границах ЗУ допускается строительство вспомогательного ОКС - хоз. постройки?