Бесплатный анализ смет на строительство

Приветствую всех!

Решил создать тему, в которой каждый застройщик сможет выставить на обозрение смету на строительство предоставленную бригадой или строительной компанией.
Сметы принимаются в виде приложенных к сообщению файлов. Просьба не размещать ссылки на сметы на сторонние сервера.
Все приложенные сметы должны быть обезличены, чтобы по ним нельзя было определить строительную компанию или бригаду. Если кто-то не может удалить информацию о компании/бригаде из приложенных файлов, то стучитесь в ЛС.
При нарушении этого требования, сообщения будут удаляться.
Для более качественного анализа рекомендуется размещать ссылку на проект или краткую информацию о проекте (планировки, фасады, разрезы, 3D).
Сообщения типа, я построил дешевле, почему так дорого, в Москве все зажрались, мне таджики сделали кладку за 1000 руб. куб и т. п. будут удаляться как флуд.

Теперь немного лирики.

Многие застройщики начинают свой путь выбора исполнителя с запросов смет на работы или с уточнения основных расценок.
Поспешу многих огорчить. Эти два пути неправильные и ведут не к экономии, а к дополнительным потерям.
При общении с Сергеем Петрушей, автором проекта СтройХлам, он рассказал, как занимался строительством. Его компания пришла к тому, что они просчитывали смету, прибавляли з/п рабочих и заработок компании в размере 1000 руб. с м2. По строительным меркам - это критически мало. В итоге столкнулись с такой ситуацией, что им присылали сметы в 1,5 - 2 раза ниже, чем считали они. Но как такое может быть?
Очень просто. Строительный рынок России своеобразный. Заказчика часто волнует только цена. И нерадивые Исполнители этим пользуются. Они обозначают минимальные цены, берут заказ и далее начинают происходить интересные вещи...
Какие? Про это как-нибудь в другой раз.
В таком хаосе, честные Исполнители вынуждены терять клиентов, переходить на другие технологии или вовсе уходить с рынка. Как объяснить человеку, что качественная коробка с фасадами и окнами 200 м2 стоит от 6 млн. руб? На Ютубе, форумах и прочих сайтах в интернете полно предложений от 10-15 тыс. руб. за м2.
Заказчик берет калькулятор, умножает 200 на 15 и получает 3 млн. Вот она мечта!
Почти сбылась! И скорее несет денюжки... Но либо сразу, либо чуть позже приходит разочарование. Скорость этого разочарования зависит от способности Заказчика к анализу.
Данная способность к сожалению развита не у всех так, как необходимо для принятия правильного взвешенного решения.

На строительном рынке есть устоявшиеся пропорции. Стоимость работ и материалов находится в определенном соотношении. Стоимость общестроительных работ, как правило, составляет от 50 до 100% от стоимости остальных расходов (материалы, техника, расходники). Конкретное соотношение зависит от стоимости материалов, сложности работы, трудозатрат и квалификации исполнителя.

Про расценки.
Если заказчик начинает звонить по компаниям и спрашивать сколько стоит куб, м2, и т. п., то его гарантировано постигнет неудача с Исполнителем.
Дело в том, что стоимость основных расценок влияет на стоимость строительных работ приблизительно так же, как стоимость стеновых материалов на стоимость всего строительства.
Заказчику для выбора исполнителя необходимо знать общую стоимость строительства включая абсолютно все расходы, а не стоимости кладки кубов и метров. Заказчик думает, что если в одной компании стоимость кладки 2500 руб. за м3, а в другой 4000 руб. за м3., то в первой ему построят дешевле. Но как бы не так! Чуть позже думаю многим станет понятно почему...

Про сметы.
В попытках выбрать компанию многие запрашивают сметы. И получают документы на десяток страниц, в которых черт ногу сломит. Зачем все так сложно? Затем же, что и создание сотовыми операторами кучи тарифов с кучей условий. Запутать клиента и взять на крючок.
Заказчик при выборе компании и просмотра смет, обязательно удивится ценам отличающимися в разы, разными посчитанными объемами материалов, разной стоимостью этих материалов.
Но далее поняв, что ничего не сможет понять, обратит внимание на самую нижнюю строчку ИТОГО и возможно на какую-то одну расценку (например по заливке бетона).
Сравнив принимает решение. Как ему кажется грамотное...

Естественно, каждую смету совсем подробно анализировать времени не хватит.
Поэтому ограничусь поиском нескольких косяков, для понимания того, что представляет из себя выбранный исполнитель.

Ну и далее несколько примеров...

 

Прикладываю смету на фундамент плиту 133 м2.
Анализируем...
Сначала глянем на схему фундамента во вкладке. Видим, что фундамент утеплен 50 мм ЭППС. Минимальное утепление в МО 150 мм.
Видим геотекстиль плотностью 80. Это очень мало. Минимально необходимый для такого вида работ 250-300 гр.
Видим общую толщину пирога под плитой 350 мм. Если учесть, что плодородка имеет толщину 300 мм, то для реализации такого пирога необходимо, чтобы перепад участка в точке застройки был не более 50 мм. Много таких объектов?
Таким образом все объемы при начале строительства вырастут, а вам деликатно объяснят, что песка маловато и нужно ещё заплатить в том числе и за работу по его трамбовке.
Идем дальше.
Бетона и арматуры посчитано мало. На 133 м2 необходимо бетона: 39,9 м2, арматуры 2560 кг. Таким образом либо плита получится тоньше, либо вам предложат доплатить...
Ну и с арматурой та же беда.
Что собираются в данном конструктиве делать клеем для теплоизоляции вообще не понятно.
Радую 30 штук дисков для болгарки 230 мм. Упилиться можно. Максимум здесь уйдет 5 штук.
Бетононасос - 25000 руб. это видимо метров 35.
Пиломатериалы для опалубки посчитаны только на периметр. Стойки, соединители и упоры не посчитаны. Забыли...
Правила для заглаживания бетона нет.
Обратите внимание на стоимость работ по заливке бетона - 3000 руб. за м3.

А стоимость всего фундамента 405518 руб. В фундаменте по смете 39 м3 бетона. Таким образом работа за фундамент получается 10400 руб. за м3. или 3049 руб. за м2.
Вот и как сравнивать теперь по кубам?
Прошу заметить, что в процессе выполнения работ обязательно вылезут доп. расходы в виде более толстой подушки песка.

 

А вот смета на строительство коробки дома из г/б блоков на готовом фундаменте. Первый файл.
Общий объем посчитанных блоков 375 мм 118,8 м3. Хотя при пересчете оказалось, что их необходимо: 101,5 м3.
Считал заказчик и Исполнитель. Остальные 17,3 м3 - пойдут в прибыль исполнителя или запас такой?
Впечатляет стоимость кладки г/б блоков - 2000 руб. за м3.
В проекте дымоходы и вентканалы из кирпича. Плюс 3 колонны и одна центральная стенка.
Кирпича в смете нет? Предложат купить заказчику или обойдутся без него?
Зачем они посчитали на холодную кровлю пароизоляцию и гидроизоляцию?
Ну и особо радуют инвертарные затраты, накладные расходы и прочие доставки.

А теперь как должна была бы по идее выглядеть смета, чтобы заказчику приятно было с ней работать. Файл - смета строительство Валентин.

Ну и как должны быть расписаны работы в понятной для заказчика смете Файл - Смета на работы.

 

Новая смета по проекту Севилья 220.




Господа решили освоить новые технологии. Несьемную опалубку из дерева под плитой.
Дешевле получается чем сделать нормальную засыпку песком и полы по грунту.
И утеплителя не нужно даже 1 м3.
Потом правда заказчику придется 200 мм утеплителя сверху класть, стяжку заливать, отмостку утеплять вместе с подготовкой, но об этом тактично умалчивается.
Радуют закладные под инженерные коммуникации по 10 метров стоимостью 35000 руб. Хотя это с монтажом видимо...
Вообще фундамент площадью 150 м2 за 1,54 млн. руб. без утепления меня радует.
Впечатляет перекрытие второго этажа. Только балки, без утепления и подшивки.
Господа, это даже не теплый контур.
Что за комплект утепления кровли на холодном чердаке?
В общем 6 млн. руб. за дом 220 м2 без фасадов, без утепления и подшивки перекрытия, без утепления фундамента, без подшивки свесов кровли - это наша новая реальность.
И самое обидное в этой смете, что клиенту предлагают поганые технические решения по высокой цене, не объясняя, что его ждет в дальнейшем.

 

Продолжаю анализировать сметы.

Домик 350 м2 с гаражом.


Смета приложена.

Посмотрим, что входит в стоимость 21350 руб./м2.:
Фундамент, несущие стены и перегородки, крыша, лестницы.

Не входят: окна, фасады и их декор, подшивка свесов кровли, гаражные ворота, входные двери, дымоход для камина, аренда всей техники и опалубки, вывоз грунта, ввод коммуникаций в дом, погрузо-разгрузочные работы и расходные материалы.

Считаем материалы на закрытие теплого контура:
Окна - 1 млн. руб.
Гаражные ворота: 55000 руб.
Временные входные двери - 15000 руб. за 3 штуки.
Дымоход для камина Шидель - 150000 руб. с монтажом.
Аренда экскаватора - 5 смен - 60000 руб.
Вывоз грунта 350 м3 так как участок очень маленький - 140000 руб.
Ввод коммуникаций - 20000 руб.
900 руб. за тонну материалов - это около +360000 руб.
Расходники: 3% - 136000 руб.

Итого закрыть теплый контур: 7472000 + 1000000 + 55000 + 15000 + 150000 + 60000 + 140000 + 20000 + 360000 + 136000 = 9408000 руб.
Или 26880 руб. за м2.
По сравнению с другими сметами не так дорого. Но...
Обратите внимание на конструктив фундамента.
В смете опять заложено только 70 м3 песка.
При площади застройки 277 м2. Площадь котлована - 350 м2. Объем песка для подушки толщиной по проекту 300 мм - 140 м3. Т. е. в 2 раза больше.
Утепления фундамента в смете нет. Есть Роквул Лайт Баттс - для крыш.
Обратной засыпки нет. Стяжки нет.
Материала для утепления перекрытия второго этажа в смете нет. Посчитана работа по утеплению.

Вывод.
Смета кривая. Посчитана неверно. Многих проектных материалов не посчитано.
Многие объемы посчитаны не правильно.
Реально закрыть теплый контур в компании обойдется думаю не менее 30000 руб. за м2.
Но конечно выглядит солидно. И заказчику голову заморочит.
Ведь, основные объемы: заливка бетона - 5000 руб./м3, кладка г/б - 4000 руб./м3 выглядят совсем недорого по сравнению с другими компаниями.

 

ну не надо так критично относится. Перекрытие второго этажа - утепление и пленки заложены в смете на второй странице, а потом новый хозяин пусть подшивает чем хочет)

А есть ли у вас сметы на стоимость дома "под ключ"? Меня они больше всего радовали пару лет назад, когда только присматривался к строительству дома.

 

Удивила кладка m3 за 6200р и перекрытие чердака из балок 45доски.

 

Проблема в том, что не учтены маткриалы для зашивки перекрытия. На чем будет держаться утеплитель? На пароизоляционной пленке? Так и нужно было писать про утепление чердака а не кровли.

Таких сейчас никто не делает. Клиентов пугает.

 

Меня честно говоря отдельные расценки не сильно удивляют.

А вот это говорит только в лучшую сторону. По крайней мере не обрезная доска естественной влажности.

 

А то что дом 13x13, а доска 6м. Я думаю сметчик полагал что до этого этапа не дойдет, бригада сбежит уже после фундамента. Шаг между ними 80см, я бы только врагов водил на этот чердак. ;-(

 

Ну там максимальный пролет в районе 5 метров. Шаг не считал, не интересно.
А насчет покидания объекта бригадой после фундамента - то такие сметы тоже есть. Поискать нужно...
Там основные сливки снимаются сразу на первом этапе.

 

Уважаемый Smart2305! Спасибо за тему. Мне бы очень пригодилась год назад. Сейчас уже дом построила. Но смущает меня ваш анализ смет без приложения рабочего проекта. Я сама с эти столкнулась т. к. строила через фирму и анализировала их довольно подробные сметы, разумеется не как строитель, а как вредный заказчик, который разбирается в математике и знает Эксель. Без рабочего проекта нельзя понять объемы, кол-во и спецификации по материалам. Было бы здорово, если бы вы привели пример сметы по которой трудно потом "раскручивать" заказчика на деньги.

 

@Smart2305, тема гуддддд...только вот выявлять косячные сметы может только специалист, который очень четко разбирается в технологиях каждого этапа строительства. Нам не строителям совсем. да же на отлично знающих ексель не дано понимать, где нас обуют строители. Как в том анекдоте "Кто вам дом построил ... пид... Строитель скажет, что проектировщик просчитался и так далее, все будут искать крайнего. Лучше показать пример, как должна формироваться смета на примере ростверкого фундамента с полами по грунту отдельно указав все фишки технологии и наложить на них смету по рынку. Далее по этапам, смета на кладку, смета на крышу и взять за основу самый распространенный проект дома, 2 этажа 10 на 10.

 

Я не могу прикладывать рабочие проекты. Это интеллектуальная собственность.

Это тогда нужно прикладывать свою...
Дело не только в смете. Часто Заказчик не понимает что он получит по факту производства работ. Т. е. навязывают самые супер-бюджетные решения (читать не надежные и не долговечные) не предлагая достойных альтернатив. Ну и плюс ошибаются в объемах в свою пользу, либо с целью предложения более низкой цены.

 

Добавлю еще, обсуждение сметы с исполнителем всегда не благодарная тема, так как заказчик заглядывает в карман исполнителю, а кому это нравится. Вот и начинаются споры, которые приводят в бешенство только исполнителя.
Я для себя сделал вывод:
Первое, до начала строительства определить для себя, сколько вы готовы заплатить за квадратный метр теплого контура (только при наличии всей исполнительной документации АР, КР и прочее)
Второе, найти подрядчика укладывающегося в эту стоимость.
Третье, обсудить с ним все этапы и технологии применяемые им при строительстве (чутье вам подскажет где вас...)
Четвертое, закрытая смета с жесткой ценой (при таких условиях сразу 50 % отобранных исполнителей отвалится само собой)
Пятое, никаких авансов, уважающие себя и наверное вас исполнители стартуют первый этап со своих средств.
Шестое, если нету средств на техаудит строительства, постоянный контроль всех этапов и сопоставление, что у вас в КР.
Седьмое, забыть что такое нервы и не допустить стройке отобрать у вас здоровье, оно дороже.

зы: И четко понимать, что грамотные строители вас все равно обуют...и что бы не было мучительно больно смотрим п. 4