Покупка квартиры у застройщика (в т. ч. на этапе строительства)

Добрый день!
Форум про участки, но думаю здесь знают и про покупку квартиры. Мечта конечно - участок с домом на ПМЖ, но изучив и подумав, мы все таки решили, что квартиру купить для нас проще.
Прошу совета: подскажите какие трудности возникают с покупкой квартиры на этапе строительства, Кто-что знает. Чем опасно, на что обращать внимание, какие вопросы задавать продавцу-риэлтору. Просто есть несколько знакомых, которые купили квартиры на этапе строительства и проблемы. У одних почему-то заварен мусоропровод в доме, у других долго вообще дом сдать в эксплуатацию не могут, у третьих что-то юридически не очень чисто, что-то какие-то договоры застройщик не оформляет...
Два года изучала вопросы покупки земельного участка и строительства дома, теперь вот про квартиры придется изучать. А время поджимает

 

Ну, как минимум: договор должен быть долевого участия в строительстве; расчеты в рублях без всяких векселей и прочей бумаги; цена твердая без пересчета от площади, а если с пересчетом - то в обе стороны (и при увеличении, и при уменьшении), четкое описание потребительских качеств квартиры (чего не прописали - того и не можете требовать).

Но самое главное - попытаться на хрустальном шаре угадать, не помрет ли застройщик в ближайший год-другой.

 

Это самый большой риск, к сожалению. Думаю по тем застройщикам, которые работают давно, можно и нужно собрать информацию о том, как у них дела на имеющихся объектах, у нас застройщики достаточно стабильны, кто все объекты сдает с задержкой 2-3 года, кто 4-5 лет, кто вообще никогда не сдает. С новыми сложно, не знаешь чего от них ждать.

Вопросов можете вообще никаких не задавать, любому его слову грош-цена, застройщик вам обещает только то, что написано в договоре долевого участия, а все картинки в рекламных проспектах, обещания построить 28 детских садов, посадить среди цветов сорок розовых кустов не являются публичной офертой и не ведитесь на эту чухню. Нам такие сказки рассказывали, прямо через 4 года здесь будет город сад, а теперь когда собственники задают вопросы: "А собственно, где?", представители застройщика искренне спрашивают "а в каком пункте договора написано, что мы должны были это сделать", а при ссылке на то, что "а риелтер нам сказал", предлагают пойти к риелтеру и у него и спросить.
Я для себя при выборе застройщика, как не смешно это звучит, ориентировалась на ипотеку от Сбербанка, знаю точно, что сбер запрашивает и проверяет огромное количество документов у застройщика, в том числе требует подтверждения наличия денег до этапа завершения строительства. У нас не многие вообще проходят этот квест, а некоторые получают одобрение только когда дом уже почти построен.
Договор должен быть по 214 фз, это многие указывают в рекламе.

 

Спасибо дорогие форумчане за информацию! Очень много полезного! Вот самое главное что боюсь что недостроят в сегодняшних экономических условиях) Пишите еще кто-что знает, пожалуйста. Как избежать каких-то ситуаций, что где проверять... А вообще что думаете может вторичку лучше купить? если рассматривать со стороны риска... Что менее рисковано?

 

Если бы была гарантированная схема проверки, не было бы обманутых дольщиков. Если есть возможность, то конечно лучше вторичный рынок.

 

День добрый!
Покупаю дом от застройщика в жилпоселке в черте города.
Предлагают такой договор. Что скажете, можно такой подписывать?

 

Кому принадлежат инженерные сети к которым подключается дом?
Кому принадлежит дорога?

Что написано в кадастровом паспорте по поводу дома? В договоре ссылка на него.
Чему должна соответствовать конструкция дома. Где проект?
Какие гарантийные обязательства?

Дом на несколько семей?
Пока всё.

 

Нет конкретных показателей которым соответствуют конструкции дома - толщина стен, толщина утеплителя, конструкция фундамента. После покупки обычно вылезают проблемы холодных полов, холодного перекрытия, промерзание стен, трещины по фундаменту и стенам. Предварительно возьмите проектную и исполнительную документацию, сходите к проектантам/обследователям, не пожалейте рублей 20-30 и вы получите адекватные комментарии по поводу будущей покупки.

 

Инженерные сети принадлежат городу, точнее единственной муниципальной компании, которая занимается поставкой этих услуг.
Дорога переходит городу в обслуживание.
В кадастровом паспорте: индивидуальный жилой дом, 2016 год ввода в эксплуатацию, стены из мелких ячеистых блоков, кадастровая стоимость под 600тр, остальное почти все "прочерк", т. е. сведений о правах, культурном наследии, % незавершенного строительства - нет. Плюс план расположения на участке, только с лупой смотреть (ужасный масштаб).
Проект на руках у меня, все подробно описано.
Гарантия в рамках закона о защите прав потребителей без "доп условий. 2 года на заводские дефекты и дефекты сборки, 4 года на инженерные, общестрой по экспертизе до 10 лет."
Дом на 1 семью.

Основная стена:
Наружная стена сплошной кладки из газозолобетонных блоков
автоклавного твердения D500/В2,5/F50 ГОСТ 31360-2007 на клею
с облицовкой фасадной системой с вентилируемым воздушным зазором
с наружным слоем из искусственного камня FRONT'ON (производства
ООО "Объединённые фасадные технологии" г. Челябинск); Размеры газозолобетонных блоков 625х300х250 (h) и 625х200х250 (h). Кладку вести "в два блока" с вертикальной порядовой
перевязкой швов на 100 мм (см. сечения А-А..Д-Д на листах 12-14);

Состав пола по грунту:
- Отделочные слои пола 30 мм
- Армированная стяжка из бетона кл. В15 с разводкой труб "тёплого"
пола и прочих коммуникаций 120 мм
- Плёнка пароизоляционная "Технониколь" 150 г/м2 (ТУ
5774-001-94384219-2007)
- Утеплитель - URSA XPS N-III-G4 (см.прим.п.1) 100 мм
- Гидроизоляция - профилированная мембрана PLANTER Standard
- Песчаная подготовка 50 мм
- Уплотнённая песчано-гравийная смесь по грунту основания (см.лист 15)

Чердачное перекрытие:
-Утеплитель - теплоизоляционные плиты Rockwool
РУФ БАТТС ОПТИМА (группа горючести НГ, аб= 0,039 Вт/(м·0С) 200 мм
- Пароизоляция - 1 слой КТэласта ЭПП 3,0
ТУ 5774-003-12304509-2002 3 мм
- Железобетонная плита перекрытия 220 мм

Дом простоял 1 год. Трещин и промерзаний мы не обнаружили. Теплый пол плюс батареи от газового котла. Проектная документация согласована во всех службах города, т. е. официальный застройщик.

 

В чём тогда вопросы?
Кто (какая организация, комиссия) принимал дом после окончания строительства? Какое заключение комиссии?

А где в договаре все обязательства указаны? Ссылка на закон? Где указано что проект прилагается?

 

Вот эти вопросы выясню! Спасибо.

 

Добрый день.
Для покупки дома продаю квартиру. Не продается.
Застройщик предлагает купить у меня квартиру в счет выплаты за дом. Но дает время на продажу. Т. е. если не продам через 3 месяца к сроку платежа за дом - купит квартиру.
Направил мне письмо:

Имеет ли подобное письмо о намерениях юридическую силу?

 

Я не сильно понял, что кому и кто обещает, но для демонстрации намерений есть традиция оставлять залог или задаток.