Семейное имение или место встречи изменить... можно

Как-то не находил я всё время... но решил всё же выделить. Создать свою тему.
Традиционно о том как всё начиналось.
Есть у меня хороший друг. Нет, даже не один, есть друзья. Живём в Москве. И у некоторых из них есть дачные дома в Московской области. Мы иногда там встречаемся. Но как-то так получается, что если едем - то меньше, чем по 8 человек не собираемся. Сначала это были молодежные компании, потом появились дети, потом вторые, третьи...
Но неизменно, когда заезжаем, - это теплые компании, шашлык, камин, интересные музыкальные вечера с выступлениями детей и взрослых; баня с купанием в снегу; игры - "крокодил" до хрипоты; очень умеренно алкоголь.
Так получилось, что у моих родителей дача далековато от города; у родителей жены - маленький дачный домик. Хотелось чего-то своего. И если приезжать компанией - чтобы поместились все. И в любое время года. И... ну, тогда вот полный список моих хотелок:
- расположение участка не далее второй бетонки (А-108) в юго-восточном направлении от Москвы;
- участок 12-15 соток, и чтобы свет был, и чтобы газ был, и чтобы подъезд к участку нормальный был, и чтобы места красивые; и чтобы после покупки такого зубы на полку не положить ;
- участок без дома и строений, поскольку удовлетворить мои хотелки по параметрам весьма непросто, а переплачивать за непотребное - плохая идея;
- дом хотел построить только из камня. Никакого дерева! У отца первая дача сгорела - в памяти горечь от многих лет работы на... золу и пепел. К тому же несколько друзей и знакомых, построив деревянный дом, зареклись. Довольно высоки потом затраты на поддержание в нормальном состоянии (краски, пропитки и т. п.);
- времени на строительство достаточно. Расчёт был лет на 8. Основная причина такого срока - деньги на мечту были тоже в мечтах Но дорогу осилит идущий! Руки, спасибо родителям, растут из правильного места, многое планировал делать сам.
Был 2010 год.
Для затравочки обозначу текущий этап. Он на фото.
Что ж, поехали!

PS Времени свободного очень мало. Поэтому сказ о стройке будет такой же долгий, как и сама стройка

 

Выбор участка было делом непростым. Бюджет был не резиновый. Искал в интернете, какая-то неплохая база там была, сайт уже не помню. Вообще, пару шагов назад... Образование у меня - инженер-системотехник, МИРЭА. Специальность - автоматизированные системы управления. Поэтому - к счастью или к сожалению - ко всему подхожу чересчур основательно. Спонтанный выбор делаю редко. Определяю для себя ряд критериев и все варианты расписываю по критериям прежде чем сделать выбор.
Например, все затраты по стройке - в Excel-файле, вплоть до саморезов. Все расчёты - в Excel. Чертежи - сначала в MS Visio и позже - в SketchUp.
Итак, к выбору участка. Определил несколько критериев, которые были для меня важны, помимо вышеописанных. Это:
- вид права хозяина на земельный участок;
- категория земель и вид разрешенного использования. Инетерсовали преимущественно земли населенных пунктов (чтобы потом прописаться можно было) с видом ИЖС или ЛПХ;
- не должно быть ограничений прав на землю (ипотека и т. п.)
- отмечал наличие газа, воды, электричества, характеристику подъездного пути (грунтовка, отсыпанная дорога, асфальт).
Сейчас поднял архивы, отсмотрел 78 (!) объявлений. Вживую посмотрел всего 3-4 варианта, выбрал и не жалею до сих пор.
Рубеж 2010-2011 годов. Выбор сделан.
Ступинский район. Участок 12 соток на возвышенности (156м). Правильная прямоугольная форма ~27x45м. Территория села, но прирезка к нему со свежими участками, частично застроенными новыми домами. Рядом небольшой лесок. Недалеко речушка Северка. Высокое место - благодать! Причин несколько:
- постоянно обдувается, мало комаров;
- низкий уровень грунтовых вод;
- дождевые тучи и грозовые фронты обходят возвышенность вокруг! Дождь ловлю только когда все Гадюкины вокруг уже смывает;
- виды вокруг. Вот фоточки.
Пришлось продать машину. Оформлять покупку решил через нотариуса. Опыта таких сделок не было, рисковать иначе не решил.
Правда, без косяка не обошлось. Администрация при подготовке свидетельства на собственность ошиблась в трёх местах. Канун Нового года был, не мудрено Исправленное свидетельств получил в январе 2011г.

 

Участок - третий от дороги. Подъезд - отсыпанная гравием дорожка. В наличии электричество. Сбрасывались скопом на столбы и линию до меня. Подстанция - старая колхозная. Оплата за электричество - в местное некоммерческое партнёрство. Забегая вперёд - сейчас уже подключил мощность от МОЭСК. Воды нет. Газ: трубопровод среднего давления принадлежит тоже некоммерческому партнёрству, я его участник. При покупке участка за эту трубу так же платил. Результат: вдоль участка, в метре, идёт труба среднего давления, к которой можно подключаться.
Соседство такое: с одной стороны забор соседа, с второй - подъездная дорожка; с третьей - два пустых участка; с четвертой - поле. На фотках выше всё это видно.

 

Так, деньги закопаны на поле чудес, т. е. их больше нет... А чего дальше-то делать?
Электричество на участок не подведено, пожитки хранить негде, воды нет, в туалет сходить...благо, мест вокруг много Покупать сарай-вагончик - это выброшенные деньги. Жить, правда, было где: дача родителей жены в 12км. До Москвы 65км.
Поэтому созрел такой план.
Надо построить каменный гараж и там хоть переодеваться, хранить инструмент. Но как строить без электричества и воды? Вот так: надо поставить на растяжках "столб" из металлической трубы метра 4 высотой и повесть туда шкаф со счётчиком, а потом этот же шкаф перенести в гараж. Купил трубы, сходил к соседу, попросил "прикурить" сварочный полуавтомат и сварил себе столб.
По воде более изощренный вариант. Надо закопать основное "тело" септика "Танк" и туда... нет, не нагадить , заказать поливальную машину воды, предварительно заглушив все входные/сливные отверстия. Поле почвенной дофильтрации можно сделать и позже. С поливальной машиной вышел облом - нет рядом. Поэтому съездил на пожарную часть, "оплатил" пожарную машину. Приехала, из брандспойта слила воду. Копали яму местные узбеки. Заодно на её дно сварганил контур заземления. Узбеки опустили септик, далее я сам. Утеплял пенопластом, засыпал сухой смесью М300 (её качество, думаю, на М200 было).
А чтобы крышки горловин септика не спёрли - сделал пенопластовые в полиэтиленовом пакете.
Вот вам фоточки процесса!

 

Гараж решил делать из двух отделений: собственно, гараж с внутренними размерами 6х4м и сзади пристроенный к нему сарай 4х1,5м. А чтобы не терять место на участке - решил "посадить" его на угол. В будущем в этом месте не потребуются секции забора. Односкатная кровля. Стены - пустотные керамзитобетонные блоки Rosser из Жуковского. Фундамент - лента шириной 300мм, глубиной 500мм в землю (сейчас бы всё же сделал выемку грунта с опалубкой стен ленты с обратной засыпкой), усиленная заливными в асбестоцементные трубы сваями ниже глубины промерзания. Поднял ленту на 100мм над землей в самой высокой точке рельефа. Пол - плита по грунту, но лежит не на земле, а на ленте фундамента.
На постройку гаража годными оказались всё те же узбеки. Разметил (с диагоналями - всё как положено) Откопали траншею для ленты фундамента, трамбованный песочек на дно, я далее буром пробурил 13 отверстий диаметром 150мм. Опалубка, арматурный каркас в два яруса из двух ниток диаметром 10мм (все концы загнуты).
Первые годы в "сарае" планировалась жилая комната для меня или будущих строителей с унитазом (септик у гаража закопан) и душем. Поэтому через ленту перед заливкой пропустил канализационную трубу 110мм.
Бетон (M22,5 на гравии) покупал первый и последний раз на местном растворном узле. На ленту подали хороший. А на пол гаража (миксер брал через неделю) - дерьмовый.
Столб с электрощитком решил вкопать возле гаража, соединить с фундаментом гаража, сделать посередине высоты отводную трубу. В будущем через неё будет входить электрический кабель в гараж. И проезжающим машинам кабель не будет мешать - электрическая линия через дорогу.

 

Вот еще фоточки

 

Далее по плану был забор. Его заказывал в конторе. Нашёл в интернете. Двусторонний окрашенный металлопрофиль. Столбы - металлические, горизонтальных лаг - 3. Читал тут форум. Поэтому под столбы бурили отверстия, а посте их установки не бетонировали, не засыпали глиной (такое тоже бывает), а бутовали крупным щебнем (точнее, галькой).
Гараж тоже помаленьку рос. Ворота и двери решил делать сам. Купил металл (3мм), петли на подшипниках, уголки-профили, засовы. С отцом сварили. Получилось отлично! Кровлю положил на уложенные поперек двутавровые балки. Предварительно делал рсчёт нагрузок с учётом снежного покрова.

 

Чуть забегая вперед...
К сожалению, зимой 2012-2013г меня ждал неприятный сюрприз: гараж пытались вскрыть. Думали будет чем поживиться (ошибались). Ломиком работали. Отжали калитку, погнув ригеля замка. Гараж? Не тут-то было! Разворочили дверь сарая, пытались отжать дверь гаража. Тщетно. Бросили.

Всё. Спать. Продолжение следует...

 

В качестве бюджетного варианта окон в гараж выбрал стеклоблоки. За цену что-то около 100 руб. был отличный вариант. И свет пропускает, и не позволяет разглядеть внутреннее пространство, и более-менее вандалостойкое, и, даже если разбить, внутрь не залезешь. Но обратите внимание, при монтаже лицевую поверхность надо заклеить малярным скотчем. Я посчитал, что раствор потом ототру - ошибся. Пришлось счищать, да-да, механической щеткой на болгарке. По-другому никак не отходил.

 

Вместе с воротами гараж стал таким.

 

В конце 2011 года пришла пора думать о будущем доме.
Как к этому подойти? Какой проект выбрать? Что предусмотреть? Опять начнём с требований. Они были такие:
- Сильно ограничивала наш выбор площадь участка. Гараж занял свой угол. Половину участка нужно было оставить для зоны отдыха. Для дома оставалось пятно где-то 23х23м. Минусуем из него просвет между домом и гаражом. Нужно было метра 4 минимум оставить, чтобы говнососка могла к септику подъехать. Так же минусуем отступы от забора. Навскидку это были полоски метра по 3 шириной - ведь надо помнить, вокруг будущего дома будут стоять леса, надо складировать стройматериалы и т. п. В итоге пятно застройки усохло до 16х20м, включая необходимость размещения крыльца.
- Площадь участка небольшая, поэтому от одноэтажных проектов отказались сразу. Идеально было бы 3 этажа с общей площадью 240-280кв.м. От варианта "подвал+2 этажа+чердак" до "2 этажа+мансарда". На этапе дальнейшего подбора от подвала решено было отказаться в угоду экономии. Собственно, кроме котельной и размещать-то в подвале ничего не придумали.
- Дом должен быть на возвышающемся где-то на 80-100см над землей фундаменте.
- Помещения. На первом этаже должны быть: кухня метров 15, гостиная... побольше , метров 35-40, санузел, прихожая, тех. помещение (котельная-бойлерная-топочная) и одна жилая комната. На втором этаже: санузел и 3-4 жилые комнаты. Я хотел на участке баню. Но поскольку со времен начала выбора проекта участок не увеличился, решили искать проект дома с устроенной внутри одного из санузлов парилкой.
- Расположение по частям света: кухня - обязательно не на юг (жарко летом). В остальном было не критично.
- Высота чистовых потолков - 3 метра. Причем, на всех этажах. Ну, может быть, кроме мансардного. Экономия в 20-30см высоты копеечная, а воздуху будет больше.
- Лестница должна занимать немного места и быть не в ущерб функциональности помещений. Никаких забежных ступеней, максимум - лестничные межэтажные площадки.
- Всяческие красивые, но не экономичные варианты - ффф топку. Второй свет, проходные комнаты, большие коридоры, гардеробные, балконы, панорамные окна, гараж в доме, многоуровневые многогранные кровли - помню, всё это для "ффф топки" было прекрасным топливом.
- К тому времени уже брал в руки калькулятор, поэтому межэтажные перекрытия должны были быть не монолитными, а из пустотных ж/б плит. Это накладывает определенные ограничения на размер и геометрию комнат, ведь плиты должны опираться на торцах только на несущие стены.
- Рядышком читал и про стеновой материал. Решил остановиться на газобетоне. По соотношению цена (материал и работа)/характеристики он наиболее устроил.

Отбирали проекты в интернете на сайтах с типовыми проектами домов и поэтажными планами. Стоимость таких проектов была вокруг 25-35 т. р. По мере выбора понял, что наши запросы удовлетворит пятистенок (прямоугольная в сечении форма этажа с четырьмя стенами, поделенная внутри на два основных помещения пятой стеной). В такую форму наиболее рационально вписывалась лестница. На выбор проекта ушло где-то 3 месяца. Список требований-то ого-го! В категорию "не годен" попало около 500-700 проектов! В четверть-, полу- и финал вышло всего-то 2 проекта: "Фенхель" от Московской "АБС-Строй" и "Классика 262", как я потом узнал, от Питерского "Архитектурного бюро Александрия".

2 раза ездил в АБС-Строй для консультации. Смущал балкон в "Фенхеле", но я видел, что от него путем небольшой доработки можно уйти, сделав мезонин. Смущали некоторые окна в пол, но и их можно было бы "укоротить". Не помню точно, но по-моему с этим проектом вышла в итоге неувязочка: то ли не смогли в типовой стоимости проекта сделать "зеркало" расположения помещений, чтобы кухня была на север; то ли мы не смогли даже после разворота крыльца вписать его в пятно застройки...
"Классику 262" поначалу нашёл в какой-то левой шараге, торгующей типовыми проектами. Ездил смотреть и в штампе чертежей (их показывали только на бумаге) увидел название указанной выше проектной организации. Связался с главным проектировщиком из Александрии (кстати, сейчас по выписки из ЕГРЮЛ вижу, что он и ген. директор, и единственный учредитель), обсудил интересовавшие вопросы. Основной был в доработке проекта по фундаменту и кровли под металлочерепицу (в типовом проекте натуральная черепица - по цене крыла от сбитого боинга).

Оба проекта по-прежнему легко ищутся на просторах сети, а значит пользуются спросом. Поэтому картинки тут повторять не буду.

 

Семейный совет утвердил выбор проекта "Классика". Покупке подлежал проект в следующих частях:
- раздел ОПЗ (общая пояснительная записка с основными архитектурными видами и основными размерами
- раздел АС (архитектурно-строительный) с видами, планировками, сечениями, осями и т. п.
- раздел ОВ (отопление и вентиляция)
- раздел ВК (водоснабжение и канализация)
- раздел ЭО (электроснабжение и освещение).
В разделе АС под мои условия (сильнопучинистые грунты - глина) был доработан фундамент. Стоило это лишние 10т.р. С УШП (утепленная шведская плита) на ленту из ФБС, заглубленную ниже уровня промерзания, с высоким подпольем.
На геологию (брать пробы грунта методом бурения) я поскупился. Хотя, наверное, это бы всё же окупилось с лихвой. В результате проектировщик перестраховался и по фундаменту предложил указанное выше решение.
После оплаты, наверное, в течение пары месяцев я был на постоянной связи с проектировщиком. Пришлось установить Autocad. Проектировщик присылал мне очередные доработки, а я смотрел их с такой тщательностью, с какой только позволяло моё понимание материалов. На том этапе выявил немало недоработок и нестыковок в документаци: как чертежах, так и описании в разных частях документа.
В результате курьер привёз мне из Питера 2 экземпляра оригиналов проекта.

Всё же основные картинки и чертежи проекта выложу.
Наиболее значимые коррективы, которые жизнь внесла в реализацию проекта:
- отдельный вход с улицы в топочную секвестирован;
- полукруглые окна в кровле секвестированы ввиду слабости узла для протечек (как сне показалось). Но добавлены мансардные окна для света в мансарде;
- лестница будет спускаться сбоку крыльца под окном;
- трубы будут расположены иначе, более симметрично;
- окна на втором этаже над "прошлой" дверью топочной и над крышей крыльца секвестированы. Потому что на втором этаже вместо безумного количества одинаковых санузлов будет "банный комплекс" (парилка, санузел, комната отдыха);
- перегородки между кухней и в гостиной секвестированы. Кухня будет отделена от гостиной зонированием (неглухая перегородка);
- немного будут смещены перегородки в комнатах второго этажа - где эркер;
- столба посередине комнаты мансарды нет

 

Я сразу решил, что каждый этап стройки буду при необходимости детализировать дополнительными чертежами (MS Visio) и расчётами (MS Excel), довольно подробно фотографировать. Впоследствии к этим материалам я постоянно обращаюсь.

Перед тем, как закопать немалые суммы денег в землю решил изучить тему последующей регистрации дома и прописки в нём. Пару вечеров на форумах дали понять, что наиболее надежный способ для случая такой длительной стройки, как у меня, это получить разрешение на строительство.
Опять же, спасибо форуму: почитал темы про получение этого документа.
Прочитал Градостроительный кодекс РФ, в администрации района узнал требования, предстояло сделать:
- топосъемку (топографический план) земельного участка в масштабе 1:500;
- получить в нашем некоммерческом партнерстве выкопировку из ситуационного плана (он был утвержден постановлением администрации в составе генплана поселения);
- градостроительный план земельного участка (для ГПЗУ нужна была топосъемка и ситуационный план);
- получить обновленную кадастровую выписку из Росреестра;
- схему планировочной организации земельного участка (для СПОЗУ нужен был ГПЗУ);
- получить разрешение на строительство сроком на 10 лет.
По закону ГПЗУ должны предоставлять без оплаты в администрации муниципального образования, однако им на это не выделяют резерв бюджета и бла-бла-бла , поэтому пришлось оплачивать и топосъемку и разработку ГПЗУ. СПОЗУ разработал сам, там всё не сложно.
Занял бы весь процесс порядка двух месяцев. Но поскольку я решил вначале пободаться с администрацией за право получить ГПЗУ без оплаты, то растянулось с октября 2011 до мая 2012г.

 

Конечно, это не означало, что на участке было затишье .
Потихоньку обустраивал сарайный отсек гаража. В расположенный у гаража септик вывел из сарая канализацию (внимательный читатель раньше увидел, что сарай - будущее пристанище для строителей). Как-то так.

 

На участке даже и помыться-то было негде. Сарай отделывал самостоятельно и решил сделать в нём всё необходимое. Душ с накопительным водонагревателем, унитаз. Но где взять воду, да еще и под напором, чтобы душ можно было принять? Понял, что в 2012 год надо будет входить со своей скважиной. Но заказывать бурение - зимой, в "период наибольшего благоприятствования" скидкам на услуги бурения .
Но проводить какой-то постоянный водопровод, ставить гидроаккумулятор в гараж я не собирался.
Решение созрело почти сразу: нужно купить нормальную такую ёмкость для воды, подвесить её в самой высокой точке под кровлей гаража. И от ёмкости провести трубу к душу. Сказано-сделано! Сварил из швеллера конструктив для подвеса за балки кровли, покорячился с подъёмом купленного пластикового 750л бака под потолок.