Дом из клееного бруса "Северный модерн"

Строю дом в Санкт-Петербурге.
Материал стен - клееный брус.
Фундамент - вариация УШП (утепленная шведская плита).
Кровля - натуральная черепица.
Сроки строительства - 2015-2016.

В теме опишу:
1) Подход к выбору участка
2) Архитектурную концепцию
3) Выбор материала стен
4) Выбор поставщика материалов и все посещения заводов
5) Земляные работы на участке
6) Документальное оформление подключения газа, воды, электричества
7) Фундамент
8) Процесс возведения стенового комплекта
9) Инженерные коммуникации: газ, водопровод, отопление, освещение и электроснабжение

Стройка пока идет, буду добавлять по мере строительства.

 

1) Как выбирал участок

Выбирал 4 месяца. Это скучная и трудоемкая работа. Описанное ниже выглядит просто и гладко а на самом деле это адский труд, совмещать работу, поиск в интернете, чтение форумов, изучение новых тем. Обзванивание оказалось самым сложным: не все берут когда мне надо, другие просят перезвонить. Ездить на участки полегче, на выходных надо просто выделить весь день и знаешь что успеешь заехать на н-ное количество.

Хотелось жить близко к городу максимум час езды но с хорошей экологической обстановкой.
Поэтому начал с экологических карт Петербурга и Ленинградской области.

 

1.1) Экология

Официальные карты от правительства города:
https://gov.spb.ru/gov/otrasl/ecology/maps/

Неофициальные карты:
http://www.on-line.spb.ru/ecology/ecologymaps.php
http://www.cottagesspb.ru/ekologiya/
http://www.cottagesspb.ru/ekologiya/sankt-peterburga/
http://www.cottagesspb.ru/ekologiya/tehnogennye/

Смотрел на загрязнения:
свинцом
тяжелыми металлами
диоксином
бензапиреном
органическими токсинами
радон и геологические разломы

Стало понятно, что я бы не хотел участок в юго-западном районе, а также во Всеволожском.

Открытием для меня стала роза ветров которая в Питере постоянна даже с изменением сезонов - ветра северо-восточные - то есть дуют слева-направо с Финского залива. И выхлопы от города сносят на Всеволожск, а ветра с АЭС в Сосновом Бору на юго-западные территории.

Также внимание стоит обращать на техногенные объекты (карта с синими точками): свалки, станции аэрации, ТЭЦ, птицефабрики. Нельзя жить в близи минимум 5 км от них а также по ветру от них.

И интересный момент это газ родон. Он зависит от разломов земной коры. На них тоже лучше не жить если есть такая возможность.

Лучше чтобы рядом была Особо-охраняемая природная территория тоже есть карта на этот случай. Значит в ней точно ничего не будут строить и можно как минимум там гулять и кататься на велосипедах.

 

1.2) Перспективность.

Необходимо было определить, что будет с участком и окрестностями в ближайшие пару десятков лет. Например, чтобы не была отдана территория под многоквартирную застройку или трассы.

Для этого нашел ГенПлан. А также очень помог ресурс https://rgis.spb.ru/map/ - в нем все есть и генплан, и кадастровый учет.

Долго сидел на форумах по застройке дорог и Генплану http://spb-projects.ru/forum/viewforum.php?f=21. На нем нашел много планов будущих трасс и развязок.

Также важна была транспортная доступность к центру города. В этом плане я смотрел на ЗСД как на основную магистраль между новым домом и работой на Васильевском. Тут я построил карту удаленности от центра города: https://www.freemaptools.com/how-far-can-i-travel.htm Минусом этого сервиса является то что рисуется почти что круглый радиус +/- а не именно drive time polygon (многоугольник времени в пути).

 

1.2) Выбор участка

Выбор остановил на Северо-Западном направлении и соответственно на поселках (упорядочены по удалению от города): Лахта, Ольгино, Лисий Нос, Разлив, Александровская, Тарховка, Разлив, Сестрорецк.

И начал смотреть цены. Понял что не потяну купить готовый дом, да и не хотел. Хотел свой собственно-ручно построенный дом. Поэтому выбирал участок.

Составил свою таблицу всех предложений по участкам со всех сайтов недвижимости:
Avito
domofond
EMLS
cian. ru
BKN
BN
Chance
Zagorod. ru
spb. cottage. ru
restate
spb. realty. mail. ru
Trovit
rfn

Ни один из них не является наиболее полным, каждый имеет свои предложения которых не у других, поэтому я много времени провел составляю эту таблицу.

В итоге у меня было около 300 предложений.

В среднем на рынке представлено около 8% (5%-10%) участков на продажу от общего числа участков в каждом поселке. Например в Лисьем Носу я нашел 10 объявлений из 1400 от общего числа участков на карте http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/

Я убрал самые большие которые мне не потянуть по цене.

Оставил маленькие по 5-6 соток и больше. В итоге поездив на 5 сотковые участки понял, что это очень мало. И оставил в списке участки только 8-15 соток.

Также убрал самые подозрительно дешевые и самые непомерно дорогие за единицу площади (за сотку)

Разброс цен получился от 300,000 руб до 2,000,000 руб за сотку. В среднем сотка стоит 829,000 руб в Лисьем Носу.

Однако если более подробно смотреть, за 300,000 это прямо у шоссе, где шум адский. А за 2,000,000 это прямо на первой линии (круто, но отдыхающие шумят).

И я начал обзвон.
Многие предложения оказывались неактуальными.
Поэтому в итоге осталось менее половины предложений.
И я начал по ним ездить. В процессе появлялись новые.

На участках для меня был важен уровень шума поэтому я измерял его шумомером через приложение. К сожалению чувствительность микрофона на телефоне всего 20-80Дб, что не очень точно, но я все равно записывал количество Децибел на каждом участке. На многих просто субъектвино писал - "шумно". Особенно очевиден шум от КАДа в поселке Разлив, и самое главное он там постоянен — и днем и ночью машины ездят.

Так я отбросил многие участки.
В итоге я нанес на карту все оставшиеся участки и пользовался распечатанной картой и в телефоне.
Также нашел очень удобное приложение KadastRU от http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/ - там показаны реальные площади и границы участков. И с телефона на месте удобно смотреть.

Потом я заказал Выписку о зарегистрированных правах на объект недвижимости и Выписку о переходе прав на объект недвижимого имущества по каждому участку тоже отсюда http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/ - каждая по 100 руб.

Тогда как агенства предоставляли такую услугу но за 1000 руб. А самому намного проще, все приходит через 2 дня на емайл. Оплата картой. Правда вбивать долго и вручную надо.

Некоторые участки оказались под арестом, другие в собственности менее 3 лет, третьи в общедолевой или обременены были чем-то типа водного объекта. Так список уменьшался.

Немаловажным фактором были коммуникации: вода, газ и электричество.
Вода центральная городская от Водоканала была не на каждом участке.
Многие участки были с 3 кВт мощности.
Ну а газ тоже понятное дело не везде.
Хотя на стоимости участка это не особо отражалось. К тому же я не знал как это смотреть, сейчас понимаю что надо было спрашивать абонентский договор, а тогда смотрел что у соседей и думал что у меня то же самое.

В итоге осталось всего около 25 участков в разных поселках.
Необходимо определиться с поселком, чтобы сузить список.
Для этого я начал смотреть наличие детского сада, школы, супермаркета, почты, аптеки, дорог.

Самое главное потом было заехать на все участки подряд в один и тот же день, чтобы здесь и сейчас сравнить в одних и тех же условиях. Поэтому я с женой садились на мой мотоцикл и объезжали так участки по нескольку раз на выходных.

Так осталось 3-5 участка в 2 поселках.
Я боялся что пока мы думаем уведут мой участок. И правильно боялся. Прямо перед носом увели мой любимый участок.
Потом я сам так увел участок у человека который тоже долго думал.

Потом я заглох на своем мотике у участка который был всего на одном сайте и у одного агента. Оказалось судьба - я его в итоге купил.

 

Основательный подход. Жму руку.

 

Мот класный и подход серьёзный

 

Подход правильный. Только ген план не показатель к сожалению.

 

Так какой купили? Сестрорецк?

 

Подобного рода карты очень помогли сориентироваться.
Делал принт-скрин из карт Росреестра и дальше в Пэйнте размечал границы участков.

 

1.5) Коммуникации

Их я подводил до во время и даже после постройки дома. Но так как они не относятся к самому строительству то лучше напишу тут.

 

1.5.1) Вода. У всех соседей центральная вода, и колонка на перекрестке. Думал, что уж это будет самое простое. Оказалось, что это было самое дорогое и сложное. Несколько фирм насчитали подключение за 600,000. Пример их КП а также реальной схемы если сам решусь подключаться в приложении.

Сосед, который тоже продавал участок согласился поделаить расходы пополам и провести на двоих воду - это была существенная экономия. А он соответственно таким образом повысил привлекательность участка и в итоге продал его через пару месяцев.

Вариантов провести водопровод к нашим домам не так много:
1) Подключиться официально и копать траншею по Балтийскому проспекту. Но все равно надо будет получать ТУ, УП, и Водоканал заставит обременения на себя взять в виде прокладки очень толстой трубы не меньше 150 мм - чтобы они получается за наш счет могли свою сеть развивать. И это может занять до 1.5 лет, и стоить это не будет особо дешевле, зато беготни будет.
2) Подключиться к какому-нибудь существующему подключению - например к соседям через дорогу. Но я спросил хозяев одного большого соседского дома - у них на 63-ей трубе висит уже 4 дома (в том числе сосед из 63 дома) - а норматив мин 15 мм на дом. К тому же труба сталь. И она идет по противоположной стороне улицы - так что либо прокалывать под асфальтом либо асфальт снимать - а это очень дорого. Ну и соседи могут запросить минимум 50,000 руб. Стоимость итого будет около 200 000 руб + строительно монтажные работы.
3) Подключиться к людям из соседнего дома. Но у них и так 3 дома висят на 32 трубе - новых абонентов не потянет.
4) Самим прокалываться горизонтально направленным бурением до Сосновой и делить расходы. Проколемся с моего участка до Сосновой на глубине >2 м. В проколе будет пластиковая труба ПНД 63 мм в диаметре - хватит на 2 дома с запасом, она вечная и будет ниже уровня промерзания лежать в любом случае. На участок она приходит в сухой колодец в котором будут краны и водомерный узел. От него будет идти отвод в оба дома. Карта прокола приложена. Нужно только письменное разрешение от соседей под которыми будет прокол.

 

1.5.2) Электричество. Все то же самое. Из-за того что в доме никто не жил с 1994 им все отрубили и абонентских договоров не осталось. Поэтому я подключил 15кВт за за 2 месяца. Абонентский договор с Петербургской сбытовой компанией. Этим занимался отдельный человек за отдельные деньги.

Если кому интересны расценки пишите в личку.

 

1.5.3) Газ. как оказалось газ на участке был, но он не был выведен на поверхность. Я таких тонкостей не знал. Вижу у соседа справа ГРПШ, у соседа слева ГРПШ и вижу обременение по участку 19м2 для газопровода. Ну и подумал, что это и есть газ. На самом деле надо было спрашивать абонентский договор - тогда значит, что газ есть. Начал звонить во все конторы, чтобы подлкючить газ и цены разнились очень жутко. До 800,000. Я сделал дешевле.

Договор подлкючения поделен на 3 фазы.

1) а) Получение выкопировки из исполнительной документации на существующий газопровод 1 нед.
б) Разработка и согласование проекта в ГРО «ПетербургГаз» 5-6 нед.

2) а) Монтажные работы на участке 1 день
б) Регистрация объекта в «Ростехнадзор» 1 нед.
в) Продувка и испытание газопровода
г) Технадзор
д) Сдача комиссии

3) а) Договор с ГРО «ПетербургГаз» на «Аварийное обслуживание газопровода» 2-3 нед
б) Договор с ЗАО «Газпром МежрегионГаз» на «Поставку газа» (по нотариальной доверенности) 1-2 дн.
в) Договор с ГРО «ПетербургГаз» на «Врезку и пуск газа» 2-3 нед

Официальные платежи в ГРО «ПетербургГаз»
1 За согласование проекта 7 290р.
2 За обслуживание газопровода 4 000-7 000р.
3 За врезку и пуск газа 15 000р.

Копали очень быстро.
В приложении проект по газу и фото монтажа.
Котел и отопление опишу отдельным постом

 

1.5.4) Прочее. Все описанные этапы можно сделать самому, но я нашел человека, который этим занимается. Мне надо было зарегистрировать дом, чтобы заключить абонентский договор на газ (эл-во и вода подключаются к участку), а также чтобы прописаться.

1) Снятие старого дома с кадастрового учета 20 тыс. руб.
Офиц. платеж в ПИБ - после заявки (около 5 тыс. руб)
Сроки: 5 недель
Требуется: нот. копии свидетельств, доверенность

2) Градостроительный план земельного участка 30 тыс. руб.
Сроки: 5 недель
Требуется: нот. копии свидетельств, доверенность, тех. условия на электроснабжение (договор)

3) Разрешение на строительство 30 тыс. руб
Сроки: 3 недели

4) Регистрация объекта недвижимости:
1. Получение технического паспорта на дом 20 тыс. руб.
2. Получение технического плана на дом 20 тыс. руб.
3. Постановка дома на кадастровый учет 20 тыс. руб.
4. Регистрация права собственности на дом 20 тыс. руб.
Дополнительно оплачиваются работы ПИБ по составлению технического паспорта и технического плана (около 50 тыс. руб.)
Сроки: 3 - 4 месяца