Продажа дома. Оформить задаток или аванс?

Добрый день! Столкнулась с такой ситуацией впервые, на форуме ответа на свой вопрос не нашла (если он уже есть, простите, правда не увидела).

Решили продать дом. Покупатель дал задаток в размере 20 тыс. руб., а банк не одобрил ипотеку. Срок по соглашению о задатке закончился. Мы пошли на уступки и составили новое соглашение о задатке, "оттянув" срок для заключения основного договора купли-продажи (само соглашение от первоначальной даты). Покупатели сдали документы в другой банк для одобрения ипотеки, но им и там отказали. Сроки по соглашению опять пропущены. У нас эта сделка длится уже четвертый месяц.

Было заключено соглашение о задатке, но предварительный договор купли-продажи не составлялся, есть еще расписка в получении 20 тыс. у покупателей. В соглашении прописано, что в случае отказа продавца- он должен вернуть сумму задатка в двойном размере. Я покупателям сообщила о намерении искать других покупателей, они просят еще месяц для покупки, либо настаивают на возвращении мною суммы задатка в двойном размере. Переподписать соглашение еще раз они согласны с "оттягиванием" даты еще на месяц.
Каковы должны быть мои действия, чтобы в случае, если они в течении месяца деньги не найдут- хотя бы задаток у меня остался? Я уже намного больше потеряла на аренде.

Нужно заключить с ними предварительный договор купли-продажи и к нему подписать соглашение о задатке? Если будут подписаны оба эти документа, то в случае просрочки по вине покупателя я не должна возвращать задаток?
Вычитала, что если не составлялся договор предварительной купли-продажи соглашение о задатке трактуется как соглашение об авансе. Сталкивался кто-нибудь с таким? Заранее спасибо за ответ!

 

Ну во первых, ст. 380, 381 ГК РФ вам в помощь, во-вторых:
В соглашении о задатке обязательно должна стоять дата до которой обязательства сторон должны быть выполнены. Если у вас стоит месяц - то после последнего числа, ваш задаток остается у вас. Далее уже решать вам - будете вы продлевать срок с данным покупателем или будете искать нового. Кроме того, я бы также отправил в адрес покупателя телеграмму (уведомление), где кратко объясняется, что обязательства сторон согласно соглашения о задатке закончились такого то числа, и они их не выполнили, можно также в этом же письме предложить выйти на сделку в течение 5 дней (например) после получения данного уведомления. По крайней мере у вас будет доказательство, что вы готовы были выйти на сделку. Но это мое мнение. Может кто то считает по другому.

 

В соглашении дата стоит, уже просрочена.

Юрист мне сказал, что "соглашение о задатке можно заключить только при наличии основного договора (не предварительного). Следовательно, задаток придется вернуть либо в добровольном порядке, либо через суд. Данные денежные средства судом будут трактоваться как аванс и суд обяжет вас вернуть".

Тоесть, получается, что продавец никак не защищен даже беря задаток и составляя соглашение? Продавцу все-равно его деньги вернуть можно?
Это действительно так, или юриста нужно искать другого?

 

А если у нас нет договора купли-продажи, а только это соглашение о задатке, ссылающееся на незаключенный договор купли-продажи, то задаток по решению суда они вернуть смогут (думаю, что не в двойном, а как при соглашении об авансе- 20 тыс. руб.)? Каковы шансы, как думаете? Была ли практика у кого-то?
Покупатели настроены свой задаток вернуть в двойном размере если мы откажемся продавать, сказали, что будут подавать в суд, ссылаясь, что в это время выполняли все зависящие от них действия для того, чтобы договор купли-продажи был заключен (ждали одобрения ипотеки сначала в одном банке, потом во втором. Теперь им опять отказали...). Интересно, какие шансы у покупателя вернуть задаток 20 тыс. руб. в такой ситуации? И есть ли шанс, что суд встанет на их сторону и обязует продавца вернуть задаток в двойном размере, т. е. 40 тыс. руб?

 

Чем юрист обосновал свое мнение?

 

Задатком может обеспечиваться только обязательство, предусматривающее платеж (передачу денежных средств), что условиями предварительного договора предусмотрено быть не может.
Так как нет договора купли-продажи, то соглашение о задатке трактуется как соглашение об авансе (т.к. сумма, переданная до оформления договора - аванс). Аванс обязаны вернуть покупателю.

 

Юрист не прав. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Т. е. договор будет, но потом.

 

Он, кстати, как раз и ссылался на ст. 380, 381 ГК РФ

 

Ссылался на п. 3 ст 380ГК, так как соглашение хоть и заключено в письменной форме, но в тексте есть ссылка на предварительный договор купли-продажи, который фактически не заключался.

Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. 3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

 

У нас нет договора платежей, кроме соглашения о задатке - вообще ничего.
Сейчас есть смысл составлять предварительный договор и переподписывать соглашение "оттягивая" дату заключения основного договора?

 

Тогда, думаю, это у вас аванс.

Здесь смотрите сами, но думаю, в вашем случае если и придется отдавать, то 20 тыс. не более.

 

По решению суда? Или не дожидаться пока подадут и отдать добровольно?
Вот честно жалко, так как на аренде больше потеряла (4 месяца по 12 тыс= 48тыс)

 

Не знаю, но суда я бы точно не стал ждать.

 

Думаете обяжут заплатить больше? В двухкратном размере?

 

Может и не обяжут, а нервы помотают точно.