Соглашение о распределении дохода при распоряжении имуществом, находящимся в долевой собственности

Уважаемые форумчане, срочно нужен совет, пожалуйста, помогите.
Ситуация такая: в 2013г. мы продали квартиру, собственность была долевая (4 собственника): я и муж - по 1/6, сын и дочь - по 1/3, причем у дочери срок владения был меньше 3-х лет. Чтобы уйти от уплаты налога, составили с мужем соглашение о распределении дохода, руководствовались письмом минфина:
Письмо ФНС России от 13 июня 2012 г. N ЕД-4-3/9664@

"ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ НАЛОГОВОЙ БАЗЫ ПО НДФЛ"

Федеральная налоговая служба в отношении вопроса распределения дохода от продажи квартиры в целях определения налоговой базы по налогу на доходы физических лиц с учетом писем Министерства финансов Российской Федерации от 13.04.2012 N 03-04-08/4-72 и от 04.06.2012 N 03-04-08/4-132 сообщает следующее.

В соответствии со статьей 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Статьями 1 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. То есть условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Таким образом, физические лица вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи квартиры, находящейся в их общей долевой собственности, независимо от размера их долей в праве собственности и учитывать соответствующие суммы дохода при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц.

Размер имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации при продаже налогоплательщиками имущества, находящегося в их общей долевой собственности, определяется в соответствии с долей в праве собственности.

Доведите настоящее письмо до нижестоящих налоговых органов. Данное письмо согласовано с Департаментом налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России.

Есть еще одно письмо минфина от 14 августа 2013 г. N 03-04-05/33049, где, помимо вышесказанного, говорится именно о доле ребенка: "Таким образом, физические лица вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи недвижимого имущества, находящегося в их общей долевой собственности, в том числе и долю дохода, приходящуюся на ребенка, и учитывать соответствующие суммы дохода при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц."

Вот наше соглашение

Причем, соглашение было составлено так, как были озвучены расчеты в договоре КП, т. е. 5/6 дохода от продажи были получены мужем, 1/6 мной. Часть этих денег были получены наличкой, часть по безналу, нами были открыты счета, выписки по счетам есть, т. е. факта получения денег детьми НЕТ.

На прошлой неделе мне позвонили из налоговой и спросили, почему мы не платим налог? Да, кстати, декларация на дочь была сдана, как положено, до 30 апреля, факт продажи я указала, а в доходе поставила ноль. Я начала объяснять даме из налоговой, что у меня по уплате данного налога несколько другое мнение, после чего она сказала, что ей моя позиция понятна и она будет советоваться с юристами.
Сегодня мне позвонила другая налоговичка и сказала, что советовалась с юристами, и все вместе они пришли к выводу, что налог мы должны заплатить. Предложила подъехать к ней, забрать Акт, в котором она начислит налог, пени и штраф.

 

Я попыталась ей объяснить нашу ситуацию, на что она категоричным тоном заявила: налог нужно заплатить! Она апеллирует тем, что дочь все-таки получила доход, т. к. был факт продажи. Но по документам-то она ничего не получала. Получал муж и я. Муж также по договору выступал и за обоих детей, вот на это она и ссылается. Но по нашему законодательству именно родители являются законными представителями детей, и, естественно, что кто-то из нас должен был выступать от их имени. Когда я ей об этом сказала, она мне ответила, что раз вы законные представители, вот и платите налог. На мои доводы о том, что раз мы законные представители и обязаны платить налоги за наших детей, то мы также имеем право и на получение дохода, она реагировала только одной фразой: получите акт!

Понимаю, что налоговая не отстанет, придется судиться. Может кто-то сталкивался с подобной ситуацией или просто кто-то что-то подскажет, как действовать дальше? Буду очень благодарна.
Акт будет составлен 22 числа, времени осталась немного, ехать я не хочу - будет больше времени на подготовку, очень надеюсь на вашу помощь.

 

Уже сейчас, не дожидаясь акта налогового органа, Вы можете на сайте налог. ру пожаловаться на то, что не исполняются Разъяснения ФНС России обязательные для исполнения налоговыми органами. Ищете Ваше письмо в этом разделе, а под ним ссылочку "Сообщите о несоблюдении налоговым органом данной рекомендации". Ну, а после акта уже пишите возражения, где все излагаете.

 

@Людочка, спасибо за Ваш ответ. Наверное, все-таки сообщать о несоблюдении лучше после того, как я получу какие-то документы? А как Вы считаете, есть у нас шансы избежать уплаты налога?

Зашла на сайт налоговой, действительно, для того, чтобы сообщить о несоблюдении, необходимо указать номер и дату документа, подтверждающего несоблюдение разъяснений ФНС России, этот пункт считается обязательным, без него сообщение не отправляется.

Только что звонили из налоговой, готовят акт... Спросила у девушки, чем руководствовались их юристы при вынесении решения, какие у них аргументы. Сказала, что т. к. у дочери была доля 1/3, то и имущественный вычет ей положен 1/3 от миллиона, следовательно, разницу нужно платить. При том, что мы вычет и не просили, у нас составлено соглашение о распределении ДОХОДА, а не вычета. Кода я ей об этом сказала, она сначала немного зависла, потом начала говорить о том, что в договоре КП это не сказано. Но в нашем договоре четко прописано, что энную сумму получает муж и энную сумму получаю я.

Спросила ее, в курсе ли она о письмах ФНС и Минфина, на что она ответила, что эти письма к нашей ситуации не относятся. Интересно, я читаю как-то не так что ли?

Опять позвонила девушка-налоговичка, сказала, что акт пока составлять не будет - отправила запрос в управление, т. к. ситуация сложная и эти письма не являются обязательными для исполнения. Вот тут она меня вообще заинтриговала, т. к. я вчера по совету @Людочки, зашла на сайт налоговой и без особых усилий нашла письмо ФНС...

 

Вчера мне в налоговой сказали, что претензий ко мне не имеют и платить мы ничего не должны. Ура! Почти 80т.р. сэкономлены для семейного бюджета. Так что соглашение о распределении дохода работает. Буду рада, если кому-то мой опыт пригодится.

 

Скажите пожалуйста, а Вы это соглашение регистрировали в юстиции?

 

нет, не регистрировали, такого требования нигде прописано не было, а что Вас заставляют?

 

Сказали, что нужно было зарегистрировать в Юстиции

А расскажите по подробней как именно написано в договоре КП о долях и доходах. У нас похожая ситуация. Взяли ипотеку, когда родился второй ребенок погасили часть мат. капиталом. Дали обязательства в пенсионный что выделим доли детям. Но никто не предупредил сколько нужно выделить. Муж в итоге дарит свою 1/2 детям и у них получается пол квартиры что соответствует 1 135 000 рублей, а капитал дали 408960 рублей на всех членов семьи, т. е. по 102240 р. Мне это сразу не понравилось как так дали мало получили много. Потом сразу продаем и нужно заплатить налог за детей, несправедливо конечно! При этом детям была выделена доля в другой квартире у бабушки. В договоре прописано что деньги будут выплачены в равных долях. Именно в договоре не написано что деньги получила. Сказано так: продавцы Анастасия, действующая за себя лично и своих несовершеннолетних детей. Подскажите что делать? Как обойти налог

 

Здравствуйте, @ahyjb. У нас ситуация в чем-то похожа. Продаем квартиру с 2-мя несоверш-ми собственниками. Моя доля более 3-х лет в собственности, их доля возникла в 2016-ом году. Вы нашли какой-нибудь выход? У нас сложность в том, что покупает нашу квартиру ипотечник и банк не хочет отходить от регламента и добавлять пункты о полученных доходах каждого собственника в договор КП. В таком случае возможно составить соглашение о распределении доходов, но его скорее всего надо будет регистрировать вместе с договором КП в ФРС. У Вас что-то подобное было?

И еще по телефону горячей линии ФНС услышала, что несовершеннолетние доход получать не могут, соответственно соглашение о распределении дохода с ними не составляется. При все при этом налог с несовершеннолетних готовы получить.

 

@ahyjb, извините, только что увидела, что в теме есть новые сообщения.

Если Вам еще актуально, да и для других, кто в подобной ситуации, напишу, как был оформлен договор.
Пункт о долях:
Квартира принадлежит Продавцу по праву общей долевой собственности:
- дочери - доля 1/3
- сыну - доля 1/3
- папе - доля 1/6
- маме - доля 1/6

пункт о расчетах:
- сумма в размере _ уплачена Покупателем Продавцу до подписания настоящего договора за счет собственных средств, в связи с чем Продавец, подписывая настоящий договор, подтверждает, что указанная сумма им получена
- окончательный расчет производится за счет кредитных средств путем перечисления суммы в размере _ на счет мамы и суммы в размере _ на счет папы.

естественно, там, где папа, мама, дочь, сын - это я написала для простоты, а так все оформлено правильно (ФИО, пасп. данные и т. д.)

мне тоже в налоговой пытались это "впарить", я позвонила в Регпалату, мне сказали, что ИМЕННО ЭТО соглашение их не интересует в принципе, т. к. в соответствии с ГК РФ они регистрируют допы, которые вносят в договор СУЩЕСТВЕННЫЕ изменения (например стоимость, участники сделки и т. д.). Это соглашение никаких изменений в договор не вносит. Мало того, налоговики пытались меня завернуть еще и потому, что, по их мнению, все эти нюансы по распределению доходов должны быть прописаны в КП, а то, что помимо нас там есть еще и другие участники сделки, которые также должны подписаться под всеми этими условиями, их вообще не смущает.

соглашение составляется между родителями, которые помимо собственной персоны могут выступать и от имени своих несовершеннолетних детей, как законные представители. Так же и налог уплачивают не дети, а их родители, впрочем, как и получают вычет.

 

@olishn, спасибо за ответ. Еще пара нюансов:
доли распределены между мной-мамой и двумя детьми, муж дал нотариальное согласие на отказ от своей доли в мою пользу. В этом случае, как составлять соглашение о распределении дохода...я выступаю за себя, а муж как законный представитель детей и вместе мы договариваемся, за себя он уже не может выступать..так?
Соглашение должно быть от той же даты, что и ДКП? И указывали Вы место регистрации свои и мужа и детей в соглашении, если да то какие? Ведь на момент его составления мы все будем выписаны.

 

Да, получается, что в соглашении Вы договариваетесь с мужем именно как с представителем детей. За себя он уже выступать не может, т. к. не является собственником. Но тогда по логике и в ДКП должно быть то же самое, т. е. участники сделки от продавца - Вы и муж (как представитель).

да

Нет, мы тоже были выписаны, указывали только данные паспортов и свидетельств о рождении

Хочу Вас предупредить - я не юрист, поэтому, пожалуйста, не воспринимайте мои советы как истину в последней инстанции. Пошукайте лучше на сайте налоговой, поищите информацию по этому вопросу, ведь прошло уже 2 года с начала темы. Вполне возможно, что есть какие-то пояснения, требования - у налоговиков всегда так: сначала письмо, потом к нему еще 48 пояснений. Настолько все шатко-валко в данной ситуации, что лучше перебдеть, ошибка уж больно дорого выходит. Удачи Вам!

 

Продали квартиру в 2015 году за 6 000 000 р, в собственности менее 3-х лет.
Долевая собственность:
мама - 1/4
папа - 1/4
племяшка (4 года) - 1/4
я - 1/4
По договору купли-продажи распределения суммы от продажи между собственниками нет. В этом же налоговом периоде состоялись сделки:
Родители (в браке) купили жильё в собственность за 5 500 000.
Я вложила деньги в строительство квартиры (перехода на ДДУ еще нет).
Сестра (доля дочки) купила жильё в собственность за 3 700 000.
1) Можем ли мы воспользоваться соглашением о распределении доходов с продажи квартиры и по своему усмотрению разделить доход?
Письмо ФНС России от 13 июня 2012 г. N ЕД-4-3/9664@:
"физические лица вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи квартиры, находящейся в их общей долевой собственности, независимо от размера их долей в праве собственности и учитывать соответствующие суммы дохода при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц."
2) У нас один договор купли-продажи квартиры, поэтому общая сумма вычета распределяется между совладельцами пропорционально их долям. Но как быть с вычетом, если допустим мы доход распределим только между 2-умя собственниками? У остальных доход будет равен 0. На них все равно приходится доля вычета? Можно ли его распределить только на одного или на двух собственников?
3) Налог при покупке и продаже квартиры. Два вычета. Как с помощью взаимозачета при покупке квартир нам минимизировать налоги с 6 000 000 р? Кому выгодней быть налогоплательщиком?
4) Декларации придётся подавать всем собственникам? Как быть с ребенком? За него должна подать декларацию сестра? Она в декрете. Если у остальных 2-ух собственников доход с продажи 0, им все равно подавать декларацию?
5) Папа работает официально, мама нет. Но квартира оформлена на маму, но куплена будучи в браке. Как быть с двумя вычетами?
6) Я в данный момент не работаю. И получается как таковой покупки жилья я пока не совершила (нет пока акта-приемки, жильё на стадии котлована),получается мне вообще не стоит вписываться в налогоплательщики, так как взаимозачет на покупку я не получу?

Помогите пожалуйста во всём разобраться.

 

1. Если ФНС РФ разрешает и письмо доведено до всех налоговых, почему бы и нет? Т. е. можете.
2. Если доход распределяется, то и вычет в такой же пропорции.
3. Если 2 налогоплательщика получат доход по 3 млн. руб., даже заявив имущвычет при продаже в равных долях, у них все равно возникает налоговая база 2,5 млн руб. Заявив имущвычет при покупке под налог попадает 0,5 млн. руб.
4. 3-ндфл подают те, кто получил доход. Если племянница получит 0, то и налооблагать нечего.
5. И папа и мама вправе заявить имущвычет, если раньше не пользовались. И не важно на кого оформлены документы. Налоговая база возникает и доплатить ндфл придется.
6. Имущвычет по покупке жилья Вы не сможете получить без свидетельства о праве собственности (акта приема-передачи).

 

Добрый день. Подскажите, что делать вот в такой ситуации:
С женой купили 2 км квартиру в ипотеку в 2006г.
Погасили кредит в 2012, в том числе было погашение мат. капиталом в 2010.
В 2016 решили улучшить жил условия, сначала ввели детей (2007, 2009, 2012 г. р.) в доли (всем членам семьи по 1/5) в 2км квартире, как требовало нотариальное обязательство по использованию маткапитала, затем в один день продали ее и купили 3км, с доплатой, там у всех тоже равные доли.
Выделение долей - это было требование государства, отсюда как то упустили момент с налогами.
Беда еще в том, что оба договора датируются 26.12.2016, но продажа 2км зарегистрирована 30.12.2016, а покупка новой - уже в январе 2017, то есть получается в разных налоговых периодах.
Сейчас вот в адрес детей пришло уведомление от налоговой о декларировании дохода от продажи, налогов выходит, как я посчитал, более 350 тыс (затраты в итоге получились более чем полученный маткапитал).
Насколько я понимаю, единственно возможный путь - это платить налог сейчас и затем в возвращать вычетами детей в 2018-м. Причем, я свой вычет уже потратил еще в 2007, значит, за детей вычет получить не смогу, только супруга?

Читал что если б было заключено соглашение о разделении доходов в пользу родителей, то это позволило бы уйти от налогов на доходы детей. К сожалению, про это не подумали и не учли. С другой стороны, из-за отсутствия такой формальной бумажки, которая по сути не меняет ничего, мы попадаем на такую огромную сумму. Имеет ли смысл обращаться в суд, если да, то какие аргументы тут можно привести?