Стоимость недостроя и последующих вложений

Добрый день!
Иногда захожу на форум, читаю отчеты о стройках, но сам пока не решился начать стройку с нуля.
Живу почти в центре города в частном секторе, кирпичная часть дома 30 м2, две комнатки и кухня с ванной, гараж и сотка земли (купил по случаю в 2002 году за 8000 долларов и вот прижился там)
В принципе все устраивает, но поселилась мысль переехать за город, чтобы земля была и дом побольше (родителей перевезти чтобы)
Присматривал и участки и готовые дома, но как то ничего не запало в душу. Старые дома не рассматриваю, у самого такой, за иные ценник негуманный, 5-6 млн. С участками вроде бы проще, но цена тоже от 1 млн и выше, хотя асфальта практически нигде нет, ну и скважину и септик делать само собой. Если участки за 500 тыр то в чистом поле почти и что с коммуникациями непонятно.
Стал смотреть недострои, чтобы хоть коробка уже была, а там потихоньку что то и сам смогу сделать, веранду и крышу у себя уже делал, думаю быстро научусь и другому.
Из нескольких просмотров ничего не задержало внимания, кроме данного объекта, хотя понимаю что там косяков наверное больше чем преимуществ, но по сравнению с другими он почему то мне запомнился.
Итак дом 9х9 с мансардой. Из лискинского газосиликата, толщина 300, блоки клали на клей, планировали утеплять пенопластом. Жилая площадь 140 м2, мансардный этаж без перегородок пока, стены на верхнем этаже 140см и армопояс 10см, а так потолки должны быть 2.7 м после отделки.
Перекрытие второго этажа дерево, брус 150х200 на ребре через 80-100см, доска пола 40-ка и потолок такой же доской собирались выравнивать. Окна пластик, двери пока нет вообще, как и полов на первом этаже. Насчет фундамента не в курсе, крыша металлопрофиль по обрешетке с пароизоляцией, планировали сначала второй этаж заморозить.
Участок 12 соток, 30х40, ровный, земля с виду черная, а то у нас песок почему то часто встречается, асфальт мимо участка, как и все коммуникации, включая телефон. До города 12 км, в принципе я и хотел не в городской черте, расстояние в несколько км не критично, а расценки на тарифы должны быть меньше.
Вроде бы строили для себя, но явно малобюджетное. Теперь продают за 2 млн, но готовы за 1.7 млн отдать.
Встает вопрос, стоит ли эта коробка на участке таких денег и сколько прийдется вложить чтобы можно было въехать на пмж, отделка без загонов ессно.

 

Для начала выяснить какой фундамент. От этого плясать.

Из увиденного - перекрытие второго этажа нужно усилить.
Доска 40 на расстоянии 80 см будет как батут.

1,7 миллиона как раз те деньги, которые его построить будет вместе с землей.
Для того, чтобы можно было жить от нескольких сотен тысяч и до бесконечности в зависимости от запросов.

 

Насчет фундамента постараюсь узнать
про перекрытие думал что в пределах нормы, вычитал в инете вот такое, с учетом что пролет там должен меньше 6 метров быть скорее всего:

"перекрытие выполняется по несущим деревянных балкам. Ширина и высота несущих балок зависит от длины перекрываемого пролета, расстояния между балками и толщины досок пола. Для стандартного пролета в 6 м применяют балки 10x15 (h) см с шагом 1 м. Обычно балки устанавливают двумя способами: с заделкой или врубкой концов в стены и на кирпичных столбиках.

Для примера рассмотрим устройство перекрытия в кирпичном доме. Брус 10x15 см устанавливаем одновременно с кирпичной кладкой стен с шагом 1 м при толщине досок пола 50 мм, шагом 0,8 м при толщине 40 мм, шагом 0,5 м при толщине 25 мм. Для придания большей жесткости брус ставится на ребро, то есть 15 см — это высота балки. Балки перекрытия устанавливают по одному уровню по площади всего дома."

 

Вот проверенный калькулятор балок:
https://vladirom.narod.ru/stoves/beamcalc.html
По нему у вас балки вашего размера почти в два раза чаще должны стоять.

 

это из разряда "на заборе написано"... А люди по такому строить готовы...
Строено не очень хорошо, каменщик про кладку ГСБ один раз слышал (даже на фото не видел).
Грунты и фунд - основные вопросы. Боюсь, хорошего там не будет...
Монтажникам окон руки ..., окна как минимум укрепить, деревянные подкладки вынуть и перепенить всё.
Армпояс найти и сфотографировать - по фото изнутри балка лежит на ГСБ. Стропилку исследовать и фотать.

 

Прошло почти 2 года
обьявление о продаже снова появилось, хозяин уехал на ПМЖ в Сибирь
За это время мало что изменилось, залили полы первого этажа, песок, пенопласт и бетон.
Про фундамент сообщили что углублен он на 80-100 см, 4 нитки арматуры, гранитный щебень и самомешанный бетон
Армопояса между этажами нет, типа второй этаж всего 4 блока, и армопояс под крышей, мне это не очень понятно
За это время хотел купить дачу, чтобы маман занималась огородом, а тут опять это обьявление всплыло, может быть стоит смысл глянуть или тухляк этот дом и безнадега?

 

За такое время если были косяки с фундаментом, то они должны были проявиться в виде трещин на стенах. Если ничего нет, то все нормально.

А коммуникации предусмотрели?

 

А цена? щас недвига сильно просела. его до ума можно довести. и действительно обследовать внимательно фундамент и при отсутствии косяков-брать

 

Да, нужно поторговаться, хозяин далеко, дом брошен, он рад будет от него избавиться. Дом то прям Вас ждет) а фундамент, ну может его подрыть и посмотреть правда ли там метр в земле, для собственного успокоения. (За это ж не посадят я надеюсь)
Вообще по моим наблюдениям, у нас недострои продаются близко к себестоимости, потому как нафиг никому не уперлись, народ избалован, хочет конфетку сразу. Мало кто возьмется возиться. Торгуйтесь, ненавязчиво так.

 

Боюсь что с фундаментом там как раз косячок был, я тоже сказал хозяину что если пару лет простоял и не треснули стены то наверное фундамент нормально сделан. Он ответил что делали фундамент осенью, а стены стали весной возводить, но типа где то по шву газоблоков появилась тоненькая трещина в 1 мм, не снизу до верху, но все же, типа это нормально и у газобетона это бывает, но что то мне думается это фундамент усадку дал ...
и на крыше он сказал косяк выплыл, повело какую то стропилу и немного волна пошла, делали крышу сами вот и результат
под канализацию трубы предусмотрели, но вот пол первого этажа я хотел бы делать теплым, а не по грунту как он реализовал, может быть сверху можно еще залить или прийдется снимать его стяжку?
на выходных сьезжу в реале погляжу поближе
ценнник в обьявлении 1.8 млн, но судя по всему готов хорошо торговаться
у нас цены упали только на квартиры немного, земля что то не подешевела, да и откровенно нет нормальных участков, чтобы и ровный, и коммуникации рядом и асфальт тем более, только за участок 10-12 соток хотят около 1 млн

 

легко

 

Однозначно торгуйтесь. не подешевло это значит людям не продать надо. а продавать нравится. сверху стяжку залить вообще без проблем. косяки обнаруженнуе не критичны-хуже бывает когда готовый дом берешь а тааааам...и не видно .

 

А разрешения на подключение к удобствам имеются ?

армопояс ? если только по двум сторонам незамкнутый

 

Т. е. если где то по швам кладки трещинка появилась это не приговор?
и деревянный пол прямо на газобетон это как, не рассыпется он со временем там ?
армопояс для меня тоже загадка, без него это риск большой?

есть разрешение на строительство
по этой улице поставили новую трансформаторную будку на 380 в, хозяин говорит подключение 500 р, но надо счетчик купить за 3000 р, а он больше не готов деньги вкладывать в него
газ проходит через дорогу, вроде подключение 50 000, но это конечно дороже выйдет думаю, и под асфальтом трубу самому проводить

 

ИМХО пройтись по соседям, поговорить будут ли они рады соседству, про подключение удобств поспрашивать. Балки для себя я перестелил бы. А так - в дом еще вкладывать и вкладывать...

ps счетчик... +проект, монтаж, подключение... борьба за газ, за воду из частного трубопровода... думаю выяснить нужно всё до покупки.