Как объединить дом и участок

Специалисты! Помогите разобраться. Ситуация интересная, в нее надо вникать…

Имею деревянный дом (подарен родителями) на который имеется вот такой кад. паспорт и свидетельство о праве. Фактически то, что в кад. плане это 2 рядом вплотную к друг к другу стоящих, ничем конструктивно не связанных дома. Один – ветхий разрушающийся (на схеме выделен желтым - лит. А, а), второй – пригодный для проживания (на схеме красным- лит А1,а1,а3) По кад плану оба дома – как бы одна постройка с одним кад. номером. Согласно свидетельству о праве собственник всего этого я в единственном числе. (Дом не межевался, его точные границы и привязка к з/у не проводилась)
Нюанс в том, что ветхая часть дома де-факто в долевой собственности (2 участника по ½). Де-юро – только в моей (как удалось родителям всю постройку зарегистрировать на себя – загадка (наверное сработала дачная амнистия) Разгадывать сейчас нет смысла)
Сейчас вся эта «Моя конструкция» стоит» на 2-х участках (на схеме синий и зеленый). Оба участка стоят на кад учете. У каждого участка свой собственник. Зеленый – мой, синий – «»»?родственниЧка?»»».
Право второго участника на ½ доли дома подтверждается решением суда «бородатого» года. Но после суда это право на долю нигде не регистрировалось, т. к. ни собственнику дома, ни, теперь уже новому владельцу «синего» з/у ветхий дом не нужен. (нужнее тогда (1993-1996 г. г.) была земля «прилагавшаяся» к дому).
Сейчас с владельцем з/у ведутся переговоры о сносе ветхого дома. Владелец з/у по нотариальной доверенности готов подписать соглашение/решение участников долевой собственности о сносе. Далее планируется обмен участками.
Цель мены:
- получить «синий» участок в собственность (взамен передается заштрихованный «зеленый»).
- снести ветхий дом (освободить участок)
- сделать капитальную пристройку к оставшейся части.

Внимание Вопрос:

1. Каков желательный/правильный алгоритм действий, с минимальными рисками
2. Как снять с учета ликвидированную / снесенную часть постройки (ведь и старая и новая под одним кад номером?)
3. каковы шансы получить разрешение на реконструкцию оставшейся части постройки, при условии, что в результате реконструкции пристрой фактически будет стоять на 2-х смежных участках (предполагая, что планирующийся обмен состоится)

 

При чем тут СНиПы, интересно?

Значит оно у него есть и без всякой регистрации, а вашу регистрацию права он отменит в любой момент по решению суда.
1. Варианты разные, в зависимости от площадей участков и того, каким образом собираетесь "обмениваться".
2. Поскольку сейчас это один объект, то или делить в натуре (тут как раз долевая собственность может пригодиться), или каким-то образом вносить изменения в кадастровый учет и ставить на учет два отдельных здания, одно из которых будет сноситься. По возможности этого варианта точнее подскажет кадастровый инженер (а может, и не один).
3. А что мешает объединить участки? Разные ВРИ или превышение максимального размера?

 

По пункту 2 уточняющий вопрос: Как документально зафиксировать снос ЧАСТИ объекта недвижимости. В частности литер А, а, (кад. паспорт объекта недвижимости в первом сообщении).

 

Снять с учета объект недвижимости можно только полностью. Вам проще сделать перераспределение участков, а потом оформить реконструкцию дома.

 

В моей ситуации возможен обмен. Перераспределение сложнее. То есть план действий должен быть таким?:

1. Обмен участками
2. Получение разрешения на реконструкцию
3. Снос старой части
4. Регистрация изменений.
5. Получение РнР
6. Возведение др. объекта на месте снесенной части
7. Регистрация изменений.

Напомню, что по Свидетельству о праве собственник всего объекта - только Я. Фактически у старой части есть со-собственник (1/2). Со-собственнику не известно, что весь дом Зареган на одного. Ему старая часть не нужна, он дал согласие на снос. "Согласие" будет "для виду" оформлено соглашением участников долевой собственности о сносе.
Пункты 5,6,7 - на мой взгляд нужны для исключения в последующем возможности притязаний со-собственника на вновь возведенную мной пристройку.

 

Почему считаете перераспределение сложнее? Получите сразу два участка, один только ваш, второй только соседа. Или у вас межевание не проведено?

Пункты 3 и 4 можно исключить, сносите старую часть дома, достраиваете на ее месте новую и регистрируете все это дело как реконструкцию.

 

@Mrak1983, Я никак не пойму зачем перераспределение. Предполагаемые к обмену З/участки промежованы, оба стоят на кад учете, у каждого собственника оформлены свидетельства.
Может я чего не понял... или Вы не совсем въехали ?
Оно (перераспределение требует выполнения кад. работ (составления меж плана), которые стоят денег) При обмене же з/у между собственниками заключаем/подписываем договор и Регаем смену собственников. Вроде все... Быстро и не дорого...

@Mrak1983, К Вам вопросы:
- Последовательность действий имеет значение? (1 - Обмен, 2-РнР,3-Снос) Или не имеет?
- Допустим: 1- я снес старую часть постройки, 2 - на ее месте построил новую, 3 - получил РнР, 4 - Зарегал. Предположим - вдруг приходит ко мне со-собственник снесенной части и говорит: "Молодца.а.а... восстановил дом... теперь я готов в нем пожить, ну или продать свою 1/2 долю..." Что бы Вы ему сказали ? И как посоветуете мне поступить чтобы не оказаться в такой ситуации...

 

Из ваших слов я понял, что заштрихованный участок является одним целым с основным и что бы оформить обмен, эту часть необходимо отрезать. А у вас он похоже идет уже отдельным ЗУ.

Если уж на то пошло, то второй дольщик так может сделать в любой момент. Вам бы лучше все вопросы с долями заранее утрясти.

 

@Mrak1983, спасибо что находите время вникать в вопрос.

Ветхая постройка полностью стоит на з/участке со-собственника дома. Доли участников ветхой постройки определены завещанием и подтверждены реш. суда (по 1/2). В натуре не выделялись, т. к. дом никому не нужен (полуразвалился). В установленном порядке доли на дом не Зареганы (свидетельств на доли нет ни у одного из дольщиков). Предстоит обмен участка (схема в первом посте) выделенного синим цветом, на участок заштрихованный. На синем стоит ветхий дом. До обмена между со-собственниками достигнуто письменное соглашение о сносе дома.
1. Является ли факт сноса дома по соглашению его участников основанием для прекращения права собственности?
2. Если объект недвижимости можно снять с учета только целиком, то снесенную ветхую часть, наверное можно убрать из кад плана только путем регистрации изменений как реконструкции?
2. Вроде в Зем кодексе была норма, что при отчуждении, переходе прав на з/у (продажа, обмен, дарение) к новому владельцу переходят и права на постройки, возведенные на этом з/у.

 

Да, только нужно будет еще подготовить акт обследования и аннулировать сведения о доме в кадастре.

Да

Да, ЗК ст. 1, п. 5 "единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами"