Строительство домов на продажу, инвестирование в недвижимость

Есть ли тут коллеги кто строит дома с пропиской на продажу в любом регионе России?
Ищу коллег для обмена опытом и обсуждения рынка)
Желающие получить консультацию, всегда рад!

 

Не очень актуально. Вы бы хотя бы регион указали. Вдруг, в Крылатском?

 

Я думаю здесь на форуме есть Ваши коллеги id3633277.
Но вряд ли они будут раскрывать здесь свои перспективные идеи и обкатанные приёмы успешного строительства на продажу. Конкуренция, понимаешь)
Но с большой долей вероятности их (коллег) отсутствие в данной теме восполнят другие форумчане. Тему зафлудят, короче. Поживём-посмотрим, как говорится...

Но Вы не стесняйтесь id3633277 - начинайте!
Мне, например, очень интересно.

P. S.
- Действительно, а какой регион?
- И о какой стоимости домов идёт речь? Дома ведь разные бывают? Видел, что строят на продажу и супер-бюджетные дачки и дорогие коттеджи...
- Почему именно дома "с пропиской"? А дачные дома не попадают в сферу Ваших интересов? Их не покупают или что? (Но вроде сейчас и в СНТ прописаться можно)...

 

Почему неактуальна? Очень даже актуальна. Продажей не занимаюсь, а сдаю в краткосрочную аренду большой коттедж 600 кв. м. в ближнем Подмосковье. Так вот от первого лица скажу, что ситуация поменялась кардинально, по сравнению с той кот была даже 8 месяцев, а тем более два-три года назад. Тогда стояла очередь, все выходные были забронированы месяца на полтора вперед, некоторые пытались перекупать, предлагая большую цену, я даже время от времени убирал из рекламы объявления об аренде, тк и так все выходные на полтора мес вперед были забронированы. Сейчас же даже звонков нет. Вообще!
А что касается на продажу, то я понимаю не строят по тем расценкам которые фигурируют здесь на форуме иначе нельзя вписаться даже в рыночную цену дома, не говоря уже о профите. Вот, к примеру, недалеко (подмосковье 30 км) этим летом возводились именно на продажу дома из бруса 6 на 8 в 2 этажа плюс мансарда, ванна, туалет, разводка для кухни, отделка изнутри вагонкой, а снаружи сайдингом. Так вот возведение ленточного фундамента (80 см под землю и 80 см над землей), коробка (без окон и дверей, но с брусовыми перекрытиями) + крыша! обходилась "девелоперу" за работу 80 (восемьдесят) тыс рублей (в прошлом году рабочие говорят платил по 140 тыс, а в этом из-за кризиса продаж резко снизил). Отделка полностью: стены и потолки - вагонка, пол - шпунтованная доска, меж этажная шумоизоляция, окна (сделать проемы + вставить), двери межкомнатные, а также обшить весь! дом снаружи сайдингом (а дом высокий в коньке 9 метров) вот за всю отделку снутри и снаружи 100 тыс. И еще с этих денег он умудрялся делать вычиты, например, за выданный им для работы инструмент!(без возврата)

 

Какой то ценник малореальный. У работяг на еду больше уйдет.

 

Тоже удивляюсь. Минимальный ценник за межкомнатную дверь этим летом был 1100.

 

Возможно работяги были на положении рабов (отнятые паспорта и т. д.).
По-другому такой ценник не объяснить.
Либо сам ценник не верен изначально.

 

Дома возводила бригада из 10 узбеков, работали очень шустро с пол шестого утра. Но они, надо сказать, не так чтобы совсем мало зарабатывали (хотя и жаловались, что в предыдущие годы он платил намного больше) - за месяц успевали возвести три одинаковых дома (фундамент, стены, крыша) - рука набита. Отделку внутри и снаружи делали либо они же, либо другие с Украины, и все по вышеописанным расценкам. Паспорта у всех были на руках, ходили свободно, в т. ч. и ездили в Москву, автоматчиков нигде не было. "Застройщик" приезжал иногда, максимум раз в пять дней по мелочи чего-нибудь привести (доставка основного стройматериала поставщики сами привозили, точно не с рынка) и заодно посмотреть что сделали. Он похожие дома понатыкал во многих местах Подмосковья, в предыдущие годы, как говорят строители, продавались как горячие пирожки, но в этом, вроде как совсем по-другому. Как я понимаю, застройщики не строят даже близко к минимальным ценникам, которые фигурируют везде в тч на Форуме. К примеру, читал здесь, что конопатка (меж брусьев) стоит 70 рублей за погонный метр с каждой стороны и это еще вроде как ближе к нижней границе. Так вот по этой цене "застройщику" только конопатка одного дома обходилась бы в районе 140 т. р. Он же платил 10 т. р. (составляющая часть полной платы за отделку в 100 т. р.)

 

А я соглашусь, что это возможно, хотя и сложно.

Застройщик в данном случае имеет талант и возможности огранизовать все так, что исполнители не тратят время на то, на что тратят его другие исполнители по разовым заказам, а материалы идут в дело на 99%.

Мы же, самозастройщики, нанимая подрядчика на разовый заказ, оплачиваем работу и жадность этого "заказчика" (бригадира, прораба, "бабая"), его потери на поиск заказов, на простои, заезд, выезд, на много чего еще - то есть что-то близкое к вышеупомятнутой "рыночной цене дома". И это еще хорошо, если есть выбор и удается найти добросовестного исполнителя, а в случае разового заказа добросовестность куда-то испаряется. И всякие перерасходы, которые если сложить, выходят просто устрашающие суммы - доски на опалубку, которые не знаешь куда девать, десять лишних мешков штукатурки, которые я просто отдал в качестве бонуса, пока не испортилась, еще уйма всего, что берется в запас или по ошибке и пропадает

 

3 дома за месяц это круто. Особенно с фундаментом. Т. е. получается что бригада из 3 человек за месяц с нуля собирает дом ... Про фундамент вопрос - это либо винтовые сваи - либо не ждали когда застынет бетон?
Дома были какой площади и что за дома (брус, каркасник)?

 

Не бригада из 3 человек за месяц один дом, а бригада из 3 человек за месяц 3 дома, то есть на один дом 10 дней. В принципе на моих глазах такое делали. за 8 дней 6х8. (фундамент был столбики правда). И каркасник 8х12 за 2 недели этим летом в садоводстве поставили.

 

Я читаю что написано: Дома возводила бригада из 10 узбеков, работали очень шустро с пол шестого утра. Но они, надо сказать, не так чтобы совсем мало зарабатывали (хотя и жаловались, что в предыдущие годы он платил намного больше) - за месяц успевали возвести три одинаковых дома.

Сроки впечатляют. Ценник очень дешевый.

 

Ой. Это у меня уже глаза в кучу. Тогда это медленно на тех объектах что видел я работали как раз по 3 русских. Но фигачили действительно не переставая с раннего утра до поздней ночи. Я бы так не смог. У меня через 6 часов махания молотком начинает мышцы сводить. Тогда я понимаю что уже хватит на сегодня.

 

@abusur, это 2 000 метров. Бригада из 4 конопатчиков долбит это 14-15 дней. Именно долбит, от рассвета до заката.
10 000 только на еду уйдут.
Из личных наблюдений - средне-азиаты, на конопатке "умирают" на третий день.

 

abusur здравствуйте!

Вижу тема строительства на продажу в Мск Вас интересует, не смотря на благотворное влияние тёплого климата. И это замечательно

Вы затронули весьма интересную тему, имеющую практический интерес (ИМХО) именно в сегодняшнее время. И возможно в будущее время, если перипетии экономического кризиса не ввергнут рынок загородки в состоянии полной стагнации и/или (не дай Бог!) не перекинутся в политическую плоскость.

Начну издалека. Мой знакомый (вместе учились) руководил обувным "предприятием" в 2000-х тысячных. Продавали в России, производство заказывали в Китае на давальческом сырье, т. е. сами закупали сырьё в Аргентине-Бразилии, везли его в Китай, те шили и т. д. Не суть...
Так вот он был сильно удивлён такой картиной. В цеху стояло сильно устаревшее оборудование - прошлый век, как говорится. На нём можно было сделать только одинарную строчку, а нужна была двойная... Во всём мире такое оборудование уже не используется, его заменило более современное, которое делает сразу двойную строчку. (а старое, соответственно, уехало в Китай). И вот он удивился и спрашивает у Китайцев, почему не поставить более современное оборудование, которое сразу делает двойную строчку. Ему ответили, что в Китае очень дешёвая рабочая сила (в то время была) и им выгоднее поставить два не дорогих станка и посадить двух рабочих, чем один более современный станок и одного рабочего. Хотя разница в стоимости старого и более нового станка была не особо большой, но в "китайском раскладе структуры себестоимости" всё равно было выгодней не дорогой, но менее производительный станок, + дешёвый китаец.
Кроме того, там партия приветствовала создание новых рабочих мест, но к данной теме это уже не относится (хотя как знать)...

Поскольку "узбеки" у нас на правах китайцев в Китае, данный приём (подход) целесообразно использовать и в строительстве на продажу, именно в современное, кризисное время. Кризис, как известно, это не только время потерь, но и время возможностей. Возможности часто связаны с переменами. В т. ч. и с переменами в подходах к ведению бизнеса, управлению структурой затрат и т. д...

P. S.
ИМХО тот кто придумал крылатую фразу про "кризис время возможностей" не много лукавил. Потерь бывает обычно всё таки больше, чем возможностей. Но будем стараться быть на позитиве