Дом в долевой собственности на 3 владельцев на землях в личной собственности. Вопросов много

Уважаемые форумчане, всем доброго времени суток.

Ситуация для меня очень запутанная и поэтому обращаюсь к вам за советом. Для наглядного понимания ситуации набросал схему.

Итак: - есть три совладельца долевой собственности дома на 153 м. кв. Участки у каждого оформлены в собственность, причем у владельца «А» проведено межевание и границы участка определены и зарегистрированы (есть на карте кадастра). У владельца «В» есть свидетельство на собственность без межевания, тоесть границы не определены. У владельца «С» вроде тоже есть свидетельство на собственность, но я его не видел, на карте кадастра его участка тоже нет.
- Владелец «А» не живет постоянно.
- Владелец «В» не живет постоянно
- Владелец «С» проживает круглогодично
- Отопление в каждой части дома «А», «В», «С» свое
- Владелец «А» получил в дар собственность в 2015 году. До этого предыдущие владельцы около 12 лет назад перестали пользоваться своей сливной ямой «А» засыпали ее и стали пользоваться сливной ямой «В». Документального подтверждения существования ямы «А» возможно не существует, но возможно и есть. Около 3 лет назад владелец «В» заглушил слив владельца «А» в сливную яму «В». В 2015 новый владелец «А» подключился к яме «В» сам.
- в 2015 году владелец «А» сделал ввод своей собственной воды в свою половину, т. к. до этого вода заходила сначала в половину «В» а уже оттуда шла в половину «А»
- Владелец «А» имеет желание выкупить дом и землю владельца «В», но тот хочет немысленно большую цену, за 4.5 сотки и старый дом 50-х годов постройки 4,5 млн., при реальной стоимости около 1,5-2 млн. а то и того меньше.
- Владелец «В» предъявлял претензии на половину строения «А» и подал в суд на владельца «А» и рег. органы на отмену межевания. Суд проиграл.
- Теперь владелец «В» хочет провести раздел дома в натуре и выделить свою долю.

Вопросы:
1. Кому может достаться яма «В» в случае раздела если она располагается на территории «А»?
2. Ввод воды в половину «А» и «В» не оформлен должным образом. В случае раздела через суд что может быть? Колодец на территории «А». Можно ли будет отключить владельца «В» от воды?
3. Какие могут быть причины отказа суда владельцу «В» в выделе его доли. Владелец «А» не хочет терять преимущественное право покупки после выдела доли.
4. Как можно более менее законно снести строение «А», расположенное целиком на территории «А», но владелец «В» имеет претензии на ½ этого строения.
5. В случае если все таки разделят по суду, то что может владелец «А» сделать со своей половиной дома? Можно будет ее снести например?

Буду очень благодарен за ваши комментарии.

 

В общем пользовании. При разделе можете требовать переноса, но тогда на вас могут возложить расходы на перенос канализации к яме С.

Вводы-то древние небось? В водоканале как оформлены? Скорее всего по суду заставят восстановить

И чем мотивирует?

Можно. Не причиняя ущерба части дома В. И строиться можно не создавая угрозы уже существующим зданиям.

 

Спасибо за комментарии.

Ввод воды очень древний и документов на них ни у кого нет, звонили в водоканал и сказали что договора оформлены на владельца "А" и владельца "В", но подозреваю что договора оформлены на счетчики. Само расположение труб скорее всего не зарегистрировано т. к. проводили ооооочень давно с соседских участков с разрешения соседей.

По поводу 1/2 строения "А" на которое претендует владелец "В" то позже выложу его исковое заявление но вкратце он пишет что пользуется и владеет этой половиной уже давно на основании договора. В договоре на который ссылается владелец "В" написано "на участке находится два сарая и туалет" ни каких обозначений нет. И действительно строение "В" разделено на две части и в правую часть вход сделан с участка "В".

 

В приложении исковое заявление владельца "В" на отмену межевания.

Теперь владелец "В" устно высказывает свои претензии на сливную яму "В", предлагает подписать вот такой договор) Хотя эту яму он не строил и доказать что она его он не может. Яму копали и делали прежние владельцы участка "А" и родственники нынешнего владельца "А"

 

Так как дом в долевой собственности с дворовыми постройками, коим является строение "А" как все таки можно снести это строение законными методами? Может вызвать какого либо эксперта чтобы тот признал сарай аварийным и уведомив об этом владельца "В" снести сарай? Но боюсь что этот самы владелец "В" затаскает по судам и сможет таки выиграть(

 

Строение "А" по сути является старым летним домиком который уже разрушается и портит весь вид участка и не представляем ни какой ценности, а владелец "В" который не проживает там, высказывает свои претензии на владение половины этого домика чисто из вредности, дабы по вставлять палки в колеса владельцам "А", и снести его владелец "А" просто так не может.

Буду очень благодарен форумчанам за совет как можно законными методами обыграть снос этого домика. Только через суд? Вариант с экспертом, признанием домика аварийным и его последующим сносом реальный ли?

Заранее спасибо за ваши комментарии.

 

Так и не прозвучал ответ - чем сосед В мотивирует свои претензии на половину сарая/домика?
Тем более, что сарай полностью находится на земле А (которая оформлена по закону и (наверное) не имеет ограничений)?
С тем же успехом сосед А может претендовать на часть строения В и даже строения С и спокойно притащить туда свои лопаты. Это может стать поводом для мирного решения ситуации.

Или как вариант:
Когда не будет соседа А, возьмите пару-тройку здоровых мужиков и толкните/завалите этот сарай тихонько, типа ветром надуло. "Нету тела - нету дела" (с) Все претензии к небесной канцелярии.

 

В качестве мотивирования соседа "В" своих претензий я приложил его исковое заявление где он описывает все свои претензии. Понимаю что читать долго, но вкратце изложил что сосед "В" утверждает что пользовался и владел 1/2 строением "А" на протяжении многих лет, в том числе на основании договора. В договоре нет предметных обозначений а лишь написано "на территории находятся 2 сарая и туалет". В половине строения "А" действительно лежат вещи соседа "В" и вход в половину сделан с территории участка "В".
Далее, т. к. дом в долевой собственности то и все придомовые постройки тоже в долевой собственности, но вот то что они стоят на чужой земле поднимает вопросы на которые сложно ответить.
Боюсь что когда сосед "В" увидит рухнувший сарай то он начнет ТАКУЮ войну с милицией, экспертами судами и затаскает потом, т. к. ну уж оооооочень вредный человек, ни себе не людям.

Вот хочется понять какие права имеет сосед "В" на это строение которое ему фактически тоже принадлежит на праве долевой собственности но находится на чужой земле.

Возможно ли что при выделе доли в натуре суд обяжет соседа "А" выплатить стоимость 1/2 доли этого сарая соседу "В"?

 

Вырезка из КП дома. Не совсем правильная но смысл понятен. Г3, Г4 это как раз и есть тот сарай причина раздора)

 

Запутано-непонятная у вас ситуация. Не хочется рассуждать по поводу того, что возможно сосед докажет неправомерность межевания.

Сосед В должен следить за своей собственностью и содержать ее в исправном состоянии и, как владелец собственности, отвечать за принесенный ей ущерб (если сарай на кого-то рухнет от старости).
Наверное надо получить заключение эксперта об аварийности домика, выслать соседу В официальное письмо о необходимости ремонта общей собственности.
Если сарай "ветром" завалит, то тогда к соседу А какие претензии?
Пусть забирает свою 1/2 обломками досок и остатками кровельных материалов.
Как вариант - посторите совместно что-то пристойное и удовлетворяющее обе стороны.

ПС. Как все таки сосед подписывал согласование границ при межевании?

 

Сосед "В" уже обратился в суд на соседа "А" с просьбой отменить межевание, но проиграл т. к. вышли все сроки исковой давности.
Сейчас он хочет подать в суд на выдел его доли в натуре и грозиться что отберет часть строения "А", канализационную яму "В" и сделает свой собственный вход спереди дома и продаст свою часть не славянам за дешево лишь бы насолить соседям)

Я так понимаю что помешать ему в выделе своей доли у нас шансов практически нет. Если будет суд и на суде его спросят зачем он хочет выделить долю и он не сможет внятно ответить на этот вопрос. И я покажу суду письмо в котором пишу соседу "В" о своем желании выкупить его долю по рыночной стоимости, это как то с подвигнет суд отказать ему в выделе своей доли или нет?

 

Насколько я понимаю - выделить долю в натуре право каждого. Когда сосед А провел межевание он же фактически выделил свою долю земли в натуре.
При выделении доли в натуре необходимо согласие соседей или судебное решение. По земле уже есть фактически граница, осталось достичь согласия по дому. Здесь при разделе сосед А также может претендовать на часть строения В.
В судебном решении могут быть наложены ограничения на любого из соседей (пользование проходами, водопроводами и т. п.).
На суде сосед В скажет что выделяет долю для продажи, да и вообще он не обязан обосновывать свое желание, точнее право владеть чем-то единолично.
Вот не знаю - при продаже доли надо ли предлагать право выкупа соседям? Но это легко обходится при продаже через договор дарения.
Ваше и его понимание рыночной цены - две большие разницы.

 

Опять же если я правильно понимаю, то
-пока мы в долевой собственности то он ОБЯЗАН предложить соседям выкупить его долю если он хочет ее продать.
-Как только он выделит свою долю в натуре то он станет единоличным владельцем своего имущества и ни какого права приемущественной покупки у соседей не будет. Может продавать за сколько хочет и кому хочет. Чего он и добивается, лишь бы соседям не досталось...

Что касается обхода приемущественного права покупки путем договора дарения то это оооочень не выгодно ни продавцу ни покупателю. В случае дарения надо будет заплатить 13% от кадастровой стоимости подаренного имущества. А кадастровая стоимость у нас не всегда соответствует реальной стоимости. В данном конкретном случае реальная (рыночная) стоимость имущества соседа "В" составляет от 1,5 до 2 млн. а налог в случае дарения составит около 700 т. р. Тоесть продавцу надо будет снижать стоимость на 700 т. р. чтобы заинтересовать покупателя, либо покупателю надо будет потом заплатить еще 700 т. р. сверх суммы начальной цены продавца.

 

Так чего вы все таки хотите? Снести сарай? Поделить выгребную яму?
Или уже выкупить соседскую землю?

1. Скорее всего 13% налога будут с суммы выше чем 1 млн руб., т. к. вероятно сосед В владеет собственностью более 3х лет.
2. Была еще дырка (думаю осталась) - в договоре дарения указать стоимость подарка. Тогда налог исчисляется из нее. Закажет оценку, оценят в 1,5 млн, надо будет заплатить налог с 0,5 млн, что составит 65 тыр.
3. Сколько же у вас составляет кадастровая стоимость если 13% составят 700 тыр? Получается порядка 5 млн, при этом реальная рыночная цена всего 1,5-2 млн? Что-то не стыкуется.

 

- В идеале мы хотим выкупить землю и часть дома соседа "В", но это пока не реально т. к. он не хочет нам продавать за адекватную цену. И поэтому мы хотим, как временная мера и дабы сделать максимально не выгодным продажу его доли на сторону, снести строение "А", оставить себе яму "В" которая на нашей земле и отключить его от воды.
- в договоре дарения указывается кадастровая стоимость и другого на сколько я знаю не дано к сожалению. Вроде как есть вариант обращаться в соответствующие инстанции и попытаться снизить официальную кадастровую стоимость, но на сколько мне известно это очень долго и очень не дешево.
- Кадастровая стоимость всего дома 7 854 355.58 руб. доля соседа "В" 2 356 306. Кадастровая стоимость участка "В" у которого, кстати нет границ и пока эта земля виртуальная 1 984 603.50 руб., Итого кадастровая стоимость всего владения 4 340 909, получается 13% будет 564 318 налога при дарении. Чуток ошибся) но суть дела от этого не меняется.
- По поводу реальной стоимости то тут можно и как в том анекдоте и курицу за 20 т. р. пытаться продать потому что деньги очень нужны, но надо исходить из реалий рынка. Итого имеем участок 4,5 сот. в Домодедовском районе без межевания и без реальных границ. Участок не правильной формы (в первом посте есть примерная схема расположения). В самом широком месте участок имеет около 4-5 метров. Дом (пока) в долевой собственности, своего входа в дом нет, надо ходить через участок соседа. Дом 50-х годов постройки щитовой обложенный в пол кирпича. Полы все гнилые и проваливаются, фундамент не более 0,5 метра, Ремонт в его половине ни кто ни когда не делал. Сливная яма на чужой территории. Постройки на участке все разрушились (строение "В"). Участок не ухоженный, зарос в человеческий рост. Но есть газ и свое отопление, вода подходит без документов с территории соседей. За сколько можно продать такой участок и кому он нужен? Для жилья мало кто на него позарится потому как построить на нем ни чего не построишь, и жить в 45 метрах с соседями согласится не каждый. Кроме соседей его врядли кто купит дороже чем за 1-1,5, а мы ему предлагаем 1,5-2. Он же хочет 4,5 млн! Уже несколько лет пытается продать) Про снижение цены даже и разговаривать не хочет. Он пенсионер, время у него есть и у него хобби судиться со всеми пытаясь максимально испортить жизнь соседям, судов с прежними соседями было ну просто оооооооочень много (более 25 я думаю). Причем сам там не живет и досталось ему все это по ренте (пол года его мама за старушкой поухаживала в начале 90-х).

Вот такая вот история получается)