Реорганизация (перерегистрация) СТ в СНТ и др. формы

ПОЖАЛУЙСТА, помогите разобраться в ситуации:

Опишу ситуацию: СТ "А" (садоводческое товарищество) зарегистрировано в 1992 году. В уставе написано ст1. рабочие и служащие ПО "Х" (головная организация), других предприятий, а также другие граждане добровольно объединяются в СТ "А" для организации коллективного сада на земельном участке предоставленном в бессрочное пользование вышеуказанным организациям решением №1 от такого то числа, 19га, 191 участок, 800кв.м.

Есть свидетельство от 1991 года, (на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования выданное на имя ПО "Х" на площадь 19 га., для ведения коллективного садоводства.

На сегодняшний день, возник закономерный вопрос приватизации з/у в собственность гражданами, однако выяснилось что СТ "А" согласно 66 -ФЗ не прошло в срок до 2003 положенную перерегистрацию в ИФНС., т.е. нету ни ОГРН ни ИНН ни новой редакции устава.

Изучив законодательство и различные форумы в интернете, прихожу к выводу что есть несколько путей:

1. Самоликвидация СТ "А" на основании заявлений граждан садоводов. А дальше что ? В дальнейшем создание нового СТ "А2" но так как оно нифига не правопреемник, то и никаких прав на з/у иметь оно не будет. не самый лучший вариант.

2. Легализация существующего СТ "А" путем:
первое - проведения ОС и принятия решения о поручении председателю подать сведения в ИФНС по форме №17 (сообщение сведений о ЮЛ зарегистрированном до 2002 года).
второе - заполнение и подача формы №17 по "закону о регистрации ЮЛ и ИП" (сообщение сведений о ЮЛ зарегистрированном до 2002г. причем заполнение именно как СТ "А" а не СНТ "А".
третье - нам автоматически присвоят ОГРН, поставят на налоговый учет и соотве-но выдадут ИНН.
четвертое - проведение ОС по вопросам о принятии нового устава и собственно о реорганизации в СНТ и подача председателем заявления по форме №___ (внесение изменений в учредительные документы), получение кодов статистики, открытие р/с и после этого мы уже полноправное современное СНТ "А".
Земля я так понимаю автоматически перейдет к этому СНТ "А" так как в новом уставе мы укажем что СНТ "А" является правопреемником СТ "А".

После этого кадастровый учет, межевание и прямиком на приватизацию.

Вопросы:
1. Не откажет ли нам ИФНС в принятии формы №17 и не откажет ли теоретически в такой схеме реорганизации? кто нибудь проходил таким образом реорганизацию ?
2. Не знаю что писать в форме №17 в графе учредители, да и кто фактически является учредителями в СНТ ? Садоводы ? Или предприятие которому выделялся з/у. ? неужели надо по уму писать всех 150-300 садоводов в учредители, или же достаточно оформить все на председателя? или вообще эти формы не будут заполняться?
3. если такая форма проведения реорганизации будет признана приемлемой, что необходимо сделать в дальнейшем с правоустанавливающими документами на з/у переоформить их на СНТ "А" ? Каким образом, если з/у выделялся предприятию ПО "Х" для организации коллективного сада ?
4. Что потребует ИФНС при принятии формы №17 старый устав? постановление?
5. На каком этапе должен появиться список садоводов, с перечислением закрепленных за ними садовых участков ? Я так понимаю что по идее этот список должен быть приложением к постановлению главы администрации о регистрации СНТ или СТ ? но сейчас регистрируют СНТ не глава а ИФНС?

Может я в чем ошибаюсь? Помогите разобраться и наставьте на путь истинный... СПАСИБО.

 

Ирина! То, что он висит с лета, я видела. Для автора возможно, вопрос и решился. Меня в этом разрезе интересует порядок действий старых СТ.
Какого-то алгоритма, как надо поступать нереорганизованным (неперерегистрированным) СТ, чтобы было сохранено право собственности на ЗОП, (при том, что все сроки прошли), - не видела.

Чтобы не плодить темы и не открывать новую, - решила поднять эту. В свете последних событий вопрос приобретает новую остроту.

В настоящее время при постановке на кадастровый учет участков из СТ, в новых свидетельствах, не заморачиваясь, просто пишут вместо СТ - СНТ. И все. При сделках - тоже самое. А СНТ -то как такового не существует. Не придется потом за это расплачиваться садоводам?

 

Вы разделите свой вопрос на два:
1. неперерегистрированные СТ должны быть ликвидированы (такая ОПФ уже не существует де юре).

2. О переходе права собствнности на ЗОП - не слушайте Stora, на самом деле право собственности граждан на ЗОП сохраняется, но не при перерегистрации, а при реорганизации (закон 66-ФЗ). Перерегистрация - это создание юрлица с новой ОПФ, а реорганизация - передача правопреемства от прежних СТ - новой ОПФ - СНТ. Отсутствие правопреемства и приводит к возможному рейдерству (печальный пример Речника перед глазами).
Создание нового юрлица (СНТ) в результате перерегистрации - закон 66-ФЗ прямо указывает, что ЗОП во вновь созданных СНТ принадлежит юрлицу.

Есть всего несколько "спохватившихся" СНТ, которые в судебном порядке отменили создание юрлица с новой ОПФ и получили право реорганизовать СТ в новую ОПФ.
Это очень сложная тема, лучше бы юристы дали своё разъяснение вам.

 

Алиса, я так и поняла, что Вы решили продолжить тему, поскольку данные вопросы периодически всплывают.
Конечно, узнаю, расскажу, что думает на сей счёт ИФНС.

Афина права, тех, кто не прошёл своевременно процедуру СТ в СНТ, нет в единой базе госреестра юридических лиц. Им даже не надо ликвидироваться, их просто не существует де-юре.

По этому поводу у одного из СТ нашей области были проблемы с земелеотводом. Как сказали налоговики, была очень смешная ситуация.

 

Правильно поняли. Вопрос для многих остался открытым. А многие и не знают, что такой вопрос вообще существует.

Естественно, де-юре их уже давно нет. Так в этом и вопрос. Каким образом можно
реорганизовать то, чего не существует?
Как сохранить право собственности на ЗОП ?
Ушел поезд или его еще можно догнать?

 

Вот конкретный пример, чтобы был понятен мой вопрос.

Исходные данные.
-СТ 1993 года.
-Свидетельство о праве собственности существует.
-ЗОП – в коллективно-совместной собственности.
-Все документы целы, но правление давно развалилось и никто не хочет брать на себя эту обузу.
-СТ - не реорганизовано, не перерегистрировано и не ликвидировано.
-Все участки (кроме нескольких) приватизированы, на часть из них получены новые свидетельства. Некоторые участки проданы. В новых свидетельствах фигурирует название «СНТ ХХХХХ». По сути – все владельцы – индивидуалы.
Коммуникаций – нет.

Вопросы –
1.Как лучше организоваться владельцам участков, которые сегодня фактически являются индивидуалами, чтобы обеспечить себя инфраструктурой. Какие могут быть варианты, в т.ч. чтобы так и остаться индивидуалами.

2.Как быть с ЗОП. Возможно ли, а главное – надо ли переводить ЗОП в собственность садоводов или сообщества, которое надо будет (или не надо?) организовывать?
- Если по факту ликвидации СТ, - ЗОП вернулись в муниципальную собственность, то что здесь плохого? В деревнях земли общего пользования тоже не принадлежат жителям деревни. Какие тут могут быть варианты? Не заставят же садоводов взять эти ЗОП в аренду? Или…?
- Если ЗОП надо и можно вернуть, то как?

 

1. Граждане, имеющие участки на территории садоводческого товарищества, должны подать коллективное заявление в местное отделение ФНС о принудительной ликвидации СТ. Это самый законный путь.. После ликвидации СТ, жизнь садоводов-граждан начинается с «чистого листа»:

2. Граждане вправе учредить новое объединение или остаться коллективом граждан-собственников участков и долевыми собственниками общего имущества. Для этого достаточно выбрать своего представителя от граждан. Представителю будет лучше, если он зарегистрируется в ФНС как предприниматель без образования юридического лица (ПБЮЛ), так как ему придется представлять интересы собственников в своем лице, заключать договоры, контракты, соглашения. подписывать разного рода документы от имени и за счет доверителей собственников-граждан, для создания общего имущества.
Правила и порядок оформления договоров, рассмотрим в следующей теме «Финансовая и хозяйственная деятельность садовых объединений» , которую я обещала написать.

3. Граждане, являющиеся фактическими и законными владельцами ЗОП, принимают решение на общем собрании собственников о выделении долей из совместной собственности, тем самым образуя долевую собственность на основании ст. 244 ГК РФ и, регистрируют ее в Росреестре. Порядок регистрации общей собственности садоводческих объединений на недвижимое имущество производится в соответствии с приказом Минюста РФ от от 25 марта 2003 г. № 70 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИЧЕСКИХ РЕКОМЕНДАЦИЙ О ПОРЯДКЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
(в ред. Приказов Минюста РФ от 12.11.2003 N 288, от 19.01.2005 N 4)

Что делать со старым СТ: Не смотря на то, что старое СТ не было перерегистрировано, это не значит что оно ликвидировано. СТ числится на учете в ФНС как налогоплательщик, согласно ГК РФ и ФЗ 129-ФЗ «О гос. регистрации юридических лиц», юридическое лицо прекращает свое существование только путем исключения юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) в порядке, предусмотренном действующим законодательством. Поскольку запись о СТ существует, то теоретически юридическое лицо существует, но теоретическая правоспособность не дает СТ возможности , на реализацию прав. согласно п.1 ст. 49 ГК РФ и п..1 ст.53 ГК РФ.

Гражданам предстоит решить самим, создать новое объединение, остаться индивидуальными собственниками, или попытаться реанимировать старое СТ в СНТ путем реорганизации. Не важно какое решение будет принято, ВАЖНО, что право собственности на землю, возникшее единожды во всех случаях будет оставаться у граждан.

Какие Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие ФЗ N 137-ФЗ от 25.10.2001 (ред. от 03.10.2004) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. ЕГРП можно посмотреть в этой теме.
https://www.forumhouse.ru/threads/54460/

 

Надо ли переводить коллективную-совместную собственность в собственность садоводов или объединения.

В собственности садоводов она уже находится т.е. в коллективной совместной, возникшей на основании ЗК РСФСР и аналогична совместной собственности без определения долей п.2. ст.244 ГК РФ. Именно на праве собственности, а не на каком –то другом вещном праве.

Что касается перевода совместной собственности в частную собственность юридического лица, то собственность не переводиться и с реорганизацией не передается. Прекращаются права собственности в соответствии со ст. 235 гл.15 ГК РФ, при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Принудительное изъятие у собственника имущества допускается в исключительных случаях по суду.

В случае с СТ, то если граждане захотят сами произвести отчуждение собственности в пользу юридического лица, для этого они должны отказаться от права собственности на ЗОП, но при этом должны понимать, какие последствия их могут ожидать в будущем.

Отчуждать в собственность юр.лица не стоит, слишком опасно и ничего хорошего это не сулит. Именно земли юр.лиц в первую очередь являются лакомым куском для рейдеров. С юридическим лицом справится легче, чем с каждым гражданином – собственником в отдельности. Собственник юридическое лицо может продать ЗОП, передать в аренду другим лицам, сдать в аренду собственникам личных з/у за определенную плату, для того, что бы они могли безпрепятственно подъезжать к своим участкам. И будут вынуждены платить или оформлять догвор сервитута, который тоже является платным.

Если чиновники будут склонять к оформлению ЗОП на юридическое лицо и чинить препятствия по этому поводу, то гражданам следует обращаться в суд по защите прав совместной собственности на ЗОП. К тому же ЗОП выделялись гражданам по закону и распоряжаться должны ими граждане в соответствии с целевым назначением "садоводством".

В деревнях земли общего пользования тоже не принадлежат жителям деревни. Какие тут могут быть варианты? Не заставят же садоводов взять эти ЗОП в аренду? Или…?

Муниципалитету можно передать права собственности на ЗОП путем отчуждения в его пользу. Для этого нужно, что бы не менее 50% собственников обратились с ходатайством в ОМС о переводе земель из категории «земли сельскохозяйственного назначения» в категорию «земли поселений» с последующей передачей прав собственности на ЗОП.

При этом в отношении земель поселений независимо от их форм собственности установлена специальная норма : перевод земель поселений в земли иных категорий и наоборот осуществляется органами государственной власти субъектов РФ.

Состав и порядок подготовки документов для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую установлен в ст.2 Земельного кодекса РФ. Основным документом является ходатайство от граждан, в котором указываются основные индивидуализирующие признаки земельного участка

- кадастровый номер,
- категория земель,
- обоснование перевода
- права на земельный участок.

Органы на основании предоставленных документов принимают решение о переводе, либо решение об отказе. Основания для отказа четко прописаны в ст.4 ЗК РФ :
- установления ограничения перевода земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод
- наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы
- установление несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной либо лесоустроительной документации.

На практике с переводом земли, все иначе. В большинстве случаев процесс перевода осложняется отсутствием четкого механизма в действиях чиновничьего аппарата.. Некоторые собственники вынуждены в судебном порядке реализовывать свое право, предусмотренное законодателем. В последнее время сложилась определенная позиция судебных органов, нацеленная на поддержку интересов заявителей и устранение коллизий норм Земельного кодекса РФ и норм Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую

- Если по факту ликвидации СТ, - ЗОП вернулись в муниципальную собственность, то что здесь плохого?

После ликвидации ЗОП остается в собственности граждан и никуда не исчезает. Ликвидировано СТ, у которого не было права частной собственности на ЗОП, ЗОП являются совместной собственностью граждан, в пределах владения личных земельных участков, которым ЗОП необходимы для осуществления и реализации своих прав.

К сведению:


Правопреемственность полная передача прав на предмет собственности или владения иному лицу основанная на праве владения, где переписывается только имя владельца, только на одном предмете и только единожды, ее частный случай наследование, как внутрисемейная правопреемственность.

Правопреемственность актов не дает право. Земля граждан не передается правопреемственностью, а только оформлением новых документов на право собственности в соответствии с ГК РФ.

 

Теория это хорошо.
Предлагаю Stora решить вопрос на практике. Ответ уже известен.
Вот свидетесьство на ЗОП.
На втором рисунке нарисованна временная шкала состояния одного и того же СТ.
СТ в 1993 году ещё не было юрлицом. Кому принадлежит ЗОП ?
СТ в 1996 году ещё не было юрлицом. Кому принадлежит ЗОП ?
СТ в 1997 году стало юрлицом.Кому принадлежит ЗОП ?
СТ перерегистрировалось в СНТ в 2003году. Сейчас кому принадлежит ЗОП?

Просьба ответить


вот картинки

 

Одна неточность: в 1996 году юрлицо уже было - Садоводческое товарищество "ХХХ"

А коллизия возникла тогда же именно с выдачей свидетельства на совместную собственность (предполагается, что собственность граждан), но ЮРЛИЦУ.

При реорганизации СТ в СНТ совместная собственность (иначе говоря, это нелепое свидетельство) в порядке правопреемства переходит тем же правообладателям. То есть коллизия сохраняется. Но еще есть надежда, что предполагаемые сособственники могут вопользоваться своими неявными правами.
При перерегистрации СНТ (что и произошло на самом деле в 99,9% случаев вместо предусмотренной 66-ФЗ реорганизации, это нелепое свидетельство практически теряет свою юридическую силу, потому что выдано юрлицу, которого более не существует. И сколько вы ни пытайтесь писать в Уставах, что вы "явлетесь правопреемником бывшего СТ", доказывать это правопреемство граждане должны будут с дорогими адвокатами в суде.

Мина замедленного действия заложена законодательно, и только законодательным путём и может быть эта коллизия разрешена.

На мой взгляд, ЗОП должны быть возвращены муниципальным органам. Это раз и навсегда устранит споры, кому платить земельный налог. Цепляться за эту землю гражданам просто не следует. Но и отдавать в собственность юрлица
тоже не стоит.
"Каша в голове" по поводу принадлежности ЗОП традиционно происходит из бывших коллективных садов, когда рулило предприятие, а гражданам-землепользователям строили водопроводы и ЛЭП и ограничивали их в гражданских правах.
Но тогда частной собственности на землю не было.Теперь ЗОП законодательно должны принадлежать юрлицам (созданным после появления 66-ФЗ), а это - коррупционная составляющая, платформа для недобросовестных руководителей в части использования этой земли в корыстных целях.
Те же товарищества, которые возникли ранее и у кого есть подобные нелепые свидетельства, стали заложниками 66-ФЗ, который их интересы не учитывет.

Вот и распинаемся здесь, а вот нужно ли? Раз нет зарегистрированного права на землю, значит и налог на неё платить не надо. Ни юрлицу, ни гражданам. Пусть отбирают земли общего пользования - может быть пользы гражданам будет больше?
Во всяком случае, ни один самодур шлагбаум не поставит и не запретит пользоваться дорогой никому. Как в любом населенном пункте.

 

Спасибо. Вы немного ответили на мой второй вопрос

Кстати, относительно приведенного мною примера – налог на ЗОП последние годы не приходит. Никто и не выясняет – почему. Но он далеко не разорительный, поэтому с ним можно было бы жить.

Относительно ЗОП – в приведенном СТ изначально предусмотрели очень большой запас земли. Если муниципалы нарежут там еще садовых участков – садоводы воспрепятствовать этому не смогут. А терять столько земли – жаль.
Поэтому вариант, предлагаемый Сторой, представляется более интересным.

Сейчас это СТ – прекрасный полигон для обустройства индивидуалов. Только вот беда, делать-то никто ничего не хочет. А для того, чтобы что-то сделать, - все равно надо объединять общие усилия. Если земля отойдет муниципалам, дороги они все равно делать не станут. И другие составляющие инфраструктуры – тоже. Хоть как назови - суть не меняется, это все равно некое объединение с какими-то правилами.

В какую же форму следует объединиться индивидуалам, чтобы решать общие задачи?

 

Почему неточность? В 1996году юрлица ещё не было.

 

Извините, свидетельство о праве сбственности датировано 1996 годом, в нём указано юридическое лицо, на имя которого выдано свидетелство. Не пытайтесь меня убедить, что оно (СТ) не было зарегистрировано - такого просто быть не могло. В 1990 - могу согласиться, а в 1994-1996 году Уставы СТ (и они сами) регистрировались, но не в налоговой, а в в Администрациях районных городов.

 

В свидетельстве нигде про юридическое лицо не написано.
Простые товарищества и сейчас не образуют юридическое лицо.
Согласно какого документа СТ из неюридического лица стало юридическим?

 

Ну зачем что-то придумывать? В свидетельсте на землю указано СТ. Следовательно существовует постановление Главы администрации района о его создании (эта ОПФ существовала в то время и регистрировалась в Адмиинистрации района). Вы считаете, что в свидетельстве должно быть написано так: свидетельство выдано юридическому лицу СТ"ХХХ", зарегистрированному (дата)? Как паспорт, когда свидетельство выдается физическму лицу?.
Тогда видимо такие нормы существовали и было достаточно, чтобы название и местоположение совпадали в постановлении об образовании юрлица СТ и свидетельстве о праве собственности на ЗОП.

Кроме того, существовало еще Постановление о выделении всего землеотвода - правоустанавивающий документ, в котором может быть написано: выделено СТ "ХХХ" 20 га, в том числе 5 - земли общего пользования, 15 - земельные участки в собственность граждан. И к нему в обязательном порядке прикладывались списки граждан с номерами выделенных участков. Вот они и есть правобладатели совместной собственности на ЗОП.
Тогда для образования СТ необходимо было сделать план застройки территорий с обозначением на нем ЗОП и личных участков граждан.

Видимо, тогда еще не знали, что 66-ФЗ отдаст ЗОП в собственность юрлиц.

Что-то вы мудрите на ровном месте.