Покупка участка с незарегистрированным домом

Здравствуйте! Просьба данную тему, если она не по адресу - переместить в нужное место. Очень нужны советы знающих!
Ситуация такая:
Есть желание купить участок с новым современным благоустроенным домом.
Территориальное расположение Минское-Можайское-Киевское шоссе до 100км.
Есть несколько как будто хороших вариантов в одном СНТ от одного же застройщика-хозяина участка: дома одинаковые, разница в расположении участка. Застройка точечная в старом СНТ.
Согласно публичной кадастровой карты "участок имеет категорию Земли сельскохозяйственного назначения, по классификатору- для ведения гражданами садоводства и огородничества, по документу-для садоводства". На участок имеются документы - о регистрации и кадастровый.
Но при этом, там уже построен новый дом, который продавец не хочет регистрировать. Мотивирует нежеланием тратить время, вроде как сами потом сделаете, это типовая процедура. Риелтор ему вторит.
Продавать дом будет вместе с участком, но договор купли-продажи только на участок, а на дом предлагает договор подряда с физ. лицом на услугу "постройка дома", в принципе тоже полезно как гарантия на качество купленного. Т. е. стоимость будет разделена, подозреваю так, чтобы не платить налоги.

В связи с чем возникает очень много вопросов:
- при таком раскладе не будет ли проблем с регистрацией дома?
- какие мы получим гарантии на дом, как на любую покупку (смущает физ лицо)?
- как всё это описать грамотно в договоре купли-продажи с учётом интересов всех сторон?
- подходит ли регистрация данного строения под дачную амнистию?
- стоит ли настаивать на том, чтобы выплачиваемая сумма передавалась продавцу в несколько этапов? например после регистрации участка и после регистрации дома

Очень рассчитываю на подсказки, т. к. честно говоря я далеко не юрист. Возможно кто-то сможет посоветовать грамотного специалиста по сделкам с недвижимостью (тогда в личку дабы не сочли за рекламу).

Также начитавшись форума, сколько успела, появился перечень того, на что нужно обратить внимание. Не пишу про оценку качества строительства, этим буду заниматься не я.
-проверить документы (на основании чего владеет, нет ли регистрированных строений/прописанных на участке, документы по межеванию, обременение и т. п.)
-качество воды (видимо надо пробы заказывать...)
-электроэнергия (тариф, документы на техприсоединение)
-проверить наличие задолженностей по ЭЭ, налогам, сборам в СНТ
-ознакомиться с уставом СНТ (ограничение по метрорасположению дома на участке, да и для общего развития)
-вопрос по членству в СНТ (есть ли у владельца членская книжка)

Извините, что так много, поэтому и прошу советов и подсказок. Буду рада вашему опыту и ответам.
Спасибо!

 

В связи с чем возникает очень много вопросов:
- при таком раскладе не будет ли проблем с регистрацией дома? - нет. Главное нет грубых нарушений и споров в соседями (хотя конечно это не влияет на регистрацию, но потом будут проблемы).
- какие мы получим гарантии на дом, как на любую покупку (смущает физ лицо)? - никаких.
- как всё это описать грамотно в договоре купли-продажи с учётом интересов всех сторон? - подробно.
- подходит ли регистрация данного строения под дачную амнистию? - да
- стоит ли настаивать на том, чтобы выплачиваемая сумма передавалась продавцу в несколько этапов? например после регистрации участка и после регистрации дома - желательно. Но вы ведь дом не покупаете, так что требовать оплаты после регистрации дома неразумно.

 

Спасибо за ответ!
Получается, что продавец общую сумму сделки (реальную) нигде не указывает и продает по документам только участок по низкой стоимости дабы не платить налог.
Попыталась с риелтором обсудить схему, как описана в теме:
https://www.forumhouse.ru/threads/279660/

- так отказывается риелтор, говорит никогда так не работал, такую схему не знаю, боится налога.

Может подскажете еще какую взаимовыгодную схему?

 

@Milisenta-delis, в случае чего Вам вернут только то что указано в договоре)

 

@Milisenta-delis, прописывая в ДКП только участок - вы покупаете только участок, без строений. Т. е., теоретически, сдав документы в регпалату на регистрацию, продавецможет на следующий день придти на свой участок (вы же еще не собственник) и забрать сове имущество (т.е. дом). Но, скорее всего он это делать не будет. А дом можете сразу же зарегистрировать после получения св-ва на участок.

@Milisenta-delis, опыт здесь не причем, в каждом конкретном случае могут быть свои особенности. Много раз, например, оформлял такие сделки, потом сразу же дом. Но, еще раз повторяю, нужно изучать документы, каждый случай индивидуален.

 

Не бойтесь задавать вопросы, пока не прошла сделка купли-продажи. Потом задавать вопросы и рвать на себе волосы будет уже поздно.
Поменьше слушайте риэлтора и продавца. Дело риэлтора - побыстрее провести сделку и положить свой процент в карман. Ему наплевать на Вас, завтра он заявит, что Вы сами согласились на такие условия. Вы - покупатель, платите свои деньги и имеете право диктовать свои условия. Не хочет продавец платить налоги - его проблема, пусть дальше продаёт.
Настаивайте на регистрации продавцом дома, сейчас в Подмосковье недели за 3 по декларации точно оформят. И составляйте 2 ДКП - на земельный участок и дом.
Случись что, если не было свидетельства о праве собственности на дом, в суде ничего не докажете. Продавец просто заявит, что продал голый участок, и дома не было в помине.

Вопросы наличия/отсутствия долга у прежнего владельца Вас не должны волновать, предъявить какие-либо претензии правление СНТ может только бывшему владельцу. То же самое и с членством в СНТ. Законодательство не обязывает ни Вас, ни прежнего владельца быть членом СНТ.

Лучше, сосредоточьтесь на деталях купли-продажи.

 

Покупал в 2013 году соседский участок в СНТ.
На момент первых переговоров у хозяина были документы на землю старого образца, и никаких документов на дом.
Первое предложение продавца: "Генеральная доверенность в обмен на наличные деньги". От меня - жёсткий отказ.

В результате:

1. Продавец сам оформил документы нового образца на землю и зарегистрировал дом по амнистии. Заняло примерно месяц.
2. Встретились в агентстве в Выборге и написали договор купли-продажи. Условия оплаты в договоре: "Покупатель обязуется перевести Продавцу всю указанную сумму на указанный банковкий счёт не позднее 3 рабочих дней со дня подписания Договора". Вместе сдали ДКП и остальной пакет в Росреестр.
3. Я пришёл со своим экземпляром подписанного договора в свой банк, дал договор оператору, и попросил исполнить написанное.
4. Через положенный срок получил в Росреестре свои документы о собственности.

Всё. Налогов нет (поскольку сроки владения больше 3 лет), но продавец обязан был подать нулевую декларацию 3-НДФЛ. Никаких наличных денег, кроме фиксированного вознаграждения агентству за оформление документов.

 

Да уж...
были вчера на месте, общались опять и с застройщиком и с риелтором. Пыталась задавать вопросы застройщику, а в ответ какое то снисходительное отношение, очень неприятно и непонятно за что no:
Когда сказала, что хочу с председателем поговорить на предмет долгов и предыдущего владельца, застройщик устроил целую сцену и сказал что "вы неправы, вы своим недоверием меня оскорбляете и так нельзя жить". Хлопнул дверью, ушел. Ладно.
Дошла до председателя-никаких проблем не выявила, приехала домой расстроенная, но уже почти решившаяся на сделку. Открыла росреестр и обнаружила, что доки, которые нам демонстрировали, по факту на совсем другой участок, а не на тот, что показывают с домом.
Звоню риелтору-он ничего не знает, вроде как сам удивлен. Потом еще отзванивался по результатам общения с продавцом: сначала говорил что продавец в шоке ничего не знает, типа в какой то момент запутались при покупке участка/постройке (нифигасе запутались), потом выдал что продавец знал и просто не успели в росреестр данные внести, в конце вообще версия такая что оба участка принадлежали одному человеку и они с нашим продавцом произведут некий обмен участками и проблем с доками не будет
Кто на ком стоял так и не поняла... Сплошное расстройство.
Факт, что увернулась от больших проблем.
Даже нет желания что-то еще теперь смотреть, да и не попадается ничего подходящего(

 

Абсолютно верно!
То, что продавцу лень куда-то ехать, что-то оформлять - его проблемы.
Получать деньги от продажи ему не лень.

 

Вам нужно отказываться и от такого риэлтора, и от продавца.
На своей шкуре не раз проверил: если что-то тебе не нравится с самого начала, нужно разворачиваться и уходить.

 

Тут не то, что не нравится, я просто в шоке...
не торговались, скидку не просили, готовы купить без всяких кредитов в короткие сроки.
так мне еще глядя в глаза говорят, что нельзя так ко всему дотошно, схемы еще какие то просить (это он про коммуникации). Проверять документы тоже не следует, его это обижает. да еще и "если б не в порядке было, мне бы самому не зарегистрировали участок в регпалате..."
а потом такая фигня выясняется...
ничего не понимаю, так круто продажи идут, что они себе такое позволяют или что?

а по поводу риелтора у меня тоже много эмоций: там на все один ответ "много лет так делаю" и "не парьтесь".
он нам собственно и не нужен, просто по какому объявлению не позвонишь-попадаешь на риелтора, а не на собственника.

 

Это стандартные уловки продавцов и риэлторов. Они неплохие психологи.

 

Учитесь отсеивать риэлторов. Звоните по объявлению и говорите: при просмотре я требую паспорт гражданина РФ и свидетельство о собственности. При несовпадении ФИО в обоих документах я разворачиваюсь и ухожу.
Если начинаются сказки о том, что дядя (дедушка, племянник и т. д.) попросил показать дом и участок, то это - риэлторы.
Прощайтесь и кладите трубку.

 

Эти плохие.
Покупатель должен быть доволен так, что забудет и про схемы и про документы.
А когда такое отношение...
А если учесть, что мы чайники в общем то, и все, что я спрашивала, это было найдено на форуме, т. е. мы еще даже к юристу и не ходили.
Да и на кого это рассчитано: в продаже несколько домов, один покрашен изнутри. Задаю вопрос-почем? цена то одинаковая. Ответ-я не буду вам рассказывать

 

Они и не скрывают, что риелторы...
просто видимо то, что я ищу, напрямую собственники не продают что ли. Мы уже как то и смирились что будет третья сторона...