Старый дом (бутовый фундамент): достроить или построить новый?

Здравствуйте! Уважаемые Коллеги, просьба прокомментироть ситуацию:

Преамбула: Есть участок 6 соток (18*30) со старым домом 1972 года, к дому в 1994 (когда в дом проводили газ) была достроена веранда и погреб под ней. Дом кирпичный в полтора кирпича, веранда в кирпич. Фундамент под домом бутовый (из белого речного камня и кирпичей ) 35-40 см под землей и 40 см над землей, пересыпаный "мучкой", раствора там нет. Информативно: глубина промерзания в нашем регионе 85 см. Под верандой фундамент тоже бутовый, но 1.50 м, причем 1 м под землей и с цементным раствором и большими гранитными камнями (сделано очень добротно). По периметру залита бетонная отмостка 1 м шириной и 20 см толщиной, местами отошла от дома. Дом выглядит добротно, трещин в фундаменте нет. В стенах в двух местах небольшие над окнами (как говорят потому что нет перемычек - там их действительно нет). Крыша двухскатная жестяная над основной частью дома, и односкатная над верандой. В доме есть газ (котел и плита) и свет. Вода городская проходит рядом с участком (делаем техусловия), септика нет - будем делать (правда на соседней улице прокладывают канализацию). Текущий проект дома и расположение участка во вложении (север в верхней части рисунков).

Когда покупали, думали достроить и перепланировать этот дом, но тогда не бло возможности узнать какой фундамент - хозяева не разрешали ломать отмостку. После покупки в одном месте разобрал отмостку и прокопался и увидел фундамент под домом, что очень огорчило Но двигаться нужно, поэтому сейчас рассматриваю 3 варианта, которые и прошу покритиковать:

1) Все-таки достроить к дому пристройку (выделено красным на схеме), с северной стороны тоже новый фундамент и глухую стену в 1.5 кирпича (получиться 80 см стена, включая старую) перекрыть армопоясом, поднять мансардный этаж на 1 метр "легким материалом" и перекрыть новой единой крышей.
Плюсы: только один - навскидку это будет дешевле(?), крыша будет опираться на новые фундаменты, что снимет нагрузку со старого фундамента.
Минусы: главный - нет гарантии, что этот старый сегмент, который будет зажат между двумя новыми фундаментами, не "поползет трещинами". Проблемы с оконными проемами, которые хотим в абсолютно других местах из-за изменения планировки.

2) Вокруг дома залить новый ленточный фундамент по всем правилам, выгнать стены и перекрыть, а потом старый дом снести (погреб под верандой оставить).
Плюсы: будет новый добротный дом, где можно будет сделать планировку как хотим.
Минусы: Так как будет строиться вокруг старого, то не знаю как будут выставляться диагонали и что делать с фундаментом под внутренние стены? Также, подозреваю что "строить вокруг старого дома" будет дороже чем с нуля.

3) На свободном участке земли залить фундамент и построить новый дом. Старый дом потом демонтировать.
Плюсы: Новый дом
Минусы: Не будет больше свободного места на участке до тех пор, пока не снесу старый дом (кстати тоже халко сносить). Нужно будет переносить газ/свет из старого дома - дополнительные затраты.

Уважаемые Коллеги, просьба прокомментировать ситуацию. Заранее буду благодарен любым комментариям.

PS: Не миллионер, но деньги в вопросе выбора не на первом месте.

 

Добрый день, не всякие стены могут реконструкцию выдержать, реконструкция технически сложней нового строительства...старый дом можно оставить, чтобы жить отдельно от детей...

 

Rusa, спасибо за совет! Участко 6 соток, застраивать не очень хотелось. Да и старый дом будет требовать более дорогого обслуживания.

 

Кладка опирается на рамы? Может хоть стальной уголок есть?

С учетом стойкости конструкции на сейчашний момент вероятно можно пристроить.

Оцените нагрузку на грунт от дома в пересчете на кг/см2.

Чтобы решить подобную проблему пристройку не связывают со старой конструкцией. Обустраивают деформационный шов как бы соединяющий два независимых дома. Проблема в таком случае с кровлей - над пристройкой отдельная должна быть и с планировками - стена между старым домом и новым имеется и убирать ее нельзя.

 

Mfcn

Спасибо большое за комментарии. Вот по порядку:
1) Кладка опирается прямо на рамы. Уголка нет.

2) Нагрузка (текущая) на грунт:
- 508 крыша;
- 1207 снеговая нагрузка;
- 2035 перекрытия;
- 5400 стены;
- 1600 фундамент;
Итого: 10750 кг/м2, при граничном значении 25000 для нашей почвы (70 см чернозем, затем суглинок и глина). С пристройкой, новой крышей и армопоясом нагрузка на грунт увеличивается до 16100 кг/м2.

3) Вот с крышей и планировкой загвоздка. Именно, хотелось новую крышу общую и стену от старого дома, которая примыкает к новой пристройке разобрать.

Считал по деньгам, все больше склоняюсь к варианту №2 - вокруг дома залить новый фундамент и построить новый дом. Вот только не знаю кк быть с внутренней несущей стеной, ведь фундамент под нее дожен быть связан с внешними стенами. Ищу варианты решения...

 

Да уж. Рама не несущий элемент. Надо бы укрепить на всякий случай.

1 кгс/см2. Не особо много.

1,6 кгс/см2. Все таки разница довольно значительна до и после по сравнению с несущей способностью грунта. Мне кажется следует ждать небольших усадок.

С кровлей можно наверное сделать с небольшой ступенькой.

Без расчетов и осмотра сложно. М. б. можно заменить балкой стену. На основании имеющихся данных не ясно.

Я бы на вашем месте рассмотрел варианты легких каркасных пристроек и подумал на темы:
1. Насколько вам критично горионтальность пола? Например уклон 1:100 довольно трудно заметить, в основном по подклиниванию низко расположенных дверей, которые можно сделать с порогами. В каркаснике и в дереве можно сделать конструкцию устойчивую к различным осадкам фундамента и реализовать жесткую связь старого дома с пристроем.
2. Как бы сделать так чтобы не убирать стен старого дома. Лучше увеличить пристройку, но старый дом изменять минимально.

 

Крепление над окнами продумали, заштробить и вставить двутавр с наружной и внутренней стороны и стянуть их. Планировку подгоняем под старый проект, со скрипом пока. Вот что выходит, буду рад критике:

 

Планировка нормальная. На мой взгляд это вообще оптимальная схема для прямоугольных домов невысокой площади: вход в центре, спальни с одной стороны, общая зона с другой, с/у в торце. Если думаете про второй этаж то на плане нету лестницы и места для ее размещения, об этом обязательно надо подумать.

Про усиления проемов правильно думаете, именно так и делается - закладные металлические элементы и стяжка их между собой. Единственное что - нужно по максимуму резать и по-минимуму долбить

 

Shahter rus
Спасибо большое за комментарий. Второй этаж только мансардный, правда места на лестницу уже нет. Разве что винтовую, такого типа (вложение).

 

@drserg, винтовая будет неудобной в пользовании. Если дом будет в основном одноэтажным, т. е. мансардой будут пользоваться редко (спальня для гостей, временных приездов непожилых родственников, "секретный штаб" - игровая комната для детей) - сойдет.
Если же вы планируете размещать полноценные спальни на втором этаже - лучше отказаться от одной спальни на первом и поместить в это пространство нормальную лестницу.
То помещение, где сейчас расположена лестница лучше увеличить - получится просторная гостиная. А вот кухню сократить до зоны готовки + небольшой стол на 2-3-4 человека. Между ними - двустворчатая распашная дверь, арка или вообще часть стены убрать.
Подумайте еще про кладовку, очень полезная вещь в доме. Можно и не одну. При всех эстетических приятностях - свободные комнаты, незаставленные стены и т. д., сильно экономит расходы на устройство бесконечных шкафов.

 

Shahter rus

Спасибо за совет - очень дельный. Просьба покритиковать измененный вариант. Лестницу можно зашить гипсокартоном и сделать под ней кладовку.

 

@drserg, по-моему отлично!

Но учтите - такая лестница требует полноразмерного 2го этажа в месте окончания ступенек. Если стена мансарды у края предполагается скошенная - идущему по лестнице придется пригибаться, а это неправильно.
Кладовка под лестницей - правильное решение, чего месту пропадать.
Дверь из спальни (сейчас она не нарисована) лучше разместить в стене, которая общая с санузлом.
Тамбур маловат. Имеет смысл расширить метров до трех-четырех, тогда за дверью в дом у вас образуется место для полок с рабочей обувью. А если не будет окна за этой дверью - то и вешалка для рабочей одежды. Кроме этого, наверяка у вас будет лестница из тамбура до земли, ее лучше перекрыть крышей - меньше чистить зимой.
Ну и я бы не стал разделять кухню и гостиную. Максимум - распашная дверь. Но это зависит от семейных привычек. В вашей планировке кухня получается второй минигостиной, где можно отделится от общества в гостиной.

Чтобы окончательно доводить планировку под себя - рисуйте мебель. Так и проемы встанут на место, и размеры окончательно определятся.

 

Спасибо за "волшебные пинки", будем рисовать, пока будет краска!

 

Последние варианты, заранее благодарен за критику!

 

у меня под такой лестницей рабочий уголок прячется. Встроенный стол, полки, место для кресла и компьютер там стоит. Называем компьютерная. Только у меня высота потолка пошитого снизу к лагам поворотной площадки что-то вроде 2,4м.