title

Что нужно знать перед покупкой дома? Чек-лист.

Основная масса участников портала будут строиться, строятся или уже построились, и ветки на форуме посвящены преимущественно вопросам подготовки, строительства и эксплуатации. Но бывают ситуации, когда возникает необходимость покупки готового дома, и эта тема также актуальна. Рассмотрим, как не ошибиться с выбором и не потратить свои деньги впустую и узнаем, как обезопаситься от недобросовестных продавцов.

7 карточек
6 авг. 2020, 16:00

1Как составить райдер?

Да, речь не о гастролях, а о покупке недвижимости, но аналогий масса – чтобы «гастроли» прошли успешно и все стороны остались довольны, не обойтись без райдера. Только звезды указывают длину лимузина и марку газировки, а потенциальным домовладельцам нужно составить перечень «хотелок». Нереально найти подходящий дом, если не определиться, а каким он собственно должен быть. Все индивидуально, но основные требования типичные.

  • Конструктив дома – площадь, этажность, стеновой материал, расположение на участке, планировка, чем отапливается.
  • Инженерное обеспечение – нет ли перебоев с электричеством, хватает ли напряжения, есть ли газ или реальная возможность его подвести, как обстоит дело с очисткой и утилизацией стоков, водоснабжением.
  • Инфраструктура – наличие централизованных инженерных сетей, дорог, коммунальных служб, выполняющих обязанности по расчистке дорог и устранению аварийных ситуаций, доступность медицинских и образовательных учреждений, магазинов.
  • Параметры участка – площадь, рельеф, форма, расположение (низина, возвышенность, равнина).
  • Удаленность от города – даже переезжая, многие сохраняют работу в городе или другие интересы, требующие постоянного присутствия.
  • Местность – конкретное направление, область, район.

Когда речь о работе в городе не идет и каждый день мотаться туда и обратно не предвидится, можно забраться и подальше, особенно, когда финансы ограничены. Но в этом случае либо в самом поселке (деревне) должен быть хотя бы медпункт, а лучше, поликлиника, либо в близлежащем райцентре должны быть основные блага цивилизации и дороги к нему, которые круглый год можно преодолеть не только на полноприводном джипе, но и на любой «пузотерке».

2Где искать дом?

Чем шире охват, тем больше шансов найти что-то подходящее хотя бы под основные требования, благо, современные технологии значительно повышают вероятность успеха. Объявления о продаже, независимо от носителя, будь то тетрадный листок на столбе, на информационном стенде или реклама в СМИ, делятся на три категории.

  • От собственников – прямой контакт без переплаты, но с большой вероятностью сделка затянется по времени из-за различных юридических тонкостей. Далеко не у всех собственников на момент продажи готов полный пакет документов и не все они добросовестные.
  • От застройщиков – не только многоквартирные, но и частные дома на одного или двух хозяев (таунхаус) строят с целью перепродажи.
  • От риэлторов – кроме того, что придется заплатить процент, риэлторы также не чураются грязных методов работы, приехав по указанному адресу на осмотр, можно узнать, что этот дом давно продали, но вам готовы предложить не менее интересные, с их точки зрения, варианты.

Для полного охвата мониторинг объявлений в сети и газетах совмещают с натурным поиском – объезжают населенные пункты в желаемом направлении.

3Мы нашли подходящий дом, что дальше?

То, что в объявлении или даже при личном осмотре покажется отличным вариантом, может им совершенно не являться, главное, это даже не вид дома, хотя и он важен, а его реальное состояние. «Намазать губы» вложив неплохую сумму в фасад и отбив ее на цене, совершенно не чураются. Для потенциального покупателя наиболее важны следующие критерии:

  • Год строительства – износ материалов и коммуникаций никто не отменял.
  • Материалы – конструктив напрямую влияет на срок службы и энергоэффективность.
  • Основание – как и от материалов, от типа и состояния фундамента зависит долговечность и надежность здания.
  • Планировка – не решающий фактор, но если она совершенно не устраивает, придется делать не косметический, а капитальный ремонт.
  • Коммуникации – состояние электросети, водопровода, канализации, тип системы отопления и кондиционирования. Если владельцы забивали на очистку, вопрос решается установкой фильтра, недостаточный напор на потребителя обеспечит повысительная станция, как и откачку стоков можно организовать на базе специального насоса. Но если в скважине или колодце элементарно недостаточно дебита, а вместо ЛОС или септика выгребная яма без дна, обложенная через кирпич – это доводы против.

Когда покупатели сами далеки от строительства и среди родни и друзей нет никого, кто бы мог разобраться, после первичного самостоятельного осмотра, если не выявилось явных недостатков, желательно провести углубленную проверку. Услуги технадзора обойдутся не так дорого, как покупка дома в ненадлежащем состоянии. Это особенно важно, если речь о покупке недостроя.

4Обращать ли внимание на соседей?

Да, одним из преимуществ жизни в частном доме является отсутствие соседей через стенки, но их отсутствие через забор – большая редкость. Наличие соседей и их адекватность особенно важны в условиях плотной застройки и стандартной площади участков в разнообразных садовых товариществах. Хотя активно продвигается идея перевода СНТ в категорию населенных пунктов, когда это будет сделано и на каких условиях, пока точно непонятно. А на данный момент, если не повезло, даже отгородиться высоким глухим забором достаточно проблематично, так как по действующим нормативам его строительство возможно только по соглашению с соседями. Поэтому наличие и количество соседей и то, какие они, пусть и не так важно, как состояние дома и красоты участка, но все же стоит принимать во внимание.

5Правда ли, что содержание дома обойдется меньше, чем платежи за квартиру?

Для многих одним из факторов влияния при переезде за город является возможность снизить расходы на эксплуатацию жилья, но тут тоже не все просто. Да, из квитанций исчезнут взносы на капремонт и содержание общедомовой инфраструктуры, если водопровод и очистные локальные, затраты тоже возможно сократятся. Но во сколько будет обходиться эксплуатация дома, будет зависеть и от его энергоэффективности, и от тарифов на энергоносители в данной местности, и от типа отопительной системы, и от состояния инженерных сетей. Хорошо утепленный дом с герметичным контуром – это пониженные расходы на отопление зимой, и на кондиционирование летом и наоборот. Чтобы примерно понять состояние дел, достаточно попросить владельцев показать платежки, даже при оплате через интернет, остается история платежей. Пусть расходы зависят и от количества жильцов и от их образа жизни, плюс, минус, сориентироваться по затратам реально.

6Какие документы должны быть у продавца?

В идеале, оформление дома начинается еще до его строительства, с отправления уведомления местным органам самоуправления и получения от них согласия либо неполучения отказа. Но по факту масса вполне приличных домов оформляются в рамках неоднократно пролонгированной дачной амнистии и ни разрешений (уведомлений), ни приемочных актов на них нет. Главное – чтобы и участок, и дом был поставлен на учет в Росреестре. Выписку из ЕГРН должен предоставить владелец, как и кадастровый паспорт на недвижимость, но эффективнее взять ее самостоятельно. По кадастровому номеру участка ее предоставят по заявлению в любом МФЦ в течение трех рабочих дней, максимум, недели. И в ней будет информация и о собственнике, и о главных параметрах строения, и обо всех имеющихся обременениях. Кроме того, на момент совершения сделки в доме не должен быть никто прописан, и должны быть погашены все задолженности (коммунальные платежи, налоги), и не просто на словах, а с документальным подтверждением.

7Что должно насторожить при покупке дома?

На что обратить внимание, перечислили, приведем основные моменты, которые должны насторожить.

  • Посредник вместо собственника – пожалуй, главное правило при приобретении недвижимости, взаимодействие только с собственником. Даже при обращении к риэлторам, «на том конце» сделки должен быть владелец недвижимости, как участка, так и дома. И подтверждаться этот факт должен не словесно, а наличием либо свидетельства о праве собственности (если дом старый), либо выпиской из ЕГРН. Основная масса неправомочных сделок и дальнейшего «попадалова» связана как раз с продажей по доверенности.
  • Большое количество владельцев – если дом перепродавался несколько раз в течение нескольких лет, это наводит на сомнения о его техническом состоянии или внешних факторах влияния (соседи, инженерные коммуникации, инфраструктура). В жизни бывает всякое, и обстоятельства меняются, но не до такой степени, что несколько владельцев подряд вынуждены продавать хороший дом. Кроме проблем с самим домом или окружающей действительностью, может оказаться, что какая-либо из предыдущих сделок проведена с ошибками. А если недействительна одна из предыдущих, автоматом недействительны и все последующие.
  • Слишком низкая цена – конечно, случаются у людей форс-мажоры, заставляющие продавать недвижимость на порядок ниже рыночной цены, но все же это большая редкость. В основном же низкая стоимость имеет обоснование в виде технических недостатков самого дома или проблем с участком. К примеру, зимой осмотрели дом, все понравилось, особенно, низкая цена, а весной оказалось, что на участке настоящее болото и без капитальной дренажной системы ловить нечего. Одно дело, когда хозяева готовы уступить определенную сумму, чтобы быстрее получить деньги и другое, когда при равных условиях недвижимость стоит на 200-300 тысяч, а то и вполовину дешевле. Да, возможно речь и о везении, но вопрос в том, кому повезет, продавцам или покупателю.

Прежде чем совершить столь солидное капиталовложение, стоит потратить время и финансы на всевозможные проверки, как технического состояния дома и участка, так и юридической чистоты недвижимости.

ИНТЕРЕСНЫЕ МАТЕРИАЛЫ