title

Cтройка частного дома: пошаговый алгоритм в восьми ответах

Жизненные ситуации разные – кто-то «вынашивает» свой дом несколько лет, изучая теорию и чужой опыт, кропотливо планируя, выбирая технологию и проект, составляя графики и сметы. А кого-то обстоятельства или «хочу, и все тут», заставляют «стронуться» практически без подготовки. Но, в любом случае, и те, и другие потенциальные владельцы желанной загородной недвижимости начинают с азов. В этой подборке ответим на вопросы, касающиеся ключевых аспектов строительства частного дома.

8 карточек
9 янв. 2020, 19:20

1Что считается жилым домом?

Если жизнь заставит, можно переехать и в закрытый контур и потихоньку заниматься коммуникациями и отделкой, особенно, когда речь про УШП, каркасники или дома из клееного бруса. Хотя есть на форуме примеры вполне успешного «освоения» остекленных коробок из газобетона и монолита. Однако под жилым домом все же понимается конструкция с функционирующими инженерными коммуникациями и чистовой отделкой. Стоимость же дома (именно дома, без учета ландшафтных работ), относительно этапов строительства выглядит следующим образом.

  • Проектирование – 1-1,5 % (в редких случаях может составлять до 5 %).
  • Строительство коробки – 30 %.
  • Коммуникации, утепление, отделка под чистовую – 30 %.
  • Чистовая отделка – 30 %.
  • Буфер (запас, на случай непредвиденных обстоятельств) – еще плюс 10-15 %.

2Чем коробка отличается от закрытого контура?

Коробка - это перекрытия, стены, несущие перегородки (при наличии) и крыша, в идеале, с чистовым кровельным покрытием, водосточной системой, подшивкой и софитами. Если не получилось накрыть кровлю за один сезон, конструкцию защищают черновым материалом. Закрытый контур, это коробка с установленными оконными блоками и входной дверью или дверями. Как и с крышей, если не получилось закрыть контур, проемы герметизируют подручными материалами.

3Что входит в нулевой цикл?

Все, что ниже отметки пола первого этажа – планирование и подсыпка участка, земляные работы (включая рытье траншей под инженерные системы и объекты, и копку котлована под фундамент). Плюс, все операции по устройству самого фундамента, конкретный перечень зависит от типа основания. Финалом нулевого цикла является готовый фундамент.

4Как обеспечить быт рабочих?

В большинстве случаев первым строением на участке становится бытовка. Это обобщенное понятие, подразумевающее как комфортабельный готовый блок-контейнер, который в дальнейшем станет гостевым домиком, так и сколоченную наспех каркасную времянку. При строительстве силами наемной бригады без бытовки не обойтись – в ней и спят, и готовят, и хранят инструменты. Кроме бытовки на участке строят туалет, в теплый сезон не помешает и простейший летний душ. Если стройка стартует ранней весной и может затянуться до поздней осени, «комплектация» должна включать обогреватель (буржуйку).

5Когда получать технические условия (ТУ)?

За исключением удаленных видовых участков с автономными инженерными системами, все остальные наделы в товариществах, разнообразных коттеджных поселках или на землях населенных пунктов как минимум, присоединяются к сетям электроснабжения. В развитых регионах это еще и централизованный водопровод с канализацией, а то и газ. Хотя по законодательству на этот процесс отводятся минимальные сроки, получением технических условий на технологическое присоединение к имеющимся инженерным сетям стоит озадачиться сразу, после приобретения участка, параллельно с проектированием. Чтобы к моменту начала строительства не пришлось договариваться с соседями (которые не у всех есть и не всегда адекватные) или срочно изыскивать средства на генератор.

6Геология - это обязательно?

По большому счету в малоэтажной застройке отсутствие геологических изысканий не так критично – в стандартных случаях для расчетов применяют усредненную несущую способность грунта в 2 кг/см². Но этот подход «работает»: на беспроблемных грунтах, когда технология строительства не предполагает возведения тяжелой, например, монолитной коробки, а проектом не предусмотрен цокольный этаж. С другой стороны, при разработке индивидуального проекта инженеру-конструктору понадобятся данные о механике грунтов. Участники нашего портала рекомендуют сначала найти проектировщика, а уже он составит ТЗ для геологов. Еще один вариант – статистическое зондирование, полученных данных конструктору для расчетов будет достаточно.

7Что входит в подготовку к стройке?

Случается, что и «с места в карьер» вполне успешно строятся, другое дело, что позволить себе подобное могут только очень состоятельные люди. Если же бюджет, как водится, ограничен, правило «семь раз отмерь, один раз – отрежь», актуально как никогда. Правильная организация процесса выглядит следующим образом.

  • Составление технического задания (ТЗ).
  • Проектирование.
  • Подготовка к строительству.
  • Строительство.

В большинстве случаев проектная документация включает: архитектурный раздел (АР), конструктивный раздел (КР) и инженерный раздел (ИР). А вот составление сметы работ и материалов (СМР) на базе проекта, как раз один из этапов подготовки, как и определение сроков строительства (составление графика работ), и выбор способа обеспечения стройматериалами (кто будет покупать, где, логистика, хранение).

8Говорят, разрешение на строительство больше не нужно?

Мало того, в рамках продленной дачной амнистии упраздняется не только разрешение, но и уведомление о начале и окончании строительства. Правда, речь идет только о жилых или садовых домах, возводимых на участках в садовых товариществах, привычно именуемых дачными, хотя именно дачных, как формы, больше не существует. Упрощенка, по которой регистрация прав и постановка на кадастровый учет снова осуществляется на основании техплана, действует с 04 августа 2019 по 01 марта 2021 года. Если есть уверенность, что стройка гарантированно закончится в течение 2020, максимум, в январе 2021 года, уведомления о можно не подавать.

Откладывать регистрацию практически до «упора» не рекомендуют, можно нарваться на приостановку из-за перегруженности специалистов. В отношении же долгостроев, изначально «разбитых» на несколько циклов-лет, стоит подстраховаться и озадачиться уведомлением. Не факт, что амнистию снова пролонгируют, хотя вероятность есть. 

ИНТЕРЕСНЫЕ МАТЕРИАЛЫ