все новости и статьи
title

Как составлять договор строительного подряда

Составление договора строительного подряда – первый и очень важный этап любой стройки. Если заказчик с подрядчиком обговорят все детали совместной работы и зафиксируют их документально, то стройка пройдет нормально, а ее результат оправдает ожидания. Что нужно прописывать в договоре и на какие моменты следует обратить особое внимание, разбираем в наших карточках.

10 карточек
21 окт. 2021, 20:50

1Зачем заключать договор?

Правильно составленный договор строительного подряда в одинаковой степени защищает и права заказчика, и права подрядчика. Это соглашение, которое обязывает подрядчика в установленный законом срок построить объект по заданию заказчика, а заказчика – создать условия для работ и вовремя заплатить подрядчику деньги, сумма которых указана в договоре. Договор нужно заключать не только со строительными фирмами, но и с частными лицами тоже. Если строитель отказывается заключать договор, это достаточное основание, чтобы не сотрудничать с ним и найти другого.

2Существует ли единая форма подряда на строительство индивидуального дома?

Единой формы такого договора подряда нет, но опыт показывает, что в нем обязательно должны быть расписаны следующие пункты (кроме предмета договора – сам процесс строительства и построенный объект):

  • права и обязанности заказчика и подрядчика;
    сроки выполнения каждого этапа работ и срок, за который объект должен быть завершен;
  • каким образом будет выполняться приемка работ;
    стоимость каждого вида работ;
  • обязательно – порядок работ, возможность предоплаты, какие суммы в какие сроки нужно вносить и как (наличными, на карту и т.п.);
  • гарантия (по статьям 724 и 756 ГК РФ на фундамент и коробку она не может быть менее двух лет, а подрядчики, которые заботятся о своей репутации, дают на коробку не менее 10-15 лет, на фундамент – не менее пяти лет).
  • ответственность, которая последует за неисполнение договоренностей;
  • особые условия, обстоятельства непреодолимой силы, условия расторжения договора;
  • срок действия договора;
  • реквизиты, личные данные заказчика и подрядчика;
    не только дата, но и время и место подписания договора, подписи сторон.

Для обеих сторон выгодно, чтобы все эти пункты в договоре были прописаны максимально подробно.

3Как прописать в договоре пункт про соответствие строительным нормативам?

Стандартно подрядчики предлагают договоры, в которых записано, что построенный дом должен соответствовать действующим строительным нормативам и правилам. Со своей стороны заказчик должен проследить, чтобы этот пункт был максимально конкретизирован. По опыту участников FORUMHOUSE, максимально защищающая права заказчика формулировка должна звучить так: «договор на строительство жилого дома, соответствующего требованиям СП 55.13330.2016 Дома жилые одноквартирные».

4Как прописывать в договоре стоимость и оплату работ?

Из этого пункта заказчик и подрядчик должны получить полную ясность о том, какие работы (в том числе дополнительные) потребуются (или могут потребоваться) и сколько они будут стоить. Допустим, из-за особенностей грунта на участке придется изменить конструкцию фундамента, и пр. В интересах подрядчика оговорить стоимость всех видов работ, в том числе и незначительных на первый взгляд, потом что заказчик за свои деньги всегда старается получить как можно больше. Также оговаривается способ оплаты работ: поэтапно или двумя траншами (основная сумма предоплатой, незначительный остаток после сдачи дома). Это непростой момент: обе стороны могут привести примеры «кидалова»: заказчики могут не оплатить последний этап работы, подрядчики – взять предоплату и исчезнуть. Общая рекомендация здесь – учитывать и профессиональную, и человеческую репутацию того, с кем имеешь дело.

5Как прописывать в договоре сдачу и приемку работ?

В договоре должны быть максимально подробно прописаны все условия приемки объекта. Кто это будет делать – сам заказчик или привлеченный специалист? В акте сдаче объекта должны быть пункты:

  1. перечень выполненных работ;
  2. дата их окончания;
  3. наличие/отсутствие замечаний о выполненных работах.

Также должно быть зафиксировано, каких случаях и в какой форме могут выставляться претензии (только с описанием и фотографиями «косяков»  - ничем неподтвержденные устные претензии по умолчанию засчитываются, как приемка этапа работ или объекта). И в какой срок подрядчик должен исправлять брак (обязательно прописать, что он делает это за свой счет).

6Как прописывать в договоре обязанности сторон и их ответственность?

Обязанности и ответственность сторон должны быть прописаны в договоре максимально подробным образом. Какие права есть у подрядчика, какие у заказчика, кто отвечает за соблюдение сроков, создание условий для работы и пр, и какая ответственность следует за нарушение? Как именно стройка должна обеспечиваться стройматериалами, оплачивается ли заказчиком уборка мусора по завершении работ, как страхуются риски – обговорить и прописать надо все.

7Как должны быть прописаны сроки строительства в договоре?

Сроки строительства – обязательный пункт договора. Заказчик должен обращать внимание, какие сроки предлагает подрядчик. Настораживать должны как слишком малые, так и слишком затянутые. Нормально, когда срок выполнения работ реалистичный и даже с небольшим запасом.

8Как прописываются условия расторжения договора?

И заказчик, и подрядчик имеют в права указать в договоре условия, при которых они могут отказаться от сотрудничества. Так, заказчик может записать, что он расторгнет договор, если подрядчик выполняет работы с задержкой и у него есть опасения, что объект не будет сдан в срок, или его не устраивает качество работы, или подрядчик не спешит устранять брак. Подрядчики часто указывают, что не будут работать, если заказчик предоставил некачественные стройматериалы и отказывается их заменить, если он задерживает оплату, настаивает на нарушении технологии строительства и пр. Договор должен быть составлен так, чтобы условия сотрудничества были прозрачными и понятными обеим сторонам, и справедливыми для всех.

9Что делать, если условия договора меняются

Если условия договора меняются, то новый составлять не обязательно, достаточно будет дополнительного соглашения. Здесь очень важно, что в соглашении указываются не только предметные изменения, но и новые сроки выполнения работ, и их стоимость. Если стоимость не меняется, это тоже надо прописать в документе.

10Что еще должно быть прописано в договоре?

То, что кажется необязательными мелочами, может обернуться причиной для серьезного конфликта. Во избежание недоразумений в договоре будет правильно прописать и условия проживания строителей во время работы, и сколько человек будет работать на площадке, и их квалификация. Пропишите, в каком состоянии подъездные пути к объекту – если подрядчик не знает, что дорога плохая, это может вылиться в серьезную проблему.
ИНТЕРЕСНЫЕ МАТЕРИАЛЫ