все новости и статьи
Как основать собственное родовое поместье?
9 дек. 2021, 05:55
10153 просмотра

Как основать собственное родовое поместье?

Рассказываем, как грамотно освоить большой земельный участок, и что нужно знать прежде, чем окончательно решить осесть на «своем гектаре»

Кто не мечтал о собственной усадьбе? Нет, не о даче в садовом товариществе и не о коттедже в клубном поселке, а именно о поместье, с огромным наделом, крепким домом и собственным хозяйством. Такая мысль хотя бы раз приходила если и не каждому из нас, то очень многим. Купить земельный участок сегодня – дело не хитрое, на рынке масса предложений земли различной площади, разных категорий и видов разрешенного использования. Все что для этого нужно – это деньги и желание. Другое дело, когда речь заходит о действительно большом земельном участке, например 1Га и более. Найти такие предложения на рынке, да еще и за приемлемую сумму довольно сложно.

В 2016 году у нас в стране запущен масштабный проект «Мой гектар», направленный на комплексное развитие сельских территорий и объединяющие несколько коттеджных поселков, где любой желающий за вполне доступные средства может купить себе большой земельный участок, как правило, сельхозназначения, и основать на нем собственное родовое поместье. В отличие от «Дальневосточного гектара», где участки передаются государством в аренду на 5 лет, с условием обязательного освоения, в проекте «Мой гектар» вы приобретаете участки с оформлением в собственность. У проекта довольно мощная информационная поддержка, при этом в сети нередко встречаются и негативные отзывы.

Для того, чтобы понять, что такое «Мой гектар», какие риски несет этот проект для покупателей, что нужно знать прежде, чем становиться собственником большого надела, мы решили задать свои не самые удобные вопросы непосредственно организаторам проекта.

Почему гектар? Для усадьбы - это много, для фермерства – это мало.

Игорь Калинин
Директор по развитию проекта «Мой гектар»

Начнем с того, что гектар это мало. Даже если вернуться к истокам, слова «поместье», «усадьба» – это были участки в несколько десятков, а то и сотен гектаров.

Сейчас люди мыслят 6 сотками, а многие и квадратными метрами в панельных домах, поэтому здесь нужно начинать постепенно. Один гектар – это оптимальный вариант для знакомства человека с землей. Для этого размера оптимально соотношение расходов на коллективное строительство инфраструктуры, и этого достаточно чтобы создать собственный сад и огород, способный обеспечить семью из 5-6 человек натуральными продуктами. Если понадобится больше, люди смогут расшириться за счет участков соседей, как это уже было в истории с садоводами, или за счет прилегающих районных земель.

Также у нас есть готовое предложение от 5 гектаров – серия поселков для осознанных фермеров «Мое поместье», где можно построить дом комфортной площади по новому закону и организовать полноценное хозяйство.

Какие преимущества получит покупатель, купив землю у вас, если исключить фактор цены. Ведь в разных регионах можно найти близкие предложения?

Игорь Калинин
Директор по развитию проекта "Мой гектар"

Когда речь заходит о цене, существует много способов проверить ее адекватность. Есть площадки, такие как «Авито» или «ЦИАН», которые дадут вам информацию достаточную для того, чтобы понять текущую ценовую ситуацию.

Главное в проекте «Мой гектар» — не размежеванная на отдельные участки земля, а цифровая платформа, благодаря которой можно управлять процессами коллективного развития новых территорий, принимать участие в голосованиях, заказывать услуги, разбирать инфраструктурные проекты, участвовать в выборах органов управления поселком и формировании внутренних правил и законов. Мы постоянно развиваемся и улучшаем этот сервис.

В поселках проекта «Мой гектар» разработаны и установлены единые «Принципы добрососедства» — свод установленных правил, которых придерживаются все участники проекта, призванные предотвращать конфликты и справедливо разрешать спорные вопросы между собственниками участков на территории поселков.

Даже в случаях взаимодействия с администрациями, в наших поселках вы можете спокойно собрать и подписать коллективное письмо, а не бороться в одиночку.

Почему в сети по проекту «Мой гектар» наряду с положительной встречается и негативная информация, с чем это связано?

Игорь Калинин
Директор по развитию проекта «Мой гектар»

Проект вызывает большой интерес. В день более 100 тыс. интересантов, в месяц более 3 млн.

Если по существу, то проект «Мой гектар» действительно подходит не всем. Здесь нужна осознанность и вдумчивость. Проект не типовой, некоторые пытаются «на бегу» сравнить наше предложение с классическими поселками и начинают возмущаться, не поняв его особенностей. При этом мы постарались максимально доходчиво изложить преимущества и недостатки проекта на официальных сайтах.

Здесь уместна такая фраза: «Довольные молчат, недовольные кричат».

Мы тоже были озадачены обилием «отзывов», создали в компании два отдела: «Отдел контроля качества» и отдел «Консьерж-сервис» для контроля за качеством обслуживания клиентов. Практически сразу мы установили удивительную ситуацию: клиенты, которые купили у нас участки, в основном довольны покупкой.

Недовольны, как правило, те, кто присматривается к проекту «на бегу», не разобрался или не хочет разобраться, а хочет получить все и сразу, и бесплатно.

Мы призываем клиентов формировать свою точку зрения, основываясь на фактах, законодательстве и выводах профессионального сообщества, а не интернет-зевак. Со своей стороны ведем работу: звоним тем, кто был в офисе и общался с менеджерами, отслеживаем отзывы, если есть реальный запрос и недовольство – работаем индивидуально.



Давайте остановимся на строительстве на сельхозземлях и законе ФЗ 299, что он решает? Ведь наверняка не все, кто покупают землю хотят становиться фермерами. Многие хотят дом, но не все хотят ферму. Закон же вводит условия: площадь под застройку на 1 гектаре будет составлять 5*5 метров. Как поступать собственникам, оставаясь в правовом поле?

Игорь Калинин
Директор по развитию проекта «Мой гектар»

Когда к нам приходит клиент, на этапе выбора поселка и участка мы задаем вопрос о целях покупки. По нашим данным – 30% ищут землю под фермерство, запрашивают бизнес-планы на участок.

У многих людей от 35 до 50 есть предпринимательская жилка, а начать бизнес на земле по затратам все же проще, чем в городе. И риски ниже. В их случае как раз будет работать закон, разрешивший строительство на сельхозземле. Строить можно без смены ВРИ и категории. Хотя по факту некоторым из них и дом не нужен, они намерены заниматься исключительно предпринимательской деятельностью.

Есть еще два варианта:

1. Строительство дома через смену ВРИ участка
Нужно провести анализ участка на предмет наличия сельхозугодий, подать уведомление об использовании участка как лесного, подать заявление в администрацию о внесении изменений в ПЗЗ.

2. Строительство дома через изменение категории участка
Формируется групповое заявление о включении земельных участков в черту населенного пункта. Разрабатывается стандартная проектная документация. В администрацию подается заявление для внесения изменений в генеральный план территории.

Эти процессы, закрепленные регламентом в градостроительном законодательстве, за последние годы были сильно упрощены и стали прозрачны. Однако многие люди до сих пор живут и мыслят приземленно, как в 90-е, где все решали взятки или связи.

Не исключен и человеческий фактор, когда чиновникам проще отказать, чем разбираться. Для таких случаев мы создали Центр правовой поддержки собственников, где эксперты помогают с подготовкой и подачей необходимых документов.


Для чего в своей стратегии продвижения вы используете термин «инвестиции»? Разве за  10 лет на рынке земли произошло приращение стоимости? Ведь некоторые покупатели совершают покупку в расчете, что участок можно продать…  но трудно продать то, что мало кому нужно, иначе деревни Тверской области не выглядели бы как после катастрофы. 

В результате в организованных Вами поселках какой-то процент собственников так и не приступит к освоению участков. Что вы планируете делать с низкой скоростью освоения земель?

Игорь Калинин
Директор по развитию проекта «Мой гектар»

В вашем вопросе несколько опорных моментов, давайте по порядку их разберем.

Первый момент: «зачем термин «инвестиции», ведь инвестиционная привлекательность никакая. Прироста не было». Если сейчас сводить все к голой математике, то инвестиционная привлекательность и квартиры, и унции золота никакая. Что-то не окупаемо в принципе при человеческой жизни, что-то съедает инфляция. Правда в том, что есть инструменты сохранения финансов в долгосрочной перспективе и на них влияет гораздо больше экономических факторов.

Дальше вы говорите: «трудно продать то, что никому не нужно». Это эмоциональная риторика, ноги которой растут из прошлого: в России земли много, колхозы развалились, земля никому не нужна. Скажи немцу или голландцу, что у нас можно купить гектар – он округлит глаза, потому что для него это большая ценность. Нельзя на вопрос земли смотреть в перспективе 1-2 года, это стратегический вопрос. А стратегически правда такая, что землю больше не производят, и территории каждого государства конечны. Поэтому в разных местах с разной скоростью, но стоимость земли росла и будет расти, и ее ценность тоже.

Хочется упомянуть деревни Тверской области, которые выглядят как после катастрофы. Здесь, увы, но мы понимаем, что критика глубоко заложена в российском менталитете, а вот объективность не всегда. Почему, когда едут в деревни, которые в силу разных причин умерли, никто не едет в успешные хозяйства.

Например, фермер из Конаковского района Максим Селиванов делает хамон и бастурму. Алексей Трофимов, молодой фермер из Бологовского района Тверской области, председатель Российского союза сельской молодежи Тверской области. Занимается сельским хозяйством с 2012 года, выиграл несколько грантов. Он занимается крупным рогатым скотом и производством молочной и мясной продукции. Недавно выиграл конкурс «Бизнес среда», мы ему от себя тоже подарили гектар. И, к слову, он не сказал, что ему земля не нужна. У него планы по расширению! Этот список можно продолжать. И хотелось бы, чтобы в том числе СМИ освещали проблемы объективно, вытаскивая на свет не только проблемы, но и достижения.

И о низкой скорости освоения земли. Да, увы так и есть. Это мы привыкли в век высоких скоростей, что за 2 недели придумали, за 2 недели произвели, через год бизнес умер. Земля живет по другим законам, и даже если вы за 3 месяца поставите дом, вы не вырастите огурец за 3 дня вместо положенных ему. У нас есть пример, когда человек, который раньше жил на Кубани, переехал в Москву, купил участок, дом за сезон поставил. Важный момент – он знал как.

Здесь есть один фактор, о котором все забывают, у нас в принципе утеряны знания о том, что с землей вообще надо делать. У нас не каждый мужчина плотник, и не каждая женщина дачница. Информационно современная семья даже когда знает что хочет, слабо представляет как. В этом плане мы себе поставили задачу сделать самую подробную базу знаний. Отправляем обучаться наших фермеров в Бизнес-ферму университета «Синергии», где их учат организовывать КФХ и делать их прибыльными. Готовимся запустить свою школу для тех, кто хотел бы быстрее участок освоить, но испытывает недостаток знаний.


Давайте немного поговорим о правовом поле, в котором действует современный фермер. Что сегодня делается на законодательном уровне, чтобы не просто вернуть людей на землю, но и помочь им?

Игорь Калинин
Директор по развитию проекта «Мой гектар»

Сегодня мы говорим о формировании единого федерального тренда, направленного на развитие малого предпринимательства на сельских территориях на принципиально новых условиях:

• подписанный Президентом РФ закон N299-ФЗ от 02.07.2021 г. "О внесении изменений в статью 77 Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", разрешил фермерам строить жилые дома на своих сельскохозяйственных землях, в том числе на сельскохозяйственных угодьях.

• Федеральный закон от 02.07.2021 г. № 318-ФЗ О внесении изменений в Федеральный закон «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» и статью 7 Федерального закона «О развитии сельского хозяйства», разрешил сельскохозяйственным товаропроизводителям осуществлять деятельность по оказанию услуг в сфере сельского туризма в сельской местности.

• Постановление Правительства РФ от 21 сентября 2020 №1509 «Об особенностях использования, охраны, защиты, воспроизводства лесов, расположенных на землях с/х назначения», разрешило выводить залесённые с\х земли из с\х оборота, на основании уведомления собственника участка (пункт 8-9 Положения Постановления), при этом зарастание участка древесно-кустарниковой растительностью больше не является признаком неиспользования земельных участков по целевому назначению или использования с нарушением законодательства РФ (пункт 7 Положения Постановления).

В целом принятые федеральным центром за последний год нормативные акты, направлены на возврат населения в опустевшие сельские территории, на улучшение демографической обстановки в стране, на новые возможности развития территории и повышении ликвидности земель.


Поговорим о критике. Прокомментируйте пожалуйста фразу, озвученную в одном из роликов с критикой проекта: «Большое количество участков заболочено». То есть вы действительно продаете заболоченные участки, а потом покупатель с Вашей помощью их осваивает и рекультивирует?

Игорь Калинин
Директор по развитию проекта «Мой гектар»

Вот тут прокомментировать нечего. Мы продаем землю, а не болота. Есть съемки с дронов, каждый клиент может приехать и осмотреть участки самостоятельно. В личных кабинетах собственников есть топосьемки участков. В компании более 30 тысяч гектаров выделено под проект. Мы оцениваем репутационные риски от слухов о болотах, кладбищах, скотомогильниках и пр.. Если где-то есть заболоченный участок, нам проще человеку предложить альтернативу, чем нести такие риски.

Критику вызывает наличие сервисной компании. Получается, что люди, покупая землю становятся пожизненными клиентами вашего парка техники. Кстати, стоимость услуг Вашей компании сопоставима с ценами на технику на открытом рынке.

Игорь Калинин
Директор по развитию проекта «Мой гектар»

Похоже на теорию заговора. Что изначально у нас была техника и под нее мы решили продавать землю… Это не так.

Изначально мы являемся компанией, которая 15 лет занимается земельными участками. Управляющая компания появилась несколько лет назад, как инструмент и помощь. А не самоцель.

Вообще истории с управляющими компаниями везде похожи, когда девелоперы сдают многоэтажные дома, они тоже передают сервисные функции УК. И я не слышал пока ни одной веселой истории, что жители довольны, какой бы чудесный сервис не предоставляла управляющая компания.

Законодательно у всех собственников – не важно квартир, земли, есть возможность создать свою УК, зарегистрировать, обслуживать, собирать платежи и т.д. Мы все прекрасно знаем к чему эта самодеятельность приводит…

У нас все прозрачно – хотите, пользуйтесь нашей сервисной компанией, личным кабинетом. Хотите, — ищите на рынке. Кто-то предпочитает нанять знакомого с трактором из соседней деревни – пожалуйста.

Мы никогда не настаивали и всегда предпочитаем, чтобы люди и коллектив собственников поселка сами выбрали исполнителя.


Почему вы не планируете пилотный проект небольшого поселка за свой счет, тем более что техника у Вас есть и специалистов хватает? Ведь можно отлично заработать продавая готовые дома? Почему вы не делаете подготовку участков к продаже? Получается, что поселки как были пустыми, так ими и остаются?

Игорь Калинин
Директор по развитию проекта «Мой гектар»

Хороший вопрос. Изначально наша идея была дать землю и возможность сделать для себя, под себя. Не выбирая типовую планировку участка, не заселяя всех в одинаковые дома, потому что кому-то нужно 2 детских и спальня для стариков, а кто-то хочет большую гостиную для друзей и кабинет. Кому-то нужен палисадник для микрозелени, а кто-то хочет бассейн поставить. У нас есть клиенты, которые хотят просто поле картофеля и купольный дом. Все же разные.

Как демо-версию да, мы строим сейчас на Вазузе такой поселок. Уже запущен и несколько лет работает подпроект – называется «зона интенсивного развития», где мы делаем ту самую предпродажную подготовку. Там сразу проводится электричество, строятся дороги.

Если говорить сразу о поселках: на рынке много проектов загородных поселков, где продаются сразу дома с участками. Кому нужен такой вариант, тот его выберет. У нашего проекта концепция другая. Да и поселки уже давно не пустые, там есть собственники, есть дороги, во многих есть и дома и въездные группы. А значит чуть раньше или позже, обязательно появится и все остальное.

Покупка большого участка - важный шаг, который необходимо не раз обдумать. Если вы готовы работать и не строите иллюзий, - вам подойдёт проект. Для тех, кто ищет лёгкие пути, - лучше выбрать участок в готовом поселке. Хоть это и будет стоить в разы дороже. Зато вы получаете все и сейчас.

Комментарии (5)
Вряд ли взлетит... В Белгороде т.н. родовые поместья народу раздают с 2012 года. См.сайт белгородской ипотечной корпорации bik31.ru Но заглохло всё это.
Также заглохли все т.н. экопоселения и т.п. модные темы. Есть такое поселение у нас Кореньские родники (есть сайт) - за 11 лет ничего по сути и не сделали - на яндекс-карте (севернее хутора Гремячий) можно увидеть - земля пустует. 40 гектаров, 40 владельцев, на всех лишь один дом и три сарая...
3
Больше похоже на обман.
2
Синий туман Похож на обман, Похож на обман Синий туман, Синий туман. Пришел туман, он как трав дурман, Ох, как кружится голова. Так уж было раз у двоих у нас: Все слова одни, все слова. Пришел туман, постучал в дома, Уходи, туман, уходи!
0
Для лохов... на землях нет УК.... на этих сельхоз землях (хотя бы для дачного строительства сделали бы) нельзя строить... ФХ продались...
0
Да, порезали участки на Вазузе, веззде повесили объявления, что ИЖС с газом и электричеством - это враньё, газа там не будет много лет, земля сельхозка, электричество тоже не проведено. А ферма, про которую снят ролик, действительно классная, мы там были с детьми. Куча животных, всё ухожено, молодцы хозяева что такой проект стартанули. Как переедем, будем у них сыр с молоком покупать, козочки зачётные.
0
ИНТЕРЕСНЫЕ МАТЕРИАЛЫ