все новости и статьи
Разработан федеральный закон об эскроу для ИЖС
3 дек. 2021, 08:10
4796 просмотров

Разработан федеральный закон об эскроу для ИЖС

Россияне смогут проводить расчёты с компанией по аналогии с долевым строительством жилых высотных домов.

За последний год эта тема поднималась не раз. Чиновники то обещали ввести счета-эскроу, то заявляли, что пока не планируют заниматься вопросом. Но всё же, 22 ноября 2021 года, Минстрой разместил соответствующий документ на официальном портале правовых актов. Законопроект проходит публичное обсуждение.

Как это работает

Инициатива подразумевает внедрение механизма проектного финансирования в сферу комплексной малоэтажной застройки. То есть, средства покупателей недвижимости в коттеджных посёлках поступят на эскроу-счёт в банке. Компания получит оплату после сдачи объекта в эксплуатацию и регистрации прав собственности

Схема активно применяется в сделках с квартирами в строящихся многоэтажных зданиях и является обязательной (№ 151-ФЗ) с 1 июля 2019 года. Закон позволил снизить риски для граждан при оформлении договора с застройщиком. До этого из-за недобросовестности строительных компаний 196 тысяч россиян остались и без жилья, и без денег.

Лес недостроев

Обманутые дольщики есть и в сфере ИЖС. Застройщики обещали покупателям комфортную загородную недвижимость, подключение к инженерным сетям, уличное освещение, благоустройство территории. В планах были и теннисные корты, и фонтаны, и спортивные площадки, и развлекательные комплексы для детей. Люди вложились в частное жильё. Но по разным причинам проекты закрылись. 

Заброшенные участки с недостроенными таунхаусами, коттеджами и объектами инфраструктуры — не редкость. Только в Подмосковье таких посёлков более двух тысяч. Власти надеются, что с введением эскроу-счётов граждане смогут заключать безопасные сделки, защитить вложения.

Если документ примут, покупатели жилья через уполномоченный банк будут проводить оплату с применением эскроу.

Больше домов

В Минстрое считают, что распространение схемы проектного финансирования на сегмент комплексного малоэтажного строительства сделает сегмент рынка привлекательнее для бизнеса. Нововведение поможет банкам в рассмотрении предложений по финансированию. В материалах к закону отмечается, что его принятие позволит к 2030-му вводить до 50 млн квадратных метров в ИЖС ежегодно.

Рифат Гарипов, председатель Комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое, рассказал, что закон обсуждается давно. Но документ заработает в полную силу после приведения этого сегмента рынка (ИЖС) в соответствии с банковскими требованиями.

Рифат Гарипов
Председатель Комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое

Долгое время сегмент индивидуального жилья в России считался сложным для стандартизированного проектирования и домостроения — непрозрачным и условно ликвидным. Системное развитие ИЖС включает в себя стандартизацию рынка, обеспечение проектов необходимой инфраструктурой, распространение ипотечных госпрограмм на рынок индивидуального жилья, а также обеспечение доступности земельных ресурсов под комплексное строительство.

Михаил Игнатьев, адвокат, уточнил — законопроект касается частного жилья в коттеджных комплексах от компаний.

Уже можно

Алексей Попов, руководитель аналитического отдела ЦИАН, уверен, что и сейчас застройщики (юридические лица) продают дома и таунхаусы по этой схеме — с эскроу-счётами.

Алексей Попов
Руководитель аналитического отдела ЦИАН

Единичные проекты по эскроу уже продаются (в частности, в Московском регионе на примерно 500 многоэтажных ЖК приходится около 15 ЖК из сегмента ИЖС). Реализуемые через такой механизм проекты должны будут оформлять стандартную проектную документацию, что потребует от девелоперов закрепления обещаний по размещению объектов инфраструктуры, особенностям благоустройства территории, сроков строительства, конструктивных параметров строений и т. д. Это увеличит их привлекательность в глазах покупателей (для многих действительно важен критерий надёжности). Одновременно это упростит и сделки с привлечением ипотечного кредитования.

В ноябре был открыт первый эскроу-счёт в рамках ИЖС (через Сбербанк). Речь о коттеджном посёлке в Ростовской области, который сейчас строится.

Аналитик отметил, что цены на рынке загородной недвижимости по-прежнему высоки, а социальная инфраструктура оставляет желать лучшего. Квартира ощутимо дешевле дома на земле. И за пределами города людям с детьми непросто найти для одного ребёнка детский сад поближе, для другого — школу, спортивные секции и кружки — для обоих.

Поэтому Попов считает, что о массовости сегмента в ближайшее время говорить не стоит. Более того, речь о долевой собственности. Появится имущество общего пользования. А это означает, что владельцам коттеджей или домов придется самостоятельно оплачивать уборку территории, обслуживание водонапорной башни, котельных (включая ремонт), содержание спортивных и детских площадок — комфорт обойдётся недёшево.

Помимо схем проектного финансирования в стране развивается ипотека для ИЖС. Средний размер ипотечного кредита в октябре составил 3,74 млн рублей. Сумма растёт каждый месяц (в сентябре было 3,58 млн). В правительстве надеются, что благодаря типовым проектам домов банки будут охотнее выдавать займы.

Ирек Файзуллин
Министр строительства и ЖКХ

Для развития ИЖС сегодня принимается много важных решений. Например, в этом году мы впервые провели конкурс типовых проектов ИЖС, которые благодаря своей экономической обоснованности позволят создать предмет залога для банков и распространить ипотечные программы на индивидуальное жильё.

Казалось бы, граждан защитят, подготовят для них условия ипотеки. Но риск остаться без жилья остаётся.

Несмотря на эскроу-счета

Анатолий Аксаков, глава Комитета Госдумы по финрынку, сообщил, что недобросовестные застройщики нашли лазейки в законодательстве — для получения дополнительной прибыли с одной квартиры. При затягивании сроков компания предлагает недовольному покупателю вернуть деньги и оплатить штраф. Если он соглашается, то объект продают второй раз — но дороже. К тому времени степень готовности дома позволяет выручить больше денег. Вероятно, эта схема распространится и на сделки с коттеджами.

По информации одного из российских банков количество ипотечных сделок в ИЖС утроилось. При этом льготных программ недостаточно. Ограничения по срокам, сумме и региону не позволяют многим гражданам, у которых не хватает средств, осуществить свои мечты и построить дом. 

Дальневосточная ипотека работает на Дальнем Востоке, для семейной ипотеки заявители могут стать граждане с ребенком, рожденным после 1 января 2018 года, льготная не допускает брать больше 3 млн рублей, сельская же — для сельчан. Эксперты считают, что должна появиться всероссийская программа с широкими условиями.

Комментариев пока нет
ИНТЕРЕСНЫЕ МАТЕРИАЛЫ