Стройка. Правильно. Как, что, когда и почем...

Всем добрейшего! Попытка рассказать, как правильно (по моему разумению) строить дом – и как не нужно строить тоже.
Жили-были – не тужили, захотели в доме жить. Ну и начали строить…

НЕЕЕТ, не просто так, подумали немного (пару лет, дачу поснимали на полгода, деньги (несколько раз) посчитали – всегда 20 тыс $ не хватало на квартиру…). Сначала искали дачу (только на лето), потом объездили кучу готовых старых и новопостроенных домов – не то вообще всё. Параллельно читал книжки и копал инет – учился разному, проектики смотрел, мыслишки в кучку собирал… Решено – ищем участок под ПМЖ и строим дом. Жить пока есть где, в тесноте, но…

Дом (его строительство) задуман по принципам:

1. Правильное строительство (по возможности полное соблюдение СНИП и технологий...)
2. Качественные технологии и материалы (никогда не беру без подготовки и дешевое...)
3. Жесткая оптимизация затрат на всё (no comment)
4. Руки – чужие, доступные (см. П. 4), но подготовленные. «Криво» – я и сам могу. Опять же считаем - что экономически эффективно: я сам или наёмник.

Я – не строитель по образованию. Скорее - профессиональный заказчик (разного рода). Всегда пытался вникнуть в то, что я заказываю - чтобы понимать – а как оптимизировать затраты, не потеряв в качестве. Не факт, что мой опыт научит кого-то класть кирпич или строить деревянную лестницу... Но, возможно, он поможет кому-нибудь "закопать" свои деньги с хорошим качеством и прогнозируемым результатом. Потому и надеюсь на интерес к моему повествованию…


А тут и участок подвернулся – от таких для ПМЖ не отказываются:
1. Супер-сосед (мой начальник больше пяти лет, лучший человек из встреченных мною в Мск).
2. Транспортная доступность - в Мск можно въехать по двум шоссе, соответственно 10 и 8 км от дома до МКАДа, до платформы электрички 300м=5мин пешком моим шагом, дорога = асфальт заканчивался в 150м от участка, зимой чистится постоянно, сосед уже живет, в деревне три магазина, школа (в прошлом году стала средней)
3. Стоит дачный домик 4*5 в уголке участка, в нем есть электричество со счетчиком=уже хорошо. При этом цена - как за пустой участок.
4. Газ – труба низкого давления, проложенная соседями (у троих уже горит синий огонёчек), три метра от моего забора, забор опять же с четырех сторон есть… Значит газ будет, и не так дорого (надеялся…)
5. Воду сосед мой сразу пообещал от своей скважины («Нам хорошо будет – вода чище станет…»). Участок на вершине холмика (верховую воду и водосточку хоть в канаву отводи, есть куда ей бежать), вид «панорамный» есть опять же на две стороны света – на юг и на запад.
6. В домике есть погреб с земляным полом, сухой в мае => грунт=песок, «УГВ никто не видел» – значит глубоко. Опять же очищенную от «себя» воду можно в грунт сбрасывать – для МО редкость…
7. Вишни-яблони (сливы, и тд тоже) на участке растут, можно подкормиться витаминчиками сразу. При этом никто не собирался что-либо на земле выращивать (- на тот момент... Жена говорила: "Только травка...")
8. Цена не рыночная (на момент её обсуждения ниже рынка в 2 раза минимум). Но хозяева – люди очень порядочные (сосед у них часть участка покупал за 5 лет до меня – общались всё это время, да и «по ним видно»). Готовы на любой уровень оформления и защиты сделки, деньги по графику.
9. Участок оформлен «по-новому», документы настоящие – проверено. Попутно проверке выяснил – на этих сотках можно строить официально.
10. Река – 150м (но – Битца, есть караси с мою «ладошку», коты едят, я не советую), в другую сторону 300м – платный пруд, лес проезжаем по дороге на участок – около 1500м от участка до лесополосы, земляника, грибы – плюсы не для меня, не думаю, что буду потреблять это – грязновато, всё-таки.

 

Из минусов – 5 соток и шум от трассы Дон и самолётов – аэр. Домодедово около 20км по прямой. Иногда (пару раз за четыре года чувствовали) пахнет «коровником» - для меня лично не минус. Перевесили десять плюсов…Да - Недавно в будни в рабочее время увидел в деревне "бочку" с колхозным молоком, кормят коров сеном и силосом (он и пахнет иногда). Соседи покупают - не жалуются, они вкус "настоящего" помнят ещё. Для кого-то точно плюс...

Итог= пять соток земли ЛПХ в семи км по трассе Дон от МКАДа за 1 125 000 руб с оформлением в мою собственность (сделка - октябрь 2008года. цены докризисные, блин, но договор то подписывался еще "до").


Параллельно с оформлением участка (маклер оформлял, он же затем и параллельно начал оформлять разрешение на строительство). +- маклер, так как от моего на тот момент ПМЖ до точки было более 150км в два конца, не наездиться, будучи на службе "дяде" - считал, сколько я потеряю в З/П, Просмотрел до 30 объяв об услугах, пообщался по тел мин. с 7-ю кандидатами, с тремя встретился лично. Справки наводил, в итоге совпала рекомендация нотариуса (незнакомого) и моё мнение об исполнителе.
Итог - отдал около 70 000руб за оформление сделки и получение разрешения на строительство (четыре месяца ушло, из них минимум месяц я тянул с планировками - в сумму вознаграждения маклеру вошли, оказывается, расходы на выполнение геодезических исследований (топосъемка. пригодилась еще и при газовых делах. 5000руб цена у топографов и 15 мин присутствия на участке днем в будни) и "утверждаемой части проекта жилого дома" (около 10-15тыр у фрилансеров, но у меня с печатями, красивая, но месяц переписки по мылу с обменом эскизами...). Можно эту цифру опустить до (если всё помню правильно) около 4% процентов за оформление сделки нотариусу и несколько тысяч руб официальных платежей при получении собственно РнаС. НО нужно тогда потратить некоторое время на "хождение по инстанциям".

Мне РнС нужно было для спокойного сна - очень близко к Мск, уже тогда из "информированных источников" соседи знали о планируемом расширении Москвы именно в нашу сторону.

Про хотелки и их окончательное формирование - после многих отсмотренных вживую строений смотрели проекты в инете. Также устраивали опросы живущих в своих домах родственников/друзей/просто знакомых и авторов статей в инете.

Итого было отсмотрено не менее 1000 проектов, системно начали смотреть на четвертой сотне – когда немного хотелки систематизировались. В итоге начал рисовать сам – ничего изнутри и внешне не нравилось. Поговорил со знакомыми и незнакомыми архитекторами (четыре личных встречи с «разговорами о намерениях», заплакал от цифр прописью за индивидуальное проектирование (сейчас то знаю – где «начинается оно - индивидуальное проектирование», мне озвучивали минимум 100 000руб за мою коробочку без расчетов и КР, цифру "за квадрат " не вспомню, около 30$ вроде было)...
Отрисовал (на бумаге. теперь сам смеюсь, но мне так проще было, привычнее) около 27-ми планировок разной этажности и размеров – не все сохранились. В это же время прикидывал материалы и конструктив дома, планировку участка (с учетом сохраненных 4-х вишен и одной яблони и одной сирени), план строительных работ и подвода коммуникаций…

 

Нарисовался (планировка дома прошла внутреннее наше с женой утверждение) домик 8600х8600мм (в габарите, внутри в чистоте около 8-ми метров хотелось), о трёх уровнях (при участке около 17*30 бОльшее пятно застройки не получалось, а нарисовался дом квадратный – так больше площадь по сравнению с прямоугольником того же периметра, да и коридоров меньше). Как положено – три метра от забора (привет МЧС!), спрятал дом подальше от красной линии (ворот) – чтобы земли побольше осталось (сам смеюсь: «земли побольше осталось»).
Вход сам собой обратился на северо-запад (к Мск и Дону, на этой стороне не оказалось "жилых" окон), из кухни/гостиной виден вход на участок и сам он почти весь, а также любимый сосед. Детская на втором этаже - на юго-запад окнами смотрит, туда же лучший вид... Весь цокольный этаж "разошелся" функционально очень хорошо, все стояки дымоходов/вентиляции сблокировались классически (но я их сознательно вынес за периметр дома - так захотел сохранить пространство и линейность стен-перегородок. Все внешние инженерные сети (вода в дом/из дома, канализация автономная, эл-во в/из дома, газ, слаботочка и внешнее освещение прорисовал после изучения вопроса и консультаций с профи, тоже времени ушло немного, одна фановая труба отняла чуть не неделю...). Телеантенну и интернет проводные не планировал - был уверен в "развитии технологий".

Оказался (по прошествии времени) почему-то прав в планировках и схеме коммуникаций... Только новое отверстие под вывод канализации пришлось пробить (поменял марку ЛОСа после "погружения в проблему", отверстие выше поднял) и окно в котельной увеличить (пропилил спец ножовкой в готовой газосиликатной стене за четыре часа сам, "наказал себя за поспешность и неподготовленность". в котельной до сих пор нет стационарного освещения - нет необходимости - светло всегда.)

 

Начал считать "шуршики" - бюджет. В экселе составлял таблицы с формулками, просчитывал разные варианты и количества материалов, минимум шесть вариантов смет на коробку проанализировал. Седьмую в итоге начал строить... Отступление "лиричное"- в это время жена практически не участвовала, занята была - сам с собой всё решал, так реально проще...

При погружении в расчет смет увидел свою неподготовленность в технологии строительства, в архитектурных и конструкторских решениях (АР и КР). Ушел в самообразование по этим вопросам, опять же помогло тогдашнее место работы (торговали стройматериалами оптом и разными группами товаров, была возможность быстро и системно получать нужную информацию). На этом же этапе утвердился в мысли "всЁ необходимо считать".

Попытаюсь расшифровать на примере. Замыслил подвал - он же - полноразмерный цокольный этаж с полным пониманием его необходимости (и возможности) в моём случае на моём участке с моими грунтами и его функционала до последнего квадратного метра, пониманием пирога пола и стен с гидроизоляцией по типу "кессон"/бассейн и...
Упёрся в тип фундамента и его армирование. Считал - по материалам, без прочностных расчетов и расчетов несущей способности грунта и УГВ тогда - ленту на глубину промерзания =три толщины на две глубины заложения и три толщины плиты. Тесть (он монолитный прораб на многоэтажках почти тридцать лет) подсказал=натолкнул (после моего техзадания на проектирование=ТЗ и моего исследования грунта=песок ниже 1000мм и УГВ=никто не видел воды ) на плиту, сказал безапелляционно "Плита 250мм, две сетки 200х200 AIII Д=12, с усилением 1м под стенами шагом 200, хомут шаг 200, бетон М250." Почти ничего не понял, посчитал четыре варианта...
Принял решение - мне надо дом на сто лет (потом сюда вернусь), разницу в материалах на фунд в 50 000 руб посчитал "несущественной вааще" - это же "мои прочность и долговечность! "... Сделал итого="Плиту 300мм, сетка 200х200 AIII Д=16, усиления 1500мм AIII Д=12 шаг 200. Бетон М300". Знающие люди смеются и плачут в этом месте всегда...Чуть ли не диспетчер РБУ по телефону отговорила меня от гранитного щебня (вроде не было у них его просто).Залили на гравии.

Перезаклад (закапывание лишних денег просто впустую в данном случае) составил минимум 50 000руб. (или около 20%сметы на фунд в части материалов, или 17% всей сметы фунда). Простой расчет фундамента с привязкой к участку под конкретный дом можно заказать профессионалу (инженер-конструктор) в Мск регионе за 15 000руб (иногда 10 000руб). Разницу в материалах считайте сами - во сколько раз окупился бы мне расчет фунда только в цене материалов, а именно - бетона товарного и арматуры. А есть еще цена опалубки лишней, собственно работы, в конце концов лишних материалов и работы по гидроизоляции...

Продолжение обязательно последует...

 

Таки "нарисовался" домик - 8мх8м изнутри, 8600х8600 в габарите (здесь ошибка, о ней позже), три уровня. Планировал под модное (тогда точно) утепление фасадной минплитой, "мокрый" штукатурный фасад (хотя сначала категорически не хотел штукатурку снаружи - везде ведь трескается). Посчитал ведь материалы на него (не все, как оказалось, а работу даже не удосужился узнать - а её там минимум 700руб до "яичка" за квадрат стены... А итого ведь утепление с мокрым фасадом начинается от 2000руб за м2 стены...

Но планировку и конструктив дома уже четко определил. Решаю материалы (еще минимум два месяца только на это ушло). Рассмотрел все варианты, что были доступны в Мск на тот момент (уверен, таблицу сравнительную нарисовал). Здесь дам некоторые мысли по материалам стен:
1. Дерево - нет в Мск-регионе нормального дерева (вопрос знаю изнутри, валил сам "далеко", торговал)
- дороже многих как таковое, последующая отделка недолговечна и дорога.
- живое как недостаток - "дышит" и живет весь срок службы
- ну и пожароопасность, тогда в деревне каждый летний месяц кто-то сгорал, с жертвами даже.
Вывод - хорошо, но не моё оно. Опять же не жил в нем никогда - нет привычки.
2. Каркасы - не моё - я же капитальный дом ставлю. ерунда это - щитовые домики. Конечно. заблуждение - но моё личное. собственное так сказать. Опять же заполнение/утепление - не набрёл тогда на экологически чистые материалы...
3. Кирпич - не приемлю обычный на фасаде в принципе - 90-ми пахнет, дорогой - реально дорого в Мск, другое утепление нужно - тогда познакомился с калькуляторами "по теплу". Точно не моё.
4. Арболит и прочие наполненные бетоны - консервативен я достаточно. относительно новые и нераспространенные решения - не мои опять.
5. Керамзитобетон - уже ближе ко мне. Но - радиоактивность повышенная вероятна (опыт, матушка с дозиметром "ходила" по домам в старые времена). Опять-же был личный негативный опыт - во Владивостоке на службе Родине пальцем разбирал стены казармы: там могло быть всякое - цемент своровали, адский климат, неправильные КР - но осадочек остался...
6. Несъёмная опалубка пенопласт - близка идеологически была, рос в сейсмике, но остановился вовремя - химия...
7. Газосиликат - Не путать с пеноблоком -вот это уже очень близко было.

 

Выбрал-таки газосиликат - пощупал руками разные образцы - оценил легкость обработки и самого блока, скорость строительства (по сравнению с "мелкоблочными" аналогами) ознакомился с химическим составом сырья и продукта - на выходе=карбонаты-силикаты, оценил положительно большую (больше, чем у дерева) паропроницаемость, с технологией производства - "внушает!", попытался вникнуть в "конструкционность-теплоизоляционность материала", считал кучу пирогов в разных калькуляторах. Но так как упёрся в "мокрый фасад" - не считал однородную стену, посчитал себя опять умнее всех и принял толщину стены в 300мм из блока D=500. Резон - геометрию блока посчитал несущественной для себя (обе стороны всё-равно под отделку/обклейку, дальше то веселее будет) - потому и решил покупать недорогие блоки, Купавну (тогда одна линия была, старая...).
Если бы я тогда решил 400мм ГСБ D=400 - сегодня бы уже пару лет проживал бы в полностью отделанном доме - штукатурка с двух сторон, с каждой своя специальная - и нет никаких проблем с видом отделки, паропроницаемостью, точкой росы... Не надо повторять чужих ошибок! Если ГСБ - то однородная стена!

 

Дело было (слава богу) в зимние каникулы. Итак, решено что строить, из чего и как. Надо решать - кем строить.

Звоню тестю, спрашиваю как-чего? Сам думаю - дочь у меня хорошая, а вот руками у меня не очень получается... Тесть выдал приблизительные расценки за куб бетона, кладки блока. Прикидываю, сколько может заработать мотивированный (экономически) рядовой строитель - "внушает". Я тогда на четверых приблизительно зарабатывал. Посчитал (верно вроде) что по скорости кладки и по качеству я не угонюсь за каменщиком (ошибка в постулате ведь про качество?!?).
Решено - строить будут наёмники. Тут я к тестю в ноги - дай людей "до крыши". Он и согласился на свою головы. Дал бригаду - два "деда" и сын одного из них, реальные профессионалы, он с ними больше 20 коробок многоэтажных поднял. По телефону через тестя обсудили первый этап досконально:
1. Перечень и объёмы работ. Поставки материалов - 98% мои.
2. Расценки на работы.
3. Критерии оценки качества выполнения работ.
4. Сроки выполнения. График оплаты.
5. Ответственность сторон за нарушения качества и сроков.
Это я изложил на бумаге (договор подряда почти), вроде все углы заранее обошел и возможные траблы предусмотрел (не первый договор с исполнителем чай!), но неопытность (именно в строительном заказничестве) подвела. Нашелся на меня "болт с хитрой резьбой"!

Забегу чуть вперед сразу - качество оказалось близко к 90 из 100, точно по графику, порядок на объекте = супер, отношения рабочие близки к идеалу, в конце концов говорили на одном языке... На второй неделе закралась тень сомнения, перед заливкой перекрытия - опаньки, а "меня ж того-й т, ... обманывают". Юноша (старше меня на десяток лет) оказался опытным "прорабом" и начал меня накалывать на объемах работ и на тех копеечных поставках, которые я "для ускорения работ" отдал бригаде. Стало мне первый раз дико неприятно... Тестю сказал (замучал я его совсем своей стройкой, он в 400км от нас, но "как себе строю, каждый день контролирую..." - его слова), он сильно расстроился... в общем этап троица завершила, я оплатил всё по договору, сказал товарищу - "ты наколол меня на 8 300руб, не получил работу от меня далее, живи с этим - бог тебе судья". Качество работ не смотрел после третьего дня вообще (так нельзя, но за меня тесть отработал...).

Резюме по подготовке первого этапа:
1. Все договоренности и чертежи - письменно в двух экземплярах подписываются. Всегда, если работы больше чем на смену. Обязано быть правилом непреложным. Изменения никакие не вносятся (без допсоглашения, письменного опять же). Так - реально проще, спокойнее, дешевле. Людей мотивирует, опять же исполнителю спокойнее - "всё серьёзно, не обманут"
2. Добавляется фраза в договор - "размер вознаграждения в сторону увеличения за высосанные из пальца объемы работ настоящим договором не пересматривается!"

Елки палки, реально книга получается. Вот только нужна ли она кому-нибудь?

 

Нужна конечно! Ещё как нужна. Я вот например нахожусь в стадии просчета-обдумывания-черчения-внесения изменений. А потом поиск строителей. Так вот именно этого я и боюсь больше всего. Сколько всего предстоит! Это я про предстоящие "розыгрыши".
Так что расскажите, пож-та о всех моментах этих непростых отношений.

 

Заседание продолжается...
Вернусь к началу: 17 мая в сб приехали к 13.00 люди, познакомились, показал им бытовые условия, еще раз прошлись по "договору", никаких нюансов не выявили, приступили к расчистке участка - снесли забор деревянный, сломали мешающие грядки и тп, спилили все ненужные деревья (мама - супер-садовод сказала: "Пили, сынок, пожилые деревья уже, больные и неухоженные.", покрошили всё на дрова для шашлыка и сложили в кучу. Параллельно я решал вопросы по котловану: котлован по нижней отметке 11,5х11,5м, глубиной 2000мм - кучка грунта, на пяти сотках ну никак не помещается. Договорился с председателем - овраг отсыплю: укреплю таким образом, спасу ТП-ку от неминуемого сползания в бездну... Нашел технику, вызвал представителя - он посмотрел объёмы работ, куда возить, сложности с подъездом и въездом на участок:" 6 часов работы, 10 000руб" (поторговался только для проформы, рынок этих услуг провентилировал уже к тому моменту: запрос оказался ниже рынка на 35%минимум, после жесткого то мониторинга...).
Резюме из подготовки к земляным и планировочным работам:
1. Работы объёмом более 10 кубов (особенно с перемещением грунта) делать техникой.
2. Всё решать с исполнителями заранее, по возможности на месте проведения работ. Схема сотрудничества всегда: выполненный объём+оговоренное качество+выдержанный срок=оплата по договору.
3. Иметь минимум один запасной вариант по подъезду, транзитному проезду, месту складирования грунта и способу его доставки до места.
4. Иметь минимум один запасной вариант техники на случай её внезапной поломки.

Спасибо за внимание. Читайте, задавайте вопросы, могу исключиттно для Вас продолжить, лишь бы читабельно было... Я ведь и ценен то больше должен быть как "прошедший школу" Зак для коллег/товарищей.

 

Здесь расшифрую пунктик свой: я постановил, что для снижения расходов я не сотрудничаю с фирмами, пытаюсь найти конкретного исполнителя/бригаду исполнителей. Почему - я наёмником всегда работал, маленьким руководителем: процентов 20 минимум таким манером я сэкономлю. Моя опыт (рабочий) позволяет планировать и организовывать работу, а также мотивировать рядовых исполнителей на её более-менее качественное исполнение. Также помогает опыт работы/общения с мусульманами (иногда). Но сколько же это стоит нервов и времени (отрываю от семьи и отдыха своего...).

 

Продолжим про стройку.
В 9.00 под моим временным забором (всегда мог снять пару столбов с сеткой и получить проём до 8-ми метров) стоит колесный экскаватор с кубовым! ковшом и короткий Камаз.
Начали, после третьей машины председатель вызывает - "Не вози сюда больше! Хоть в карман себе сыпь, но не разбивай дорогу." Прихожу к нему домой, вижу как его супруга даёт ему "ценные указания с занесением в табло и грудную клетку" и понимаю, что у меня есть некоторые сложности. По пути обратно нашел человека, которому свалил на участок еще 8 камазов... В общем, техника простаивала три часа, пока я искал место, куда бы свалить свои около 300кубов плотного грунта, а в камазах рыхлого грунта получилось никак не меньше 80штук (камазов по 8 кубов объемом - пытался считать, насыпная плотность гораздо больше у рыхлого грунта, плюс не грузили под завязку - тяжко на мокрой дороге ему).

Итог: сломали (по договоренности с владельцами, аккуратно) три забора общей длиной 80м, за 13 часов итого выполнили котлован на 85баллов, контроль - моей бригады. Материнский грунт не трогали, 15мин один боец мой дорабатывал зеркало лопатой... На следующее утро приняли подбетонку М100 из миксера (около 45мм получилось по расчетам, потом раскатали и проклеили горелкой два слоя гидростеклоизола ХПП 4мм, опалубка из доски 50мм, арматурный каркас. Как я "пел", смотря на арматурные работы - Мастера реальные работали... Бетон М300 приняли без меня, совместно с водителем РБУ нагрели меня на три тысячи (приписка около куба бетона). Принимали по лотку из оцинковки, обещали сфотографировать - нет фото процесса в итоге. Но это было чуть позже...
Первые материалы доставила одна машина - 40кубовик (длиннее машина не заходит к участку) под завяз по весу и объёму, первые транспортные расходы. Бывшие коллеги скомплектовали по сходной цене со своего склада гидроизол с праймером, часть утеплителей, крепеж для изоляции, стульчики для арматуры, часть леса и инвентарные телескопические стойки для перекрытия. Стойки и леса до сих пор у меня - бессрочная бесплатная аренда, не имей сто рублей... Дисконт от сетевых строймагов - минимум 10%, от рынков - до 20% при гарантированном качестве - свои люди. Доставка - бесплатно ! Они же привезли одной ходкой весь металл - арматуру, катанку, сетку дорожную, проволоку вязальную и ассортимент проката различного (швеллер, уголок разный, труба круг и квадрат и прямоугольник, полоса) - попытался спрогнозировать свои траты, вроде удалось - докупал только на лестницу (променял целиком деревянную лестницу внутри на Ме+дерево собственной конструкции и дизайна, позже покажу). Парни мои пару рублей заработали, но я всё-равно не нашел дешевле. Итого около 5-ти тонн получилось разного. Всё брал с запасом, железо всегда нужно на стройке, только после окончания незапланированной пристройки (нельзя! незапланированно пристраивать, но когда очень хочется - можно. Мне) закончился некоторый сортамент.
Минус - пришлось весь металл брать 6-ти метровый - нет возможности подъехать на шаланде. Перерасход на нахлёст арматуры пришлось рассчитать заранее.
Плюс - одним днем вся сталь легла на заранее подготовленное место для хранения возле котлована.
С бригадой составили график прихода материалов - когда они ждали схватывание бетона - принимали в нужном порядке почти весь материал и расставляли его нужным образом. Не без проблемок, но почти всё прошло по графику. В первом строительном сезоне ни копейки не потратил на незапланированные доставки. И самое веселое - тогда не было машины у нас, личной, вообще. Так получилось.

Также заказал изготовление под меня перекрытия - сборно-монолитное, ну очень понравилась технология изготовления и монтажа, его собственный вес, отсутствие съемной опалубки, звукоизоляционные свойства и несущая способность. Плиты не смотрел - просто нет никакой возможности крану попасть на участок, но считал - плиты=68 000руб расчет, монолит - более 100 000руб с опалубкой фанерной (её мне некуда было девать, поэтому посчитал в стоимость перекрытия...), СМП по расчету около 80 000руб. По результату = перекрытие цокольного этажа СМП-300 обошлось итого 96 000руб, около 1400 руб/метр2. Заявленная цена менеджером была 1200руб/м2. Несущая способность заявленная - если правильно помню 1000кг/м2, для первого этажа пойдёт...

Тем временем мужики сложили стены цоколя 400мм из фундаментных пескоцементных блоков ФБС 400х200х200 (от знакомого производителя, немецкая линия, знакомый начальник цеха - никаких преференций по цене, но качество - "песня про любовь"). Начали класть стены из ГСБ - вышли выше уровня отмостки. Без меня приняли, сложили/связали по бумажке/инструкции перекрытие, сделали опалубку, проездом глянул на это всё - "внушает!" - и на выхи отлёживаться.
Приехал проводить людей - им тесть сказал за меня "до свидания" по телефону. Расставались, как написал выше - без слёз сожаления. За работу спасибо сказал от души. За работу - 60 000руб оговоренных плюс приписки 8 000руб. Не дорого даже для тех времен.

Первый этап завершён, вышло гораздо больше запланированного бюджета. Итого 800 000тыс руб. за ровно один месяц. Стоит перекрытый цокольный этаж, заведена в дом вода, заземление, сделана вся гидроизоляция.
Анализ делать не стал сразу - надо было искать исполнителей. Но решил - жму деньги на всё, иначе не хватит закрыть коробку. По прошествии времени понимаю - в этой сумме лежит куча проплаченных на блоки денег и неизрасходованных материалов (железо, утеплители, лес и прочая).

 

Поиск начал по многим направлениям, тесть на мою очередную просьбу несуразную сказал - "На тебе телефон таджикского бригадира Н., он у меня работал несколько лет, 125 000руб. до конька. Только меня более не мучай". Цифру 125 000руб вывел простым вычитанием. Есть 1 500 000руб на весь сезон, из них основных материалов осталось закупить на 500 000, запас 75 000 на мелочи - остаток отдам.
Первая бригада разбаловала меня - с моей стороны никакого контроля качества не было - абсолютно недопустимый факт.
По инерции (слава Богу) расписал с Н. "договор" на всю коробку под крышу, сразу увидел низкий уровень подготовки самого Н., затребовал первые точки контроля и предъявить профи-каменщиков, показали мне два ряда кладки - вроде нормально. Швы толстоваты, списал на геометрию блока, воевал с поставщиком, но тогда еще решал утепление снаружи - не страшно думал... занялся вплотную непосредственной своей работой - раз в неделю даже не появлялся на объекте, съездил отдохнуть на неделю. Приехал - крыша стоит. Месяц прошел...
Минусы - качество работы упало, но без непоправимых косяков обошлось.
- рядовые бойцы менялись пачками, на объекте моём реальный перевалочный пункт был.
- план выполнения работ не выполнялся, но это оборачивалось простоями бригады, на мне не сказывалось никак.
- перепутали плёнки все местами, переделывали. Балки перекрытия перекладывали три раза (чертеж не могли прочитать, хотя три раза объяснял по чертежу всё (не тому объяснял, делали в итоге новые люди), перемычки залили не по чертежу, без дополнительного утепления.
- убого сделали пирог крыши, заметил перед окончательной отделкой, переделал сам с другом - надо было сразу самому решать, или над душой стоять. Армпояс залили - я готов был лопатой всё стадо порубать - 100мм высотой шириной во всю стену - оштрафовал живыми деньгами старшего на 5000руб... Не стал переделывать после консультаций.
Еще мелочевка разная, но неприятный осадок опять остался. Итого все переделки не более 20 000 руб, легко отделался ещё. Общее качество около 75 баллов оценивали мне знающие.

Резюме первого этапа:
1. Жесточайший личный (или компетентным доверенным представителем) контроль качества работ. Скрытые, особо ответственные и промежуточные работы (арматурные, утепление, все пироги, грунтовки/пропитки и тд) обязательно контролировать на промежуточных этапах, в точках, на которых еще возможна переделка без больших потерь.
2. Четкие жесткие отношения по схеме работодатель - исполнитель в рамках письменного договора решают многие вопросы до их появления.
3. Авансирование не более суммы выполненных работ на момент получения аванса.
4. Передаваемые инструменты и материалы - через акт приема. Хотя бы самое дорогое. Любимый топор (старый, кованный, лет 30 минимум ему было) протеряли...
5. Лучше реально дневать/ночевать на стройке. Ошибки настолько нереальные совершают - диву давался, менталитет и образ мышления реально другой, непостижимая логика порой для меня, несмотря на опыт более 10лет...
6. Все расходы - записывать, все документы - сохранять, все скрытые и промежуточные работы - фотографировать с измерительными инструментами. Фото - слишком часто не бывает.

При этом вопрос качества\управляемости привлечением фирмы-застройщика очень тяжело решается -люди то те же... Контроля это не отменяет.
Итоги первого строительного сезона:
1. План выполнен на 100%.
2. Бюджет освоен: при плане 1 500 000руб затраты составили 1 490 000руб. Первая серьезная победа.
3. Опыт получен, деньги закончились.
4. Необходимость дальнейшего образования подтверждена "опытным путём".

"Домашнее задание" на зиму:
1. Решения по отделке, внутренним инженерным сетям, газ.
2. Планирование и бюджетирование второго сезона.
3. Зарабатывание денег на воплощение решений.
Продолжим чуть позже.

 

Результат первого сезона:
Коробка общей площадью 164м2 по расчету. Цокольный этаж пятистенок Н=3000мм грязных гидроизолирован, утеплен до уровня отмостки ЭППСом 50мм (опять же защита гидроизоляции). Перекрытие цоколя - сборно-монолитное. Первый этаж Н=3000мм грязных, временное перекрытие по деревянным балкам 200х100мм, шаг 600, длина пролета 3800 (на несущей балке 300х300 с одной опорой), черновой пол - доска 50мм обрезная временно пришит для просушки. Полумансардный этаж высотой 1,4м до 2800мм, пирог покрытия полный - пароизоляция, 150мм минплиты, гидроветрозащита, вентзазор, металлочерепица матовая Arcelor 0,45мм. Кровля - двускатная, вынос над крыльцом по всей ширине дома - неплохо вышло. Внешние лестницы - бетон в цоколь и на первый этаж. Две постоянные двери (сталь 2мм с отделкой), 14 окон (по нормам освещения) пластиковых, рехау бэйсик, внешняя ламинация двойной стеклопакет И-стекло. Обратная засыпка. На зиму вода слита, пол в цоколе утеплен (минплита+опилки), перезимовал дом без замечаний. ГСБ осталось ровно на пристройку-эркер площадью 12м2 - столовая-зимний сад получилась в этом году.
Расходы на коробку составили 1 490 000руб (всё включено) или 9100руб/м2.
Состав затрат:
1. работа итого 215 000руб, обратная засыпка =сам.
2. Материалы - окна 114 000руб, двери 16 000руб, СМП перекрытие 96 000руб, металлочерепица+водосточка около 70 000руб,стали разной около 100 000руб, блока около 330 000руб., инструмент - около 40 000руб.
3. Вода - условно бесплатно, эл-во - счетчик из домика. Временные хоз и сан постройки все были.
4. Инструмент - бетономешалка 130л - болгарка Бош зел 230мм=настоящие, остальное (перфоратор средней мощности, цепная и циркулярная ручная электропилы, шуруповерт аккумуляторный, шлифмашина) было куплено относительно дешевое и по мере необходимости, резон - чтобы на стройку дома хватило и у исполнителя глаз не загорелся - утащить с собой. Жалко хороший инструмент убивать чужими руками.

Потери - за всю стройку умерли три циркулярки ручных (с ними беда прям), первая на крыше сдалась, две цепи электропилы - похоже, о ГСБ стёрлись. Бетономешалка не домешала 6 метров отмостки, сдалась буквально в это вск, не разбирал еще, заклинило. Но она еще подняла соседский дом 12х14 в 2 этажа. Шуруповерт Де Форт сдох на второй неделе - перестал зарядку принимать. Лопат простых (не дорогих, но 2 старых было убито, хороших) до 6-ти штук стёрлись, два топора ушли за весь период. Гвоздодёр современный до кочерги выпрямился - не сталь - пластилин...
Еще потеря - СМЛ на сумму около 15тыр. Брал плотность 1100кг/куб премиум типа, мы его с отделочниками теперь га. незитом зовём. Я его планировал на потолок пустить - типа влаги не боится, крепче ГКЛ любого. Теперь лежит как сухой "наливной пол" под плиткой... Далее для себя решил - никаких новых материалов, только то, что видел сам, и в руках держал...

 

Еще бы фото добавить