Строительная биржа FORUMHOUSE: здесь вы можете бесплатно разместить заказ на строительство дома, ремонт, ландшафтный дизайн или установку инженерных коммуникаций

Алексей Иноземцев – о буме на рынке малоэтажного жилья, миссии прораба, антитезе и о том, почему нельзя делать так, как хочет заказчик

Алексей Иноземцев – о буме на рынке малоэтажного жилья, миссии прораба, антитезе и о том, почему нельзя делать так, как хочет заказчик

Алексей  Иноземцев

Алексей Иноземцев

10.07.2020 г.
Алексей Иноземцев считает, что сейчас на рынке малоэтажного строительства происходит «неприятная вещь: вымывание профессионалов». Для себя он нашел неожиданный выход из этой ситуации: стать инвестиционным застройщиком домов подчеркнуто хорошего качества. Может быть, дороже, чем у конкурентов, но их будет не стыдно продавать.
FH: 
Алексей, до 2007 года вы работали в составе строительных организаций, а потом решили, что можете работать на себя. Как вы поняли, что готовы к такому шагу?
А.И.
В какой-то момент я просто посмотрел на тех, кто предлагает свои услуги на рынке, проанализировал и увидел, что элементарно читать чертежи умеет максимум 30% этих людей. А я могу не читать чертежи, я могу их создавать, и мне стало непонятно, почему я все время работаю на кого-то. Но в 2007 году было немного проще начинать, и даже не в плане денег. Изменилось вот что: сейчас подавляющее большинство клиентов черпает информацию из интернета.
FH: 
Вы говорите так, как будто это плохо.
А.И.
Может быть это хорошо – если замкнуть круг услуг, которые человек пытается получить, на самом интернете. Но когда услуга выходит далеко за рамки клацанья по клавишам, и связана с погодой, технологиями, оборудованием, людьми, изменением цен на стройматериалы и миграционным законодательством, очень сложно преодолеть вот эти интернетовские иллюзии.

Это не только мое мнение, мои коллеги, прорабы по разным видам деятельности очень переживают, что люди, начитавшись в интернете сомнительных рекламных предложений и достаточно безграмотных сайтов, получают искаженное видение реальности. Профессионалу, опирающемуся на системные базовые знания в своей отрасли очень трудно что-то человеку порекомендовать, объяснить конъюнктуру цен и последовательность технологий. В конце концов все, осерчав, машут на это дело рукой: пускай тебе из интернета дом и строят.
FH: 
Или: «хорошо, сделаю тебе, как в интернете»
А.И.
«Сделаю тебе, как в интернете» не получится. Крестьянин из средней Азии, может быть, и скажет: «хорошо, начальника, сделаю, как ты скажешь». Он имеет право такое сказать. А человек, облаченный какими-то руководящими полномочиями, не имеет права в угоду сиюминутному заработку предлагать услугу, не соответствующую его знаниям и опыту. У любого специалиста, проработавшего 20 лет, есть понимание реалий, которое складывается из нормативных актов, из СНИПов, ценовых соображений и технологических предпочтений. Он не будет делать так, как ему говорит заказчик, только потому, что за это платят. Он скажет: «нет, я буду делать, как меня учили, я предложу вам три-четыре варианта моей услуги, но вашего среди них не будет».

Элементарный пример, с которым я все время сталкиваюсь: почему-то сложилась такая практика, что при строительстве бетонные перемычки над окнами пытаются отлить даже не на месте, не на стройплощадке, а прямо в проеме. Я монтирую только готовые фабричные перемычки. Я уже перестал объяснять, почему, просто говорю: нет, и все. Но сейчас, в интервью, я объясню: изготовить перемычку на месте стоит в несколько раз раза дороже, чем купить ее на заводе. На монтаж вот такой рукодельной перемычки в проеме надо потратить полдня, монтаж фабричной занимает 15 минут. И то, что делается на коленке, всегда хуже того, что делается на заводе: на вибростенде, в проварочной камере, с расчетным количеством арматуры, с необходимым качеством бетона. Перемычка в перегородке – это силовой элемент; и если метровую еще можно как-то зажмуриться и залить, то делать на коленке трехметровую, на которую потом будут опираться плиты перекрытия – это прямо выстрелить себе не в ногу даже, а в голову! У людей совершенно нет страха, что в один прекрасный момент все это сложится прямо на них.
FH: 
Это самая раздражающая вещь в вашей работе?
А.И.
Да. Я пытаюсь предложить качественную товарную услугу, я не могу донести до клиентов практически ни одно из основополагающих понятий, которые определяют стройку. Зачастую я получаю проекты, купленные в интернете: «все, делаем по проекту»! Ребята, а вы видели, в каком месте был изготовлен этот проект? Сейчас очень много проектов из Ленинградской области. Там прекрасные архитекторы, прекрасные проектировщики, но все их проекты с очень сложными и дорогостоящими фундаментами, для своих грунтовых условий. А по грунтовым условиям болотистая Ленинградская область совершенно отлична от наших твердокаменных юрских глин, которые ломом продолбить невозможно, особенно в летний период. По несущей способности наши грунты в разы прочнее, чем то, что под Санкт-Петербургом, а я не могу это доказать. Я иногда даже рассчитывал несущую способность грунтов, несущую способность самих фундаментов, собирал весовые нагрузки с дома, но доказать ничего не мог. В редчайших случаях срабатывает ценовой аргумент: фундамент, который у вас в проекте, стоит 2,5 миллиона, а тот, который я предлагаю вам сделать, исходя из ваших грунтов и моего опыта – полтора, миллион я вам сэкономлю.
FH: 
Вы согласны, что люди сейчас чувствуют на себе воздействие экономического кризиса, и уже не так охотно строят дома, чем раньше?
А.И.
Нет. Скорее, на сегодняшний день существенно упала площадь строения. Замки уже давно не строят, двухэтажники – строят, но небольшие. Сейчас очень модная тема – одноэтажный дом. Люди перестали жить большими семьями, при маломальской возможности семьи стараются разъехаться. Я общаюсь со многими, кому строил: двухэтажные двухсотметровые дома стоят пустые, старшее поколение уходит, младшее, еще не закончив университета, старается найти себе какую-то свою жизнь. И многие люди сейчас осмысленно перешли на одноэтажники: кухня-гостиная, две спальни, 90 метров.

И дело не в том, что у людей стало меньше денег, а в том, что сейчас рынок загородной недвижимости активно осваивает средний класс. Это люди с принципиально другим достатком. У них нет десяти миллионов – эта сумма необходима для освоения участка и постройки нормального полнофункционального дома с отделкой, инженерией, баней, беседкой, гаражом. Сейчас приходят люди и говорят: «у нас есть сейчас три миллиона, а потом два еще где-нибудь заработаем и вложим в стройку». Они купили дачный участок и готовы прекрасно жить в небольшом домике. В прошлом году я с помощью хорошего архитектора спроектировал такой домик и построил на продажу – из 30 человек, которым я его показывал, только один сказал: «был бы второй этаж, и все было бы хорошо». Остальным все понравилось, все оптимально: большая гостиная и две спальни.

Ненужный пафос отдаляет возможность простых человеческих радостей. Как часто вы играете в бильярд? Как часто вы зажигаете камин? Большинством каминов пользовались два раза за их жизнь. Для хорошей жизни на природе не надо ничего особенного; нужны теплый туалет, душ и тишина за окном. А всего этого можно достигнуть достаточно скромными ресурсами.
FH: 
У вас почти 30 лет опыта работы в малоэтажном строительстве. Вы согласны с тем, что в отрасли за это время произошла настоящая революция, или ремесло строителя не особо-то и меняется?
А.И.
Конечно, сегодняшняя строительная индустрия, особенно в малоэтажном строительстве совершила революционный прыжок. Во-первых, появились инструменты и техника, которые очень облегчают процесс, а во-вторых, новые материалы и технологии – на стройку они влияют мало, но они влияют на качество возводимого жилья. Все эти энергоэффективные материалы, сэндвичевые конструкции, причем привычные нам, из кирпичной кладки; вентилируемый фасад, мокрый фасад, которые делают жилье гораздо экономичнее в момент возведения и гораздо экономичнее в момент эксплуатации. Всегда считалось, что в нашей климатической зоне толщина стен должна быть как минимум 2,5 кирпича, 63 сантиметра. А сейчас достаточно 1,5 кирпича выстроить, закрепить на стену пятисантиметровый утеплитель, оштукатурить или сделать какой-нибудь навесной фасад, и дом превращается в термос. Кровли совершенно другие стали… Нет, строительная индустрия полностью изменилась.
FH: 
А куда это развитие технологий может нас привести? Может, профессия строителя совсем отомрет – напечатал себе домик на 3Д принтере и живи?
А.И.
Ничего из этого не получится – ну, может быть, в качестве забавных экспериментов. Профессия строителя не умрет, особенно то, что касается большого строительства: мостов, каналов, панельных домов. Но на рынке малоэтажного строительства сейчас происходит неприятная для меня вещь, вымывание профессионалов.
FH: 
В чем это выражается?
А.И.
Профессионалу, который владеет базовыми знаниями, делает все грамотно и последовательно, сложно пробиться сквозь лавину предложений от крестьян со всех союзных республик, которые говорят: «как пожелаешь, начальника, так мы и сделаем, давай поторгуемся, мы упадем…». Зачастую они даже не знают, сколько в реальности стоит дом, и это приводит к тому, что их изначально заманчивое предложение под конец может увеличиться кратно. А самое главное, что эти люди не смогут настоять на том, чтобы исправить ошибки заказчика: «Как ты сказал, так мы сделаем, заплати нам деньги и мы уедем».

Большинство из нас, затевая какой-то проект, хочет знать, в какую сумму обойдется эта история. Непрофессиональные исполнители этого просто не знают. Сосед, знакомый или участник FORUMHOUSE тоже не в силах проанализировать затраты, потому что строительная экономика – это одна из самых сложных экономических специальностей вообще. А я до начала строительства могу составить смету и попасть в нее. Меня этому учили, и если не сработает калькулятор в голове, я могу открыть свои файлы и посмотреть, какова стоимость квадратного метра того или иного типа дома. Я могу точно сказать, что все затраты на квадратный метр будут вот такими. Но когда я называю цифру, в первую секунду люди мне не верят. В год я строю по два коттеджа и делаю, наверное, по 30 предложений – и всего два человека осмелились потом позвонить мне, сказать, что они нашли мою смету и я был прав: им пришлось по нескольку раз ездить, докупать материалы и тратить лишние деньги.
FH: 
Насколько сложно вам найти свое место на рынке в такой ситуации?
А.И.
Выбирая исполнителя, люди ориентируются в первую очередь на цену, и конечно, таджикский бригадир предложит гораздо меньше, чем я. Как пробиться сквозь это? Информацию обо мне передают из рук в руки по соседним районам, но это тоже не мой путь: я стараюсь не выезжать за пределы своего Истринского района, потому что невозможно получить качественный продукт, навещая объект раз в неделю – была такая шутка про строителей, которые работают, не выходя из джипа. Прораб должен быть на объекте утром и желательно вечером, чтобы убедиться: то, что было задано утром, выполнено правильно и завтра не надо будет ничего разбирать отбойными молотками. А когда идет монтаж и работает техника, прораб должен присутствовать на площадке постоянно. Если рабочие делают фундамент, прорабу нужно сидеть в траншее, если рабочие делают крышу – сидеть на коньке. Поэтому в соседние районы я просто не еду.

В результате я пришел к странному выводу, что даже уже не хочу работать на заказчика и начал заниматься инвестиционными проектами – строить дома и продавать. Выходит то же самое: участки покупаются регулярно, дома покупаются регулярно, и так ли уж вам важно, где будет стоять дом, если он вам понравился, и вы хотите жить в Истринском районе.
FH: 
Но многие люди считают, что построить дом всегда лучше, чем купить готовый.
А.И.
Конечно, потому что любой инвестиционный застройщик стремится сэкономить на всем. И я, выходя на этот рынок, стал позиционировать себя, как антитезу. Я использовал, конечно, не премиальные материалы, но очень качественные. Каменный дом, бетонный фундамент, облицовочный кирпич, кровля, хорошие окна – я не экономил ни на чем и это видно. На самом деле я мог бы сэкономить ну, может быть 10%, но это бросалось бы в глаза. И я считаю, что потраченные деньги были откровенно искуплены тем, что все, смотревшие дом, сказали: нам очень нравится. А люди, которые купили этот дом, сказали об ощущении капитальности, которое оставило его исполнение. Всего 10%, а какая разница между хорошим качеством и откровенной дешевкой!

Перед тем, как приступить к стройке своего первого инвестиционного дома, я общался с риелтерам. Они рассказали, как работали с фирмами, строившими коттеджные поселки, которые было стыдно продавать. Я понял: мне ни в коем случае не должно быть стыдно продавать свои дома. Некоторые элементы лучше вообще лучше не делать, чем делать так, чтобы потом стыдиться.
FH: 
Вы не пожалели, что пошли по этому пути самостоятельного зарабатывания денег?
А.И.
Нет, ни разу не пожалел. В этой ситуации я чувствую себя комфортно: я профессионал, я делаю то, чему меня учили, и я делаю это хорошо – о чем мне жалеть?
FH: 
Как вы следите за ситуацией на рынке, какими инструментами пользуетесь?
А.И.
Я просто ощущаю рынок и ориентируюсь на наиболее широкий сегмент спроса. Пошел спрос на одноэтажные дома – я построил и продал одноэтажник.
FH: 
Мы три месяца были в самоизоляции, как это повлияло на вашу работу?
А.И.
У меня сейчас все заморожено. Тяжеловато: МФЦ плохо работает, Росреестр буксует на ровном месте. Но я надеюсь, что в конце месяца начну новый проект. По прошлому году можно было строиться до декабря, я думаю, что и эта осень будет хорошая, а мне надо-то два месяца. Я выкрою эти два месяца, ничего страшного.

А вообще, у меня ощущение, что на рынке готовой загородной недвижимости сейчас бум. Многие знакомые риелтеры говорят, что скуплены почти все готовые объекты. И у меня был забавный инцидент: в марте мне понадобилось буквально на два часа перевыставить свое объявление о продаже дома, это технически надо было сделать. Я убрал его через два часа, но за эти два часа мне позвонили люди, которые уже чуть ли не деньги готовы были привезти. Я начал продавать этот дом летом прошлого года, и тогда показы были очень редкой вещью, потом рынок немного оживился и я его продал. А здесь все буквально за два часа. Я понял, что они в одном поселке смотрели двухэтажный коттедж, в другом скромный каркасник, и проезжая мимо, заехали посмотреть мой каменный дом. Готовы были купить что угодно, лишь бы загородный дом. У людей появилась тяга к покупке загородной недвижимости, и это происходит в каком-то истерическом режиме.

Справка FH

Алексей Иноземцев - дипломированный инженер-строитель, стаж работы в строительстве 29 лет. Малоэтажным строительством занимается с 2005 года. Окончил МАДИ по специальности «мосты, транспортные тоннели». Живет и строит в Истринском районе.

Лучшие мастера по стройке со всей страны

Закажите строительные работы или материалы прямо сейчас

Добейся большего с сертификатом

Все материалы созданы при участии самих производителей и доступны онлайн. Чтобы успешно завершить обучение и получить сертификат, пройдите тест.