Одним из самых значительных событий ушедшего года стали революционные поправки в законодательство (вступили в силу 8 декабря 2007 г.) - как ожидается, они упростят оформление участков для многих землевладельцев


Разбираемся в новшествах вместе с нашим экспертом - кандидатом юридических наук, доцентом, заместителем заведующего кафедрой земельного и экологического права Российской академии правосудия Еленой Сырых.

Межевание отменяется?

Самая существенная поправка посвящена проблеме, которая до сих пор была главным тормозом дачной амнистии. Речь - об определении, уточнении площади и границ земельных участков путем межевания. Эту процедуру - долгую и дорогостоящую - надо было проходить большинству дачников, чтобы получить современный кадастровый план участка, необходимый для оформления права собственности на землю.

Теперь введено революционное упрощение: обращаться за госрегистрацией своего права на участок дозволено всем, чей надел состоит на государственном кадастровом учете, независимо от того, какой объем сведений о вашем землевладении имеется в госземкадастре.

На практике это означает вот что: вы можете обойтись без межевания, если у вас на руках есть кадастровый план участка любой степени давности либо даже если нет самого плана, но есть кадастровый номер участка.

Во всех этих случаях нужно обращаться в подразделение Роснедвижимости по месту нахождения участка (координаты подскажут в справочной или в местной администрации).

Вам следует подать:

- документ о праве на участок (акт местного органа власти о предоставлении участка, выписку из похозяйственной книги, свидетельство о праве собственности, пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования или иной документ о любом праве на участок любой степени давности);

- заявление о выдаче кадастрового плана, который содержит сведения, необходимые для государственной регистрации права собственности на землю.

В течение 10 дней вам должны выдать кадастровый план, заверенный Роснедвижимостью, и этот документ вы вправе предъявить в Росрегистрацию для оформления права собственности на участок.


Важно. Теперь на регистрацию принимаются:

+ кадастровый план, который не содержит сведений о земельном участке в полном объеме, в том числе при недостаточности сведений о местоположении (координатах) границ участка;

+ кадастровый план, в котором указано, что сведения об участке нуждаются в уточнении, в том числе указано, что площадь участка ориентировочная, сведения о границах не позволяют однозначно определить данный земельный участок в качестве объекта недвижимости, сведения о земельном участке подлежат уточнению при межевании и т. п.


Когда обязательно вызывать землемеров

Без межевания в любом случае не обойтись тем, чей участок не состоит на кадастровом учете.

В этом случае при обращении в Роснедвижимость за кадастровым планом для оформления права на землю поступает ответ: в госземкадастре нет никаких сведений об участке.

Тогда требуется межевание, чтобы собрать сведения о площади, границах землевладения и поставить участок на кадастровый учет. Только после этого можно получить кадастровый план, необходимый для государственной регистрации права на землю.

«ПОДВОДНЫЕ КАМНИ»

Ориентировочные границы - это риск

Эксперты предупреждают: если Роснедвижимость выдает кадастровый план с оговорками о том, что сведений об участке не хватает, они подлежат уточнению и т. п. (см. «Межевание отменяется?»), то, даже зарегистрировав свое право на землю, в дальнейшем есть риск столкнуться с некоторыми трудностями.

1. Соседи, местные власти и прочие хозяева прилегающих участков могут посягнуть на границы землевладения.

Поскольку в кадастровом плане сведения о площади и границах участка указаны ориентировочно, в неполном объеме, то обладателю такого плана сложнее отстоять в суде свою правоту.

Кадастровый план, хоть и выдан официальным органом, из-за неполноты сведений не будет являться бесспорным доказательством для защиты границ участка. Придется искать и другие источники.

2. Заключить сделку с таким участком - продать, обменять, сдать в аренду и т. д. - сложнее. Ведь покупатель (арендатор) сразу сообразит, что при ориентировочных границах меньше гарантий защиты землевладения от посягательств. Соответственно и ценность такой незащищенной земли меньше. Так что кто-то попросту откажется от сделки, а те, кто согласится, наверняка будут настаивать на снижении цены.

Что делать?

- Если есть возможность, то желательно провести межевание, которое позволит собрать недостающие сведения об участке, уточнить его границы и т. д.

Результаты такого межевания нужно передать в Роснедвижимость с заявкой о внесении в госземкадастр сведений об уточненной площади и границах участка. В итоге вы сможете получить полноценный кадастровый план, максимально надежно защищающий границы вашего землевладения.

- Если сейчас не хватает сил, времени и денег заниматься межеванием, то можно получить в Роснедвижимости кадастровый план с любыми имеющимися сведениями об участке и оформить свое право на землю по такому документу.

Имеешь дом? Станешь собственником участка!

Дачная амнистия повернулась лицом и к тем землевладельцам, у которых есть документы на дом, стоящий на участке, а вот документов о праве на землю не имеется. На практике речь идет в первую очередь о домовладельцах, чьи хоромы возведены на участках для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и личного подсобного хозяйства (ЛПХ), а также о собственниках домов на садовых и дачных участках.

У таких граждан есть возможность сразу обратиться в Росрегистрацию с заявлением о государственной регистрации права собственности на участок, если они предъявят:

1. документ о праве собственности на здание (строение), расположенное на участке.

Это может быть как правоустанавливающий документ - в нем фиксируется основание перехода права собственности: свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, мены, дарения дома и т. д., так и правоудостоверяющий документ, в котором фиксируется непосредственно существование права: свидетельство о праве собственности на дом (независимо от даты выдачи), свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое строение.

2. документ, устанавливающий или удостоверяющий право на землю любого из прежних собственников дома.

То есть, например, если сохранились какие-либо документы, подтверждающие, что участок когда-то был выделен местными властями вашему дедушке или прабабушке; если продавец дома передал вам при сделке (или передаст сейчас) свидетельство о своем праве собственности на участок, то все эти документы можно смело нести в Росрегистрацию.

+ Обратите внимание: в документах, подтверждающих права на землю бывших собственников вашего дома, может быть указано не только право собственности, но также:

- право пожизненного наследуемого владения участком;

- право постоянного (бессрочного) пользования участком.

Также принимаются документы о предоставлении участка, в которых вообще не указан вид права: в таких случаях считается, что участок предоставлен на праве собственности.

В отношении участков для личного подсобного хозяйства правоподтверждающим документом, кроме всех перечисленных, может быть также выписка из похозяйственной книги (выдается администрацией населенного пункта).

Если на участке есть постройки, то ходить по инстанциям придется гораздо меньше.

ВОПРОС - РЕБРОМ

Согласовывать ли границы с соседями?

По закону привлечение соседей обязательно только при межевании. Владельцы смежных участков должны быть письменно извещены не позднее чем за 7 дней до начала землеустроительных работ. Отсутствие указанных лиц при надлежащем извещении не является препятствием для межевания (п. 4 ст. 69 Земельного кодекса).

На практике, если соседи явились, их обычно просят поставить подпись о согласии с установленными границами участка.

Серьезные сложности могут возникнуть, если по соседству с вашим находится заброшенный участок, с владельцами которого вы не то что незнакомы - в глаза ни разу не видели. По идее можно было бы и не беспокоиться об их явке, выслав надлежащее письменное уведомление.

Однако встает вопрос: куда слать извещение? По закону официальные документы (повестки, уведомления и т. п.) высылаются на адрес места жительства гражданина, т. е. его постоянной регистрации (прописки). Как его узнать?

Возможны следующие варианты:

- если участки (ваш и неизвестного соседа) находятся в садовом товариществе, кооперативе или ином дачном объединении, то сведения обо всех землевладельцах имеются в правлении товарищества (кооператива);

- можно сделать запрос в местную администрацию: там обычно есть сведения о владельцах участков в данном населенном пункте.

КСТАТИ

Если заверить у нотариуса...

Те, кто будет оформлять свои права по кадастровому плану с неполными и (или) ориентировочными сведениями об участке, не обязаны обращаться к соседям за какими бы то ни было согласованиями.

В то же время у землевладельцев может возникнуть идея: а не подстраховаться ли, заключив с соседями письменное соглашение об утверждении существующих границ? Может, заверив такой документ у нотариуса, его можно будет предъявлять как бесспорное доказательство, если в дальнейшем соседи попытаются пересмотреть границы?

Увы, нет. Без межевания не удастся точно описать границы земельного участка в соглашении.

Поэтому такой документ, даже заверенный нотариусом, не защитит границы вашего землевладения настолько же надежно, как кадастровый план с полными и точными сведениями об участке.

БОЛЬНАЯ ТЕМА

Как быть, если земля не предоставляется в частную собственность?

Немало землевладельцев узнает, что по нынешним законам их участки не могут предоставляться в частную собственность. Это, например, земли транспорта - участки вдоль шоссе и железных дорог, земли особо охраняемых природных территорий (заказники, природные парки) и др.

Согласно Закону о госрегистрации прав на недвижимость не допускается государственная регистрация права собственности гражданина на участок, если такой участок не может быть предоставлен в частную собственность. Как же оформлять свои землевладения в таких случаях?

Возможны несколько ситуаций.

- У вас есть документ о собственности на землю, выданный в прежние годы по действовавшим тогда законам, когда такие участки еще раздавались в личную собственность граждан (особенно часто это случалось в порыве земельной реформы начала 90-х).

В такой ситуации на сегодня речь идет не о предоставлении участка вам в собственность (земля находится в вашей собственности уже давно), а лишь о регистрации ранее возникшего права, и отказ в такой регистрации, по мнению нашего эксперта Елены Сырых, неправомерен и может быть оспорен в суде.

+ Таким образом, вы вправе обратиться в Росрегистрацию для оформления своего права на землю на основании имеющегося акта о том, что участок уже был предоставлен вам в собственность.

- У вас нет документов, подтверждающих выделение участка в собственность. Есть документы об иных правах на участок (аренды, бессрочного пользования и др.) либо вообще нет документов на землю.

В таких случаях действует норма о запрете приватизации, и оформить участок в собственность не удастся. Если земля принадлежит вам на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, то эти права сохраняются и переоформлять их не надо. Если же права на участок не определены, то, чтобы сохранить за собой землю, специалисты советуют оформлять долгосрочную аренду.

Анна ДОБРЮХА — 10.01.2008
http://www.kp.ru/daily/24029.4/93135
Комментарии (0)