Переделка дачи под ПМЖ: практикум от FORUMHOUSE

Юридические нюансы и технические аспекты, предъявляемые к участку и дачному дому, для возможности прописки и постоянного проживания загородом.

С каждым годом растёт спрос на загородную недвижимость. Это связано с тем, что всё большее число горожан стремится покинуть мегаполисы и жить на своей земле. Одним из препятствий на пути к мечте, помимо дороговизны участков, находящихся недалеко от города, становятся сложности юридического характера. При попытках разобраться в хитросплетениях прописки и жизни в домах, построенных на участках в СНТ, у застройщиков возникает множество вопросов. А именно:

  • Как классифицируются земельные участки.
  • Как прописаться на даче.
  • Можно ли изменить категорию земель и вид разрешённого использования (СНТ в ИЖС).
  • Каким техническим требованиям должен отвечать загородный дом для возможности прописки.

Классификация земельных участков

Как показывает практика, основная путаница возникает с понятиями «категория земли» и «вид разрешённого использования». ИЖС, СНТ, ДНП, земли сельхозназначения, земли поселений — все эти обозначения для неподготовленного человека кажутся чем-то непонятным и сложным для восприятия. Но без базовых знаний и чёткого разъяснения, что всё это значит, невозможно двигаться дальше. Поэтому запоминаем следующее правило.

Земельный кодекс РФ, статья 7 гласит, что вся земля делится на семь различных  категорий. Это — земли населённых пунктов, земли сельскохозяйственного назначения, земли специального назначения (транспортная, энергетическая и промышленные категории), земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли неприкосновенного запаса.

Нас, как частных застройщиков, интересуют только две категории земли — земли населённых пунктов и земли сельхозназначения. Причём эти две категории, в свою очередь, имеют разные виды разрешенного использования, т.е., для какой цели предназначены эти земли. Для наглядности, сведём данные в 2 таблицы.

Вышеприведённые таблицы, конечно, не раскрывают всех нюансов видов разрешённого использования земель. Но главное, что нужно запомнить — заниматься ведением личного подсобного хозяйства (садоводство и огородничество) можно как на землях населённых пунктов, так и на землях сельхозназначения.

Земли населённых пунктов предназначены для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) с последующей возможностью получения прописки/регистрации.

Земли населённых пунктов и земли сельхозназначения имеют разный тип использования.

Застройщику, для индивидуального жилищного строительства — возведения коттеджа для ПМЖ, предпочтение необходимо отдавать «землям населённых пунктов». Т.к. эти земли выгодны с точки зрения доступности коммуникаций (газ, свет) и инфраструктуры (подъездные дороги, школы, больницы, детские сады).

Более подробно об этом рассказывается в статье: отстаиваем своё право на доступную инфраструктуру.

Идём дальше. Разобравшись с назначением земли, переходим к таким аббревиатурам, как — СНТ и ДНП.

  • СНТ — садовое некоммерческое товарищество;
  • ДНП — дачное некоммерческое партнёрство.

СНТ и ДНП обычно располагаются на землях сельхозназначения. Из-за этого возникают вопросы — можно ли прописаться на даче, и если да, то, как это сделать.

Особенности прописки на даче и перевод земли сельхозназначения в земли поселений под ИЖС

Традиционно СНТ неразрывно связано с таким понятием, как «дача». Попросту говоря, СНТ — это участок, выделенный для садоводства и огородничества. Что касается дачи, построенной на земле сельхозназначения, то в соответствии с Постановлением №13-П Конституционного суда РФ от 30 июня 2011 прописаться (зарегистрироваться на постоянной основе) в таком доме можно (не рассматриваем случаи отказов и дальнейших судебных разбирательств).

Прописка в СНТ не приводит к автоматическому изменению целевого назначения земель. Т.е земли не становятся землями населённого пункта, со всеми вытекающими преференциями, связанными с доступностью инфраструктуры, льготным подключением электрических и газовых сетей.

При этом дачный дом для прописки  должен отвечать соответствующим требованиям, т.е. быть пригодным для круглогодичного проживания. Об этом будет рассказано ниже, а сейчас опишем такой вариант, как смена категории и целевого использования земли.

На первый взгляд кажется, что изменив категорию земли и её разрешенное использование, мы одним махом решаем сразу несколько задач. Расширяем своё право на застройку территории, упрощаем процесс прописки и т.д. Однако на практике не всё так просто, ведь подобное изменение категории требует внесения земельного участка в черту поселения (т.е. фактически требуется изменение черты поселения), что не всегда возможно.

Причём надо разделять — изменение категории земли и вид её разрешённого использования. Т.е. «земля сельхозназначения» становится «землёй поселений», а вид разрешённого использования – для индивидуального жилищного строительства, то есть тип СНТ в тип ИЖС.

Поэтому, если дача находится в СНТ, сначала выясняем категорию земли. Если это земли населённых пунктов, то нужно сменить только вид её разрешённого использования (для ИЖС). Если СНТ находится на землях сельхозназначения, то для изменения цели использования сначала необходимо изменить категорию земли и только потом её вид использования.

Если участок расположен на границе населённого пункта (например, поселка, деревни), то для смены категории земли придётся расширить границы этого населённого пункта. Если участок не граничит с землями населённого пункта, то изменить категорию земли очень сложно или практически невозможно.

В связи с этим интересен опыт пользователя нашего портала.

JanMoroУчастник FORUMHOUSE

Я купил участок, категория — земли населенных пунктов. Разрешенное использование - для ведения садоводства. Поэтому решил изменить вид разрешённого использования на ИЖС.

Согласно земельному кодексу, в частности статьи 7, 40, 85, правообладатель земельного участка вправе по своему усмотрению выбирать и менять вид разрешенного использования без дополнительных разрешений и процедур согласования из предусмотренных зонированием территорий. Т.е. если земля, на которой находится купленный участок, имеет разные виды разрешенного использования, то можно изменить цель её использования.

Для этого JanMoro предпринял следующие шаги:

  • Написал письмо на имя главы города с просьбой указать, к какой территориальной зоне относится участок. К просьбе приложил нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право собственности на участок.
  • Получил ответ с разъяснениями, что участок находится в зоне, где среди видов разрешенного использования земли есть ИЖС.
  • Далее пользователь подал в кадастровую палату заявку на смену вида разрешенного использования земли.
  • После рассмотрения заявки произвели изменение вида разрешенного использования земли и предоставили JanMoro соответствующие документы.

Основные требования к даче для возможности прописки

Выше по тексту мы уже упоминали о том, что для прописки на даче нужно, чтобы строение отвечало определённым техническим требованиям и нормативам. Т.е. нельзя прописаться в летнем домике, который не имеет нормальных условий для круглогодичного проживания.

Чтобы понять, какие требования предъявляются к зданию, нужно вспомнить, что означают комфортные условия проживания.

Это — тепло (отопление), вода (скважина, колодец, насос), электричество (бесперебойное снабжение дома электроэнергией). В статье как переделать дачу в дом для ПМЖ мы подробно рассказывали,  как своими руками превратить старую дачу в полноценный загородный дом. Начиная от её перестройки, расширения площади, утепления и заканчивая монтажом системы отопления, водоснабжения и резервным источником питания. Поэтому сейчас перечислим основные характеристики, по которым строение обретает статус «место для ПМЖ».

Стандартный дачный домик, по сути, предназначен только для летнего проживания. Т.е. у него нет или недостаточное утепление, нет полноценной системы отопления, все удобства, например, находятся на улице, а воду приходится набирать ведром из колодца.

В соответствии с терминологией, такой домик считается жилым строением, не предназначенным для постоянного проживания, т.к. попытка зимовки превратится в игру на выживание. Отсюда — уровень комфорта и технического оснащения в доме нужно подтянуть до регламентируемых, в соответствии со СНиП, требований.

Теперь рассмотрим термин «индивидуальный жилой дом». Что он означает?

Индивидуальный жилой дом — это отдельно стоящее строение, имеющее не более 3-х этажей, которое предназначено для проживания только одной семьи.

Кроме этого, в доме должны быть предусмотрены помещения, обеспечивающие условия для отдыха, сна, гигиенических процедур, приготовления пищи и т.д. Строение должно стоять на капитальном фундаменте, стены должны быть теплоизолированы (утеплены) и не иметь трещин. В доме должны быть смонтированы инженерные коммуникации. Это — электроосвещение, водоснабжение, система ГВС, водоотведение, отопление, вентиляция.

Также должна быть предусмотрена система канализации и утилизации стоков, отвечающие принятым санитарно-гигиеническим нормам. При отсутствии централизованного отопления помещение для котельной должно отвечать всем требованиям пожарной безопасности. Также в доме (в 2 или 3 этажа) должна быть предусмотрена лестница, обеспечивающая удобный подъём.

При несоответствии дома (помещений) вышеуказанным нормам, он может быть признан непригодным для круглогодичного проживания. Соответственно, прописаться в нём невозможно, вплоть до устранения требований, предписанных строительными нормативами.

К рассмотрению каждого случая надо подходить индивидуально, руководствуясь конкретными исходными данными, которые могут отличаться в зависимости от конструктива дома.

Т.е., или можно обойтись небольшой, бюджетной переделкой дачи, либо потребуется капитальный ремонт старого здания и большие вложения для покупки инженерного оборудования, строительных материалов и т.д.

Более подробная информация обо всех требованиях приведена в строительных нормах и правилах РФ «Дома жилые одноквартирные» СНиП 31-02-2001.

Из статьи с названием «Загородная жизнь в законе» можно узнать, как построить на дачном участке дом на материнский капитал, и многие другие юридические вопросы. Также рекомендуем прочесть материалы, как подключить загородный дом к электросети, и как самостоятельно провести газ в частный дом.

А в темах на FORUMHOUSE подробно рассказывается, как прописаться в СНТ, и как переделать дачу в дом под ПМЖ.

Будет полезно видео с этапами реконструкции дачного домика для постоянного проживания и сюжет, как сделать инженерные коммуникации в доме, предназначенном для зимних наездов.

Комментарии (7)
happy88998899

Ок, всё понятно. Но следующий вопрос к практикам: усадьба, имение - на каких землях обустраивать? Какие-то смешанные категории? Капитальный дом с постройками, например, строить на ИЖС/ЛПХ, а территорию под сад/огород на землях ЛПХ сельхозназначения? Есть мечта построить усадьбу на 1 гектаре: часть земли использовать под хозяйство, часть для приема гостей/туристов, а часть для жития-бытия в своем доме.

1 месяц назад
0
0

Вам будет крайне трудно найти такой вариант, чтобы на гектаре было и ижс и огород. Скорее всего у Вас будет либо одно, либо другое. Не забывайте про налоги, ГК, ЗК, ну и УК на всякий случай;)

1 месяц назад
1
1

Купите фермерское хозяйство и возрадуйтесь, подходит под все ваши нужды — "под хозяйство, часть для приема гостей/туристов, а часть для жития-бытия в своем доме"

1 месяц назад
1
1

Спасибо за совет!

1 месяц назад
0
0
Netbyka

Что-то как-то замудрёно все. Купил участок "сельхозназначения", разрешенное использование "дачное строительство", построил дом, зарегистрировал как жилой, прописался. Все, проблем нет. Главное, чтобы жить было комфортно - если, конечно, это для жизни делается, а не для штампа в паспорте.

1 месяц назад
0
0

Купил не там и снесли, как сносят аж целые дачные поселки! Что тогда делать?

1 месяц назад
0
0
СергейМ75

Есть у меня пара знакомых, которые подумывают купить сад в городе и дом там построить и жить. https://yandex.ru/maps/?ll=55.977668%2C53.648209&spn=0.271225%2C0.089439&z=17&l=map%2Csat%2Cskl Например за 2-м речным переулком, начинаются сады. Как узнать какая это земля? Можно ли там купить сад, построить дом и жить ?

3 недели назад
0
0