Вопросы, связанные с землей, вызывают, наверное, больше всего проблем и недоумений. Вопросы реализации закона о дачной амнистии

Вопросы, связанные с землей, вызывают, наверное, больше всего проблем и недоумений. Мы и в этой сфере пошли особым путем: приватизация началась с квартир и небольших построек, а землю все оставляли на потом. Теперь расхлебываем. В Петербурге накопившиеся земельные конфликты, опираясь на юридическое образование и здравый смысл, «разруливает» обаятельная молодая женщина — Юлия Киселева.

– Какие проблемы доставляют больше всего хлопот?
– Если говорить о том, что требует больше внимания и приложения сил, — конечно, это круг вопросов, которые завязаны на интересы простых граждан, обывателей. Они, как правило, знают о своих правах, но вот сведениями о том, как их реализовать, не обладают.

– Права есть, а механизма нет?
– Даже и механизм есть, просто граждане не в курсе. И юристов, которые владели бы специальными знаниями по земельным проблемам, у нас, к сожалению, очень мало. Штат таких специалистов складывается пока лишь в тех государственных органах, которые вынуждены этими вопросами заниматься. Всякая узкая отрасль права сложна для понимания. Нужно изучать большое количество подзаконных актов. Ведь земля — не только вопросы межевания, но и вопросы кадастра, приватизации, наследования, оформления собственности…
Если средний гражданин вдруг начнет читать закон — вряд ли он много поймет. А возьмется за подзаконные акты — скорее всего, окончательно запутается. Люди, зная, что им что-то положено, приходят и требуют. Мы пытаемся разъяснять… «Уважаемый товарищ, спасибо, что пришел. Было бы очень хорошо, если бы ты еще принес какие-нибудь документы…»
Приходит с документами. Мы говорим: «Чтобы реализовать свои права, ты должен написать вот такое заявление». Потому что всякое телодвижение власти начинается с момента обращения. И — тоже негативная реакция: «Вы мне должны, а я ничего писать не буду». Эта работа очень много времени занимает.

У нас более 200 садоводств на территории города, два дачных кооператива и уйма индивидуальных участков. Огромный массив небольших надельчиков в частном пользовании…

– Это ведь все не жилье?
– Дома сезонного проживания закон не относит к жилому фонду. Закон о дачных некоммерческих объединениях граждан позволяет построить дом. В том числе — для постоянного пользования. А с момента выхода закона о «дачной амнистии» вообще отменен порядок выдачи разрешений на строительство и ввода в эксплуатацию.

– Это упростило жизнь садоводам?
– Если цель — просто получить бумажку, да, стало проще. Если попытаться понять, стоит ли за этой бумажкой что-нибудь, что можно потрогать, — намного сложнее. Есть множество ситуаций, в которых закон о дачной амнистии приводит к увеличению числа судебных споров. Например, по этому закону гражданин может зарегистрировать право не только на дом или гараж, но и на «иной объект недвижимости». Сарай, туалет… Домик гражданин описывает сам. И даже не указывает на плане, где он находится. И предприимчивые граждане регистрируют строения, которые стоят у соседей, на чужом участке. А соседи вдруг с большим удивлением узнают, что строение на их участке уже кому-то принадлежит на праве собственности. И такое случается.

– Недавно Фонд имущества начал продавать с аукционов участки под ИЖС. Как вы полагаете, почему их так мало?
– Чтобы участок выставить на торги, надо его полностью описать, оценить, провести межевание. А для этого — получить градостроительную документацию. В районах, где нет сложившейся застройки, надо разрабатывать документы по планировке территории. В рамках тематического плана КГА это постепенно делает.
Но там, где на землю высокий спрос, ждать какого-то выброса свободных участков не стоит. А наделы, например, в Колпинском районе, хотя и недороги, но мало кому интересны. Скажем, в квартале «Новая Ижора» инвестор и сети прокладывал, и строил головные источники. И все равно стоимость земли и жилья, которая там сложилась, значительно ниже, чем в Репино или Зеленогорске. Если бы я собралась купить домик — мне, конечно, интересно, чтобы там был газ, водопровод. И чтобы мне не пришлось за какие-то дополнительные деньги покупать, к примеру, котлы, дабы себя, любимую, обеспечить теплом и электричеством.

– Как в садоводствах идет оформление земель общего пользования?
– По действующему закону общие земли садоводств переходят в собственность юридического лица. И распоряжается этой землей — по типовой форме устава — общее собрание. Если они хотят кому-то предоставить из общей территории участок — придется составить и утвердить новый план организации садоводства. Можно предоставить кому-то часть земель общего пользования в аренду. Если хотят проложить дорогу или построить детский садик — это уже вопрос использования средств, поступающих от членских взносов. В принципе, муниципалы должны участвовать в этом. Однако надо помнить, что некоммерческое объединение — такой же участник рынка: необходимо разрешение на строительство, согласование проектной документации и так далее.

– Какие проблемы и нестыковки в действующем законодательстве наиболее заметны?
– В реализации закона о дачной амнистии… Я понимаю, что нормативные акты вносили пакетом, причем спешно. Забыли состыковать, к примеру, закон о кадастре с законом о регистрации… Получается, что регистрации подлежат права, даже если план участка неполон, а вот по закону о кадастре план должен содержать исчерпывающие сведения, включая межевание. Водный кодекс: садоводства ведь часто формировались вблизи водоемов. И теперь граждане, у которых участки оказались в 20-метровой береговой полосе, по Водному кодексу не имеют права их выкупить, хотя по дачной амнистии это право предоставлено.

По-видимому, такие ситуации должны составлять предмет отдельного правового регулирования. Город пытается найти выход из правового тупика. Сейчас в законодательном собрании находится проект закона, в котором расписаны полномочия исполнительной и законодательной властей. Например, предполагается осуществлять бюджетное финансирование работ по межеванию. Это целесообразно делать централизованно, на уровне города. Чем больше закупка, тем ниже цена.

– На работы по межеванию — большой спрос?
– Сейчас столько фирм развелось — я не думаю, что там очереди. Очередь может быть в те фирмы, у которых приличная репутация. С 3 марта лицензирование таких работ отменяется. Понадобится аттестация, и проводить ее будут органы исполнительной власти субъекта. Есть уйма нареканий к работе маленьких фирм, которые берут много заказов.

– Землемеры станут кадастровыми инженерами... Не опасаетесь субъективного подхода к аттестации?
– Правила, которые разрабатывают в Минюсте, просты, как апельсин. Там две-три сотни вопросов, такой ЕГЭ для землемеров. Другое дело, что кадастровым инженером может стать кто угодно. И у власти практически отсутствуют рычаги проверки их работы. Что бы ни намерили — повлиять на их решения ты уже никак не можешь. Только через суд. Мы еще на стадии подготовки закона говорили: нельзя отстранять собственника от распределения его имущества.

– И все же, есть ли у города какие-то серьезные резервы земли — чтобы сбить цену?
– На вторичный рынок власть повлиять не может…

– Отчего же — если в разы увеличивать предложение.
– Об увеличении предложения участков имело бы смысл говорить, если б у нас территория была с половину Франции. Мы немного в другой ситуации находимся.
Аукционы по комплексной застройке я бы не стала брать как ориентир, но вот торги по аварийным зданиям в пригородах дают результат, примерно соответствующий стоимости земли на вторичном рынке.

– А если бы таких объектов было не 8 и не 80 — а 800?
– Думаю, что и тогда стоимость не упала бы. При сегодняшнем спросе мы не можем обеспечить всех желающих адекватным предложением.

– Как вы относитесь к перспективе создания пригородной зоны?
– Два субъекта, которые живут бок о бок, должны как-то договариваться о правилах проживания. Неправильно, когда с двух сторон осуществляется строительство, при этом интересы никак не стыкуются. Область планирует плотную застройку в районах, примыкающих к КАД. А с другой стороны у той же Кольцевой есть уже сложившаяся промышленная зона. Посадить там леса и разбить сады в ближайшие 20–30 лет — малореально. Это не только вопрос совместного управления. Это, в первую очередь, вопрос зонирования. Сначала договориться, где что должно быть, а потом уже управлять. Выработать совместные правила игры.Реакция на идею совместного управления имуществом, принадлежащим области, вполне понятна: они действительно воспринимают это как экспансию. Области было бы интересно рассматривать прилегающие к городу территории как перспективные для промышленной и жилой застройки. Так и у нас в Курортном районе нашлось бы много желающих понастроить жилые комплексы. Но мы говорим: здесь у нас лесопарковая зона. Что установлено — то установлено. И в любом доме с соседями надо договариваться: если сказано, что после 23.00 громко музыку не включать, стоит к этому прислушаться.

– А у вас есть загородный домик?
– Дача в Лужском районе, 250 км от Петербурга. У меня там ребенок все лето проводит, и сама езжу каждые выходные. Дом наследственный, еще от прабабки. Раньше был деревянный, теперь каменный. Один этаж с мансардой. Там небольшая речка в овраге. А на противоположной стороне — храм, построенный в XIV веке…

– Может ли пригородная застройка постепенно стать альтернативой городским многоэтажкам? Формируется ли привычка жить в пригороде?
– Уровень самосознания среднего человека еще не дошел до того, что можно быть владельцем не квартиры, а отдельного дома. Чтобы жить в пригороде — нужно до него добираться. А большинство рабочих мест — в центре. По Витебскому проспекту просто не проехать. Надо ставить вопрос о дорогах, решать проблемы инфраструктуры. Город последние несколько лет активно занимается решением этих вопросов.

К сведению:

Юлия Киселева Родилась в Ленинграде, в 1972 году. Выросла на Петроградской стороне.
Закончила школу с углубленным изучением английского языка и юридическийфакультет ЛГУ. С 1994 года работает в Комитете по земельным ресурсам иземлеустройству. Любит путешествовать.