ставка будет определяться исходя из рыночной (кадастровой) стоимости объекта.


Еще пару лет назад введение единого налога на недвижимость казалось чем-то нереальным. Так, в сентябре 2005 года на брифинге в Доме Правительства Герман Греф заявил об экономической нецелесообразности такого налога. Однако уже в этом году новый налог на недвижимость из модной темы для обсуждения превратился в неизбежную перспективу. Мы попробовали разобраться, чем грозит это нововведение для россиян.

Напоминаем, что единый налог на недвижимость заменит собой два ныне существующих налога: на землю и на имущество. Главная особенность нового налога состоит в том, что его ставка будет определяться исходя из рыночной (кадастровой) стоимости объекта. До сих пор мы платили налог на квартиру исходя из инвентаризационной цены (оценка БТИ), которая, как известно, значительно ниже рыночной.

Первоначально предполагалось подождать с новым налогом до 2010 года. Но в этом году Владимир Путин поторопил законодателей, заявив в своем Послании Федеральному Собранию о необходимости ввести его с 2009 года. «Необходимо завершить разработку и принятие нормативных правовых актов, устанавливающих основы и процедуры массовой оценки недвижимости в целях обеспечения введения единого местного налога на недвижимость… с 2009 г.», - говорится в документе.

После этого заявления президента правительство практически сразу утвердило «Основные направления налоговой политики на 2008-2010 гг.», предусматривающие введение этого налога. Согласно этому документу, на федеральном уровне будет устанавливаться только максимальная ставка налога. Конкретные ставки, льготы и необлагаемый минимум определят муниципалитеты. Они же будут принимать решение о введении прогрессивной шкалы.

Тем временем, Роснедвижимость уже начала экспериментальную переоценку строений и сооружений по новой методике. Переоценка ведется в Тверской, Кемеровской, Самарской и Калужской областях. Эксперимент будет продолжаться до конца 2008 года, после чего методику отправят на доработку и, вероятно, начнут применять по всей России.

Как утверждают авторы документа, целью нового налога не является получение государством дополнительного дохода. Главная цель - выравнивание налоговой нагрузки на разные слои населения, более «справедливая» система налогообложения. Не исключено, что в результате нововведения малоимущие граждане смогут платить меньше, чем платят сейчас, или вообще будут освобождены от налога.

По мнению экспертов, единый налог на недвижимость все же вряд ли будет распространен по всей территории России раньше 2010 года. Для этого необходимо сначала подготовить два ключевых элемента реформы: единый кадастр недвижимости и полноценную методику оценки имущества. Последний пункт вызывает у экспертов больше всего вопросов. Какие критерии станут определяющими? Как удастся дифференцировать ставку для каждого региона? Ведь самая дешевая квартира в Москве равна по стоимости целому особняку в провинции.

Но даже обладание столичной квартирой не является свидетельством обеспеченности и готовности платить несколько тысяч долларов налога в год. Многие москвичи получили свои квартиры от государства или, скажем, по наследству. Если ставка налога будет исчисляться исходя только из рыночной стоимости без учета доходов владельца, многим просто станет не по карману «содержать» своё имущество.

Эксперты полагают, что даже при самой продуманной методике расчета налога не удастся избежать ситуации, при которой квартира превращается в обузу и ее приходится продавать. Однако в целом, значительное увеличение предложения на рынке недвижимости в связи с введением нового налога не предвещается.

Ставка единого налога на недвижимость планируется в интервале 0,01–0,5% кадастровой стоимости единого имущественного комплекса, состоящего из земли, зданий и сооружений. Конкретная ставка будет зависеть от стоимости объекта (прогрессивная шкала) Так, если имущество стоит менее 300 тысяч рублей, то ставка составит 0,1%, а если более 500 тысяч - уже от 0,3% (цифры еще не утверждены и могут уточняться). При перерасчете стоимости в большую сторону, соответственно, вырастет и ставка.

Таким образом, при рыночной стоимости квартиры в Москве, например, в 6 млн руб. максимально возможный размер налога составит примерно 30 тыс. руб. в год, что вполне сопоставимо с годовым размером коммунальных платежей за двухкомнатную квартиру. Надо заметить, что такая ставка соответствует наиболее демократичным европейским аналогам. Так, например, в Финляндии она составляет 0,22-0,5% рыночной стоимости. Средняя же ставка налога на недвижимость в мире – около 2%.

Еще один момент, настораживающий экспертов, - коррупционные возможности, которые открывает реформа. Почти все полномочия по определению и расчету налога, а также по его сбору Минфин планирует отдать на откуп муниципалитетам. Это, вероятно, может привести к злоупотреблениям властью на местах.

Между тем, большинство россиян одобряет налоговую реформу. Согласно опросу ВЦИОМ, 68% респондентов считают несправедливым нынешнюю систему налогообложения квартир. 47% опрошенных одобрили идею «привязать» ставку налога к рыночной стоимости квартиры. При этом против высказались лишь 37% граждан, остальные воздержались. Кстати, в Москве и Санкт-Петербурге положительно отнеслись к нововведению целых 66% опрошенных.

Среди критериев, важных для определения ставки налога, большинство респондентов назвали «уровень доходов владельцев жилья» (35%) и «качество жилья» (30%). Примечательно, что процент респондентов, назвавших первый критерий, почти не зависит от их материального положения. То есть граждане с высоким доходом готовы платить повышенный налог, «привязанный» к их доходам. А вот учитывать метраж квартиры готовы лишь 10% опрошенных.

В целом, можно сделать вывод, что новый налог на недвижимость не так страшен, как его поначалу «намалевали» средства массовой информации. Ставка планируется в несколько раз ниже, чем в европейских странах. Малообеспеченные граждане могут рассчитывать на различные льготы. Тяжелее всего придется инвесторам, владеющим несколькими квартирами. Вероятно, многим станет не по силу содержать все это имущество, в результате чего рынок опять пополнится инвестиционными квартирами. В конечном итоге это приведет к дальнейшему снижению цен и улучшению общей жилищной ситуации в стране.