Купить участок с домом – подводные камни

Как выбрать участок, стоит ли покупать землю с домом под снос или недостроем и с какими проблемами можно столкнуться.

Мысль обзавестись загородным домом или частным домом на собственном участке в черте города рано или поздно приходит в голову практически каждому жителю мегаполиса. Реализация же подобных планов в одних случаях может длиться годами, а в других уложиться в несколько месяцев. В любом случае, начинается этот процесс с поиска и приобретения земельного участка и вот здесь возможны варианты. В данном материале рассмотрим ситуацию с покупкой уже в той или иной мере освоенных участков.

Содержание

  • Критерии выбора участка.
  • Участок с домом.
  • Участок с недостроем.

Критерии выбора участка

При выборе надела обычно ориентируются на несколько факторов, от которых будет зависеть как комфортность проживания, так и объемы затрат на обустройство. У каждого свои критерии оценки, зависящие не только от личных предпочтений, но и от жизненных обстоятельств. Кто-то зависим от дорог – добираться на работу лучше по хорошей трассе и не за сотни километров, другим нужна инфраструктура в шаговой доступности – садики/школы, поликлиники и магазины. А кто-то не нуждается ни в первом, ни во втором, но мечтает об уединении и тишине. Однако последнее редкость, так как позволить себе подобное «отшельничество» могут семьи, чьим источником дохода не является профессиональная деятельность, связанная с ежедневным посещением, и в которых нет дошкольников и школьников, а также домочадцев, нуждающихся в постоянном внимании медиков.

В большинстве же случаев требования к участку включают и инфраструктуру, и коммуникации, хотя бы минимальные. Но тогда и цена вопроса соответствующая.

k-o-r-o-t-k-o-v
Участник FORUMHOUSE​

На стоимость участка в первую очередь влияет приближенность к городу или его непосредственное расположение в черте города. Тут вступает в силу правило: чем ближе – тем дороже. Если у вас нет своего автомобиля, участок не должен быть сильно отдален от магазинов, супермаркетов, школы, детского сада, больницы, аптеки или хотя бы остановки. К участку должны быть подведены или доступны к подведению коммуникации: электроснабжение, водоснабжение, по возможности газоснабжение и канализация. К минимальным коммуникациям можно отнести электроснабжение. Если нет возможности подключить электроснабжение, то приобретение участка нецелесообразно.

Что касается сезонности покупок такого рода, то зависимость следующая.

k-o-r-o-t-k-o-v

Покупку участка лучше запланировать на весну – именно в это время года можно ясно понять, как обстоят дела по водоотведению талых вод с участка, его возможному подтоплению и максимальному уровню грунтовых вод. Ранней весной отлично видны все недостатки местности, а также состояние дорог.

К зимним же сделкам двоякое отношение – с одной стороны на рынке затишье, можно сэкономить, а до весны подготовиться к началу строительства, с другой, под толщей снега сложно реально оценить рельеф и другие нюансы. Состояние дорог тоже будет под вопросом – вроде бы понятно, насколько их засыпает, и как часто чистят, если чистят вообще, но что они собой будут представлять в межсезонье тайна за семью печатями.

Также перед покупкой нелишне пообщаться не только с соседями, но и с коммунальщиками, на предмет возможности и стоимости подключения к сетям.

Не редкость случаи, когда к газовой трубе, проходящей в непосредственной близости с участком, подключиться не получится из-за нехватки давления. А стоимость земли как раз ввиду наличия этой трубы может быть завышена.

Чтобы окончательно убедиться в правильности выбора стоит «пробить» участок на сайте муниципалитета – посмотрев генеральный план развития территорий можно убедиться не только в отсутствии разного рода ограничений на строительство, но и в том, что по соседству не появится завод, свалка, либо аэропорт, а по участку не потянут автобан. Также информацию об участке можно найти в публичных кадастровых картах, а в визуальной оценке местности поспособствуют спутниковые карты.

Но зачастую на участке, удовлетворяющем всем требованиям, может быть «довесок» в виде дома или недостроя и перед потенциальными покупателями встает вопрос – а стоит ли связываться?

Участок с домом

Учитывая, что во главу угла ставится все же приобретение земли для дальнейшего строительства, дома, распложенные на таких участках, чаще всего в аварийном состоянии и их наличие практически не сказывается на стоимости.

Тем не менее, в сделке будет участвовать и земля, и строение, на которое должны быть все разрешительные документы (доказательства прав собственности, выписки из кадастра, домовая книга и др.).

Если в приобретении участка задействованы заемные средства, стоит учитывать, что банки неохотно дают кредиты всех типов под землю, на которой расположено капитальное строение в аварийном состоянии. Еще сложнее ситуация с частью такого домовладения – с долевой собственностью не только банки не хотят связываться, но и от соседей будет тотальная зависимость.

Кроме того, наличие на участке ветхой конструкции, это гарантированно огромные объемы не только строительного мусора, но и бытового хлама, скопившегося внутри. То есть, даже без демонтажа потребуются значительные усилия и солидные финансовые вливания, чтобы все вычистить и вывезти.

Msmurygin
Участник FORUMHOUSE​

Дому около тридцати лет и последнее десятилетие туда никто не заходил – отвратительный запах, мышиные следы, куча ненужного хлама и старой мебели и от всего этого нам предстояло избавиться. В доме обнаружились шесть кроватей, три холодильника, две газовых плиты, мешки с цементом, кучи деревянных дверей, реек, палок, труб и шифера, а так же еще масса всего. В результате мы вывезли сразу три машины по 18 м³ и еще столько же пока разместили на участке для последующего вывоза. На уборку дома и вывоз мусора у нас ушел весь август и начало сентября.

Полностью демонтировать дом Msmurygin не стал, выбрав капитальную реконструкцию, так как состояние коробки, несмотря на стаж и длительное запустение оказалось сносным. В ходе капитальной реконструкции остался только остов, но в таком подходе есть определенный резон.

Msmurygin

Да, остались только стены, но сносить ведь тоже затратное дело, дешевле только сжечь. В дальнейшем будем строить новый капитальный дом, а этот будет гостевым.

И хотя считается, что новое строительство предпочтительнее капитальной реконструкции, и она может быть выгодна, если позволяет состояние дома.

ZehrGut
Участник FORUMHOUSE​

Зимой был приобретен участок в МО, Истринский район, 8 соток, с имеющимся на нем домом 1966 года постройки и рядом пристроек более позднего периода. Выглядел домик в принципе неплохо, явных следов разрушения не было. Но все же приобретался скорее сам участок, т. к. он расположен в нужном нам районе МО, недалеко от дачи родителей, относительно далеко и не очень от МСК, со станцией ж/д в пешей доступности, с подведенными коммуникациями. В общем, был набор требований, которому участок полностью соответствовал, а дом был к нему приятным дополнением. К сожалению, пустых участков, без домов и соответствующих финансовых обременений найти практически невозможно.

Габариты дома 10,4×10,8 м, первый этаж сложен в два кирпича, второй мансардного типа по известной народной технологии «рашен страшен каркашен под двускатной крышей». В доме 4 Квт электричества, подведен газ, центральный водопровод и даже интернет, а также, несмотря на последний ремонт тридцатилетней давности, в нем до последнего дня постоянно проживали.

Тем не менее, уже на этапе выбора земли ZehrGut не возлагал на состояние дома особых надежд и был готов не только к капитальной реконструкции, но и к полному демонтажу с последующим строительством нового дома. Такой подход вылился в отсутствие перед покупкой досконального обследования самого строения и закономерного приобретения «кота в мешке». Неизвестный конструктив, неизвестный процент износа, неизвестное состояние фундамента, следовательно – невозможность просчитать ни целесообразность восстановления, ни объемы вливаний при принятии решения о реконструкции. Чтобы внести ясность сначала пригласили опытного строителя для визуального осмотра, а также заказали экспертизу состояния фундамента. Тотальное исследование основания и всех узлов обошлось бы слишком дорого (около 150 тысяч рублей). По результатам осмотра конструктором и оценки фундамента, дом решили реконструировать. Но всем, кто в процессе выбора земли на подобных условиях, ZehrGut советует серьезнее подойти к вопросу.

ZehrGut

Перед сделкой привлекайте консультанта по строительству – в идеале либо толкового прораба, либо проектировщика или строительного эксперта, таких услуг на рынке достаточно. Я уверен, что на рубль затрат на такого спеца при проведении сделки вы сможете сэкономить несколько рублей своих денег, снизив цену покупки. Да, участок с домом куплен из-за характеристик участка, но надбавку из-за наличия дома в 10-15 % цены можно было прилично скинуть.

Если же о реконструкции и мысли не возникает, то остается только проблема демонтажа и вывоза отходов, а на сложности с ее решением в первую очередь будет влиять конструктив дома и объемы работ, а также доступность и стоимость соответствующих услуг.

Участок с недостроем

Периодически накатывающие финансовые кризисы, а так же изначально ошибочный подход к организации строительного процесса, это две базовых составляющих, благодаря которым на рынке недвижимости масса участков с недостроями. Их «стаж» может варьироваться как от нескольких лет, так и до десятилетий, и что характерно, состояние строения в большей степени зависит не от этого срока, а от качества примененных материалов и соблюдения технологии строительства.

В зависимости от этапа, на котором потенциальный дом превратился в «чемодан без ручки» который и бросить жалко, и донести нереально, его наличие на участке может как влиять на его стоимость, так и не сказываться на ней.

Bas197
Участник FORUMHOUSE​

Свой дом мне хотелось всегда, именно дом, не дачу, не квартиру – дом, где можно жить постоянно. Есть родительская дача в СНТ в двадцати км от МКАД, на которой провел все свое детство. Есть теплый гараж, рядом с квартирой, где сейчас оборудовал небольшую мастерскую. И вроде все нормально, но что-то не так. Сидел и думал, вот было бы здорово, чтоб дача, гараж и квартира были в одном месте.

В результате довольно длительных мечтаний и обдумываний пришло осознание, что все реально – нужен участок. После года поисков оформились все «хотелки». Это и направление, и удаленность от столицы, и наличие развитой инфраструктуры и коммуникаций, а также наличие городского транспорта и постоянно живущих соседей, то есть – участок в черте города. Результаты поисков озадачили как скудностью подходящих предложений, так и необоснованностью «ценников», однако искомое было найдено.

Bas197

 

И вот он – участок с недостроем из 90-х и горкой железобетонных конструкций. Решился и купил и снова офигев, стал думать, что теперь мне со всем этим счастьем делать. Ломать такую конструкцию мне кажется не рационально, поэтому думаю достраивать. Кстати, когда покупал, покупал именно участок. Дом этот в таком виде не стоит ничего, стоит земля. Но в моей ситуации, думаю это неплохой бонус.

Габариты строения 12×12 м, цоколь из блоков ФСБ, стены – сборный монолит из ЖБ пустотных плит. Цокольный, первый и второй этаж перекрыты также плитами (ПК). Деревянная мансарда, кроме того, что пришла в негодность, «смотрится уродски и при таких габаритах не нужна».

Учитывая, что за прошедшие годы ни фундамент, ни стены не деформировались и не растрескались, несмотря на периодическое подтопление цоколя по весне, достраивать действительно разумнее, чем демонтировать.

Однако недострой недострою рознь и целесообразно ли приобретать участок с таким «бонусом» зависит от состояния конструкции.

Picmail
Участник FORUMHOUSE​
 

Наткнулся на вариант участка с недостроенным домом: кровля – металлический профиль, фундамент – сборный, железобетонные перекрытия, толщина стен 2,5 кирпича. Оконные проемы закрыты деревянными рамами и деревянными щитами. Год строительства 2002-2003. Насколько реально этот дом достроить до жилого состояния? Или это лишено смысла и за эти годы там уже произошли некие необратимые процессы.

Pargachevsky Модератор-консультант

Если за 15 лет без отопления дом не имеет существенных повреждений – то это гарант качественной постройки. Ну а исследование существенных повреждений, лучше доверять специалистам с выездом на объект.

А стоит ли вообще тратиться на экспертизу, зависит от результатов визуального осмотра.

Pargachevsky

Не нужно быть специалистом, чтобы увидеть трещину в фундаменте или кладке. Повторюсь – если дом стоит 15 лет без повреждений под силами морозного пучения, вдобавок без отмостки и, водостоков, то это говорит о том, что либо геологические условия хорошие, либо фундамент по нормативам сделан, либо и то и другое. Стоит задуматься о покупке даже при наличии некритичных повреждений – все ремонтируется и укрепляется, но именно при некритичных повреждениях.

Для всех, кто приценивается к участку с недостроем, две основных рекомендации.

Pargachevsky

…Восстановить всегда можно, но, во сколько это выльется – нужно на месте анализировать и составлять смету. Самое главное «зрите в корень» – в фундамент. Если он дееспособный (без трещин и обрушений), то восстановить можно и это будет дешевле…

Но будь это участок со старым домом под снос или реконструкцию, или участок с недостроем, закончить который выгоднее, чем начинать с ноля, главное – наличие необходимого пакета документов и отсутствия обременений и ограничений. А связываться ли с подобной землей или потратить время на поиски надела без «следов жизнедеятельности», решение исключительно самостоятельное. Глаза практически всегда боятся, а руки, тем не менее – делают.

После покупки участка начинается подготовка к строительству – в одной из предыдущих статей рассматривается, выгодно ли строиться самостоятельно. А для тех, кто все же решился восстанавливать доставшийся с участком дом, будет полезен материал о реконструкции фундамента. В видео – история реконструкции типового дома, превратившегося в «лубяную избушку».