Принимаем квартиру в новостройке

Вас не затруднит затронуть правовые аспекты сдачи многоквартирных домов в черновой отделке или вообще без отделки - т. е. стяжка по ЖБ плитам или голые ЖБ плиты перекрытия? По договору долевого участия в строительстве дольщик а позднее собственник никак не ограничен в выборе материалов и технологии отделки такой квартиры.
Это обязанность застройщика построить многоквартиный дом в соответствии с СНиПами и соответственно обеспечить нормируемый уровень ударного шума? Или обязанность покупателя получить профильное образование, ознакомиться с нормативкой и самостоятельно контролировать устройство и качество шумоизоляции перекрытия?

 

А кто ж спорит - ...Непростой вопрос... И по бедности нашей российской (люди на ипотеку деньги еле находят) ... И потому я обоими руками за то, чтоб в законодательство уровня Ф. З или хотя бы Постановления Правительства прямым(!) текстом ввели запрет на перекладывание застройщиками этой обязанности на простых людей., действительно, как вы верно заметили, не имеющих профильных знаний.
Перепостите данное мое сообщение на ваших Самарских форумах (от чьего лица -не важно с упором на именно ПОТЕРЮ КОНТРОЛЯ над ЗАСТРОЙЩИКАМИ с 90-х по этому вопросу) в рубрике "Проблемы Самары " или аналогичной ...
Я, кто-то из Дальневосточного или Южного региона, страдающий от запрещенных полов наверху - зайдет на этот очень полезный форум -на своем городском или областном форуме выложит ..Глядишь -количество перейдет в качество -может кто-то из депутатов или госслужащих, живущих не в СОБСТВЕННОМ доме проникнется...
...

Увы, и по ГК РФ и по Конституции любой гражданин ОБЯЗАн в первую очередь соблюдать требования ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА (в том числе и те требования, что НЕЯВНО или явно ЗАЩИЩАЮТ права других людей) а свобода договора как и свобода действий гражданина и собственника) ограничена. .Найдете это и в базовом акте -ч.3 ст. 55 Конституции и в ГК РФ (И на этом право ограничивать самовольство людей основаны, например, те же ПДД (Правила дорожного движения) А то представьте -если бы по дорогам носились "не ограниченные "., например, договором купли-продажи автомобиля неадекватные или даже адекватные товарищи ПО СВОЕМУ УСМОТРЕНИЯ ..

Вы подняли интересную тему -может введут снова в законодательство если хоть не ПРЯМЫЕ, но косвенные требования к застройщикам (независимо от содержания договора с дольщиками или Покупателями) сдавать дома с полами из РЕКОМЕНДОВАННОГО списка..(как такой список в виде типов таблиц 10-14 и пунктов СНИПа 1977 года("Защита от шума ") существовал в советские времена.
Но ПОКА ... В соответствии с ГК РФ "собственник несет бремя содержания собственности" (легко найдите это БАЗОВОЕ утверждение в первой части ГК РФ. В комментариях, что это такое - "нести бремя собственности" найдете -что это означает...В частности -соблюдать все требования и ограничения по ПОЛЬЗОВАНИЮ и РАСПОРЯЖЕНИЮ и ВЛАДЕНИЮ ..В частности, подразумеваются и те ограничения (требования), что касаются прав соседей и требований к строительным работам.
В соответствие с Конституцией ЛЮБОЙ ГРАЖДАНИН, независимо от того, какой он договор и с кем заключил обязан соблюдать ТРЕБОВАНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА. В том числе и строительного ...
Если застройщик не оговаривает в договоре в той или иной форме обязанность собственника "соблюдать законодательство РФ при эксплуатации квартиры" (в том числе и - то это - ОБЯЗАННОСТЬ СОБЛЮДАТЬ ТРЕБОВАНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА обязанность ЛЮБОГО гражданина РФ, и подразумеваемая по умолчанию и прямо прописанная и в Конституции и в ГК РФ и в ином специальном и общем законодательстве,. Обязанность ГРАЖДАНИНА ..СОБЛЮДАТЬ при ВЛАДЕНИИ своей собственностью ОБЯЗАТЕЛЬНЫЕ требования (как уровня ФЗ так и уровня отсылочных подзаконных актов)

2) Возможно, подразумеваемая вами ситуация, когда застройщиком было ПРЯМО прописано в договоре, что он передает вам (другому человеку) квартиру с "полами, соответствующими требованиям СНИП 23-03-2003", а передал с голой плитой перекрытия? Чтож -такая ситуация стандартно решается ГПК и ГК РФ (по иску соседа снизу вы привлекаете в процессе третье лицо (застройщика), непосредственно несущее вину (за недостаток (неисполнение всех условий договора) и возникший вследствие этого вред для третьих лц (соседа сверху)

3) Стандартная формулировка в подписываемом ВАМИ договоре (и в совокупности с проектной декларации), о степени отделки, передаваемой вам квартиры означает, что ВЫ(!) СОГЛАСИЛИСЬ на, например, "цементно-песчаную стяжку поверх плиты без упругой прокладки".. И с момента передачи квартиры (за исключением ЯВНО НЕВЫПОЛНЕННЫХ обязательств по договору долевому) вы обязаны при использовании квартиры нести все обязанности. В том числе и по соблюдению строительных норм (СНИПов) при ремонтах или ИНОМ ИСПОЛЬЗОВАНИИ жилища.
И эта ситуация закону не противоречит, так как договором c застройщиком (Продавцом) ВЫ САМИ ЭТОЙ ПОДПИСЬЮ (согласием) явно СОГЛАСИЛИСЬ с передачей вам в собственность именно ТАКОЙ конструкции. ЗАКОНодательство, увы или к счастью, ГИБКО -оно позволяет ДОГОВОРОМ отдельные ПУБЛИЧНОЕ обязанности пусть и в такой форме ПЕРЕЛОЖИТЬ на иное лицо (дольщика -собственника)...(Формулировки из того же ГК РФ нередко содержат конструкцию "...если иное не предусмотрено договором..")

А вообще-то вы подняли тему интересную -... многие застройщики ЯВНО прописывают ОБЩУЮ обязанность дольщика или "СОБЛЮДАТЬ законодательство"(при эксплуатации квартир) или прямо пишут про обязанность довести до норм полы. Но БОЛЬШИНСТВО застройщиков эту тему обходят…Интересен был бы иск и его разрешение к ЗАСТРОЙЩИКУ по мотиву, что Застройщик НЕ ИСПОЛНИЛ требование СНИПа. ОЧЕНЬ ИНТЕРЕСНО было бы почитатьмотивировочные части решения суда…
А ПОКА -в прямой форме - и в специальном законодательстве о техрегламентах и безопасности в строительстве (уровня ФЗ) и и о строительстве (уровней ФЗ) если вы заметили просто ОБЫЧНО написано о обязанности "физических и юридических лиц соблюдать..."...
То есть - НЕЗАВИСИМО от раз ДОЛЬЩИК стал СОБСТВЕННИКОМ - то с момента ПЕРЕДАЧИ (и госрегистрации права собственности) ОН ПОЛНОСТЬЮ(!) отвечает! С момента передачи перед соседями (но не лишен права при судебном иске со стороны нижнего соседа привлечь в качестве виновного лица или соответчика застройщика..) ВОТ ТАКАЯ правовая конструкция ... ВО ВСЯКОМ СЛУЧАЕ -сосед предъявляет требование к ТЕКУЩЕМУ собственнику ... А собственник, если он видит неисполнение застройщиком обязанности (прописанной в договоре или не прописанной)-может переложить на застройщика возмещение вреда. Честно говоря, я правом с 2001 года перестал интересоваться до степени чтения Вестника ВАС или Обзоров судебной практики ВС РФ.

А) какими нормативными актами могут быть ограничены права собственника (ч.3 ст. 55 Конституции)(уровня ФЗ или отсылочными вплоть до Постановлений Правительства или подзаконных отсылочных актов, типа СНИПов или ТСН (территориальными строительными нормами)
Б) или начнем старый спор о соотношении частного и публичного права в тех или иных правовых нормах ... Опять на ту же тему, о пределах прав и обязанностей граждан, в том числе и права собственности ..

А тему вы подняли интересную -я сам был бы обоими руками за, если бы ПРЯМЫМ ТЕКСТОМ в акте, уровня Ф. З или хотя бы Постановления Правительства было прописано ЗАПРЕТ на передачу дольщикам (покупателям) обязанности доводить конструкции полов до требований строительных правил...
Пока, как вы верно подметили - застройщики неявно или явно передают эту обязанность на Покупателей (дольщиков) .Ну за исключением некоторых сознательных или "европо-уровневых" компаний - у нас две(!) крупные компании сдают дольщикам дома, с 8-10 мм упругой прокладкой между стяжкой и ПОТОЛОЧНОЙ плитой соседа..НО ТОЛЬКО две (вроде ,еще парочка в этом году заявила о “полах с шумоизоляцией)”
Еще раз спасибо за поднятый вопрос…

 

@vasilii2, По роду деятельности, мне довольно часто приходится общаться с Застройщиками. На самом деле, сейчас ситуация начала меняться в лучшую (для покупателей) сторону. В домах бизнес-класса Застройщики сами выполняют ЗИ полов и для покупателей выдают Памятки с обязанностями и ограничениями по ремонтным работам.

 

@vasilii2, спасибо Вам за пропагандистскую деятельность. Быть может кто-то задумается и вспомнит, что не знание закона не освобождает от ответственности. Строители с образованием все это знают, уверен, только
"заинтересованно" молчат, а вот бесчисленным отделочникам-самоучкам стоило бы почитать и делать не только красиво, но и комфортно.

 

spets, наткнулся недавно перебирая вырезки на ответ в областной газете главного инженера самого известного в городе проектного института ..(Рубрика "Вопросы-ответы " в номере от 2002 года.
(Если человек в 2002 году уже стал (был) главным инженером серьезного проектного института, то несомненно учился он лет за 10 до этого во времена СССР..- то есть косвенный критерий оценки уровня преподавания-проработки этой темы "ЗВУКОИЗОЛЯЦИЯ" в общестроительных вузах.(НИ В коей мере мной сейчас сказанное не относится к отвечающему - не критика личности или его знаний !)..
Так вот -ответ был "ковры на пол и на стены.."
Справедливости ради -правда в этом ответе предлагалось вопрошающему сообщить дополнительные данные...Да и вообще -возможно ответ хоть и был дан в газете за подписью ГЛАВНОГО ИНЖЕНЕРА, но вполне вероятно, что ответ дал другой сотрудник...Может даже стажер на телефоне...
Посмотреть на тираж учебных пособий именно по борьбе с шумами (звуко-шумо-и виброизоляции) и учебников-пособий по акустике тех лет (Ковригина или под. ред. Осипова) да и тиражи сейчас издаваемых - понятно станет, что никак не рассчитаны эти цифры на количество студентов строительных (архитектурных) вузов...
Хотя признаюсь честно -на мой взгляд нестроителя -сам ТЕКСТ - и данные и расчетные примеры и рисунки действовавшего и несомненно проходимого при обучении ТОГДА в вузах СНИПа 1977 г. "Защита от шума" и нескольких технических и нормативных документов в его развитие пусть не до глубины понимания, но на уровне достаточного охвата практики-реализации вполне удовлетворял. ПОЧТИ ВСЕ было в этом СНИПе описано в плане "КАК ПРАВИЛЬНО СДЕЛАТЬ КОНСТРУКТИВЫ КВАРТИР (и основную и дополнительную звукоизоляцию)"(ну может кроме виброподвесов. По крайней мере почти все требования к конструкциям полов достаточно ясно и понятно и однозначно в нем представлены - и в плане ПРАКТИЧЕСКОЙ реализации - практически и в цифрах и в рисунках...)

 

Здравствуйте уважаемые форумчане, в скором будущем будем принимать долгожданную квартиру у застройщика. При осмотре увидела то, что кусок внешней панельной плиты имеет деформацию и большой скол, аж видно улицу. Квартира на 4 м. этаже, угловая. Хочу указать на это застройщику, но не знаю что писать в письме (ведь нужно указывать наверное, снипы, госты и т. д.). Переживаю, что строители заляпают все цементом, совсем не хочется, чтобы квартира промерзла и пошла плесень.
А ведь еще за строителями нужно как то все проверить. А как, я не представляю.
Очень требуется Ваш совет, может кто сталкивался или знает.

 

полагаете, что возможна замена цельной плиты в уже построенном доме?

 

Разумеется нет. Но ведь что-то можно предпринять в таком случае, вот и рассчитываю, что кто-нибудь подскажет, как вести диалог с застройщиком.

 

Ну так и пишите в акте приемки замечания, какие дефекты видите. Обоснование по СНиПам совсем не обязательно, недостатком является то, что не соответствует условиям договора и обычно предъявлемым требованиям

 

На вскидку нашел документ http://www.ocenchik.ru/docs/3.html - ВСН 53-86 (р), наверняка есть и другие.
Посмотрите там таблицы 13 и ниже. После чего предъявляйте претензию ссылаясь на этот документ. Претензия вида - предмет сделки квартира в новом панельном доме, износ по договору 0%, по факту не менее хх%. Не выполнение условий договора Продавцом.
Более того, столь скорое появление высокой степени износа говорит об допущенных нарушениях в ходе проектирования и/или строительства, которые могут привести к снижению срока службы здания и может представлять опасность для жизни и здоровья граждан.

В случае несогласия возврата средств - проведите независимую экспертизу и застройщик по суду обязан будет возместить вам услуги экспертизы и устранить нарушения/вернуть средства.
Если же квартира предоставленная забесплатно тогда сложнее...
Если будет промерзать стена - СНиП 23-02 вам в помощь.

 

Здравствуйте. На носу прием квартиры в новом доме, подписание акта приема-передачи. Стали известны некоторые факты, которые мне не нравятся. Думаю, если оспаривать их на этапе приемки, у застройщика больше интереса уладить разногласия чем после того, как акт подписан? Но как грамотно предъявить претензию?
Основная проблема - недостаточное утепление пола (квартира на 1 этаже). В офисе, по моему требованию показать рабочий проект, с большим трудом нашли несколько листочков ксерокопии, вроде как из него. На одном из них, в качестве теплоизоляции пола 1 этажа, значилось 30 мм керамзита. Ни о чем. На поднятый мной на фоуме новостройки вопрос, зам кого-то по чему-то (в общем ответственное лицо) ответил: мол будет 50 мм ЭППС. Вроде успокоился, а тут
кто-то из дольщиков вбросил инфу, мол пересекся с бригадой делавшей полы,
окромя керамзита ничего. Утеплитель в полу между двумя слоями бетона,
сверлить дырки на предмет "поглядеть что там внутри", пока не подписан акт,
никто не даст. Я могу потребовать предъявить рабочий проект и на его
основании посчитать недостаточность термосопротивления ограждающей
конструкции (это если по проекту оно действительно недостаточное). Но это в
любом случае пустое бла-бла-бла. Мне скажут: "ты кто такой? Давай до
свиданья", мол не специалист. Тут скорее нужно провести независимую
экспертизу проекта, и можно прямо сейчас. Но это денег небось стоит, да и фиг
знает, может у них другой проект есть, на такой случай, или изменения
внесены... Ну должна быть какая то защита у застройщика против таких
наездов.
Вижу способ проверить параметр в реальности и на месте. Есть такой
показатель - разница температур между поверхностью ограждающей
конструкции и воздуха. Т. н. санитарно-гигиенические требования, которые
обязательно должны выполняться. Т. е. беру пирометр на приемку, измеряю
температуру, пишу претензию... И вот тут куча вопросов: Пирометр я беру любой, или поверенный со свидетельством, или в комплекте со специалистом, который выпишет некий "акт осмотра"? Как правильно оформить разногласия? Еще к теме. Вполне возможно застройщик почувствует неладное, если пойдет волна на форуме, и примет меры. Самая действенная на мой взгляд - подогреть подвал. Поставить на ночь несколько тепловых пушек, а с утра хоть замеряйся. Как тут бороться?
Ну и еще вопрос: на что стоит обратить внимание, может есть стандартные косяки, места на которые нужно смотреть внимательнее? Дом каркасно-монолитная 3 этажка, стены пенобетон 300 + 150 минвата + мокрый фасад, индивидуальное отопление.

 

Ну, проект должен быть в органе, выдавшем разрешение на строительство, и отступать от него они не имеют права, т. к. при сдаче дома в эксплуатацию проверяется соответствие постренного проекту.
Но вряд ли вы получите доступ к этой информации.
Отказываться от подписания акта приемки вы должны мотивированно, иначе могут повесить на вас расходы на содержание квартиры, пока она была не принята.

При приемке - простая проверка работ по качеству: чтоб всё было цело, ровно и комплектно. В случае чего критерий будет один "товар должен соответствовать обычным требованиям по качеству", т. е. упор будет на СНиПы, пусть даже не действующие. Ну, а на практике - на здравый смысл.
Кстати говоря, если у вас там каркасно-бетонное строение, я как-то не уверен в эффективности и смысле теплоизоляции. Всё равно по каркасу холод пойдет, и утепляться лучше будет подложкой в квартире.

 

Так я и говорю. По СНиПу разница температур поверхности пола и воздуха в помещении, не должна превышать 2°. Можно проверить при приемке, не сложнее чем отсутствие течи в трубах.
Весь каркас утеплителем закрыт. Если только по балконной плите пролазить будет.

 

Разногласия кого с кем хотите уладить?
Требуются пояснения. Квартира в новом доме, дом каркасный, дольщики...
Вы в данной ситуации кто? Заказчик-застройщик? По какому договору строите? Какие документы на стадии сдачи объекта оговорены в договоре?
Чей проект? Кто проект принимал?
Это вопросы только для начала разговора. Дальше будет хуже

С чего вы решили что кто-то вам будет предъявлять какую-то там теплопроводность?
С чего вы взяли что ваш дом строится по СНиПам и ГОСТам?

Давайте по-порядку...опишите ситуацию

 

Я дольщик. Договор участия в долевом строительстве. При передаче квартиры должен буду подписать акт приема-передачи. Чей проект и кто его принимал понятия не имею.